Manilwa w październiku 2026: Luka na Rynku Nowych Budynków Się Zamknęła, Luka Wtórnego Rynku Nie

Zaktualizowano 6 października 2026. Oryginalna wersja tego artykułu została opublikowana w kwietniu 2026 i argumentowała, że Manilwa to Estepona sprzed dziesięciu lat. Część tego się potwierdziła. Liczby cenowe nie, i wolę je poprawić publicznie, niż zostawić błędną cyfrę na stronie.

Co się zmieniło między kwietniem a październikiem 2026?

Krótka wersja: deweloperzy pojawili się szybciej, niż się spodziewałem, i wyceniali się na poziomie Estepony od pierwszego dnia.

Na dzień 6 października 2026 nasze źródło Inmobalia pokazuje 257 nieruchomości na sprzedaż w gminie Manilwa. Z nich 207 to nowe jednostki w inwestycjach. Mediana ceny zapytania dla nowego apartamentu wynosi €5 665 za m2. W Esteponie, z 1 200 listami w tym samym źródle, równoważna liczba to €5 971 za m2. To 5 procentowy rabat, a nie 30 do 40 procent, który opisałem w kwietniu.

Skąd pochodzi podaż? Nasza własna strona nowych inwestycji opowiada historię. Vesta Mare weszła na rynek w październiku 2025. Kristina Views poszła w ślady w sierpniu 2026. Następnie, między 16 września a 5 października 2026, siedem kolejnych projektów pojawiło się w obszarze Los Hidalgos: Moon 64 (49 jednostek), Altos de Manilva (16 jednostek od €235 000), Amphora Beach Residence III i IV, Blue Marine, Blue Wave (24 jednostki) i Blue View Heights. To mniej więcej 170 nowych jednostek w ciągu trzech tygodni, w gminie liczącej 18 000 ludzi.

Powiedziałem w kwietniu, że okno po przybyciu pierwszego poważnego dewelopera rzadko pozostaje otwarte więcej niż dwa do trzech lat. Pozostało otwarte mniej więcej osiemnaście miesięcy.

Gdzie różnica cenowa nadal istnieje

Wtórny rynek. Apartamenty wtórnego rynku w Manilwie pytają medianę €3 941 za m2. Apartamenty wtórnego rynku Estepony pytają €6 419. To 39 procentowa luka, i jest szersza niż luka na rynku nowych budynków kiedykolwiek była.

Źródło: ceny zapytania sieci Inmobalia, 6 października 2026. Manilwa 257 listów, Estepona 1 200. Ceny zapytania, nie sprzedane ceny, i mediany ukrywają szeroki zakres. Traktuj je jako kierunek, a nie wycenę.

Dwie rzeczy się wyróżniają. Po pierwsze, nowe penthausy w Manilwie teraz pytają więcej za metr kwadratowy niż te w Esteponie. To Vesta Mare i Nubay podnoszą liczbę z produktem pierwszej linii, i to mówi ci, co deweloperzy uważają, że top tego rynku zapłaci. Po drugie, zapasy wtórnego rynku to miejsce, gdzie stare ceny Manilwy nadal żyją. Dziesięcioletni apartament w Sabinillas lub blisko portu Duquesa pyta mniej więcej to samo, co byłby pytany w kwietniu, podczas gdy nowy budynek dwie ulice dalej pyta o połowę więcej.

Ten spread nie wytrzyma. Ceny projektów nowobudowanych ciągną ceny wtórne w górę na przestrzeni czasu, bo kupujący, który nie ma możliwości sięgnąć po nowy projekt, patrzy na starszy obok i przelicza. Obserwowałem to w Esteponie między 2017 a 2021 rokiem. Właściciel nieruchomości na rynku wtórnym, który sprzedaje dzisiaj w Manilwie, kalkuluje ceny względem starej dzielnicy, a nie nowej.

