Impuesto de Sucesiones in Andalucía 2026: Was ein geerbtes Haus an der Costa del Sol wirklich kostet, um es zu behalten oder zu verkaufen

Für Ehepartner, Kind, Enkel oder Eltern beträgt die Erbschaftssteuer auf ein Haus an der Costa del Sol 2026 nahezu Null: Andalusien wendet eine Reduktion von einer Million Euro pro Erbe an, dann einen 99-prozentigen Bonus auf verbleibende Steuern. Die Steuer, die tatsächlich anfällt, ist die kommunale Plusvalía, und das, was den Verkauf wirklich blockiert, ist die Sechsmonats-Frist und die dahinter stehenden Unterlagen. Hier ist, was ein geerbtes Haus wirklich kostet, um es zu behalten oder zu verkaufen, und was vor der Unterzeichnung geschehen muss.

Ein Haus an der Costa del Sol erben, in Zahlen

Welche Situation ist Ihre?

• Ehegatte, Kinder oder Eltern erben mit Testament. Niedrige Steuer, hauptsächlich Papierkram. Die Zeit ist das Problem, nicht die Rechnung.
• Geschwister, Nichten, Neffen oder ein nicht verwandter Erbe. Gruppen III und IV erhalten deutlich weniger Vergünstigungen und der 99-Prozent-Bonus gilt nicht. Lassen Sie die Summe berechnen, bevor Sie annehmen.
• Kein Testament oder ein im Ausland erstelltes Testament. Eine Erbendeklaration vor einem spanischen Notar und eine Frage, welches Landesrecht überhaupt anwendbar ist.
• Erben in verschiedenen Ländern, die sich nicht einigen, oder eine laufende Hypothek. Die Urkunde kann nicht unterzeichnet werden, bis sie es tun, und die Bank wartet nicht. Unsere Seite zu vererbten Immobilien behandelt diese Phase.

Wie die Erbschaftsteuer in Andalusien 2026 funktioniert

Spaniens Erbschaftsteuer ist eine Staatssteuer, die von den Regionen verwaltet wird, und Andalusien hat sich dafür entschieden, sie für nahe Angehörige praktisch abzuschaffen. Jeder Erbe der Gruppe I oder II, Nachkommen, Vorfahren und der Ehegatte, zieht eine Million Euro von dem ab, was er erhält. Jede Steuer, die die staatliche Staffel dann auf den Rest erzeugt, wird um 99 Prozent gekürzt. Eine Tochter, die eine 700.000-Euro-Wohnung in Estepona erbt, zahlt keine Erbschaftsteuer. Zwei Kinder, die sich jeweils eine 2,4-Millionen-Euro-Villa teilen, ziehen jeweils eine Million ab, zahlen Steuern auf 200.000 Euro nach der staatlichen Staffel und zahlen dann ein Prozent davon. Die Erklärung wird in jedem Fall innerhalb von sechs Monaten eingereicht, mit der Bewertung und den Liegenschaftsdokumenten.

Nicht-Resident*innen innerhalb oder außerhalb der EU haben Anspruch auf die andalusischen Regeln statt der strengeren staatlichen Staffel. Das ist seit den Entscheidungen des Europäischen Gerichtshofs und der Reform von 2021 geklärt, wird aber bei der Erklärung beantragt, nicht automatisch, und wir sehen immer noch Familien, die die staatliche Staffel zahlen, weil niemand sie informiert hat.

Erben der Gruppe III und IV: wo die echte Rechnung ist

Geschwister, Nichten, Neffen, Onkel, Schwäger und nicht verwandte Erben erhalten weder die Million-Euro-Reduktion noch den 99-Prozent-Bonus. Ihre Reduktionen sind um ein Vielfaches kleiner und die staatliche Staffel gilt mit einem Multiplikator für den Verwandtschaftsgrad und für das bereits vorhandene Vermögen des Erben. Ein Neffe, der ein 500.000-Euro-Stadthaus erbt, kann mit einer sechsstelligen Rechnung konfrontiert werden, die innerhalb von sechs Monaten fällig ist, auf eine Immobilie, die er nicht verkaufen kann, bis die Erbschaft ins Grundbuch eingetragen ist. Das ist der Fall, in dem die Annahme eines beneficio de inventario, ein schneller Verkauf oder in einigen Fällen Verzicht mit einem Taschenrechner entschieden werden muss, bevor die Urkunde unterzeichnet wird.

Was sich 2027 ändern kann. Am 30. Oktober 2026 genehmigte die Junta ihren Haushaltsgesetzentwurf für 2027, der einen Bonus von 99 Prozent für ein Geschwisterkind umfasst, das ein Haus erbt und dieses zur Hauptresidenz macht. Bis das andalusische Parlament dies verabschiedet, handelt es sich um einen Vorschlag, und die genauen Bedingungen wurden nicht veröffentlicht. Die Junta möchte das Budget ab 1. Januar 2027 in Kraft haben (Junta de Andalucía, 30. Oktober 2026). Die Steuer folgt dem Sterbedatum, also überprüfen Sie, auf welche Seite des Startdatums der Tod eines Bruders oder einer Schwester fällt.

