Elecciones en España 2026: qué cambia para quien compra en la Costa del Sol

España vota el domingo 29 de noviembre de 2026. Las elecciones se convocaron después de que dos decretos de vivienda de urgencia fueran rechazados en el Congreso el viernes 2 de octubre, y el Gobierno volvió a aprobar ambos con cambios el 6 de octubre. Se publicaron en el BOE el miércoles 7 de octubre. Este no es un artículo sobre quién debería ganar. Si compras, vendes o alquilas una vivienda entre Marbella y Sotogrande, aquí explicamos qué reglas se te aplican hoy, cuáles siguen en disputa y qué podría cambiar cuando se constituyan las nuevas Cortes. Lo mantendremos actualizado en esta misma URL.

Última actualización: 7 de octubre de 2026. Los dos decretos se han publicado esta mañana en el BOE como Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026, y la tabla de abajo se ha revisado línea por línea contra el texto oficial. Próxima actualización: tras las votaciones de convalidación en la Diputación Permanente.

Por qué hay elecciones

El lunes 5 de octubre el Gobierno convocó elecciones generales anticipadas para el 29 de noviembre. El decreto de disolución, Real Decreto 806/2026 de 5 de octubre, se publicó en el BOE el martes 6 de octubre, y la votación se celebra 54 días después, como exige la ley electoral.

El detonante fue la vivienda. El viernes 2 de octubre el Congreso rechazó dos reales decretos leyes aprobados el 29 de septiembre, conocidos como los decretos Maricarmen por una inquilina de 87 años desahuciada en Madrid. El primero era un paquete amplio sobre alquileres, pisos turísticos, desahucios y normas para inversores. El segundo habría hecho los contratos de alquiler indefinidos en la práctica. Ninguno obtuvo mayoría.

El martes 6 de octubre el Consejo de Ministros volvió a aprobar ambos decretos, con cambios, para que la Diputación Permanente, el órgano que conserva los poderes del Congreso mientras la cámara está disuelta, pueda votarlos. El primer decreto mantiene las prórrogas de los alquileres, el tope a las subidas, las reglas de alquiler de temporada y turístico y las medidas sobre inversores, y añade 280 millones de euros en garantías para vivienda industrializada y 400 millones para proveedores de vivienda social. El segundo, sobre contratos de alquiler indefinidos, nace con entrada en vigor diferida: el texto publicado entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, lo que deja a la Diputación Permanente sus 30 días para votarlo antes. También se ha anunciado un recurso ante el Tribunal Constitucional. Así que la situación práctica de estas normas en los próximos meses es: en vigor, y recurridas.

Dos cuestiones de procedimiento importan para el calendario. El Gobierno no pasa a estar en funciones el día en que se convocan las elecciones. Según la Ley del Gobierno, cesa tras las elecciones y sigue en el cargo, limitado a la gestión ordinaria, hasta que toma posesión el nuevo. Y un resultado no es un Gobierno. Tras la votación, el Rey propone un candidato y el Congreso vota la investidura, con mayoría absoluta en la primera votación y mayoría simple 48 horas después. Si nadie obtiene esa confianza en dos meses desde la primera votación, las Cortes se disuelven de nuevo. Por eso el calendario de abajo se alarga hasta el año nuevo.

Son elecciones nacionales. No cambia nada en la Junta de Andalucía, que fija el impuesto de transmisiones y las licencias turísticas, ni en los ayuntamientos de Marbella, Estepona, Benahavís, Casares o Manilva, que controlan el urbanismo. Un nuevo Gobierno en Madrid cambia la ley estatal, nada más.

Qué está realmente en vigor

La tabla se ha revisado contra los dos textos publicados en el BOE el 7 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, 99 páginas) contiene el paquete principal y está en vigor desde el jueves 8 de octubre de 2026, con los cambios de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822) contiene las reglas de contratos indefinidos y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Ambos necesitan una votación de convalidación en la Diputación Permanente en los 30 días siguientes a su publicación, es decir, antes del 6 de noviembre. Esas votaciones son las que hay que seguir.

