Wybory w Hiszpanii 2026: Jakie zmiany dla kupujących na Costa del Sol

Hiszpania idzie do urn w niedzielę 29 listopada 2026 roku. Głosowanie zostało zwołane po tym, jak dwa uchwały nadzwyczajne dotyczące mieszkalnictwa upadły w Kongresie w piątek 2 października, a Rząd zatwierdził obie z zmianami 6 października. Zostały opublikowane w BOE w środę 7 października. To nie jest artykuł o tym, kto powinien wygrać. Jeśli kupujesz, sprzedajesz lub wynajmujesz nieruchomość między Marbellą a Sotogrande, zawiera informacje o tym, które zasady mają zastosowanie dzisiaj, które są nadal kwestionowane i co może się zmienić po zasiedzeniu nowego parlamentu. Będziemy aktualizować to na tym samym adresie URL.

Ostatnia aktualizacja 7 października 2026 roku. Obie uchwały zostały opublikowane w BOE tego ranka jako Real Decreto-ley 28/2026 i Real Decreto-ley 29/2026, a tabela poniżej została sprawdzzona linia po linii pod kątem tekstu urzędowego. Następna aktualizacja: po głosowaniach walidacyjnych w Diputación Permanente.

Dlaczego odbywają się wybory

W poniedziałek 5 października Rząd ogłosił przedterminowe wybory powszechne na 29 listopada. Dekret o rozwiązaniu, Real Decreto 806/2026 z 5 października, został opublikowany w BOE we wtorek 6 października, a głosowanie odbędzie się 54 dni później, jak wymaga ustawa wyborcza.

Przyczyna była mieszkalnictwem. W piątek 2 października Kongres odrzucił dwa dekrety uchwalone 29 września, znane jako dekrety Maricarmen po 87-letniej lokatorce eksmitowanej w Madrycie. Pierwszy był szerokim pakietem dotyczącym wynajmu, wynajmu turystycznego, eksmisji i zasad dla inwestorów. Drugi uczyniłby umowy najmu praktycznie wieczystymi. Żaden nie znalazł większości.

We wtorek 6 października gabinet zatwierdził obie uchwały ponownie ze zmianami, aby Diputación Permanente, komisja sprawująca uprawnienia Kongresu podczas gdy izba jest rozwiązana, mogła nad nimi głosować. Pierwsza uchwała utrzymuje rozszerzenia wynajmu, pułap czynszów, zasady wynajmu sezonowego i turystycznego oraz środki dla inwestorów i dodaje 280 milionów euro gwarancji dla mieszkalnictwa uprzemysłowionego i 400 milionów dla dostawców mieszkalnictwa społecznego. Druga dotycząca umów najmu na czas nieokreślony otrzymała opóźniony początek: opublikowany tekst wchodzi w życie 15 listopada 2026 roku, co pozostawia Diputación Permanente 30 dni na głosowanie nad nim najpierw. Ogłoszono również wyzwanie w Trybunale Konstytucyjnym. Praktyczny status tych zasad na następne kilka miesięcy to: w mocy i zakwestionowany.

Dwa punkty procedury są ważne dla kalendarza. Rząd nie staje się rządem pełniącym obowiązki w dniu ogłoszenia wyborów. Zgodnie z Ustawą Rządową kończy się po wyborach, a następnie pozostaje w biurze, ograniczone do zwykłych spraw, aż do przejęcia przez nowy. A wynik to nie rząd. Po głosowaniu Król proponuje kandydata i Kongres głosuje nad wotum zaufania, wymagając bezwzględnej większości przy pierwszej próbie i prostej większości 48 godzin później. Jeśli nikt nie wygra tego zaufania w ciągu dwóch miesięcy od pierwszego głosowania, parlament zostaje ponownie rozwiązany. Dlatego harmonogram poniżej wchodzi w nowy rok.

To wybory krajowe. Nic się nie zmienia w Junta de Andalucía, która ustala podatek transferowy i licencjonowanie wynajmu turystycznego, ani w urzędach miasta Marbella, Estepona, Benahavís, Casares lub Manilva, które kontrolują planowanie. Nowy rząd w Madrycie zmienia tylko prawo krajowe.

