Kan uw gemeenschap uw vakantieverhuur afschaffen? Sinds 2025, ja

Sinds april 2025 kan een eigenaarsgemeenschap in Spanje met een meerderheid van drie vijfde stemmen vakantieverhuurstelsels toestaan, beperken of verbieden in haar gebouw, zelfs tegen een eigenaar die al een geldige toeristenvergunning heeft. Vakantieverhuur in Spanje was vroeger puur een licentiekwestie: krijg de toeristenvergunning, volg de regels, verhuur je appartement. Het is nu ook een governancekwestie, en een toestemming die op de dag dat je koopt bestaat, kan later door je buren worden weggestemd.

Wat is er in 2025 veranderd

De hervorming van Spaanse Wet op de Horizontale Eigendom gaf verenigingen van eigenaren een uitdrukkelijke bevoegdheid: met een meerderheid van drie vijfde kan een vereniging het gebruik van appartementen voor toeristenverhuur in haar gebouw toestaan, beperken of verbieden. Vóór de hervorming hadden verenigingen die vakantieverhuur wilden beperken te kampen met een onduidelijke juridische strijd. Nu is het mechanisme expliciet, de drempel is bepaald, en verenigingen in heel Andalusië maken er gebruik van, in beide richtingen. Sommigen hebben toeristisch gebruik formeel goedgekeurd; anderen, met name in gebouwen moe van sleutelkastjes en reiswagens, hebben het stopgezet.

Het gevolg voor kopers is een echt verschuiving in de aard van het risico. Een toeristenvergunning was vroeger iets wat je eenmaal controleerde, zoals een document in een dossier. Nu is de toestemming levend: het hangt ervan af hoe zestig procent van uw buren zich dit jaar en elk jaar daarna voelt. Dat is geen reden om de strategie op te geven. Het is een reden om het goed in te dekken.

De verwarring in het register, opgehelderd

Het plaatje werd verder geroerd in 2026 toen het Spaanse Hooggerechtshof het nieuwe landelijke enkelvoudige toeristenregister, dat bij koninklijk besluit was ingesteld, vernietigd. Sommige berichtgeving las dat als deregulering. Dat is het niet. Het landelijke register verviel; de regionale en gemeentelijke kaders waarop het rustte, blijven volledig van kracht, en in Andalusië betekent dit dat de verplichting voor regionale toeristenregistratie nog steeds exact hetzelfde van toepassing is. Praktische vertaling: u hebt nog steeds uw Andalusische toeristenvergunning nodig, uw gemeenschap houdt nog steeds zijn drievifjdemeerderheid, en de koppen over de vernietiging veranderen geen van beide feiten.

Hoe koop je een verhuurpand in dit regime

De controles zijn specifiek en geen ervan is moeilijk; ze moeten alleen gebeuren voordat je tekent en niet erna. Lees de statuten van de gemeenschap op eventuele beperkingen op toeristisch gebruik. Lees vervolgens de notulen van de laatste twee jaar van algemene vergaderingen, want daar kondigt een komende stemming zich lang van tevoren aan, als een motie, als een werkgroep, als een klacht van een buur in de notulen. Het is dezelfde discipline die we beschrijven in onze gids voor de vier fases van due diligence, met één oog specifiek gericht op de verhuurpolitiek. Bevestig de huidige vergunningsstatus van het pand en hoe deze overgaat bij de verkoop. En weeg het gebouw zelf: een gemeenschap vol professioneel beheerde verhuurobjecten heeft effectief met zijn sleutels gestemd, terwijl een stil woonblok van permanente eigenaren precies de plek is waar een verbodsstemming zijn drievierde krijgt.