Un punto regional importa aquí. Andalucía nunca ha declarado una zona tensionada, así que el control de precios de la Ley de Vivienda de 2023 no se aplica en ningún punto de la costa. Las medidas de la tabla son estatales y se aplican en todas partes, Marbella y Estepona incluidas. Explicamos cómo aterrizaron en la costa las medidas de julio de 2026 en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda de julio, y la misma lógica vale ahora.

Qué no cambia con las elecciones

Un titular electoral no es un cambio legal. Antes de ver qué podría cambiar, esto es lo que sigue exactamente igual.

Tu derecho a comprar. Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España hoy, durante la campaña y después del voto. Necesitas un NIE, una cuenta bancaria española y un abogado. Nuestra guía del NIE cubre el primer paso.

Los impuestos de la compra. El ITP sobre vivienda de segunda mano en Andalucía es del 7% hoy y baja al 6,75% el 1 de enero de 2027, una rebaja decidida por la Junta el 24 de septiembre a la que no afecta nada de lo que pase en Madrid. La obra nueva paga 10% de IVA más 1,2% de AJD. El desglose completo está en lo que cuesta realmente comprar en Andalucía y en la rebaja del ITP de 2027.

Contratos firmados y plazos. Una reserva, un contrato de arras o un calendario de pagos sobre plano corren con sus propias fechas. La incertidumbre política no justifica un impago ni permite recuperar una señal.

Residencia. Tener una vivienda no da residencia, y las elecciones no reabren la Golden Visa, cerrada a nuevas solicitudes desde el 3 de abril de 2025. Tu vía de residencia y tu residencia fiscal son cuestiones separadas de la compra.

Tu situación fiscal. La residencia fiscal se decide por la regla de los 183 días, por dónde está tu centro de intereses económicos y por una presunción familiar, no por tener una vivienda o un NIE, y la Agencia Tributaria la distingue de la residencia administrativa. Un no residente que mantiene una vivienda para uso propio o vacía sigue pagando cada año el impuesto sobre la renta de no residentes por la renta imputada. Ambas reglas son anteriores a los decretos y les sobreviven.

El impuesto del 100% a compradores de fuera de la UE. Fue una proposición de ley registrada en el Congreso en mayo de 2025. Nunca se aprobó y, según las normas parlamentarias, las iniciativas pendientes caducan con la disolución de las Cortes. Habría que volver a presentarla desde cero tras las elecciones. Hoy no es ley.

Hipotecas. Los tipos los fijan el BCE y la oferta de tu banco, no las elecciones. Si tienes una hipoteca variable, mira cuándo es tu próxima revisión. Si compras con libras, dólares o zlotys, el tipo de cambio es la variable más importante este otoño.

Quién vota. Las elecciones generales son para ciudadanos españoles. Tener una propiedad, un NIE o pagar impuestos aquí no da voto a un extranjero el 29 de noviembre. Los ciudadanos de la UE votan solo en las municipales.

Qué significa para ti

Si compras una segunda residencia

Casi nada cambia. Ninguna de estas medidas toca una vivienda que usas tú, y el mercado de segunda mano entre Estepona y Sotogrande funciona en gran parte con compradores extranjeros que pagan al contado y a los que no afectan las reglas del alquiler. ITP, notaría, registro y abogado siguen igual. El proceso de compra no cambia y se cierra en las mismas cuatro a ocho semanas.

Si te trasladas a vivir aquí

Si compras, ver arriba. Si piensas alquilar un año antes de comprar, las reglas ahora juegan a tu favor: prórroga de dos años a petición tuya y tope a las subidas. Eso sí, habrá menos oferta de larga duración, porque parte de los propietarios se retira de ese mercado. Los alquileres de invierno de tres a seis meses son la categoría que más se va a reducir.