Co jest faktycznie w mocy

Tabela została sprawdziona pod kątem dwóch tekstów opublikowanych w BOE 7 października. Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, 99 stron) zawiera główny pakiet i obowiązuje od czwartku 8 października 2026 roku, ze zmianami VAT rozpoczynającymi się 1 grudnia 2026 roku. Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822) zawiera zasady umów na czas nieokreślony i wchodzi w życie 15 listopada 2026 roku. Oba wymagają głosu walidacyjnego w Diputación Permanente w ciągu 30 dni od publikacji, czyli do 6 listopada. Te głosowania są warte obserwacji.

Jeden punkt regionalny ma znaczenie. Andaluzja nigdy nie ogłosiła strefy napięcia, dlatego zasady kontroli cen w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. nie mają zastosowania nigdzie na wybrzeżu. Powyższe środki są krajowe i obowiązują wszędzie, w tym w Marbelli i Esteponie. Wyjaśniliśmy, jak środki z lipca 2026 r. wpłynęły na wybrzeże w naszym artykule o lipcowym dekrecie mieszkaniowymi ta sama logika obowiązuje teraz.

Co wybory nie zmieniają

Nagłówek wyborczy to nie zmiana prawa. Zanim przyjrzymy się, co mogłoby się zmienić, oto, co pozostaje dokładnie takie, jakie było.

Twoje prawo do zakupu. Każdy obcokrajowiec może dzisiaj kupić nieruchomość w Hiszpanii, podczas kampanii i po głosowaniu. Potrzebujesz NIE, hiszpańskiego konta bankowego i prawnika. Nasz przewodnik po NIE obejmuje pierwszy krok.

Podatki od transakcji. Podatek od transferu na sprzedaż wtórną w Andaluzji wynosi dziś 7% i spada do 6,75% 1 stycznia 2027 r., co zostało postanowione przez Juntę 24 września i nie wpłynęło nic z Madrytu. Nowe budynki płacą 10% VAT plus 1,2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Pełny rozkład znajduje się w ile naprawdę kosztuje zakup w Andaluzji i obniżeniu podatku od transferu w 2027 r..

Podpisane umowy i terminy. Rezerwacja, umowa arras lub harmonogram płatności w odsłonięciu działają na własnych datach. Niepewność polityczna nie usprawiedliwia pominięcia płatności i nie daje Ci sposobu na wyjście z depozytu.

Rezydencja. Posiadanie domu nie daje Ci rezydencji, a wybory nie przywracają Złotej Wizy, która zamknęła się na nowe wnioski 3 kwietnia 2025 r. Twoja ścieżka wizy i Twoja rezydencja podatkowa to oddzielne kwestie od zakupu.

Twoja pozycja podatkowa. Rezydencja podatkowa jest ustalana na podstawie reguły 183 dni, na które przypadają Twoje interesy ekonomiczne i presumptem rodzinnym, a nie na podstawie posiadania domu lub posiadania NIE, a Urząd Podatkowy oddziela je od rezydencji administracyjnej. Nierezydent, który przechowuje nieruchomość na własny użytek lub pustą, nadal płaci podatek dochodowy nierezydenta od przypisanego dochodu z niej co roku. Obie zasady poprzedzają dekrety i je przetrwają.

Podatek 100% od kupujących spoza UE. Był to projekt ustawy zarejestrowany w Kongresie w maju 2025 r. Nigdy nie przeszedł, a zgodnie z hiszpańskimi przepisami parlamentarnymi projekty ustaw będące w toku wygasają, gdy Kortes się rozpuszczają. Musiałby być ponownie wznowiony od początku po wyborach. Dziś to nie prawo.

Hipoteki. Stawki są ustalane przez EBC i ofertę Twojego pożyczkodawcy, a nie przez wybory. Jeśli masz pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu, sprawdź, kiedy będzie Twój następny reset. Jeśli kupujesz w funtach, dolarach lub złotych, Twoja ekspozycja na kurs walutowy to większa zmienna tego jesieni.

