Squatterzy, Niespłacony Kredyt Hipoteczny i Spadek: Jak Rozwiązaliśmy Dom w Canceladzie

Jeśli odziedziczysz nieruchomość w Hiszpanii, odziedziczysz wszystko, co się z nią wiąże: kredyt hipoteczny, rachunki podatkowe i osoby, które w niej mieszkają. Za pośrednictwem Santina Property Solutions pomogli właścicielowi we Francji, który odziedziczył townhouse w Cancelada, Esteponaz wszystkimi trzema problemami jednocześnie. To jest to, jak sytuacja wyglądała, dlaczego oczywiste drogi by nie zadziałały i jak wszyscy zaangażowani wyszli na tym lepiej w około sześć miesięcy.

Przypadek w pigułce

• Nieruchomość: townhouse w Canceladzie, Estepona
• Właściciel: mieszkający we Francji, odziedziczył dom po ojcu
• Co się z nim wiązało: kredyt hipoteczny niespłacany przez lata, zaległości podatkowne, lokator, który nie płacił czynszu przez dziesięć lat, oraz od 5 do 12 osób wynajmujących pokoje od niego bez wiedzy właściciela
• Osoby zaangażowane: właściciel, bank, lokator, osoby w pokojach i kilku prawników, przy czym Santina Property Solutions koordynowała ich wszystkich
• Jak się skończyło: wszyscy wyjechali w drodze porozumienia, Santina Homes sprzedała dom, a zarówno bank jak i właściciel otrzymali pieniądze z powrotem, wszystko w ciągu około sześciu miesięcy (listopad 2025 do kwietnia 2026)

Co właściciel odziedziczył

Kiedy ich ojciec zmarł, właściciel mieszkał we Francji. Odziedziczyli townhouse w Canceladzie i wraz z nim zestaw problemów, które rosły cicho przez lata.

Kredyt hipoteczny, który nikt nie spłacał

Kredyt hipoteczny ojca nie był spłacany od bardzo długiego czasu. W Hiszpanii spadkobierca, który przyjmuje spadek, przejmuje jego długi, a kredyt hipoteczny pozostaje zarejestrowany na domu niezależnie od tego, kto go właścicielem. Pozostawiony samemu sobie, następnym krokiem banku jest przejęcie: egzekucja hipoteczna (ejecución hipotecaria), która kończy się domem na oficjalnym portalu aukcji nieruchomości BOE.

Rachunki podatkowe już rosnące

Podatek od spadku w Hiszpanii musi być rozliczony w ciągu sześciu miesięcy od śmierci, podobnie jak podatek miejski plusvalía, podatek urzędu miasta od wzrostu wartości gruntu. Pominięcie tych terminów powoduje naliczenie dodatkowych opłat Starting at 1% plus 1% za każdy pełny miesiąc, osiągając 15% plus odsetki po roku (Ogólna Ustawa Podatkowa, artykuł 27). Ponadto niezapłacony IBI (roczny podatek rada miasta od nieruchomości) pozostaje przywiązany do samego domu. Tak więc właściciel zalegał z władzami podatkowymi prawie od dnia dziedziczenia.

Lokator, który przestał płacić

Starszy mężczyzna wynajął dom od ojca wiele lat temu i nadal tam mieszka. Nie zapłacił czynszu przez dziesięć lat. W Hiszpanii to właśnie nazywa się inquiokupa: osoba, która weszła na podstawie odpowiedniej umowy najmu, przestała płacić i została. Gdy właściciel umiera, umowa najmu się przedłuża i dziedzic staje się nowym właścicielem. Właściciel w efekcie odziedziczył lokatora wraz z domem.

Okupas w pokojach zapasowych

Lokator wynajmował pokoje od 5 do 12 osobom jednocześnie. Hiszpańskie prawo najmu mówi, że lokator może podnająć tylko za pisemną zgodą właściciela, a podnajęcie bez zgody jest podstawą do wypowiedzenia umowy najmu (Ustawa o Wynajmie Lokali, artykuły 8 i 27). Osoby w tych pokojach nie miały żadnej umowy z właścicielem. Większość ludzi nazwałaby ich intruzami lub okupas, choć prawnie ich sytuacja różniła się od kogoś, kto włamuje się do pustego domu.

Dlaczego oczywiste drogi nie zadziałały

Każdy z tych problemów ma standardową odpowiedź prawną. Problem polegał na tym, że były cztery problemy, poplątane razem, a branie ich jeden po drugim oznaczało lata kosztów ze słabym wynikiem na koniec.

Pójście do sądu przeciwko lokatorowi

Eksmisja za niezapłacony czynsz (desahucio por falta de pago) to normalna droga. Ale roszczenia czynszu w Hiszpanii wygasają po pięciu latach (Kodeks Cywilny, artykuł 1966), więc z dziesięciu lat, które był winien, można było domagać się tylko ostatnich pięciu. A starszy mężczyzna bez dochodów nigdy nie zapłaciłby takiego wyroku.

Byłoby to również powolne. Gdy osoba mieszkająca w domu może być zagrożona, sąd musi zaangażować służby społeczne przed eksmisją, a od 2020 roku Hiszpania wielokrotnie zawieszała eksmisje rodzin zagrożonych poprzez dekret nadzwyczajny. Osoby w pokojach wymagałyby odrębnych postępowań dodatkowo.

