Hausbesetzer, eine unbezahlte Hypothek und eine Erbschaft: Wie wir ein Haus in Cancelada sortiert haben

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien erben, erben Sie alles, was damit verbunden ist: die Hypothek, die Steuerkennzeichen und wer darin lebt. Durch Santina Property Solutions halfen wir einem Eigentümer in Frankreich, der ein Townhouse in Cancelada, Estepona, mit allen drei Problemen gleichzeitig. So sah die Situation aus, warum die offensichtlichen Lösungswege nicht funktioniert hätten, und wie alle Beteiligten innerhalb von etwa sechs Monaten profitiert haben.

Der Fall in Kürze

• Immobilie: ein Reihenhaus in Cancelada, Estepona
• Eigentümer: lebt in Frankreich, hat das Haus von seinem Vater geerbt
• Was damit verbunden war: eine seit Jahren unbezahlte Hypothek, Steuerschulden, ein Mieter, der zehn Jahre lang keine Miete gezahlt hat, und zwischen 5 und 12 Personen, die ohne Wissen des Eigentümers Zimmer von ihm mieteten
• Beteiligte Personen: der Eigentümer, die Bank, der Mieter, die Personen in den Zimmern und mehrere Anwälte, mit Santina Property Solutions, die alle koordinierte
• Wie es endete: alle zogen sich einvernehmlich zurück, Santina Homes verkaufte das Haus, und sowohl die Bank als auch der Eigentümer bekamen Geld zurück, alles innerhalb von etwa sechs Monaten (November 2025 bis April 2026)

Was der Eigentümer geerbt hat

Als der Vater starb, lebte der Eigentümer in Frankreich. Er erbte ein Reihenhaus in Cancelada und damit eine Reihe von Problemen, die sich jahrelang stillschweigend angehäuft hatten.

Eine Hypothek, die niemand bezahlt hatte

Die Hypothek des Vaters war seit sehr langer Zeit nicht bezahlt worden. In Spanien übernimmt ein Erbe, der eine Erbschaft annimmt, deren Schulden, und die Hypothek bleibt gegen das Haus des jeweiligen Eigentümers eingetragen. Wenn nichts unternommen wird, ist der nächste Schritt der Bank die Zwangsversteigerung: eine Hypothekenexekution (ejecución hipotecaria), die damit endet, dass das Haus auf dem offiziellen BOE-Immobilienauktionsportal.

Steuerbescheide bereits in Bearbeitung

Die Erbschaftsteuer in Spanien muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod eingereicht werden, ebenso wie die Gemeindesteuer Plusvalía, die Steuer der Gemeinde auf die Wertsteigerung des Grundstücks. Werden diese Fristen versäumt, beginnen die Strafzuschläge bei 1% plus 1% für jeden angefangenen Monat und erreichen nach einem Jahr 15% plus Zinsen (Allgemeines Steuergesetz, Artikel 27). Darüber hinaus bleibt die unbezahlte IBI (die jährliche Gemeindesteuer auf die Immobilie) an das Haus selbst gebunden. Der Eigentümer war daher gegenüber den Steuerbehörden fast vom Tage der Erbschaft an säumig.

Ein Mieter, der mit der Mietzahlung in Rückstand geraten war

Ein älterer Mann hatte das Haus vom Vater vor Jahren gemietet und wohnte dort immer noch. Er hatte zehn Jahre lang keine Miete gezahlt. In Spanien wird dies von den Menschen als inquiokupabezeichnet: jemand, der mit einem ordentlichen Mietvertrag einzog, aufhörte zu zahlen und blieb. Wenn ein Vermieter stirbt, wird das Mietverhältnis fortgesetzt und der Erbe wird zum neuen Vermieter. Der Eigentümer hatte tatsächlich den Mieter zusammen mit dem Haus geerbt.

Okupas in den Nebenzimmern

Der Mieter hatte Zimmer an zwischen 5 und 12 Personen gleichzeitig vermietet. Nach spanischem Mietrecht darf ein Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermieten, und eine Untervermietung ohne Zustimmung ist ein Grund, das Mietverhältnis zu beenden (Gesetz über städtische Mietverhältnisse, Artikel 8 und 27). Die Personen in diesen Zimmern hatten keinerlei Vereinbarung mit dem Eigentümer. Die meisten Menschen würden sie als Besetzer oder okupasbezeichnen, obwohl ihre rechtliche Stellung sich rechtlich von jemandem unterschied, der in ein leeres Haus einbricht.

