Dación en Pago czy Sprzedaż Przed Subastą? Co Hipoteka Hiszpańska w Zaległościach Naprawdę Ci Pozostawia

Jeśli zalegasz ze spłatą hipoteki hiszpańskiej, masz więcej czasu niż sugerują listy banku i mniej opcji niż sugeruje internet. Niekwestionowany repossession trwa 10 do 18 miesięcy od pierwszego pozwu sądowego banku do aukcji. Dación en pago, oddanie kluczy do anulowania długu, jest prawem wyłącznie dla głównego domu pod restrykcyjnymi limitami dochodów. Dla domu wakacyjnego na Costa del Sol jest to przysługa, którą bank może przyznać lub nie. Sprzedaż prywatna przed subasta jest zwykle drogą, która zostaje Ci z pieniędzmi zamiast długu, i potrzebuje te miesiące. Oto jak trzy opcje się porównują w 2026 roku.

Hipoteka hiszpańska w zaległościach, w liczbach

Która sytuacja jest Twoja?

• Mieszkasz w nieruchomości, a twój dochód drastycznie spadł. Kodeks Dobrej Praktyki zawarty w Real Decreto-ley 6/2012 może dać ci prawo do restrukturyzacji, a następnie do dación en pago, pod warunkiem że bank podpisał Kodeks, co zrobiła praktycznie każdy bank w Hiszpanii.
• To dom wakacyjny, wynajem lub odziedziczona nieruchomość, w której nie mieszkasz. Brak prawa do dación. O wszystkim decyduje bank. Prywatna sprzedaż przed licytacją to realistyczna droga, a im wcześniej się zacznie, tym więcej kapitału pozostanie.
• Data licytacji jest już ustalona. To nie koniec. Sprzedaż może się sfinalizować na kilka dni przed licytacją, a dación można jeszcze wnioskować jeśli spełniasz warunki. Bank woli być spłacony niż posiadać twoje mieszkanie.
• Licytacja się odbyła i istnieje niedobór funduszy. Dług podąża za tobą, również przez granice Unii Europejskiej. Można go jeszcze negocjować, a ignorowanie go powoduje, że liczba rośnie.

Jak przebiega przejęcie nieruchomości w Hiszpanii, krok po kroku

Od ustawy hipotecznej z 2019 roku bank może żądać spłaty całej pożyczki dopiero po osiągnięciu przez zaległości dwunastu rat miesięcznych lub trzech procent kapitału w pierwszej połowie życia pożyczki, piętnastu rat lub siedmiu procent w drugiej połowie, i tylko po formalnym wezwaniu dającym ci miesiąc na zapłatę. Reguła trzech opuszczonych płatności, którą ludzie nadal cytują, to stara zasada. Następnie bank wznawia postępowanie wykonawcze (demanda ejecutiva) w sądzie, w którym znajduje się nieruchomość. Sąd wysyła ci wezwanie do zapłaty (requerimiento de pago): dziesięć dni na zapłatę pełnej kwoty. Masz następnie dziesięć kolejnych dni na złożenie sprzeciwu na ograniczonej liście podstaw, takich jak klauzula abuzywna lub błąd w kwocie. Jeśli nic tego nie zatrzyma, nieruchomość zostaje umieszczona w Portalu de Subastas del BOE na co najmniej dwadzieścia dni licytacji. Cały proces trwa od 10 do 18 miesięcy, gdy nikt się nie sprzeciwia, i dłużej, gdy ktoś się sprzeciwia. Sprzedaż wymaga większości tych miesięcy, więc prace muszą się zacząć, gdy przyjedzie pierwszy list.

Co licytacja robi z twoim kapitałem

Licytacje na wybrzeżu są niskie. Licytujący muszą teraz wpłacić depozyt do 20 procent oszacowanej wartości zgodnie z reformą z 2025 roku, co jeszcze bardziej je zmniejsza. Jeśli nikt nie licytuje na twoim domu głównym, bank może go przejąć za 70 procent wartości licytacyjnej, lub 60 procent, gdy całe zadłużenie poniżej 70 procent. Na domu drugie nie ma żadnej minimalnej ceny. Willa wyceniana na 600 000 euro z 350 000 należnych może zostać przyznana bankowi za znacznie mniej niż jej wartość rynkowa, a właściciel otrzymuje to, co zostało po kosztach, co może być niczym. Ta sama willa sprzedana prywatnie za 550 000 spłaca bank w całości i zostaje właścicielowi blisko 200 000 euro. Ta różnica to cały argument za wczesnym działaniem.