Si compras para alquilar, de larga duración o vacacional

Aquí es donde hay que prestar atención. El alquiler turístico queda limitado a 31 días por estancia y, desde el 1 de diciembre de 2026, lleva IVA del 10% en estancias de hasta 30 noches. El nuevo recargo de IBI solo se aplica en municipios de zona tensionada, así que hoy no en esta costa. Los alquileres de invierno de tres a seis meses solo se sostienen como contratos de temporada si el inquilino puede acreditar una necesidad temporal; si no, pasan a ser contratos de vivienda habitual con un mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una empresa) y los nuevos derechos de prórroga. Haz los números sobre la nueva base antes de firmar, y encarga tus contratos a alguien que haya leído el texto final del BOE. Las reglas de licencia de la Junta de Andalucía, y el derecho de tu comunidad de propietarios a votar sobre el uso turístico, no cambian con nada de esto. Puede tu comunidad vetar tu alquiler vacacional explica esa parte.

Si ya eres propietario

Sigue presentando declaraciones y sigue pagando. Unas Cortes disueltas no paralizan el IBI, el impuesto de no residentes, las cuotas de comunidad ni la hipoteca. Si alquilas la vivienda, la tabla de medidas es tu lista de comprobación, y lo único que hay que hacer este mes es que revisen tus contratos frente al texto definitivo del BOE. Si piensas vender, nada en los decretos afecta a una vivienda individual vendida a precio de mercado.

Si compras carteras, NPL o activos en dificultades

La restricción a comprar por debajo del 70% del valor de mercado, y la extensión del derecho de adquisición preferente de los inquilinos a edificios completos y carteras, afectan directamente a cómo se estructuran las operaciones. Hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie, cualquier transacción firmada bajo estas reglas conlleva incertidumbre jurídica en ambas direcciones. Estructura con eso en mente. Las compras de activos individuales a precio de mercado, incluidas viviendas con problemas heredados como las que gestionamos a través de Property Solutions, no son el objetivo del decreto.

Calendario

1. Martes 6 de octubre: disolución publicada en el BOE (Real Decreto 806/2026). El Consejo de Ministros reaprueba ambos decretos de vivienda con cambios. Realizado.
2. Miércoles 7 de octubre: los dos decretos publicados en el BOE como Real Decreto-ley 28/2026 y 29/2026. Hecho.
3. Jueves 8 de octubre: entra en vigor el paquete principal (Real Decreto-ley 29/2026), salvo los cambios de IVA, que empiezan el 1 de diciembre.
4. Antes del viernes 6 de noviembre: votaciones de convalidación en la Diputación Permanente, dentro de los 30 días desde la publicación.
5. Domingo 15 de noviembre: entra en vigor el decreto de contratos indefinidos (Real Decreto-ley 28/2026), si se convalida.
6. Octubre y noviembre: campaña. Un recurso ante el Constitucional puede presentarse en este periodo.
7. Domingo 29 de noviembre: elecciones generales.
8. Diciembre a enero: constitución de las nuevas Cortes, investidura, formación de Gobierno. Nada puede derogarse antes.
9. Primavera de 2027 como muy pronto: cualquier derogación o ley sustitutoria entra en vigor.

Pase lo que pase el 29 de noviembre, estas reglas se aplican a todo lo que firmes de aquí a fin de año. Sigue la secuencia, no el titular: decreto de disolución, texto publicado del decreto, votación de convalidación, resultado, formación de Gobierno, ley aprobada, fecha de entrada en vigor. Cada paso responde a una pregunta distinta, y actualizaremos esta página en cada uno.

Qué podría cambiar tras el 29 de noviembre

Los decretos se mantienen. El nuevo Parlamento los convierte en ley permanente a través de la vía ordinaria. Las normas de alquileres de temporada y turísticos se convierten en marco consolidado, y el segundo decreto sobre contratos de alquiler indefinido, si es ratificado, y el proyecto de ley sobre compradores de fuera de la UE podrían volver a la agenda.

Los decretos se derogan o sustituyen. Un nuevo Gobierno podría revertirlos y tomar otro rumbo en la Ley de Vivienda de 2023, las licencias urbanísticas, la ocupación y las ayudas a compradores jóvenes. Por el tiempo que lleva formar Gobierno y aprobar una ley, eso llegaría de forma realista en el primer semestre de 2027. Un decreto convalidado sigue en vigor hasta entonces.

