Comprar una Propiedad

Comprar una propiedad en España es sencillo cuando conoces la secuencia. Omite un paso o equivócate en el orden, y te frustrarás rápidamente. Aquí está el viaje del comprador en 8 pasos que seguimos con clientes internacionales en la Costa del Sol. Costos reales, papeleo real, cronograma real.

Paso 1, Obtén tu NIE

Tu Número de Identificación de Extranjero viene primero. Sin él, no puedes firmar una escritura de compra, abrir una cuenta bancaria o registrar servicios públicos. Tienes tres formas de conseguir uno:

• Presenta tu solicitud en un consulado español en tu país de origen (2-6 semanas).
• Presentarse en persona en la Oficina de Extranjería de Málaga o Algeciras (se necesita cita previa, 2-3 semanas).
• Que un abogado español aplique en su nombre a través de un poder notarial (la opción más limpia para compradores internacionales).

Costo: €9.80 de tasa estatal + tarifa legal si se externaliza (típicamente €150-300).

Paso 2, Abre una cuenta bancaria española

Necesitarás esto para tu hipoteca, domiciliaciones, cuotas comunitarias y servicios públicos. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Bankinter ofrecen cuentas para no residentes orientadas a expatriados. Te pedirán tu NIE, pasaporte, comprobante de domicilio en el extranjero y comprobante de ingresos. Espera comisiones de mantenimiento de 120-240 €/año en cuentas para no residentes.

Paso 3, Definir el presupuesto, incluyendo todos los extras

Aquí es donde los compradores extranjeros a menudo se ven sorprendidos. El precio de compra no es su costo total. Planifique para 10% y 14% además del precio de compra en costos de adquisición.

Propiedad de reventa (de segunda mano)

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), Andalucía: 7% plano.
• Honorarios de notaría, 600 € a 1500 € dependiendo del precio.
• Registro de la propiedad, 400 a 900 €.
• Honorarios legales, 11 TP3T del precio + IVA (tarifa habitual en el sector para la representación jurídica independiente).
• Comisiones bancarias Si usa una hipoteca, apertura, tasación, agrupación de seguros.

Propiedad de obra nueva (sobre plano o primera transmisión)

• IVA, 10% en el precio de compra.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), 1.2% en Andalucía.
• Notaría + Registro + Legal como arriba.

Paso 4, Financiamiento (si aplica)

Así suelen ser las hipotecas para no residentes de bancos españoles:

• Préstamo sobre el valor Normalmente, entre 60 y 70 TP3T para los no residentes, y hasta 80 TP3T para los residentes.
• Calificación: fija o variable (Euribor + 1-2%). Marque ambas opciones.
• Término hasta 25-30 años, usualmente limitado a la edad del prestatario de 70-75 años.
• Documentación últimos 2 años de declaraciones de impuestos, 3-6 meses de recibos de sueldo, deudas existentes, seguro de propiedad.

Un corredor hipotecario competente ofrecerá cotizaciones de 4 a 6 bancos a la vez. Coordinamos con especialistas cuando los clientes prefieren independencia de las finanzas internas del desarrollador.

Paso 5, Encuentra la propiedad

El mercado de España es colaborativo. La mayoría de las agencias comparten las listas a través de redes MLS y dividen las comisiones. Así que no necesitas contactar a diez agentes. Un agente bien conectado puede mostrarte todo el mercado, incluyendo el inventario fuera del mercado (off-market).

Ten cuidado con estas señales de alerta:

• Agentes presionando visitas de una propiedad específica (“tiempo limitado”).
• Precios notablemente por debajo del mercado, lo que a menudo indica problemas legales (extensiones sin licencia, deudas comunitarias).
• Equipos que solo trabajan desarrolladores se niegan a trabajar con asesores legales externos.