Dación en pago: prawo prawne i jego ograniczenia

Kodeks Dobrej Praktyki, załącznik do Real Decreto-ley 6/2012, zobowiązuje bank sygnatariusz do zaproponowania planu restrukturyzacji dłużnikowi w umbral de exclusión, następnie redukcji zadłużenia, a następnie, jeśli żaden z nich nie działa, do zaakceptowania nieruchomości w pełnym rozliczeniu. Warunki są surowe. Nieruchomość musi być zwykłym miejscem zamieszkania dłużnika. Dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać około trzech razy IPREM, mniej więcej 25 200 euro rocznie w 2026 roku. Rata hipoteczna musi pochłaniać ponad połowę netto dochodu gospodarstwa domowego. Cena zakupu nie mogła przekroczyć 250 000 euro. Drugi, tymczasowy Kodeks z 2022 roku na rosnące stopy procentowe przestał przyjmować aplikacje pod koniec listopada 2025, z wyjątkiem terenów zalanych w Walencji, więc w 2026 roku stały Kodeks pozostaje jedynym.

Poza tymi limitami, a to dotyczy prawie każdego właściciela nierezydenckiego na Costa del Sol, dación en pago to negocjacja. Niektóre banki to akceptują, ponieważ pusta willa na ich książkach kosztuje ich pieniądze. Niektóre odmawiają, ponieważ nieruchomość jest warta mniej niż dług i woleliby ścigać niedobór. Czy warto o to prosić, zależy od liczb, a liczby to pierwsza rzecz, którą ustalamy.

Sprzedaż prywatna przed subasta

Sprzedaż wymaga kupca, ceny, za którą bank uwolni hipotekę, i czasu na sfinalizowanie, zwykle cztery do osiem tygodni od rezerwacji do notariusza. Bank wystawia figurę anulowania, środki kupca oczyszczają ją u notariusza, a egzekucja zostaje wycofana. Jeśli cena sprzedaży nie pokrywa całego zadłużenia, bank często zgadza się na sprzedaż i negocjuje resztę, ponieważ dobrowolna sprzedaż po cenie rynkowej bije licytację za 60 procent. Wycena musi być uczciwa od pierwszego dnia. Właściciel, który nalegał na pytającą cenę z zeszłego roku z licytacją za osiem miesięcy, to ten, który kończy się na licytacji.

W Canceladzie obsługiwaliśmy szeregowiec, który był odziedziczony, obciążony hipoteką i zajęty przez niezapłacającego najemcę i squatterów w tym samym czasie. Bank był angażowany w rozmowy, mieszkańcy wyjechali za porozumieniem, a dom sprzedał się sześć miesięcy po tym, jak go przejęliśmy. Co kosztuje sprzedaż na tym wybrzeżu, wraz z zatrzymaniem dla cudzoziemców, znajduje się w naszym artykule na temat progu rentowności.

Po opuszczeniu Hiszpanii

Wewnątrz Unii Europejskiej banki hiszpańskie egzekwują niedobory zgodnie z przepisami UE dotyczącymi orzeczeń transgranicznych. W Wielkiej Brytanii i gdzie indziej przechodzą przez sądy lokalne, co trwa dłużej, ale działa. Dług nie wygasa, gdy wracasz do domu, a odsetki rosną. Niedobór wynegocjowany, gdy nieruchomość wciąż jest do Ciebie należy prawie zawsze mniejszy niż ten ścigany dwa lata później.

Gdzie Santina się wpisuje

Santina Property Solutions rozpoczyna rozmowę z bankiem przed sądem, stawia realną wycenę na stole i przeprowadza sprzedaż Santina Homes podczas gdy zegar egzekucji się włącza. Nasza strona dotycząca zaległości hipotecznych zawiera pełną procedurę. Sprzedajemy Estepona, Marbella i Benahavísi naszą aktualną ofertę pokazują, co porównywalne domy proszą dzisiaj. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i poufna, a jeśli właściwą odpowiedzią jest dación, powiemy o tym.

Najczęściej zadawane pytania