Alquilar Antes de Comprar en la Costa del Sol: Tu Depósito Después del Cambio Legal 2026

Alquilar durante un año antes de comprar es una de las mejores formas de comprobar si una zona te conviene. También significa entregar un depósito a un desconocido. Desde enero de 2026 ese depósito se encuentra en un lugar diferente en Andalucía, y este artículo explica qué cambió y cómo recuperar tu dinero al finalizar.

Los números

¿Por qué alquilar antes de comprar?

Un año en un lugar te muestra lo que una visita no puede. Si la urbanización está llena en agosto y vacía en febrero. Cuánto tiempo tarda realmente la ruta escolar. Si utilizas un jardín o prefieres una gran terraza. Si prefieres Estepona o Marbella cuando desaparece la sensación de vacaciones.

También es económico comparado con comprar la vivienda equivocada. Los costes de compra en Andalucía rondan el 8,5% del precio en una reventa y aproximadamente el 12,7% en una obra nueva, y vender de nuevo cuesta más además. Nuestro artículo sobre elegir una zona y la Encuentra mi área te ayuda a reducir la costa. Un contrato de alquiler pone a prueba la respuesta.

¿Qué cambió el 24 de enero de 2026?

Bajo la Ley 8/1997, todo propietario en Andalucía tenía que depositar el dinero del alquiler del inquilino (la fianza) en la administración regional. La Junta lo retenía hasta que terminaba el arrendamiento. Si un propietario intentaba quedarse injustamente con el depósito, al menos el dinero estaba en algún lugar fuera de la cuenta del propietario.

La Ley de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2025, terminó con eso a partir del 24 de enero de 2026. Su sexta disposición adicional dice que la Junta ya no es depositaria de las fianzas de alquiler, y la ley deroga las antiguas normas que las exigían. En los contratos firmados a partir de esa fecha, el propietario se queda con la fianza. Las fianzas depositadas bajo el antiguo sistema las devuelve la Junta cuando terminen esos contratos, si las partes lo solicitan.

Por lo tanto, en un contrato nuevo, tu fianza es tan segura como tu propietario y tu documentación.

¿Qué garantiza todavía la ley?

La Ley estatal de Arrendamientos Urbanos (la LAU) se aplica en toda España y no cambió. El artículo 36 dice:

• La fianza de una vivienda es un mes de renta
• En contratos de hasta cinco años, el propietario puede pedir una garantía adicional de hasta dos meses más
• La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves
• Pasado ese mes, los intereses legales corren sobre la cantidad adeudada

El propietario solo puede retener dinero por daños más allá del desgaste normal, alquiler impagado o servicios impagados, y tiene que poder demostrarlo. Si te piden más de tres meses en total en una vivienda, o te dicen que la fianza se devuelve “cuando entre el siguiente inquilino”, eso está fuera de la ley.

Cómo proteger tu fianza

Comprueba quién es el propietario de la vivienda. Pide el nombre del propietario y compáralo con una nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos pocos euros en línea y normalmente llega el mismo día o al siguiente. Una fianza pagada a alguien que no es propietario de la vivienda es muy difícil de recuperar.

Obtén un contrato por escrito. Debe indicar el importe de la fianza, decir que es la fianza según el artículo 36 de la LAU, y establecer la fecha de devolución. Si tu español no es muy bueno, pide una traducción o solicita al propietario una versión bilingüe.

Haz un inventario al entrar. Fotografía cada habitación, cada marca y cada electrodoméstico, y envía las fotos al propietario el mismo día para que estén fechadas. Las disputas sobre fianzas generalmente las pierden quienes no tienen pruebas.

Paga por transferencia bancaria. Usa la referencia “fianza” y la dirección. No pagues en efectivo.

Da aviso correctamente. El contrato dirá cómo, normalmente por escrito con 30 días de antelación. Cuando devuelvas las llaves, consigue un papel firmado con la fecha. El plazo de un mes comienza entonces.

Si el dinero no vuelve. Después de un mes, envía un burofax, una carta certificada que pruebe qué enviaste y cuándo. Si eso falla, los reclamaciones de menos de 2.000 euros pueden ir al juzgado local sin abogado, y el inventario es tu prueba.

Alquilar a través de una agencia

Muchos alquileres a largo plazo en la costa se hacen a través de una agencia. La agencia no es tu propietario. Desde la ley estatal de vivienda de 2023, los honorarios de la agencia por gestionar y redactar un contrato de vivienda residencial los paga el propietario, no el inquilino.

La agencia puede retener la fianza del propietario. Pregunta quién la tiene, y consigue la respuesta por escrito, para saber a quién pedirla de vuelta.

¿Qué contrato te ofrecerán?

Si la vivienda es tu residencia principal, es un contrato de vivienda. Te da un plazo mínimo de cinco años, siete años si el propietario es una empresa, y puedes irte después de seis meses con 30 días de aviso.

Algunos propietarios en la costa prefieren un contrato de temporada de once meses, que evita esas normas. Un real decreto en vigor desde el 8 de octubre de 2026 dice que un alquiler de temporada necesita una razón real y demostrable de por qué el inquilino está fuera de su residencia principal. El Congreso convalidó ese decreto el 12 de noviembre de 2026, y nuestro post electoral realiza un seguimiento de dónde se encuentra. Si vienes a vivir aquí durante un año mientras decides dónde comprar, eres un inquilino residencial y el contrato debe decirlo.

Los alquileres vacacionales son un sistema separado, con sus propias licencias. Nuestro post sobre alquileres vacacionales los cubre.

Cuál es el coste inicial del alquiler

Espera un mes de fianza, a menudo un mes por adelantado, y posiblemente hasta dos meses de garantía adicional. Las rentas varían demasiado según la calle y la temporada para que un único número sea útil, así que mira lo que se anuncia en las urbanizaciones que estás considerando. Nuestras guías de área para Estepona y en Marbella describen cada una y el tipo de vivienda que encontrarás allí.

Cuando estés listo para comprar, el proceso de compra posterior continúa desde aquí.

Fuentes: Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, sexta disposición adicional y disposición derogatoria (BOE-A-2026-423); Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 9, 11, 20 y 36; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE 7 de octubre de 2026); post de Santina Homes sobre costes de compra en Andalucía.

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