Élections en Espagne 2026 : Quels changements pour les acheteurs de la Costa del Sol

L'Espagne se rend aux urnes dimanche 29 novembre 2026. Le scrutin a été convoqué après que deux décrets-lois d'urgence sur le logement ont échoué au Congrès vendredi 2 octobre, et le Gouvernement les a tous deux réapprouvés avec des modifications le 6 octobre. Ils ont été publiés au BOE mercredi 7 octobre. Ceci n'est pas un article sur qui devrait gagner. Si vous achetez, vendez ou louez un bien entre Marbella et Sotogrande, cet article précise quelles règles s'appliquent à vous aujourd'hui, lesquelles sont encore contestées, et ce qui pourrait changer une fois qu'un nouveau parlement se réunit. Nous le mettrons à jour sur cette même URL.

Mise à jour le 7 octobre 2026. Les deux décrets-lois ont été publiés au BOE ce matin en tant que Real Decreto-ley 28/2026 et Real Decreto-ley 29/2026, et le tableau ci-dessous a été vérifié ligne par ligne par rapport au texte officiel. Prochaine mise à jour : après les votes de validation à la Diputación Permanente.

Pourquoi il y a une élection

Lundi 5 octobre, le Gouvernement a annoncé des élections générales anticipées pour le 29 novembre. Le décret de dissolution, Real Decreto 806/2026 du 5 octobre, a été publié au BOE mardi 6 octobre, et le scrutin intervient 54 jours plus tard, comme l'exige la loi électorale.

Le déclencheur était le logement. Vendredi 2 octobre, le Congrès a rejeté deux lois de décret approuvées le 29 septembre, connues sous le nom de décrets Maricarmen d'après une locataire de 87 ans expulsée à Madrid. Le premier était un large paquet sur les locations, les locations touristiques, les expulsions et les règles pour les investisseurs. Le second aurait rendu les contrats de location indéfinis en pratique. Aucun n'a trouvé de majorité.

Mardi 6 octobre, le cabinet a approuvé à nouveau les deux décrets-lois, avec des modifications, afin que la Diputación Permanente, la commission qui détient les pouvoirs du Congrès pendant que la chambre est dissoute, puisse voter dessus. Le premier décret maintient les prolongations de bail, le plafonnement du loyer, les règles de location saisonnière et touristique ainsi que les mesures en faveur des investisseurs, et ajoute 280 millions d'euros en garanties pour le logement industrialisé et 400 millions pour les fournisseurs de logements sociaux. Le second, concernant les contrats de bail indéfini, a reçu un démarrage différé : le texte publié entre en vigueur le 15 novembre 2026, ce qui laisse 30 jours à la Diputación Permanente pour voter d'abord. Un recours auprès de la Cour constitutionnelle a également été annoncé. Le statut pratique de ces règles pour les prochains mois est donc : en vigueur, et contesté.

Deux points de procédure importent pour le calendrier. Le Gouvernement ne devient pas un gouvernement intérimaire le jour où l'élection est convoquée. En vertu de la Loi du Gouvernement, il cesse après l'élection puis reste en fonction, limité aux affaires ordinaires, jusqu'à ce que le nouveau gouvernement prenne la relève. Et un résultat n'est pas un gouvernement. Après le vote, le Roi propose un candidat et le Congrès vote sur l'investiture, avec une majorité absolue requise à la première tentative et une simple majorité 48 heures plus tard. Si personne ne gagne cette confiance dans les deux mois du premier vote, le parlement est dissous à nouveau. C'est pourquoi le calendrier ci-dessous s'étend dans la nouvelle année.

C'est une élection nationale. Rien ne change à la Junta de Andalucía, qui fixe la taxe de transfert et les licences de location touristique, ou aux mairies de Marbella, Estepona, Benahavís, Casares ou Manilva, qui contrôlent l'urbanisme. Un nouveau gouvernement à Madrid change uniquement la loi nationale.

Ce qui est actuellement en vigueur

Le tableau a été vérifié par rapport aux deux textes publiés au BOE le 7 octobre. Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, 99 pages) porte le paquet principal et entre en vigueur à partir de jeudi 8 octobre 2026, les modifications de TVA commençant le 1er décembre 2026. Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822) porte les règles de contrat indéfini et entre en vigueur le 15 novembre 2026. Les deux nécessitent un vote de validation à la Diputación Permanente dans les 30 jours suivant la publication, soit avant le 6 novembre. Ce sont ces votes qu'il faut suivre.