Dlaczego wszyscy patrzyli na wschód i dlaczego to się kończy

Sprzedaję i kupuję nieruchomości na Costa del Sol od 1999 roku i schematyka się powtarza. Lokalizacja zostaje odkryta, ceny wspinają się, pojawia się nowa fala kupujących przekonanych, że są jeszcze wcześnie. W momencie gdy coś trafia na okładkę czasopisma nieruchomościowego, już nie jesteś wcześnie. Marbella przeszła to na początku lat 2000. Estepona przeszła to między 2017 a 2022 rokiem. Manilwa przechodzi to teraz, przynajmniej w segmencie nowobudowanym.

Manilwa położona jest na południowo-zachodnim skraju Costa del Sol, gdzie wybrzeże zwraca się w stronę Gibraltaru. Nie jest wypolerowana. Promenada w Sabinillas ma więcej lokalnych barów niż koktajlowych, a supermarkety pełne są hiszpańskich rodzin w weekendy letnie, a nie międzynarodowego towarzystwa, które spotyka się w Puerto Banús. Miasto rosnęło przez długi czas bez zainteresowania kogoś z zewnątrz: rejestr mieszkańców wzrósł z 6 270 w 2002 roku do 18 099 w styczniu 2024, wzrost o 25 procent w ostatniej dekadzie, zgodnie z hiszpańskim urzędem statystycznym INE.

Infrastruktura również rozwinęła się cicho. Promenada nadmorska w Sabinillas została przebudowana w trzech etapach za milion euro z budżetu prowincji Málaga, gdzie ostatni odcinek w kierunku La Noria został oddany w kwietniu 2024 i prace konserwacyjne trwają do 2026 roku. Senda Litoral przybrzeżna ścieżka spacerowa teraz zaczyna się tutaj i biegnie na wschód do Marbelli. Manilwa ma jedną z czterech plaż wybrzeża plaż dla psówa każdego września miasto organizuje festiwal zbiorów winogron Vendimia, z tłoczeniem winogron i procesją. Opisaliśmy edycję tego roku w naszym podsumowaniu pierwszego tygodnia września.

Dojazd do centrum Estepony trwa około dwudziestu minut drogą A-7. Marbella to czterdzieści do czterdziestu pięciu minut przy normalnym ruchu, lotnisko w Gibraltarze trzydzieści minut, lotnisko w Maladze około godzinę i dziesięć minut. Dla moich klientów z Wielkiej Brytanii, Skandynawii i krajów Beneluksu, którzy nie dojażdżają codziennie, te odległości nigdy nie były przeszkodą. Były rabatem przebieranym za geografię, a rynek nowobudowany wycenił już ten rabat.

Co Vesta Mare okazała się oznaczać

Vesta Mare był sygnałem. Siedem projektów Los Hidalgos uruchomionych w ciągu roku była rynkiem to odczytującym.

Vesta Mare to czołowy projekt Grupo ABU obok Castillo de la Duquesa: 145 domów w trzech budynkach na działce 18 737 m2, od jednej do czterech sypialni, z inwestycją, którą deweloper oszacował na ponad 80 milionów euro, gdy projekt został ogłoszony w grudniu 2025 roku. Grupo ABU wybudowała ponad 3 500 domów w ciągu 25 lat, głównie w Sewilli i Cádiz, i jest to ich pierwszy projekt nadmorski na Costa del Sol. Na naszych listingach jednostki wahają się od 435 000 do 1,36 miliona euro. Podczas prac ziemnych na terenie znaleziono pozostałości rzymskie, w tym ślady fabryki sosu rybnego garum, a projekt teraz obejmuje muzeum interpretacyjne dla nich, co jest bardzo szczegółem Manilwy.

Ceny gruntów na ustalonych terytoriach utrudniały marżę deweloperów, a deweloperzy chcący konkurencyjnego punktu cenowego byli pchani na zachód, niezależnie od tego, czy tak planowali, czy nie. Niedoceniłem, jak szybko następcy drugiego i trzeciego pojawiłby się i że nie będą podcinać pierwszego. Go zrównali.

Nowy frontowy produkt plażowy jest teraz rzadkością gdziekolwiek na Costa del Sol. Gdy się pojawia, ma tendencję do utrzymania wartości poprzez spadki w sposób, w jaki nieruchomości drugiego rzędu lub przylegające do pola golfowego nie. Kupujący, którzy przeszli przez 2009 i 2010 ze mną, wiedzą, że frontowe plaże w dobrych lokalizacjach utraciły znacznie mniej niż wszystko inne. Tę część artykułu z kwietnia całkowicie popieram.

