Voor het kopen huren op de Costa del Sol: Uw borg na de wetswijziging van 2026

Een jaar huren voordat u koopt, is een van de beste manieren om erachter te komen of een gebied bij u past. Dit betekent ook dat u een borg aan een vreemde geeft. Sinds januari 2026 staat die borg op een ander plaats in Andalucía, en dit bericht legt uit wat er is veranderd en hoe u uw geld aan het einde terugkrijgt.

De getallen

Waarom huren voordat u koopt?

Een jaar ergens vertelt u wat een bezichtigingsreis niet kan. Of de urbanisatie druk is in augustus en leeg in februari. Hoe lang de schoolrit werkelijk duurt. Of u van een tuin gebruik maakt of liever een groot terras hebt. Of u Estepona of Marbella verkiest wanneer het vakantiegevoel voorbij is.

Het is ook goedkoop in vergelijking met het kopen van het verkeerde huis. Kosten voor aankoop in Andalucía bedragen ongeveer 8,5% van de prijs bij een revente en ongeveer 12,7% bij een nieuwbouw, en herverkopen kost daar bovenop meer. Ons bericht over het kiezen van een gebied en de vind mijn gebied hulpmiddel helpen de kust in te perken. Een huurovereenkomst test het antwoord.

Wat is er op 24 januari 2026 veranderd?

Onder Ley 8/1997 moest elke verhuurder in Andalucía de borg van de huurder (de fianza) bij de regionale regering deponeren. De Junta hield deze vast tot het huurcontract afliep. Als een verhuurder probeerde een borg oneerlijk te houden, zat het geld in elk geval ergens buiten de rekening van de verhuurder.

De Andalusische Woningwet, Ley 5/2025, beëindigde dat vanaf 24 januari 2026. De zesde aanvullende bepaling stelt dat de Junta niet langer de bewaarder van huurdeposito's is, en de wet herroept de oude regels die deze vereisten. Bij contracten ondertekend vanaf die datum behoudt de verhuurder het deposit. Deposito's die onder het oude systeem zijn gestort, worden door de Junta teruggegeven wanneer die contracten aflopen, op verzoek van de partijen.

Bij een nieuw contract is uw deposit dus net zo veilig als uw verhuurder en uw documentatie.

Wat garandeert de wet nog steeds?

De nationale Wet op Stedelijke Huurovereenkomsten (de LAU) is van toepassing in heel Spanje en is niet veranderd. Artikel 36 bepaalt:

• Het deposit voor een woning bedraagt één maandhuur
• Bij contracten van maximaal vijf jaar kan de verhuurder om een aanvullende zekerheid van tot twee maanden extra vragen
• Het deposit moet binnen één maand na terugbezorging van de sleutels worden teruggegeven
• Na die maand loopt wettelijke rente over het verschuldigde bedrag

De verhuurder mag geld alleen inhouden voor schade buiten normale slijtage, onbetaalde huur of onbetaalde rekeningen, en moet dit kunnen bewijzen. Wanneer u voor meer dan drie maanden in totaal voor een woning wordt gevraagd, of u wordt verteld dat het deposit terugkomt “wanneer de volgende huurder intrekt”, valt dit buiten de wet.

Hoe bescherm je je deposit

Controleer wie eigenaar van de woning is. Vraag om de naam van de eigenaar en vergelijk deze met een nota simple van het Kadaster. Dit kost online enkele euro's en komt meestal dezelfde dag of de volgende dag binnen. Een deposit betaald aan iemand die de woning niet bezit, is zeer moeilijk terug te krijgen.

Zorg voor een schriftelijk contract. Dit moet het depositbedrag vermelden, aangeven dat het de fianza onder artikel 36 van de LAU betreft, en de teruggavetermijn vermelden. Als uw Spaans niet goed is, zorg dan voor een vertaling of vraag de verhuurder om een tweetalige versie.

Maak een inventaris bij ingang. Fotografeer elk vertrek, elk spoor en elk apparaat, en mail dezelfde dag de foto's naar de verhuurder zodat ze gedateerd zijn. Discussies over deposito's worden meestal verloren door degene die geen bewijs heeft.

Betaal per bankoverschrijving. Gebruik als referentie “fianza” en het adres. Betaal niet contant.

Geef correct opzeg. Het contract zal vermelden hoe, meestal schriftelijk met 30 dagen opzegtermijn. Wanneer u de sleutels teruggeft, vraag om een ondertekend briefje met de datum. De termijn van één maand begint dan.

Als het geld niet terugkomt. Na een maand stuurt u een burofax, een aangetekend schrijven dat bewijst wat u hebt verstuurd en wanneer. Wanneer dat niet helpt, kunnen vorderingen onder 2.000 euro naar de plaatselijke rechtbank zonder advocaat, en het inventaris is uw bewijs.

Huren via een makelaar

Veel lange termijn verhuren aan de kust verlopen via een makelaar. De makelaar is niet uw verhuurder. Sinds de nationale woningwet van 2023 worden de provisies van de makelaar voor beheer en opstelling van een residentieel contract betaald door de verhuurder, niet door de huurder.

De makelaar kan het deposit voor de verhuurder beheren. Vraag wie het beheert, en verkrijg het antwoord schriftelijk, zodat u weet wie u om teruggave moet vragen.

Welk contract wordt u aangeboden?

Als de woning uw hoofdverblijf is, is het een contrato de vivienda. Dit geeft u een minimumtermijn van vijf jaar, zeven jaar als de verhuurder een bedrijf is, en u kunt na zes maanden vertrekken met 30 dagen opzegtermijn.

Sommige verhuurders aan de kust hebben voorkeur voor een seizoenscontract (temporada) van elf maanden, wat die regels omzeilt. Een nationaal besluit dat sinds 8 oktober 2026 van kracht is, stelt dat een seizoensverhuring een werkelijk, bewijsbaar reden nodig heeft waarom de huurder weg is van hun hoofdverblijf. Het Congres heeft dit decreet op 12 november 2026 bekrachtigd, en onze verkiezingsbericht volgt waar het staat. Wanneer u hier een jaar komt wonen terwijl u beslist waar u wilt kopen, bent u een residentiële huurder en het contract moet dit aangeven.

Vakantieverhuren zijn een apart systeem, met hun eigen licenties. Onze post over vakantieverhuring behandelt ze.

Waarmee verhuren in eerste instantie kost

Verwacht één maandhuur als deposit, vaak één maand vooruitbetaling, en mogelijk tot twee maanden aanvullende zekerheid. De huren variëren per straat en seizoen te veel om een enkel getal nuttig te maken, dus kijk wat wordt aangeboden in de urbanisaties die u overweegt. Onze gebiedsgidsen voor Estepona en Marbella beschrijven elk ervan en het soort woning dat u daar vindt.

Wanneer u klaar bent om te kopen, gaat de aankooprocess bericht hier verder.

Bronnen: Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, zesde aanvullende bepaling en herroepingsbepaling (BOE-A-2026-423); Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artikelen 9, 11, 20 en 36; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE 7 oktober 2026); Santina Homes-artikel over aankoopkosten in Andalucía.

Veelgestelde vragen