Un point régional compte ici. L'Andalousie n'a jamais déclaré de zone tendue, donc les règles de contrôle des prix de la loi sur le logement de 2023 ne s'appliquent nulle part sur la côte. Les mesures ci-dessus sont nationales et s'appliquent partout, y compris à Marbella et Estepona. Nous avons expliqué comment les mesures de juillet 2026 se sont appliquées à la côte dans notre article sur le décret immobilier de juillet, et la même logique s'applique maintenant.

Ce que l'élection ne change pas

Un gros titre électoral n'est pas un changement de loi. Avant d'examiner ce qui pourrait changer, voici ce qui reste exactement comme avant.

Votre droit d'achat. Tout ressortissant étranger peut acheter une propriété en Espagne aujourd'hui, pendant la campagne et après le vote. Vous avez besoin d'un NIE, d'un compte bancaire espagnol et d'un avocat. Notre guide du NIE couvre la première étape.

Taxes d'achat. La taxe de mutation immobilière sur une revente en Andalousie est de 7% aujourd'hui et passe à 6,75% le 1er janvier 2027, une réduction décidée par la Junta le 24 septembre et non affectée par quoi que ce soit à Madrid. Les constructions neuves paient 10% de TVA plus 1,2% de droit de timbre. La ventilation complète se trouve dans ce qu'il en coûte réellement pour acheter en Andalousie et la réduction de la taxe de mutation de 2027.

Contrats signés et délais. Une réservation, un contrat d'arrhes ou un calendrier de paiement hors plan suit son propre calendrier. L'incertitude politique n'excuse pas un paiement manqué et ne vous donne pas un moyen de sortir d'un dépôt.

Résidence. Posséder une maison ne vous donne pas la résidence, et l'élection ne rouvre pas le Golden Visa, qui a fermé aux nouvelles demandes le 3 avril 2025. Votre route de visa et votre résidence fiscale sont des questions distinctes de l'achat.

Votre situation fiscale. La résidence fiscale est déterminée par la règle des 183 jours, le lieu de vos intérêts économiques et une présomption familiale, et non par la possession d'une maison ou la détention d'un NIE, et l'Agence des impôts la sépare de la résidence administrative. Un non-résident qui conserve une propriété à usage personnel ou vide paie toujours une taxe de revenu de non-résident sur un revenu imputé à titre chaque année. Les deux règles précèdent les décrets et les survivent.

La taxe de 100% sur les acheteurs extérieurs à l'UE. C'était un projet de loi enregistré au Congrès en mai 2025. Il n'a jamais été adopté, et selon les règles du parlement espagnol, les projets de loi en attente deviennent caducs lorsque les Cortès sont dissoutes. Il devrait être réintroduit de zéro après l'élection. Ce n'est pas la loi aujourd'hui.

Hypothèques. Les taux sont fixés par la BCE et par l'offre de votre prêteur, non par l'élection. Si vous avez un prêt à taux variable, vérifiez le moment de votre prochain ajustement. Si vous achetez en livres sterling, dollars ou zloty, votre exposition au risque de change est la variable la plus importante cet automne.

Qui vote. Les élections générales sont pour les citoyens espagnols. Posséder une propriété, détenir un NIE ou payer des impôts ici ne donne pas à un ressortissant étranger le droit de vote le 29 novembre. Les citoyens de l'UE votent uniquement aux élections municipales.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous achetez une résidence secondaire

Presque rien ne change. Aucune de ces mesures ne concerne un bien que vous utilisez vous-même, et le marché de la revente entre Estepona et Sotogrande fonctionne largement sur les acheteurs étrangers en numéraire qui ne sont pas affectés par les règles de location. Les droits de mutation, les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat restent les mêmes. Le processus d'achat est inchangé et se termine dans les quatre à huit semaines habituelles.

Si vous déménagez

Si vous achetez, voir ci-dessus. Si vous envisagez de louer d'abord pendant un an, les règles jouent maintenant en votre faveur : une prolongation de deux ans sur demande et un plafonnement des augmentations. Attendez-vous cependant à moins d'annonces de long terme, car certains propriétaires se retirent du marché de la location longue durée. Les locations hivernales de trois à six mois sont la catégorie la plus susceptible de diminuer.

