Erfgenamen die een Spaans eigendom niet willen: hoe we een verlaten penthouse in Alhaurín de la Torre hebben opgelost

Als je een eigendom in Spanje hebt geërfd die je niet wilt, is weglopen moeilijker dan het klinkt. De hypotheek blijft op het eigendom, de bank kan je dwingen om binnen 30 dagen een beslissing te nemen, en een leeg huis trekt krakers aan. Dit is een casus die Santina Property Solutions dit jaar in Alhaurín de la Torre heeft afgehandeld: een penthouse dat niemand wilde, erfgenamen in het buitenland, een hypotheek die niemand betaalde, en een deal waarbij iedereen beter uit de voeten kwam dan verwacht.

De zaak in het kort

• Het eigendom: een penthouse met drie slaapkamers in Alhaurín de la Torre, Málaga, lange tijd leegstaand.
• De problemen: de eigenaar was overleden, de hypotheek was gestopt met betaald worden, de erfgenamen woonden in het buitenland en wilden er niets mee te maken hebben, en krakers waren drie keer het gebouw binnen gedrongen.
• Betrokkenen: de erfgenamen in het buitenland, hun familie in Málaga, de bank, de plaatselijke man die het gebouw bewaakte en een belegger, met Santina Property Solutions die alles coördineerde.
• Wat Santina Property Solutions deed: de erfgenamen opgespoord via familie in een nabijgelegen plaats, samengewerkt met de bank en met de plaatselijke man die het gebouw bewaakte, en het hele zaak in één deal met een belegger gestopt.
• Het resultaat: de bank accepteerde een schikking en werd betaald, iedereen die hielp werd betaald, en de erfgenamen liepen met geld weg. Iets meer dan vier maanden.

Wat de erfgenamen hadden geërfd

De eigenaar had het penthouse samen met een tweede eigendom in Alicante gekocht, beide met hypotheken van dezelfde bank. Toen de eigenaar overleed, stopten de betalingen.

De mensen die de erfenis moesten ontvangen woonden in het buitenland. Ze hadden niet het geld om twee hypotheken af te betalen, en ze wilden er niets mee te maken hebben. Dus er gebeurde niets. Niemand accepteerde de erfenis, niemand wees het af, niemand verkocht. Het penthouse stond leeg.

Een hypotheek die bleef groeien

Een Spaanse hypotheek blijft ingeschreven op het eigendom, wie het ook uiteindelijk in bezit krijgt. De dood van de eigenaar heft het niet op. Elke gemiste betaling voegde toe aan de schuld, en de volgende stap van de bank, zonder tussenkomst, zou dwangverkoop zijn geweest.

Krakers voor de deur

Een leeg appartement valt op. Krakers kwamen drie keer het gebouw binnen. Ze kwamen nooit in het penthouse, en dat was te danken aan één man: een plaatselingen uit Alhaurín die het blok in eerste instantie had gebouwd. Hij wilde okupas niet in zijn gebouw, dus hij plaatste nieuwe sloten en alarmen, hield het gebouw in de gaten en deed onderhoud terwijl hij wachtte tot iemand zou komen en verantwoordelijkheid voor het gebouw zou nemen. Zie voor meer informatie over wat gebeurt als krakers eenmaal binnen zijn onze pagina over bezette eigendommen en krakers.

Waarom weglopen niet werkt in Spanje

Veel erfgenamen in het buitenland nemen aan dat als zij een Spaanse erfenis negeren, deze verdwijnt. Dat is niet het geval, en elk van de voor de hand liggende uitwegen heeft een bijkomend probleem.

Dit negeren

Iedereen met een belang in de erfenis, en een bank die geld is verschuldigd, kan naar een notaris gaan en de erfgenaam laten mededelen dat hij 30 kalenderdagen heeft om te beslissen (Burgerlijk Wetboek, artikel 1005). De erfgenaam kan aanvaarden, aanvaarden met beneficio de inventario, of afzien. Als hij niets zegt, behandelt de wet de erfenis als zonder voorbehoud aanvaard. Een erfgenaam die zonder voorbehoud aanvaardt, antwoordt voor de schulden van de nalatenschap met zijn eigen geld en ook met het goederen (artikel 1003).

Afzien

De erfenis afslaan gebeurt in een acte voor een notaris (artikel 1008). Dit stelt de erfgenaam vrij van schulden, maar hij krijgt niets, en het probleem verlaat de familie niet. De hypotheek blijft op het onroerend goed rusten en de erfenis gaat naar degene die volgende in lijn is, die dan hetzelfde keuze heeft. Als een erfgenaam sterft zonder ooit te hebben besloten, gaat het recht om aan te vaarden of af te zien over op zijn eigen erfgenamen (artikel 1006).

De bank laten executeren

De bank voert de dwangsale uit en het onroerend goed gaat naar veiling op het officiële BOE-portaal. Als de veilingprijs de schuld niet dekt, moet het verschil nog steeds worden betaald, door de nalatenschap en door iedere erfgenaam die het zonder voorbehoud heeft aanvaard. We leggen uit hoe veilingprijzen worden vastgesteld in onze gids voor dación en pago en verkoop vóór de subasta.