Kto głosuje. Wybory powszechne dotyczą obywateli hiszpańskich. Posiadanie nieruchomości, posiadanie NIE lub płacenie podatków tutaj nie daje obcokrajowcowi głosu 29 listopada. Obywatele UE głosują tylko w wyborach samorządowych.

Co to dla Ciebie oznacza

Jeśli kupujesz drugi dom

Praktycznie nic się nie zmienia. Żaden z tych środków nie dotyczy nieruchomości, którą wykorzystujesz osobiście, a rynek wtórny między Estepona i Sotogrande funkcjonuje głównie dzięki zagranicznym kupującym, których nie dotyczą przepisy dotyczące wynajmu. Podatek transferowy, notariusz, rejestr i koszty prawnika pozostają takie jak poprzednio. Proces zakupu nie uległ zmianie i trwa od czterech do ośmiu tygodni.

Jeśli się przeprowadzasz

Jeśli kupujesz, zobacz powyżej. Jeśli planujesz najpierw wynająć przez rok, przepisy teraz działają na twoją korzyść: dwuletnie przedłużenie na żądanie i limit na podwyżki. Spodziewaj się jednak mniej długoterminowych ofert, ponieważ niektórzy właściciele wycofują się z rynku długoterminowego. Wynajem zimowy od trzech do sześciu miesięcy to kategoria, która najprawdopodobniej się zmniejszy.

Jeśli kupujesz do wynajęcia, długoterminowo lub sezonowo

To jest miejsce, w którym musisz zwrócić uwagę. Wynajem wakacyjny jest ograniczony do 31 dni na pobyt i od 1 grudnia 2026 roku wiąże się z 10% VAT na pobyty do 30 nocy. Nowa dopłata IBI dotyczy tylko gmin strefy napięcia, więc nie nad tym brzegiem dzisiaj. Wynajem zimowy od trzech do sześciu miesięcy utrzymuje się jako umowy sezonowe tylko jeśli najemca może wykazać czasową potrzebę, w przeciwnym razie stają się umowami mieszkania głównego z pięcioletnim minimum (siedem jeśli wynajmujący jest spółką) i nowymi prawami przedłużenia. Przelicz liczby na nowej podstawie przed podpisaniem i poproś o sporządzenie umów przez kogoś, kto przeczytał ostateczny tekst BOE. Zasady licencji ustalone przez Junta de Andalucía i prawo twojej wspólnoty właścicieli do głosowania nad użytkowaniem turystycznym nie są zmieniane przez żaden z tego. Czy twoja wspólnota właścicieli może wyeliminować twój wynajem sezonowy wyjaśnia tę kwestię.

Jeśli już posiadasz nieruchomość

Wciąż składaj dokumenty i wciąż płać. Rozwiązany parlament nie wstrzymuje IBI, podatku dochodowego od nierezydenów, opłat wspólnoty lub hipoteki. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, tabela środków to twoja lista kontrolna, a jedynym działaniem w tym miesiącu jest sprawdzenie twoich umów względem ostatecznego tekstu BOE. Jeśli planujesz sprzedaż, nic w dekretach nie dotyczy jednego domu sprzedanego po cenie rynkowej.

Jeśli kupujesz portfele, NPL-e lub aktywa w trudnej sytuacji

Ograniczenie zakupu poniżej 70% wartości rynkowej oraz rozszerzenie prawa pierwszeństwa najemcy na całe budynki i portfele bezpośrednio wpływają na strukturę transakcji. Dopóki Trybunał Konstytucyjny nie orzeknie, każda transakcja podpisana zgodnie z tymi zasadami nosi niepewność prawną w obu kierunkach. Strukturuj mając to na uwadze. Jednolite zakupy aktywów po cenie rynkowej, w tym domy z odziedziczonymi problemami jak te, które obsługujemy poprzez Rozwiązania Nieruchomościowe, nie są tym, do czego zmierza dekret.

