Gdzie naprawdę trafia Twoja gotówka, gdy kupisz nowe mieszkanie na Costa del Sol

Nowa inwestycja na Costa del Sol kosztuje więcej niż cena katalogowa dewelopera na dwa sposoby: oprócz tego musisz zabudżetować dodatkowe 13 do 14 procent na podatki i opłaty, 10 procent VAT, 1,2 procent podatek od umów, plus koszty notarialne, rejestracji i obsługi prawnej; i ukryte w środku, podatki i opłaty publiczne już pochłaniają około jednej czwartej kosztów wprowadzenia nowego domu na rynek. Na mieszkaniu za 800 000 euro to ponad 100 000 euro kosztów, które nigdy nie pojawią się w prospekcie, i zrozumienie obu warstw wyjaśnia wiele o tym, jak funkcjonuje ten rynek, w tym dlaczego nowe inwestycje tutaj wyglądają tak, jak wyglądają.

Co płacisz dodatkowo: zaplanuj około 13–14 procent

W Andaluzji nowe mieszkanie obciążone jest dwoma podatkami w momencie zakupu. IVA, hiszpańskim VAT-em, wynoszącym 10 procent ceny zakupu, oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zwanym AJD, wynoszącym 1,2 procenta. To razem 11,2 procenta, zanim kogokolwiek innego wyślemy fakturę.

Następnie przychodzą profesjonaliści. Opłaty notarialne i rejestracyjne zwykle łącznie wynoszą kilka tysięcy euro, a niezależny pełnomocnik, którego nigdy nie powinno się pomijać, zwykle pobiera około 1 procent. Jeśli finansujesz zakup, dolicz wycenę bankową. Razem wzięte, rozsądny budżet to 13 do 14 procent ponad cenę katalogową. Na apartament za 800 000 euro to ponad 100 000 euro, które nigdy nie pojawią się w prospekcie.

Dla porównania, wtórny obrót nieruchomościami w Andaluzji podlega stałemu podatkowi transferowemu w wysokości 7 procent zamiast VAT i AJD, więc dodatkowe koszty są znacznie niższe. Ta różnica jest jednym z kilku powodów, dla których premia za nowe mieszkania to coś więcej niż świeża farba, i warto rozważyć obie ścieżki; nasze Cancelada i La Resina przewodniki obejmują obszary, w których obie opcje znajdują się obok siebie.

Co jest zawarte w cenie: część, którą nikt nie wyszczególnia

10 procent VAT, który płacisz u notariusza, to tylko widoczny koniec łańcucha podatkowego. Na długo przed uruchomieniem projektu deweloper zapłacił VAT od gruntu, opłaty licencji gminnych, opłaty planistyczne, składki na połączenia mediów i stos mniejszych podatków na każdym etapie procesu. Niezależna analiza w Hiszpanii wskazuje, że podatki i opłaty publiczne stanowią mniej więcej ćwierć ceny końcowej nowego domu po uwzględnieniu całego łańcucha.

Dodaj to, co nie jest podatkiem. Grunt zabudowalny na tym wybrzeżu jest rzadki i drogi, często największa pozycja w budżecie. Koszty budowy wzrosły gwałtownie od 2020 roku, zarówno w materiałach, jak i jeszcze bardziej w siłę roboczą, którą naprawdę trudno znaleźć. Finansowanie kosztuje pieniądze przez lata między zakupem działki a przekazaniem kluczy. To, co zostaje na koniec, rzeczywista marża dewelopera, jest znacznie mniejsza niż większość kupujących sobie wyobraża.

Dlaczego to kształtuje to, co się buduje

Przeanalizuj te liczby jako deweloper, a pojawia się twarda rzeczywistość: skromne projekty mid-price często po prostu się nie opłacają. Grunt jest zbyt drogi, a koszty stałe zbyt wysokie, aby uzyskać niskie marże na dużych ilościach. To, co się sprawdza, to mniejsze projekty o wyższej specyfikacji skierowane do kupujących, którzy cenią projektowanie i lokalizację, dlatego właśnie coast’s obecna grupa nowych developments przechyla się w stronę butiku: ograniczone kolekcje apartamentów i willi zamiast rozległych urbanizacji sprzed dwudziestu lat.