Het zelf verkopen

Om te verkopen moeten de erfgenamen eerst de erfenis aanvaarden, elk een NIE krijgen, de erfbelasting en de plusvalía, en het onroerend goed in hun naam inschrijven, alles vanuit het buitenland. De hypotheek moet dan uit de verkoopprijs worden afgelost. Onze gids voor erfbelasting in Andalusië gaat door elke stap heen. Voor erfgenamen zonder geld en zonder interesse in het onroerend goed was het veel werk voor iets wat zij wilden vergeten.

Wat Santina Property Solutions deed

We begonnen bij de bank, om uit te vinden wat op beide onroerende goederen was verschuldigd. Daarna gingen we op zoek naar de erfgenamen.

Toegang tot het gebouw krijgen

De man die het blok had gebouwd was degene die voor het penthouse had gezorgd. Hij gaf ons toegang tot het gebouw en het appartement, waardoor we konden zien in welke staat het was en wat ervoor nodig zou zijn om het te verkopen.

De erfgenamen opzoeken

We vonden familieleden van de erfgenamen in een stad in de buurt van Alhaurín, in de provincie Málaga. Via hen kwamen we in contact met de erfgenamen in het buitenland. Dit is het deel van het werk dat we heir tracingnoemen: het vinden van de mensen die recht hebben op een onroerend goed, en vervolgens het vinden van een manier om met hen te spreken.

De erfgenamen vertrouwen geven

De erfgenamen geloofden het eerst niet. Ze hadden het onroerend goed afgeschreven. Een aanbod dat de schuld afbetaalde en hun ook nog betaalde leek te mooi om waar te zijn. De familieleden hielpen ons daar. Ze bleven in het midden van de gesprekken totdat de erfgenamen klaar waren om verder te gaan.

Hoe de deal werkte

Het was een drieledige deal. Een belegger waarmee Santina samenwerkt kocht beide onroerende goederen: het penthouse in Alhaurín, en het eigendom in Alicante, waar nog steeds een kraker inwoonde. Beide onroerende goederen waren deel van dezelfde deal, dus de hele positie van de bank werd in één keer afgewikkeld.

• De bank accepteerde minder dan het verschuldigd was, en beide hypotheken werden afgelost.
• De familielid die de erfgenamen vond en bij de bemiddeling hielp, werd voor dat werk betaald.
• De bouwer werd betaald voor het veilig houden van het onroerend goed en voor het onderhoud dat hij had gedaan terwijl hij op de erfgenamen wachtte.
• De erfgenamen, die dachten dat alles verloren was, gingen weg met geld.

Niemand ging naar de rechtbank en niemand werd tot iets gedwongen. Michael leidde de zaak met Mickey.

Hoe het afliep

Het duurde iets meer dan vier maanden van ons eerste gesprek met de bank tot het afsluiten van de deal.

Het penthouse is terug op de markt via een lokaal bureau waarmee we in Alhaurín samenwerken. Een koper heeft al de reservering ondertekend en de verkoop zal in de komende dagen worden afgerond.

Het eigendom in Alicante is nog in uitvoering. De kraker zit nog steeds daar, en we werken eraan om het terug te krijgen voor de belegger. Onze gids voor inquiokupas en het terugkrijgen van een onroerend goed legt uit hoe dat proces in Spanje werkt.

Als u een onroerend goed in Spanje hebt geërfd dat u niet wilt

• Negeer het niet. De bank kan de 30-dagenclausule bij een notaris in werking stellen, en stilzwijgen geldt als aanvaarding van alles, schulden inbegrepen.
• Onderzoek wat erop rust. A nota simple van het Kadaster toont elke hypotheek en beperking. De bank kan u vertellen wat nog uitstaat.
• Ken uw drie opties. Aanvaarden zonder voorbehoud, aanvaarden met een beneficio de inventario zodat u nooit meer kunt verschuldigd zijn dan de nalatenschap waard is (artikel 1023), of afstand doen voor een notaris. Verkoop of schenking van uw aandeel geldt als aanvaarding (artikel 1000), dus beslis eerst.
• Zorg voor beveiliging. In dit geval hielden nieuwe sloten, alarmen en één lokale persoon die het pand in de gaten hield de krakers uit het appartement.
• Praat met de bank. Hier aanvaardde de bank minder dan zij verschuldigd was. Dat gebeurt niet altijd, en het kan niet gebeuren als niemand met de bank praat.

Ons eerdere geval in Cancelada was een andere variant van hetzelfde probleem: een erfhuis met een onbetaalde hypotheek, een huurder die stopte met betalen en krakers in de bijkamers. En onze pagina over erfgoederen behandelt de rest van wat een erfenis aan deze kust kan blokkeren.

Een eigendom geerfd die u niet wilt?

Santina Property Solutions is het onderdeel van Santina Homes dat zich bezighoudt met eigendomsitems die niet eenvoudig kunnen worden genoteerd en verkocht: onbetaalde hypotheken, krakers, geblokkeerde erfenissen en erfgenamen die nergens te vinden zijn. Santina Homes is een familiebedrijf dat sinds 1999 in Estepona werkzaam is. Bent u een erfgenaam in het buitenland met een Spaans eigendom dat u graag van u af wilt zetten? vertel ons waarmee u te maken hebt.

Veelgestelde vragen