Harmonogram

1. Wtorek 6 października: rozwiązanie opublikowane w BOE (Real Decreto 806/2026). Gabinet ponownie zatwierdza oba dekrety mieszkaniowe ze zmianami. Gotowe.
2. Środa 7 października: obie uchwały opublikowane w BOE jako Real Decreto-ley 28/2026 i 29/2026. Gotowe.
3. Czwartek 8 października: główny pakiet (Real Decreto-ley 29/2026) wchodzi w życie, z wyjątkiem zmian VAT, które rozpoczynają się 1 grudnia.
4. Do piątku 6 listopada: głosowania walidacyjne w Diputación Permanente, w ciągu 30 dni od publikacji.
5. Niedziela 15 listopada: uchwała dot. umów na czas nieokreślony (Real Decreto-ley 28/2026) wchodzi w życie, jeśli zostanie zatwierdzono.
6. Październik do listopada: kampania. Wezwanie do Sądu Konstytucyjnego może być złożone w tym okresie.
7. Niedziela 29 listopada: wybory parlamentarne.
8. Grudzień do stycznia: nowe Kortes ustanowione, głosowanie nad inwestytutą, rząd utworzony. Nic nie może być uchylone przed tym.
9. Wiosna 2027 najwcześniej: każdy przepis o uchyleniu lub zastąpieniu wchodzi w życie.

Niezależnie od tego, co stanie się 29 listopada, te przepisy mają zastosowanie do wszystkiego, co podpiszesz między teraz a nowym rokiem. Postępuj zgodnie z sekwencją, a nie nagłówkami: dekret rozwiązania, opublikowany tekst dekretu, głosowanie konwalidacyjne, wynik, utworzenie rządu, uchwalone prawo, data wejścia w życie. Każdy krok odpowiada na inne pytanie, a my będziemy aktualizować tę stronę w każdym kroku.

Co może się zmienić po 29 listopada

Dekrety pozostają. Nowy parlament przekształca je w prawo stałe przez normalną ścieżkę. Zasady wynajmu sezonowego i turystycznego stają się ustalonym wytyczną, a drugi dekret o umowach najmu na czas nieokreślony, jeśli ratyfikowany, i ustawa o kupcach spoza Unii Europejskiej mogą powrócić na porządek obrad.

Dekrety są uchylane lub zastępowane. Nowy rząd mógłby je wyeliminować i pójść inną drogą w sprawie ustawy o mieszkalnictwie z 2023 roku, zatwierdzeń planów, zajęcia nieruchomości i wsparcia dla młodych nabywców. Biorąc pod uwagę czas potrzebny na utworzenie rządu i uchwalenie ustawy, byłoby to realnie pierwsza połowa 2027 roku. Konwalidowany dekret pozostaje w mocy do czasu jego uchylenia.

Sąd Konstytucyjny unieważnia dekret. Może się to zdarzyć przed lub po wyborach, a orzeczenie zwykle trwa wiele miesięcy. Umowy podpisane na podstawie unieważnionej przepisu kończy się w szarej strefie, którą sądy długo regulują. To scenariusz, który ma największe znaczenie dla każdego podpisującego umowę sezonową lub transakcję portfelową jesienią, i to powód, aby mieć umowę przygotowaną z uwzględnieniem obu wyników.

Co mogą przynieść jasne wyniki

To scenariusze warunkowe, a nie prognozy, i zależą od tego, co faktycznie zostanie wdrożone po głosowaniu.

Jasność polityki. Rząd z pracującą większością i zdefiniowanym programem mieszkaniowym pozwala nabywcom, pożyczkodawcom i deweloperom planować. Decyzje, które były parkowane od września, mogą się zmienić. Fragmentaryczny wynik lub długie negocjacje działałyby na odwrót.

Podaż. Raport roczny Banco de España na 2025 rok umieszcza problem mieszkaniowy po stronie podaży: ziemia, planowanie, siła robocza i zdolności budowlane. Jeśli uwaga polityczna przełoży się na środki planowania i infrastruktury, potok na wybrzeżu poprawia się na przestrzeni lat, nie miesięcy. Żaden wybór nie ukończy domu.