Warum die offensichtlichen Wege nicht funktioniert hätten

Jedes dieser Probleme hat eine standardmäßige rechtliche Lösung. Das Problem war, dass es vier davon gab, die miteinander verflochten waren, und wenn man sie einzeln angegangen wäre, hätte das Jahre an Kosten mit schlechtem Ergebnis am Ende bedeutet.

Vor Gericht gegen den Mieter gehen

Eine Räumungsklage wegen Mietzahlung (desahucio por falta de pago) ist der normale Weg. Aber Mietansprüche in Spanien verfallen nach fünf Jahren (Bürgerliches Gesetzbuch, Artikel 1966), daher konnten von den zehn Jahren Mietrückstand nur die letzten fünf Jahre geltend gemacht werden. Und ein älterer Mann ohne Einkommen würde dieses Urteil niemals bezahlen.

Es wäre auch langsam gewesen. Wenn die Person, die in einem Haus lebt, möglicherweise gefährdet ist, muss das Gericht vor einer Räumung die Sozialverwaltung einbeziehen, und da Spanien seit 2020 wiederholt die Räumung gefährdeter Haushalte durch Notverordnung ausgesetzt hat. Die Personen in den Zimmern hätten separate Verfahren benötigt.

Eine desokupa Gesellschaft mit ins Boot holen

Viele Menschen’s erster Gedanke, wenn sie das Wort okupahören, ist, eines der privaten "desokupa"Unternehmen anzurufen. Wir verstehen, warum. Aber diese Unternehmen haben keine rechtliche Befugnis, jemanden zu entfernen. Und seit April 2025 zielt Spaniens Schnellverfahren für Besetzungen auf Personen ab, die in eine Immobilie einbrechen, was eine andere Situation ist als ein Mieter, der Menschen hereinlässt. Hier gab es einen ältesten Mann, der seit Jahren im Haus lebte, und eine Gruppe von Personen, die Zimmer von ihm mieteten. Druck war niemals das richtige Mittel und hätte die Situation für den Eigentümer leicht verschärfen können.

Es vom Spekulanten zurückholen lassen

Wenn die Bank gepfändet hätte, wäre das Haus mit Besatzung versteigert worden. Besetzte Immobilien erhalten nur wenige Gebote und niedrige Angebote. Wenn niemand auf ein Haus bietet, das nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist, kann die Bank es für 50% ihrer Bewertung behalten (Zivilprozessordnung, Artikel 671). Alle verbleibenden Schulden nach dieser Behandlung bleiben bei dem Erben.

Es in diesem Zustand verkaufen

Sie können ein besetztes, mit Hypothek belastetes Haus mit einem zahlungsunfähigen Mieter verkaufen. Die einzigen Käufer sind Investoren, die Jahre an rechtlicher Arbeit und Risiken einkalkulieren. Nach Auszahlung der Bank zu diesem Preis hätte für den Eigentümer wenig oder nichts übrig bleiben.

Was Santina Property Solutions tat

Santina Property Solutions ist der Teil unseres Familienunternehmens, der sich um Immobilien kümmert, die nicht einfach eingestellt und verkauft werden können: Hypothekenschulden, Besatzung, blockierte Erbschaften und vermisste Erben. Dieser Fall hatte drei von diesen vier. Wir übernahmen den Fall und wurden der einzige Kontaktpunkt für alle: den Eigentümer in Frankreich, die Bank, den Mieter und die Personen in den Zimmern. Das klingt einfach, aber in einem Fall wie diesem ist das der Großteil der Arbeit. Jeder hat seinen eigenen Anwalt und seinen eigenen Grund zu warten, und nichts bewegt sich, während jede Seite auf die andere wartet.

Mit dem Eigentümer. Wir arbeiteten mit ihnen während der ganzen Zeit in Frankreich zusammen. Für einen Erben im Ausland können die Erbschaftspapiere, die Steuererklärungen und der Verkauf alle über eine Vollmacht unterzeichnet werden, entweder bei einem spanischen Konsulat oder vor einem lokalen Notar mit Beglaubigung.