Dlatego też dobrze zlokalizowane nowe mieszkania zachowują swoją wartość. Deficyt nie jest tutaj linią marketingową, to strukturalna cecha sposobu, w jaki powstają te projekty, co szczegółowo omówiliśmy w naszym artykule na temat dlaczego ten boom nie jest bańką.

Praktyczne uwagi dla kupujących

Kilka rzeczy, które mówimy każdemu klientowi kupującemu nową inwestycję.

Po pierwsze, zaplanuj pełne 13 do 14 procent od pierwszego dnia, aby koszty zamknięcia transakcji nigdy nie stały się nieprzyjemną niespodzianką u notariusza. Po drugie, raty płatności podczas budowy muszą być zabezpieczone гwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową; Twój prawnik powinien zweryfikować, że te gwarancje istnieją, zanim jakiekolwiek pieniądze się poruszą, a to nie jest formalność do przejścia. Po trzecie, wcześnie sprawdź status licencji dewelopera. Projekt z przyznana licencją budowlaną ma inny profil ryzyka niż projekt wciąż czekający. I po czwarte, pamiętaj, że przy nowej inwestycji negocjacja często dotyczy nie ceny, którą deweloperzy chronią, ale dodatków: parkingu, przechowalni, pakietów ulepszeń, harmonogramów płatności.

Nic z tego nie powinno Cię zniechęcać do nowych inwestycji, niektórych z najlepszych nieruchomości na tym wybrzeżu właśnie teraz, takich jak Atalaya Emotionpochodzi dokładnie z tego systemu. Ale będziesz kupować lepiej, gdy będziesz potrafić czytać pełny rachunek, a nie tylko nagłówkową liczbę. I jeśli chciałbyś, aby ktoś przeanalizował z Tobą liczby dla konkretnego projektu, to rozmowa, którą prowadzimy co tydzień.

Martwiasz się, że ryzyko przewyższa oszczędności? kupowanie off-plan w Hiszpanii jest bezpieczniejsze niż się wydaje, pod warunkiem że powyższe zabezpieczenia są na miejscu.

Pytania, które ludzie zadają

Ile dodatkowych podatków płacę na nową budowę w Andaluzji?

Około 13 do 14 procent od ceny katalogowej: 10 procent VAT, 1,2 procent podatku od czynności cywilnoprawnych, plus koszty notarialne, rejestracji i obsługi prawnej.

Dlaczego nowe budynki są droższe do kupienia niż odsprzedaż pod względem podatków?

Nowe budynki płacą VAT i podatek od czynności cywilnoprawnych zamiast ryczałtowego 7 procent podatku od przeniesienia, który stosuje się do odsprzedaży, co znacznie podwyższa koszty dodatkowe.

Jaka część ceny nowego domu to faktycznie podatek?

Niezależna analiza wskazuje, że podatki i opłaty publiczne stanowią około jednej czwartej ostatecznej ceny nowego domu’s, gdy uwzględni się każdy etap kosztów dewelopera’s, od VAT na gruntach po opłaty licencyjne.

Dlaczego tak wiele nowych inwestycji na Costa del Sol wygląda podobnie projektem?

Niskie marże deweloperów, spowodowane drogimi gruntami i wysokimi podatkami oraz opłatami publicznymi, skłaniają wiele projektów w kierunku maksymalnej dopuszczalnej gęstości zabudowy i powtarzającego się szablonu projektowego zamiast podejścia indywidualnego.

Czy płatności etapowe za nową budowę są chronione prawem?

Tak. Muszą być z mocy prawa zabezpieczone gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, a prawnik powinien zweryfikować istnienie tych gwarancji przed jakimikolwiek transferami pieniędzy.

Czy mogę negocjować cenę nieruchomości na etapie budowy?

Deweloperzy na ogół chronią cenę katalogową, więc negocjacje dotyczą częściej dodatków: parkingów, magazynów, pakietów ulepszeń i harmonogramów płatności.