Przewidywalne przepisy dotyczące wynajmu. Niezależnie od tego, jak przepisy się ułożą, właściciele mogą wycenić ryzyko, gdy przestaną zmieniać się co tydzień. Jasność jest korzyścią, a nie zakładanym prawem do wyższych czynszów lub mniejszej ochrony najemców.

Ustalona rama dla nabywców międzynarodowych. Debata nad przepisami dla nabywców spoza UE kończy się albo zapewnieniami, albo ograniczeniami. Każdy wynik usuwa niepewność, która wisiała nad tą kategorią od maja 2025 roku.

Ryzyko idzie w drugą stronę: długa formacja rządu, nowe koszty zgodności w modelach wynajmu lub obietnice nigdy nie wdrożone. Nie pozwól nikomu zamieniać tego w sztuczną pilność. "Kup przed wyborami" i "podatki zdecydowanie wzrosną" to twierdzenia, które wymagają dowodów, których nikt nie ma dzisiaj.

Nasza ocena

Luksusowy rynek wtórny na tym odcinku wybrzeża jest w dużej mierze izolowany. Kupujący tutaj najczęściej płacą gotówką, kupują, aby mieszkać lub spędzić część roku, i nie są odbiorcom, dla których pisane są te dekrety. Części, które bolą, wynajem turystyczny i umowy sezonowe, to kwestia modelu biznesowego, a nie powód, aby przestać kupować. Sprawdź model i podpisz właściwą umowę. Nasze dane rynkowe w połowie roku dla Marbelli i Estepony pokazują dlaczego: to podaż, a nie legislacja, napędza tutaj ceny.

Decyzja Andaluzji, aby nie deklarować stref napięcia, to druga poduszka. Całkowicie usuwa warstwę kontroli cen, a regionalny podatek transferowy obniżony od 2027 roku działa na korzyść kupujących.

To, czego wybrzeże brakuje od trzech lat, to przewidywalności. Zasady mieszkaniowe były zatwierdzone, odrzucone i zatwierdzone ponownie w ciągu tego samego tygodnia, i to właśnie tam i z powrotem, a nie jakakolwiek pojedyncza miara, powoduje, że kupujący się wahają. Niezależnie od wyniku z 29 listopada, nowy parlament rozstrzyga tę kwestię tak czy inaczej, i jest teraz data na to.

"Kupujący, z którymi pracujemy, nie czekają na wybory, aby zdecydować, czy chcą tutaj mieszkać. Chcą wiedzieć, które zasady mają zastosowanie, gdy podpisują, a teraz jest to pytanie dla dobrego prawnika, a nie powód, aby czekać." Michael Sturhoofd, administrador, Santina Homes.

Po stronie prawnej pracujemy z Pérez de Vargas, firmą, która obsługiwała prawie wszystkie nasze finalizacje. Jeśli podpisujesz umowę wynajmu lub zakupu jesienią, niech przeczytają ostateczny tekst BOE względem twojej umowy, zanim to zrobisz.

Jeśli chcesz omówić, jak to wpływa na planowany zakup, zadzwoń do nas do biura w Esteponie lub umów rozmowę.