Mit der Bank. Die Bank war jahrelang nicht bezahlt worden und hatte den Fall mehr oder weniger abgeschrieben. Was wir ihr vorschlugen, war einfache Arithmetik: Der Verkauf eines leeren Hauses auf dem freien Markt würde weit mehr einbringen als die Versteigerung eines bewohnten.

Mit dem Mieter und den Personen in den Zimmern. Wir setzten uns hin und sprachen mit ihnen. Der Mieter und die Bewohner einigten sich jeweils auf eine Geldsumme, um auszuziehen. Solche Vereinbarungen werden schriftlich festgehalten, und das Geld wird normalerweise gezahlt, wenn die Schlüssel zurückgegeben werden, sodass niemand auf das Wort eines anderen angewiesen ist. Alle gingen mit Geld in der Tasche, ohne Gerichtsbeschluss oder dass jemand hinausgeworfen wurde.

Mit den Anwälten. Es waren mehrere Anwälte beteiligt, und von dem Tag, an dem wir den Fall übernahmen, bis zum Abschluss des Verkaufs vergingen etwa sechs Monate, November 2025 bis April 2026. Vergleichen Sie das mit den Jahren, die jeder der oben genannten Gerichtswege gedauert hätte. Unsere Aufgabe war es, alle Vereinbarungen in Einklang zu bringen, da jede von den anderen abhing. Ein Käufer wird nicht abschließen, während das Haus bewohnt ist, und niemand zieht aus, bis er weiß, dass das Geld wirklich da ist.

Wie der Verkauf funktionierte

Sobald das Haus leer war, brachte Santina Homes es wie jedes andere Wiederverkauf in Estepona. Am Ende war der Käufer ein Mitglied der Santina-Familie. Beim Notar wurde die Bank aus dem Verkaufspreis bezahlt und die Hypothek gelöscht, sodass der Käufer das Haus schuldenfrei erhielt. Der Rest ging an den Eigentümer.

Ein Detail, das es wert ist zu wissen, wenn Sie aus dem Ausland verkaufen: Da der Eigentümer außerhalb Spaniens lebt, muss der Käufer 3% des Preises einbehalten und diese an die spanische Steuerbehörde im Namen des Verkäufers zahlen (Formular 211). Dies wird auf die Kapitalertragssteuer des Verkäufers angerechnet. Bei einem geerbten Haus wird dieser Gewinn vom im Testament erklärten Wert berechnet, nicht von dem, was der Vater ursprünglich bezahlt hat.

Wie es endete

• Die Bank bekam Geld für einen Kredit zurück, den sie als verloren abgeschrieben hatte.
• Der Eigentümer, der nichts geerbt hatte als Schulden und Probleme, erhielt Geld aus dem Verkauf.
• Der Mieter und die Personen in den Zimmern zogen durch Vereinbarung aus, mit Geld zum Neuanfang, und niemand wurde hinausgeworfen.
• Das Haus ist wieder in Gebrauch, vollständig renoviert, und Santina Property Solutions verwaltet die Arbeiten.

Dafür ist Santina Property Solutions da: um den Wert einer Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen, sobald das zugrunde liegende Problem gelöst ist.

Wenn Sie ein Haus mit Problemen in Spanien geerbt haben

1. Finden Sie heraus, was Sie erben, bevor Sie es annehmen. A nota simple vom Grundbuchamt zeigt jede Hypothek und Belastung auf der Immobilie. Fragen Sie die Bank nach dem ausstehenden Saldo und das Rathaus nach ausstehenden IBI.
2. Denken Sie darüber nach, wie Sie annehmen. Annehmen a beneficio de inventario bedeutet, dass Sie nie mehr schulden können, als die Erbschaft wert ist (Bürgerliches Gesetzbuch, Artikel 1023). Sie können die Erbschaft auch vollständig ablehnen.
3. Beachten Sie die Sechsmonatsfristen. Erbschaftssteuer und plusvalía werden beide ab dem Sterbedatum berechnet. Die Erbschaftssteuer kann um sechs Monate verlängert werden, wenn Sie innerhalb der ersten fünf fragen; plusvalía kann bis zu einem Jahr verlängert werden, wenn Sie innerhalb der ersten sechs fragen.
4. Lesen Sie den Mietvertrag. Der Zeitpunkt der Unterzeichnung entscheidet, welches Mietrecht gilt und wie viel Schutz der Mieter hat.
5. Sprechen Sie mit der Bank, bevor ein Versteigerungstermin festgelegt ist. Sobald eine Zwangsvollstreckung zur Versteigerung führt, gibt es viel weniger Spielraum, irgendetwas zu vereinbaren.
6. Sie müssen nicht in Spanien sein. Das meiste kann durch einen Vollmacht.