El Constitucional anula el decreto. Puede ocurrir antes o después de las elecciones, y una sentencia suele tardar meses. Los contratos firmados bajo una norma anulada quedan en una zona gris que los tribunales tardan en aclarar. Es el escenario que más importa a quien firme un contrato de temporada o una operación de cartera este otoño, y la razón para redactar el contrato pensando en ambos desenlaces.

Qué podría traer un resultado claro

Son escenarios condicionales, no predicciones, y dependen de lo que se aplique de verdad después de la votación.

Claridad política. Un Gobierno con mayoría operativa y un programa de vivienda definido permite planificar a compradores, bancos y promotores. Decisiones aparcadas desde septiembre podrían moverse. Un resultado fragmentado o una negociación larga haría lo contrario.

Oferta. El informe anual de 2025 del Banco de España sitúa el problema de la vivienda en la oferta: suelo, planeamiento, mano de obra y capacidad de construcción. Si la atención política se convierte en medidas de planeamiento e infraestructuras, la cartera de obra en la costa mejora en años, no en meses. Ninguna elección termina una vivienda.

Reglas de alquiler previsibles. Se asienten como se asienten las normas, los propietarios pueden valorar el riesgo cuando dejan de cambiar cada semana. La ventaja es la claridad, no un supuesto derecho a rentas más altas o a menos protección del inquilino.

Un marco estable para el comprador internacional. El debate sobre las reglas para compradores de fuera de la UE termina en tranquilidad o en restricción. Cualquiera de los dos desenlaces elimina la incertidumbre que pesa sobre ese grupo desde mayo de 2025.

Los riesgos van en sentido contrario: una formación de Gobierno larga, nuevos costes de cumplimiento para los modelos de alquiler, o medidas prometidas y nunca aplicadas. No dejes que nadie convierta eso en urgencia artificial. "Compra antes de las elecciones" y "los impuestos van a subir seguro" son afirmaciones que necesitan pruebas que hoy nadie tiene.

Nuestra lectura

El mercado de segunda mano de lujo en este tramo de costa está en gran medida protegido. Los compradores aquí pagan sobre todo al contado, compran para vivir o para pasar parte del año, y no son el público al que van dirigidos estos decretos. Lo que sí afecta, los pisos turísticos y los contratos de temporada, es una cuestión de modelo de negocio, no un motivo para dejar de comprar. Revisa el modelo y firma el contrato adecuado. Nuestros datos de mercado de mitad de año para Marbella y Estepona muestran por qué: la oferta, no la legislación, es lo que mueve los precios aquí.

La decisión de Andalucía de no declarar zonas tensionadas es el segundo colchón. Elimina por completo la capa de control de precios, y la rebaja autonómica del ITP desde 2027 tira en la dirección contraria, a favor del comprador.

Lo que le ha faltado a la costa durante tres años es previsibilidad. Las normas de vivienda se han aprobado, rechazado y vuelto a aprobar en la misma semana, y ese vaivén, no una medida concreta, es lo que hace dudar a los compradores. Sea cual sea el resultado del 29 de noviembre, unas nuevas Cortes zanjan la cuestión en un sentido u otro, y ahora hay una fecha para ello.

"Los compradores con los que trabajamos no esperan a las elecciones para decidir si quieren vivir aquí. Quieren saber qué reglas se aplican cuando firman, y ahora mismo eso es una pregunta para un buen abogado, no un motivo para esperar." Michael Sturhoofd, administrador de Santina Homes.

En la parte legal trabajamos con Pérez de Vargas, el despacho que ha llevado casi todas nuestras operaciones. Si firmas un alquiler o una compra este otoño, que lean el texto definitivo del BOE frente a tu contrato antes de hacerlo.

Si quieres repasar cómo afecta esto a la compra que estás planeando, llámanos a la oficina de Estepona o reserva una llamada.