Paso 6: Reserva, diligencia debida, contrato de compraventa privado

Contrato de reserva

Un depósito pequeño (típicamente de €6,000-€10,000) retira la propiedad del mercado por 2-4 semanas mientras se realiza la debida diligencia. No es reembolsable si usted se retira sin causa. Totalmente reembolsable si surgen defectos materiales durante la debida diligencia.

Debida diligencia

La revisión de su abogado:

• Nota Simple, Extracto del Registro de la Propiedad: titularidad, hipotecas, cargas, gravámenes.
• Estado del IBI, ¿Está al día el pago del impuesto municipal?
• Deudas comunitarias, certificado del administrador de la comunidad.
• First Occupation License (LPO), licencia de habitabilidad. Crucial para construcciones nuevas.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), obligatorio para la venta.
• Situación urbana, certificado del ayuntamiento. Confirma la inexistencia de ampliaciones ilegales, ningún asunto urbanístico pendiente.
• Informe de Evaluación del Edificio, para edificios de más de 50 años.

Contrato de compraventa privado (Contrato de arras)

Normalmente se firma entre 2 y 4 semanas después de la reserva. Se abona 10% del precio. Así es como funcionan las sanciones:

• Si el comprador se retira: pierde el 10%.
• Si el vendedor se retira: devuelve 20% (el doble del depósito).

La fecha de finalización, el estado de la propiedad y cualquier condición (por ejemplo, sujeta a hipoteca) se bloquean aquí.

Paso 7: Formalización ante notario (Escritura Pública)

Aproximadamente 4-8 semanas después de la firma del arras, todas las partes se reúnen ante el notario. Usted firma el contrato de compraventa, abona el saldo restante (normalmente mediante cheque bancario) y recoge las llaves. El notario lee la escritura en voz alta. Si no hablas español con fluidez, acude con un intérprete o designa a tu abogado mediante un poder notarial.

En la notaría se entrega

• Saldo final (cheque bancario más común)
• Impuestos (ITP o IVA+AJD), a menudo pagados directamente desde el cheque bancario
• Honorario del notario del día
• Prueba de origen de fondos (prevención de blanqueo de capitales, SEPBLAC)

Paso 8, Post-finalización

Tu abogado se encarga a partir de ahora:

• Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad (1-2 meses).
• Pago del ITP/AJD en el plazo de 30 días desde la escritura.
• Cambio de nombre en suministros, IBI, cuotas de comunidad.
• Presentación de Modelo 211 (impuesto de retención 3%) si se compra a un vendedor no residente.

Cronograma realista

• NIE + configuración de cuenta bancaria: 2-6 semanas, pueden ejecutarse en paralelo con las visitas.
• Búsqueda de propiedades: 1 semana a 6 meses dependiendo de la especificidad.
• Reserva → finalización: típicamente 6-10 semanas.
• Compra sobre plano 12-36 meses de la reserva a la entrega.

Errores comunes

• Usando el abogado del desarrollador. Siempre designe un abogado independiente.
• Ignorando el retraso en las cuotas comunitarias. Usted hereda deudas comunitarias pendientes según la ley española.
• Comprar una propiedad con extensiones sin licencia. Común en villas rurales. Verifique las medidas catastrales vs. reales.
• Subestimar los costos continuos. IBI, cuotas de comunidad, suministros, seguros, libre de impuesto sobre el patrimonio pero se aplica el IRNR para no residentes.
• Alquiler vacacional sin licencia. Andalucía requiere Vivienda para uso turístico registro. Multas cuantiosas de lo contrario.

Lo que un buen agente realmente hace por ti

• Filtra el mercado para ver 12 propiedades, no 120.
• Negocia el precio y las condiciones (en el mercado actual, es habitual ofrecer entre un 5 % y un 15 % menos del precio de venta).
• Coordinar con abogado, notario, banco, asesor fiscal.
• Identifica problemas legales y estructurales antes de la etapa de reserva.
• Ayuda con la logística de mudanza: servicios públicos, registro de la comunidad, muebles, constructores.