Ein geerbtes Haus, bei dem Sie nicht vorankommen?

Wenn Sie eine Immobilie an der Costa del Sol geerbt haben, die mit Schulden belastet ist, einen Mieter hat, der nicht zahlt, oder Personen darin wohnen, die dort nicht sein sollten, nehmen Sie Kontakt mit Santina Property Solutions auf. Das erste Gespräch ist kostenlos und vertraulich, und es besteht keine Verpflichtung.

Verwandte Lektüre: Was der Verkauf einer Immobilie in Spanien kostet und In Spanien ist der Notar ein Zeuge, nicht Ihr Schutzbeauftragter.

Haeufig gestellte Fragen

Erbe ich die Schulden auf einer Immobilie in Spanien?

Ja. Die Annahme einer Erbschaft bedeutet, ihre Schulden zu akzeptieren, einschließlich einer unbezahlten Hypothek und Steuern. Wenn Sie akzeptieren a beneficio de inventario, können Sie nie mehr schulden, als die Erbschaft wert ist, und Sie können die Erbschaft auch ganz ablehnen. Entscheiden Sie dies, bevor Sie die Annahmeurkunde unterzeichnen.

Was ist der Unterschied zwischen einem okupa und einem inquiokupa?

An okupa ist ein Hausbesetzer: eine Person, die ohne Berechtigung in einer Immobilie wohnt, oft nachdem sie diese während ihrer Leerstand betreten hat. Ein inquiokupa ist ein Mieter, der mit einem legalen Mietvertrag eingezogen ist, die Miete nicht mehr gezahlt hat und geblieben ist. Rechtlich ist ein inquiokupa immer noch ein Mieter, daher ist der Weg eine Räumungsklage wegen Zahlungsrückstands und nicht die Verfahren, die bei Hausbesetzern verwendet werden. Dieser Fall hatte beides.

Endet eine Mietverhältnis, wenn der Vermieter in Spanien stirbt?

Nein. Der Erbe wird der neue Vermieter unter denselben Bedingungen. Wenn der Mieter die Miete nicht mehr gezahlt hat oder ohne Genehmigung untervermiet, hat der Erbe die gleichen Gründe, die Mietverhältnis zu beenden, wie der ursprüngliche Vermieter.

Wie viel unbezahlte Miete kann ich in Spanien fordern?

Mietforderungen verfallen nach fünf Jahren gemäß Artikel 1966 des Zivilgesetzbuches. Alles, was älter ist, kann in der Regel nicht eingezogen werden, egal wie lange der Mieter nicht bezahlt hat.

Sollte ich ein desokupa Unternehmen zur Beseitigung von Hausbesetzern beauftragen?

Diese Unternehmen haben keine rechtliche Befugnis, jemanden zu entfernen, und Druck kann gegen den Eigentümer zurückfallen. Die dauerhaften Wege sind die Gerichte oder eine schriftliche Vereinbarung mit den Bewohnern. Unserer Erfahrung nach ist eine Vereinbarung normalerweise schneller, billiger und freundlicher für alle Beteiligten.

Kann ich eine geerbte Immobilie in Spanien verkaufen, wenn jemand darin lebt?

Sie können, aber die Käufer sind Investoren, die den Preis für die Zeit und Kosten zum Zurückbekommen des Hauses abzinsen. Das Sortieren der Besetzung zuerst, idealerweise durch Vereinbarung, ist das, was den Preis zurück auf den Marktpreis bringt.

Was passiert, wenn die Hypothek auf einem geerbten Haus nicht bezahlt wurde?

Die Bank kann die Immobilie zwangsversteigern. Wenn die Versteigerung die Schuld nicht deckt, bleibt der Rest beim Erben. Eine Vereinbarung eines Verkaufs mit der Bank vor der Versteigerung bringt normalerweise für beide Seiten mehr zurück. Sie können mehr über unsere Hilfe bei Hypothekenproblemen und Versteigerungen.