Kto kupuje w Manilwie teraz i co dostaje?

Kupujący podzielił się na dwa: kupujący nowobudowanego mieszkania płacący ceny Estepony za adres w Manilwie i kupujący na rynku wtórnym wciąż otrzymujący stary rabat.

Historycznie Manilwa była dla hiszpańskich kupujących krajowych, brytyjskich emigrantów, którzy byli na wybrzeżu przez dziesięciolecia i chcieli czegoś spokojnego, i niewielkiej liczby kupujących belgijskich i holenderskich, którzy uważali Marbelę za zbyt głośną. Ta mieszanina wciąż tu jest. To, co zostało dodane w ciągu ostatnich dwóch lat, to bardziej finansowo zmotywowany kupujący międzynarodowy z 300 000 do 600 000 euro, który przyjrzał się Esteponie, policzył liczby i poszedł na zachód.

Szczera aktualizacja to to, że nowobudowana Manilwa za 350 000 euro, którą użyłem jako przykład w kwietniu, to teraz nowobudowana za 450 000 do 530 000 euro. Altos de Manilva wciąż zaczyna się od 235 000 euro, ale to produkt ze wzgórza, a nie frontowy. Jeśli chcesz rabatu Manilwy w 2026 roku, patrzysz na wtórny rynek, a wtórny rynek oznacza starsze zasoby, więcej pracy i cieńszą ofertę. Nasz przegląd tego, ile faktycznie kosztuje nowobudowa i artykuł na temat dlaczego off-plan jest bezpieczniejszy niż się wydaje oba mają tutaj zastosowanie, jeśli rozważasz te dwa.

Rynek wynajmu wciąż jest mniej rozwinięty niż w Esteponie. Zajętość w szczycie lata jest silna, ponieważ plaże są dobre i wartość przyciąga rynek wynajmu rodzinnego. Poza lipcem i sierpniem zajętość spada bardziej gwałtownie niż w Marbelli lub centralnej Esteponie. Kupujący, którzy potrzebują całorocznych dochodów z wynajmu na pokrycie finansowania, powinni to wziąć pod uwagę. Kupujący używający nieruchomości samodzielnie przez część roku i wynajmujący latem prawdopodobnie stwierdzą, że liczby się zgadzają.

Czy to wciąż jest ten moment?

W przypadku nowobudowanego, łatwe pieniądze zarobili ludzie, którzy rezerwowali pod koniec 2025 i na początku 2026 roku. Teraz płacisz uczciwą cenę za dobry produkt w mieście, które się ulepsza, co jest całkowicie rozsądnym postępowaniem, ale nie jest to arbitraż, który opisałem w kwietniu.

W przypadku wtórnego, argument, który podałem sześć miesięcy temu, wciąż się stosuje, a dane teraz go bardziej jasno wspierają niż wtedy. 39-procentowa różnica między apartamentami wtórnego Manilwy i Estepony, z nowym produktem dwie ulice dalej żądającym cen Estepony, to rodzaj spreadu, który się zamyka. Nie zamknie się w rok. W ciągu pięciu lat byłbym zaskoczony, gdyby się nie zawęził znacząco.

Ryzyka, które wymieniliśmy w kwietniu, nie zniknęły. Centrum miasta Manilwy jest mniej rozwinięte niż Estepony. Jeśli zachodnia Costa del Sol niedowypełnia, Manilwa niedowypełnia bardziej. Płynność rynku wtórnego jest cieńsza, więc szybkie wyjście trwa dłużej. A 170 nowych jednostek przychodzących w trzy tygodnie to dużo podaży dla rynku tej wielkości. Jeśli kilka z tych projektów sprzedaje się powoli, deweloperzy będą rabatować, a to pociągnie rynek wtórny w krótkim terminie.

Wolę to mówić jasno niż dowiedzieć się, że czytałeś wersję z kwietnia i kupiłeś na liczbach, które już się nie utrzymują.

Najczęściej zadawane pytania