Si vous achetez pour louer, longue durée ou saisonnière

C'est là que vous devez être attentif. Une location de vacances est plafonnée à 31 jours par séjour et, à partir du 1er décembre 2026, entraîne 10 % de TVA sur les séjours de jusqu'à 30 nuits. La nouvelle surtaxe IBI ne s'applique que dans les municipalités de zones tendues, donc pas sur cette côte aujourd'hui. Les locations hivernales de trois à six mois ne se maintiennent comme contrats saisonniers que si le locataire peut prouver un besoin temporaire, sinon elles deviennent des contrats de résidence habituelle avec un minimum de cinq ans (sept si le propriétaire est une société) et les nouveaux droits de prolongation. Calculez les chiffres sur la nouvelle base avant de signer, et faites rédiger vos contrats par quelqu'un qui a lu le texte final du BOE. Les règles de licence fixées par la Junta de Andalucía, et le droit de votre communauté de propriétaires de voter sur l'usage touristique, ne sont pas affectés par tout cela. Votre communauté peut-elle voter contre votre location saisonnière explique cet aspect.

Si vous êtes déjà propriétaire

Continuez à déposer les déclarations et à payer. Un parlement dissous ne suspend pas l'IBI, l'impôt sur le revenu des non-résidents, les frais de copropriété ou une hypothèque. Si vous louez le bien, le tableau des mesures est votre liste de contrôle, et la seule action ce mois-ci est de faire examiner vos contrats par rapport au texte final du BOE. Si vous envisagez de vendre, rien dans les décrets ne touche à une seule maison vendue au prix du marché.

Si vous achetez des portefeuilles, des créances non performantes ou des actifs en difficulté

La restriction concernant l'achat en dessous de 70 % de la valeur marchande, et l'extension du droit de préemption des locataires aux immeubles entiers et aux portefeuilles, affectent directement la façon dont les transactions sont structurées. Jusqu'à ce que la Cour constitutionnelle se prononce, toute transaction signée en vertu de ces règles porte une incertitude juridique dans les deux sens. Structurez en tenant compte de cela. Les acquisitions d'actifs uniques au prix du marché, y compris les logements ayant des problèmes hérités comme ceux que nous traitons par Solutions Immobilièresne sont pas ce que le décret vise.

Calendrier

1. Mardi 6 octobre : dissolution publiée au BOE (Real Decreto 806/2026). Le cabinet réapprouve les deux décrets sur le logement avec des modifications. Fait.
2. Mercredi 7 octobre : les deux décrets-lois publiés au BOE en tant que Real Decreto-ley 28/2026 et 29/2026. Terminé.
3. Jeudi 8 octobre : le paquet principal (Real Decreto-ley 29/2026) entre en vigueur, sauf les modifications de TVA, qui commencent le 1er décembre.
4. Au plus tard vendredi 6 novembre : votes de validation à la Diputación Permanente, dans les 30 jours suivant la publication.
5. Dimanche 15 novembre : le décret-loi de contrat indéfini (Real Decreto-ley 28/2026) entre en vigueur, s'il est validé.
6. Octobre à novembre : campagne. Un recours devant la Cour constitutionnelle peut être déposé pendant cette période.
7. Dimanche 29 novembre : élections générales.
8. Décembre à janvier : nouvelles Cortes constituées, vote d'investiture, gouvernement formé. Rien ne peut être abrogé avant cela.
9. Printemps 2027 au plus tôt : toute loi d'abrogation ou de remplacement entre en vigueur.

Quoi qu'il advienne le 29 novembre, ces règles s'appliquent à tout ce que vous signez entre maintenant et la nouvelle année. Suivez la séquence, pas les gros titres : décret de dissolution, texte du décret publié, vote de convalidation, résultat, formation du gouvernement, loi promulguée, date d'entrée en vigueur. Chaque étape répond à une question différente, et nous mettrons à jour cette page à chaque étape.

Ce qui pourrait changer après le 29 novembre

Les décrets demeurent. Le nouveau parlement les convertit en loi permanente par la voie normale. Les règles de location saisonnière et touristique deviennent le cadre établi, et le deuxième décret sur les contrats de bail indéfini, s'il est ratifié, ainsi que le projet de loi sur les acheteurs en provenance de l'UE pourraient revenir à l'ordre du jour.