Fuentes

• La Moncloa, 5 de octubre de 2026: anuncio de las elecciones generales del 29 de noviembre.
• BOE, 6 de octubre de 2026: Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE-A-2026-20742).
• La Moncloa e Idealista News, 6 de octubre de 2026: El Consejo de Ministros reaprueba ambas leyes de decreto de vivienda con cambios; se anuncia la financiación de primera vivienda Tu Casa.
• BOE, 7 de octubre de 2026: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822).
• BOE, 7 de octubre de 2026: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823).
• Congreso de los Diputados, 2 de octubre de 2026: resultado de las votaciones de convalidación de los dos decretos leyes de vivienda del 29 de septiembre.
• Idealista News, 29 de septiembre de 2026: desglose de las medidas de ambos decretos.
• elDiario.es, 29 de septiembre de 2026: texto íntegro de ambos decretos.
• Junta de Andalucía, 24 de septiembre de 2026: rebaja del ITP al 6,75% desde 2027.
• Plataforma ONE, Gobierno de España: fin del visado de inversor, 3 de abril de 2025.
• Banco de España, 18 de junio de 2026: presentación del Informe Anual 2025, oferta y accesibilidad de la vivienda.
• Agencia Tributaria: residencia fiscal de las personas físicas (regla de los 183 días, centro de intereses económicos) e imputación de rentas inmobiliarias a no residentes.
• BOE: Constitución Española, artículos 68, 99 y 115; Ley del Gobierno, artículo 21.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una vivienda en España siendo extranjero durante el periodo electoral?

Sí. Nada en los decretos ni en las elecciones cambia quién puede comprar, cómo se cierra una compra ni qué impuesto se paga en Andalucía. Notarías, registros y bancos funcionan con normalidad durante la campaña, y una compra iniciada en octubre se cierra en los plazos habituales.

¿Se aplican las nuevas reglas de alquiler en Marbella y Estepona si Andalucía no tiene zonas tensionadas?

Sí, la mayoría. La congelación de rentas, las reglas de los contratos de temporada, los cambios en pisos turísticos y las medidas sobre inversores son estatales y se aplican en la costa. Solo el control de precios de la Ley de Vivienda de 2023 depende de una declaración regional que Andalucía no ha hecho ni piensa hacer.

¿Puedo seguir alquilando mi piso en Airbnb en la Costa del Sol?

Sí, con una licencia válida de la Junta de Andalucía, el consentimiento de tu comunidad y un número de registro. Las estancias quedan limitadas a 31 días y, desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de hasta 30 noches llevan IVA del 10%. El nuevo recargo de IBI requiere una declaración de zona tensionada, que Andalucía no ha hecho. Cualquier rentabilidad que te hayan prometido hace un mes sigue necesitando recalcularse sobre la nueva base.

¿Se derogarán los decretos de vivienda después de las elecciones?

Depende de las nuevas Cortes. Derogar la Ley de Vivienda de 2023 y estas medidas está sobre la mesa para una parte del debate; mantenerlas y ampliarlas, para la otra. Nada cambia antes de que se forme un nuevo Gobierno, así que una derogación llegaría de forma realista en el primer semestre de 2027 como muy pronto. Hasta entonces, o hasta que el Constitucional se pronuncie, los decretos siguen en vigor.

¿Va a entrar en vigor el impuesto del 100% a compradores de fuera de la UE?

Ahora no. La proposición se registró en mayo de 2025, nunca llegó a votarse y caduca con la disolución de las Cortes. Un nuevo Gobierno tendría que presentarla de nuevo. Un comprador británico, estadounidense o suizo paga hoy el mismo ITP que cualquiera, el 7% en Andalucía.

¿Cambian las elecciones mi hipoteca o mi fecha de escritura?

No. Los tipos hipotecarios siguen al BCE y a la oferta de tu banco. Tu reserva, tus arras o tu calendario sobre plano corren con sus fechas contractuales. Si acaso, vigila el tipo de cambio en lugar de las encuestas si tu dinero no está en euros.