Źródła

• La Moncloa, 5 października 2026: ogłoszenie wyborów ogólnych na 29 listopada.
• BOE, 6 października 2026: Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE-A-2026-20742).
• La Moncloa i Idealista News, 6 października 2026: Rada Ministrów ponownie zatwierdza oba dekretowe ustawy mieszkaniowe ze zmianami; ogłoszono finansowanie programu Tu Casa na pierwszy dom.
• BOE, 7 października 2026: Real Decreto-ley 28/2026, z dnia 6 października, Which adopts urgent measures to strengthen the stability of residential rental contracts (BOE-A-2026-20822).
• BOE, 7 października 2026: Real Decreto-ley 29/2026, z dnia 6 października, Which adopts urgent measures for the protection of the social function of housing and the expansion of affordable housing supply (BOE-A-2026-20823).
• Congreso de los Diputados, 2 października 2026: wynik głosowania nad zatwierdzeniem dwóch dekretów mieszkaniowych z 29 września.
• Idealista News, 29 września 2026: podział środków zawartych w obu dekretach.
• elDiario.es, 29 września 2026: pełny tekst obu dekretów w opublikowanej wersji.
• Junta de Andalucía, 24 września 2026: obniżka podatku transferowego do 6,75% od 2027 roku.
• Plataforma ONE, Gobierno de España: zakończenie programu wiz dla inwestorów, 3 kwietnia 2025.
• Banco de España, 18 czerwca 2026: prezentacja Rocznego Raportu 2025, podaż mieszkań i dostępność cenowa.
• Agencia Tributaria: miejsce zamieszkania podatkowego osób fizycznych (zasada 183 dni, centrum interesów gospodarczych) oraz dochód kalkulacyjny z nieruchomości dla nierezydentów.
• BOE: Konstytucja Hiszpańska, artykuły 68, 99 i 115; Ustawa Rządowa, artykuł 21.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę nadal kupić nieruchomość w Hiszpanii jako cudzoziemiec podczas okresu wyborów?

Tak. Nic w dekrecie ani wybory nie zmienia tego, kto może kupić, jak ukończyć się zakup czy jaki podatek jest płacony w Andaluzji. Notariusze, rejestry gruntów i banki pracują normalnie przez kampanię, a zakup rozpoczęty w październiku kończy się w zwykłym harmonogramie.

Czy nowe zasady wynajmu obowiązują w Marbelli i Esteponie, jeśli Andaluzja nie ma strefy napięcia?

Tak dla większości z nich. Zamrożenie czynszów, zasady umów sezonowych, zmiany w wynajmie turystycznym i środki dla inwestorów są krajowe i obowiązują na wybrzeżu. Tylko zasady kontroli cen w ustawie mieszkaniowej z 2023 r. zależą od oświadczenia regionalnego, które Andaluzja nie złożyła i mówi, że nie złoży.

Czy mogę nadal wynajmować moje mieszkanie na Airbnb na Costa del Sol?

Tak, z ważną licencją Junta de Andalucía, zgodą wspólnoty i numerem rejestracyjnym. Pobyty są ograniczone do 31 dni, a od 1 grudnia 2026 r. pobyty do 30 nocy obciążone są 10% VAT. Nowa opłata IBI wymaga deklaracji strefy napięcia, którą Andalucía nie wydała. Każdy przychód, który zacytowano miesiąc temu, nadal wymaga przeliczenia na nowej podstawie.

Czy dekrety mieszkaniowe będą uchylone po wyborach?

To zależy od nowego parlamentu. Uchylenie ustawy mieszkaniowej z 2023 r. i tych środków jest na stole dla jednej strony debaty, utrzymanie i rozszerzenie ich dla drugiej. Nic się nie zmienia przed utworzeniem nowego rządu, więc każde uchylenie realistycznie ląduje w pierwszej połowie 2027 r. najwcześniej. Do czasu lub do wyroku Trybunału Konstytucyjnego dekrety pozostają w mocy.

Czy wchodzi 100% podatek na kupujących spoza UE?

Nie teraz. Projekt ustawy zarejestrowano w maju 2025 r., nigdy nie doszło do głosowania i wygasa wraz z rozwiązaniem Kortezów. Nowy rząd musiałby go wprowadzić ponownie. Kupujący z Wielkiej Brytanii, USA lub Szwajcarii płacą taki sam podatek transferowy jak wszyscy inni dzisiaj, 7% w Andaluzji.

Czy wybory zmieniają moją hipotekę lub datę ukończenia?

Nie. Stopy hipoteczne podążają za ECB i ofertą Twojego pożyczkodawcy. Twoja rezerwacja, zadatek lub harmonogram sprzedaży off-plan obowiązują w umownych terminach. Jeśli cokolwiek, obserwuj kursy walut, a nie sondaże, jeśli Twoje środki nie są w euro.