Les décrets sont abrogés ou remplacés. Un nouveau gouvernement pourrait les annuler et prendre une direction différente sur la loi sur le logement de 2023, les autorisations d'urbanisme, l'occupation et le soutien aux jeunes acheteurs. Étant donné le temps nécessaire pour former un gouvernement et adopter une loi, cela atterrirait réalistement au premier semestre 2027. Un décret convalidé reste en vigueur jusqu'à ce que cela se produise.

La Cour constitutionnelle annule le décret. Cela peut survenir avant ou après les élections, et une décision prend généralement des mois. Les contrats signés selon une règle annulée se retrouvent dans une zone grise que les tribunaux mettent du temps à résoudre. C'est le scénario qui compte le plus pour quiconque signe un contrat saisonnier ou un accord de portefeuille cet automne, et c'est la raison de faire rédiger le contrat en tenant compte des deux résultats possibles.

Ce qu'un résultat clair pourrait apporter

Ce sont des scénarios conditionnels, pas des prédictions, et ils dépendent de ce qui est réellement mis en œuvre après le scrutin.

Clarté politique. Un gouvernement ayant une majorité viable et un programme de logement défini permet aux acheteurs, aux prêteurs et aux promoteurs de planifier. Les décisions qui ont été mises de côté depuis septembre pourraient avancer. Un résultat fragmenté ou de longues négociations feraient le contraire.

Offre. Le rapport annuel de la Banco de España pour 2025 place le problème du logement du côté de l'offre : terrain, urbanisme, main-d'œuvre et capacité de construction. Si l'attention politique se traduit par des mesures d'urbanisme et d'infrastructure, le pipeline côtier s'améliore au fil des années, pas des mois. Aucune élection ne termine une maison.

Règles de location prévisibles. Quelle que soit la façon dont les règles s'établissent, les propriétaires peuvent évaluer le risque une fois qu'elles cessent de changer chaque semaine. La clarté est l'avantage, non un droit supposé à des loyers plus élevés ou à moins de protections pour les locataires.

Un cadre établi pour les acheteurs internationaux. Le débat sur les règles pour les acheteurs de l'extérieur de l'UE se termine par une assurance ou une restriction. L'un ou l'autre résultat supprime l'incertitude qui pèse sur cette catégorie depuis mai 2025.

Les risques vont dans l'autre sens : une longue formation gouvernementale, de nouveaux coûts de conformité sur les modèles locatifs, ou des mesures promises et jamais mises en œuvre. Ne laissez personne transformer cela en urgence artificielle. “Achetez avant l'élection” et “les impôts vont définitivement augmenter” sont des affirmations qui ont besoin de preuves que personne n'a aujourd'hui.

Notre point de vue

Le marché du luxe en revente sur ce tronçon de côte est largement isolé. Les acheteurs ici paient généralement en espèces, achètent pour vivre ou pour passer une partie de l'année, et ne sont pas le public pour lequel ces décrets sont rédigés. Les parties qui mordent, les locations touristiques et les contrats saisonniers, sont une question de modèle commercial, non une raison d'arrêter d'acheter. Vérifiez le modèle et signez le bon contrat. Notre données de marché de mi-année pour Marbella et Estepona montrent pourquoi : l'offre, non la législation, est ce qui détermine les prix ici.

La décision d'Andalucía de ne pas déclarer les zones tensionnées est le deuxième amortisseur. Elle supprime entièrement la couche de contrôle des prix, et la réduction de l'impôt régional sur les mutations immobilières à partir de 2027 joue en faveur des acheteurs.

Ce qui a manqué à la côte pendant trois ans, c'est la prévisibilité. Les règles de logement ont été approuvées, rejetées et réapprouvées au cours de la même semaine, et cet allant et retour, et non une seule mesure, est ce qui fait hésiter les acheteurs. Quel que soit le résultat le 29 novembre, un nouveau parlement règle la question d'une façon ou d'une autre, et il y a maintenant une date pour cela.

“Les acheteurs avec lesquels nous travaillons n'attendent pas l'élection pour décider s'ils veulent vivre ici. Ils veulent savoir quelles règles s'appliquent lorsqu'ils signent, et en ce moment, c'est une question pour un bon avocat, non une raison de temporiser.” Michael Sturhoofd, administrador, Santina Homes.

Pour l'aspect juridique, nous travaillons avec Pérez de Vargas, le cabinet qui a géré pratiquement toutes nos finalisations. Si vous signez un contrat de location ou d'achat cet automne, demandez-leur de lire le texte final du BOE par rapport à votre contrat avant de le faire.