Plusvalía: Die Steuer, die immer noch real ist

Das Rathaus erhebt Steuer auf die Wertsteigerung des amtlichen Bodenwertes während der Eigentümerschaft des Verstorbenen. Seit 2021 können Erben zwischen der Katastralkoeffizient-Methode und der tatsächlichen Gewinnmethode wählen und die niedrigere zahlen, und eine Immobilie, die nicht an Wert gewonnen hat, zahlt nichts. Viele Gemeinden gewähren einen Bonus von bis zu 95 Prozent, wenn die Immobilie der gewöhnliche Wohnort des Verstorbenen war, aber dieser muss beantragt werden. Die Frist beträgt sechs Monate ab Todesfall, verlängerbar auf ein Jahr, wenn die Erben innerhalb der sechs Monate darum bitten. Estepona, Marbella und Benahavís haben jeweils ihre eigene Verordnung und ihren eigenen Bonus.

Die Sechsmonatsfrist

Beide Steuern werden ab dem Sterbedatum gezählt, nicht ab dem Tag, an dem Sie es erfahren haben, oder ab dem Tag, an dem das Testament verlesen wurde. Die Verlängerung der Erbschaftsteuer um sechs weitere Monate muss innerhalb der ersten fünf beantragt werden, und Zinsen laufen darauf. Wenn Sie die Frist ohne Verlängerung verfehlen, beginnt der Verspätungszuschlag bei einem Prozent und steigt jeden Monat um einen Punkt bis zwölf, dann springt er auf 15 Prozent plus Zinsen. Familien, die im Ausland leben, verlieren routinemäßig die ersten drei Monate wegen Trauer und Logistik. Deshalb ist der erste praktische Schritt nach einem Todesfall, die spanische Seite parallel zu allem zu Hause in Bewegung zu setzen.

Was vor einem Verkauf geschehen muss

Sterbeurkunde, beglaubigt und übersetzt, wenn ausländisch. Bescheinigung aus dem Registro de Últimas Voluntades, ob es ein spanisches Testament gibt. Das Testament oder eine declaración de herederos abintestato vor einem Notar, wenn es keins gibt. Eine NIE für jeden Erben. Eine Annahme- und Zuweisungsurkunde, unterzeichnet von jedem Erben oder deren Bevollmächtigten vor einem Notar. Die Erbschaftsteuererklärung und die Plusvalía eingereicht. Dann das Grundbuchamt. Nur dann kann ein Verkauf unterzeichnet werden. Der Notar verzeichnet, worauf sich die Erben einigen; niemand an diesem Tisch prüft, ob das Haus jemals im Namen des Verstorbenen registriert war oder ob die Hypothek bezahlt wird, und diese beiden Dinge sind es, die die meisten Erbschaften an dieser Küste blockieren.

Kein Testament oder ein ausländisches Testament

Ohne Testament folgt die spanische gesetzliche Erbfolge den Kindern, dann den Eltern, dann dem Ehegatte, dann den Geschwistern und deren Kindern, und weiter bis zu Verwandten vierten Grades, bevor der Staat erbt. Für einen ausländischen Eigentümer gilt die EU-Erbrechtsverordnung das Recht des Landes, in dem er gewöhnlich wohnte, es sei denn, sein Testament wählte sein Nationalrecht. Ein britischer Eigentümer, der in Marbella Vollzeit wohnte und ein englisches Testament ohne diese Wahl hinterließ, kann feststellen, dass spanische Pflichtteilsregeln auf das spanische Haus angewendet werden. Wenn niemand weiß, wer überhaupt erbt, das ist ein separater Job.

Erben im Ausland

Niemand muss einfliegen. Eine Vollmacht unterzeichnet zu Hause, beglaubigt und übersetzt, ermöglicht es jemandem in Spanien, die Annahmeurkunde, die Steuererklärungen und später den Verkauf zu unterzeichnen. Jeder Erbe benötigt noch eine NIE, die das spanische Konsulat ausstellt. Wenn sich Erben über den Wert oder die Aufteilung uneinig sind, geht nichts voran, und ein großer Teil der Arbeit in solchen Fällen besteht darin, zwischen Geschwistern in drei Ländern zu vermitteln und eine realistische Bewertung vorzunehmen.

Wo Santina tätig wird

Santina Property Solutions koordiniert den Notar, den Anwalt und den Steuerberater, damit die Kette in einem Durchgang geschlossen wird, hält die Bank und die Eigentümergemeinschaft im Gespräch, wenn Geld geschuldet wird, und wenn die Familie verkaufen möchte, Santina Homes kümmert sich um den Verkauf und die damit verbundene Quellensteuer für Nichtresidenten. Das Townhouse in Cancelada das wir aufgesetzt haben, begann mit einem Erben in Frankreich, einer rückständigen Hypothek und Mietern, die nicht ausziehen wollten, und wurde sechs Monate nach unserer Übernahme verkauft. Was der Verkauf selbst kostet ist in unserem Break-Even-Beitrag, und das breitere Steuerbild von Andalusien für 2026 ist hier.

Häufig gestellte Fragen