Het pand type is ook belangrijk. De blootstelling concentreert zich in appartementen en rijtjeshuizen, omdat het mechanisme voor gemeenschappen geldt. Een vrijstaande villa zonder gemeenschap heeft wel vergunningsregels maar geen buurstemming, een van de redenen waarom villastocks met premie verhandeld worden onder verhuur-geminde kopers. En locatie bepaalt de politiek: in hotspots voor korte verhuur zoals Puerto Banús is de verhuureconomie de identiteit van het gebouw, terwijl in familiegericht gebieden zoals Seghers de stemming de andere kant op kan gaan. Weet welk soort gebouw je binnenkomt.

Het eerlijke kader

Het is voordelig geworden om dit allemaal als vijandelijkheid tegenover vakantieverhuurders te beschrijven. Wij zouden het anders formuleren: Spanje heeft de beslissing verlegd naar de mensen die de lift delen, en governance gepriced in het actief. Voor kopers snijdt het beide kanten op. Het is een nieuw risico op het underwriting sheet, vooraf controleerbaar en daarna monitorbaar. Het is ook, in stilte, een moat: een appartement in een gebouw dat toeristisch gebruik formeel heeft goedgekeurd, in een gebied met sterke verhuurvraag, bezit nu een toestemming die een concurrent twee straten verderop misschien nooit krijgt. Schaarste van het recht om te exploiteren is nog steeds schaarste, en de verhuurvraag van deze kust gaat nergens heen.

Dus: controleer de statuten, lees de notulen, verifieer de vergunning, en kies het gebouw net zo zorgvuldig als het appartement. Als verhuring centraal staat in je plan, zeg dat aan het begin, want het bepaalt welke deuren we je zouden laten zien, van golfstocks met bewezen verhuurgeschiedenis tot gebouwen waar de stemming waar jij om geeft al plaatsgevonden heeft, in jouw voordeel.

Het huurverbod is één onderdeel van een bredere verschuiving. Spanje's nieuw woondecreet, aangenomen in hetzelfde jaar, beweegt in dezelfde richting.

Vragen die mensen stellen

Kan een gemeenschap van eigenaren vakantieverhuur in Spanje verbieden?

Ja. Sinds april 2025 kan een drievierde meerderheid van een eigenarengemeenschap toeristische verhuur in het gebouw goedkeuren, beperken of verbieden, zelfs tegen een eigenaar die al een geldige toeristische vergunning heeft.

Beschermt een toeristische vergunning mijn recht om mijn appartement te verhuren?

Niet permanent. Een vergunning was vroeger iets wat je eenmalig controleerde, maar de gemeenschap kan nu stemmen om verhuur na afgifte van je vergunning te beperken of te verbieden, dus de toestemming is eigenlijk voortdurend in plaats van vastgesteld.

Heb ik nog steeds een toeristische vergunning nodig om op korte termijn te verhuren in Andalusië?

Ja. Het Spaanse Hooggerechtshof schrapte in 2026 een afzonderlijk landelijk toeristische register, maar de regionale en gemeentelijke regelingen blijven volledig van kracht, en Andalusië’s eigen registratievereiste voor toerisme is onveranderd.

Hoe controleer ik of een gebouw verhuur zou kunnen beperken?

Lees de statuten van de gemeenschap op eventuele bestaande beperkingen en lees de notulen van de laatste twee jaar algemene vergaderingen, waar een komende stemming zich meestal eerst aankondigt via een voorstel, werkgroep of buurklacht.

Worden villa's beïnvloed door de regel voor verhuurbeperking in de gemeenschap?

Nee. Het mechanisme behoort tot eigenaarengemeenschappen, dus een vrijstaande villa zonder gemeenschap wordt geconfronteerd met vergunningsregels maar niet met een buurstemming over deze kwestie.

Welke gebieden zullen eerder vakantieverhuur beperken?

Gezinsgericht woningbouw zal eerder beperkingen goedkeuren, terwijl gebouwen die al vol staan met professioneel beheerde verhuurobjecten, gebruikelijk in gebieden als Puerto Banús, de kwestie al effectief hebben opgelost.