Si vous souhaitez discuter de la façon dont cela affecte un achat que vous prévoyez, appelez-nous au bureau d'Estepona ou réservez un appel.

Sources

• La Moncloa, 5 octobre 2026 : annonce de l'élection générale pour le 29 novembre.
• BOE, 6 octobre 2026 : Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE-A-2026-20742).
• La Moncloa et Idealista News, 6 octobre 2026 : le Conseil des ministres réapprouve les deux décrets-lois sur le logement avec des modifications ; financement du programme Tu Casa première résidence annoncé.
• BOE, 7 octobre 2026 : Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822).
• BOE, 7 octobre 2026 : Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823).
• Congreso de los Diputados, 2 octobre 2026 : résultat des votes de validation sur les deux lois décret-loi sur le logement du 29 septembre.
• Idealista News, 29 septembre 2026 : ventilation des mesures des deux décrets.
• elDiario.es, 29 septembre 2026 : texte complet des deux décrets tel que publié.
• Junta de Andalucía, 24 septembre 2026 : réduction de l'impôt sur les mutations immobilières à 6,75 % à partir de 2027.
• Plataforma ONE, Gobierno de España : fin du programme de visa d'investisseur, 3 avril 2025.
• Banco de España, 18 juin 2026 : présentation du rapport annuel 2025, offre de logements et accessibilité.
• Agencia Tributaria : résidence fiscale des personnes physiques (règle des 183 jours, centre des intérêts économiques) et revenus imputés sur les biens immobiliers non résidents.
• BOE : Constitution espagnole, articles 68, 99 et 115 ; Loi sur le gouvernement, article 21.

Questions fréquentes

Puis-je encore acheter une propriété en Espagne en tant qu'étranger pendant la période électorale ?

Oui. Rien dans les décrets ou les élections ne change qui peut acheter, comment un achat est finalisé ou quelle taxe est payée en Andalousie. Les notaires, registres fonciers et banques fonctionnent normalement pendant la campagne, et un achat commencé en octobre se finalise selon le calendrier habituel.

Les nouvelles règles de location s'appliquent-elles à Marbella et Estepona si l'Andalousie n'a pas de zones tendues ?

Oui pour la plupart d'entre elles. Le gel des loyers, les règles des contrats saisonniers, les changements de location touristique et les mesures pour les investisseurs sont nationaux et s'appliquent sur la côte. Seules les règles de contrôle des prix de la loi sur le logement de 2023 dépendent d'une déclaration régionale, que l'Andalousie n'a pas faite et dit qu'elle ne fera pas.

Puis-je encore louer mon appartement sur Airbnb sur la Costa del Sol ?

Oui, avec une licence valide de la Junta de Andalucía, le consentement de votre communauté et un numéro d’enregistrement. Les séjours sont limités à 31 jours et, à partir du 1er décembre 2026, les séjours jusqu’à 30 nuits sont soumis à 10% de TVA. La nouvelle surtaxe IBI nécessite une déclaration de zone tendue, que l’Andalucía n’a pas encore effectuée. Tout rendement qui vous a été cité il y a un mois doit encore être recalculé sur cette nouvelle base.

Les décrets sur le logement seront-ils abrogés après les élections ?

Cela dépend du nouveau parlement. L'abrogation de la loi sur le logement de 2023 et de ces mesures est sur la table d'un côté du débat, les maintenir et les étendre de l'autre. Rien ne change avant la formation d'un nouveau gouvernement, donc toute abrogation réaliste arrive au plus tôt au premier semestre 2027. Jusqu'à alors, ou jusqu'à ce que la Cour constitutionnelle se prononce, les décrets restent en vigueur.

La taxe de 100 % sur les acheteurs non-UE arrive-t-elle ?

Pas maintenant. Le projet de loi a été enregistré en mai 2025, n'a jamais atteint un vote et expire avec la dissolution des Cortes. Un nouveau gouvernement devrait le réintroduire. Les acheteurs du Royaume-Uni, des États-Unis ou de Suisse paient la même taxe de transfert que tout le monde aujourd'hui, 7 % en Andalousie.

L'élection change-t-elle mon hypothèque ou ma date de finalisation ?

Non. Les taux hypothécaires suivent la BCE et l'offre de votre prêteur. Votre réservation, arras ou calendrier hors plan s'exécute selon ses dates contractuelles. Le cas échéant, surveillez les taux de change plutôt que les sondages si vos fonds ne sont pas en euros.