Wezwanie desokupa firmę

Wiele osób, gdy słyszy słowo okupa, myśli najpierw o wezwaniu jedną z prywatnych “desokupa” firm. Rozumiemy dlaczego. Ale te firmy nie mają mocy prawnej, aby nikogo usunąć. A od kwietnia 2025 roku przyspieszony postępek karny Hiszpanii dla intruzów ma na celu osoby, które włamują się do nieruchomości, co jest inną sytuacją niż lokator, który wpuścił ludzi. Tutaj był starszy mężczyzna, który mieszkał w domu przez wiele lat i grupa ludzi wynajmująca od niego pokoje. Presja nigdy nie miała być odpowiednim narzędziem i mogła łatwo pogorszyć sytuację dla właściciela.

Pozwolenie bankowi na przejęcie

Gdyby bank dokonał wykluczenia, dom poszedłby na aukcję zajęty. Zajęte nieruchomości przyciągają niewielu licytantów i niskie oferty. Jeśli nikt nie licytuje dom, który nie jest głównym domem właściciela, bank może go zatrzymać za 50% jego wyceny (Kodeks Postępowania Cywilnego, artykuł 671). Wszelki pozostały dług po tym pozostaje przy dziedzicu.

Sprzedaż w takim stanie

Możesz sprzedać zajęty, obciążony hipoteką dom z niezapłacającym lokatorem. Jedynymi kupującymi są inwestorzy, którzy uwzględniają lata pracy prawnej i ryzyka. Po zapłaceniu bankowi po tej cenie właścicielowi zostałoby mało lub nic.

Co zrobiła Santina Property Solutions

Santina Property Solutions to część naszego rodzinnego biznesu zajmująca się nieruchomościami, których nie można po prostu wystawić na sprzedaż: dług hipoteczny, zajęcie, zablokowane spadki i brakujący dziedzice. Ta sprawa miała trzy z tych czterech. Podjęliśmy się sprawy i staliśmy się jednym punktem kontaktu dla wszystkich: właściciela we Francji, banku, lokatora i ludzi mieszkających w pokojach. To brzmi prosto, ale w takiej sprawie to jest większość pracy. Każdy ma swojego prawnika i swoje powody do czekania, a nic się nie porusza, gdy każda strona czeka na drugą.

Z właścicielem. Pracowaliśmy z nimi we Francji przez cały czas. Dla dziedzica za granicą dokumenty spadkowe, rozliczenia podatkowe i sprzedaż mogą być podpisane za pośrednictwem pełnomocnika, albo w hiszpańskim konsulacie, albo przed lokalnym notariuszem z apostille.

Z bankiem. Bank nie był spłacany od lat i mniej więcej wpisał sprawę na straty. To, co im zaproponowaliśmy było proste: sprzedaż pustego domu na otwartym rynku przyniosłaby znacznie więcej niż aukcja zajętego domu.

Z najemcą i osobami mieszkającymi w pokojach. Usiedliśmy i rozmawialiśmy z nimi. Najemca i mieszkańcy osiągnęli indywidualnie porozumienie finansowe dotyczące opuszczenia nieruchomości. Takie porozumienia są dokumentowane na piśmie, a pieniądze są zwykle wypłacane w momencie zwrotu kluczy, aby nikt nie musiał polegać na słowie drugiej strony. Wszyscy wyszli z pieniędzmi w kieszeni, bez nakazu sądowego lub eksmisji.

Z prawnikami. Zaangażowanych było kilku prawników, a od dnia, kiedy przejęliśmy sprawę, do finalizacji sprzedaży minęło około sześciu miesięcy, listopad 2025 do kwietnia 2026. Porównaj to z latami, które zajęłoby jakkolwiek z wymienionych powyżej rozwiązań sądowych. Naszym zadaniem było uzgodnienie wszystkich umów, ponieważ każda zależała od pozostałych. Kupujący nie sfinalizuje transakcji, dopóki dom jest zamieszkany, a nikt się nie wyprawi, dopóki nie będzie pewny, że pieniądze naprawdę tam są.

Jak przebiegała sprzedaż

Gdy dom został opuszczony, Santina Homes wystawiła go na rynek jak każdą inną odsprzedaż w Estepona. Ostatecznie kupującym był członek rodziny Santina. U notariusza bank został spłacony z ceny sprzedaży i hipoteka została anulowana, więc kupujący otrzymał dom wolny od długów. To, co zostało, przypadło właścicielowi.

Jeden szczegół wart poznania, jeśli sprzedajesz z zagranicy: ponieważ właściciel mieszka poza Hiszpanią, kupujący musi zatrzymać 3% ceny i wpłacić ją hiszpańskiemu urzędowi podatkowemu w imieniu sprzedającego (formularz 211). Liczy się to do podatku od zysków kapitałowych sprzedającego. W przypadku odziedziczonego domu ten zysk jest obliczany od wartości deklarowanej w spadku, a nie od tego, co ojciec pierwotnie zapłacił.

Jak się skończyło

• Bank odzyskał pieniądze z pożyczki, którą uważał za stracony.
• Właściciel, który odziedziczył tylko długi i problemy, otrzymał pieniądze ze sprzedaży.
• Najemca i osoby mieszkające w pokojach opuścili nieruchomość na podstawie porozumienia, z pieniędzmi na nowy początek, i nikt nie został zmuszony do wyjazdu.
• Dom wróci do użytku, całkowicie odnowiony, z Santina Property Solutions zarządzającą pracami.

Do tego służy Santina Property Solutions: do zachowania lub odzyskania wartości nieruchomości, gdy pierwotny problem został rozwiązany.

Jeśli odziedziczył pan dom z problemami w Hiszpanii

1. Dowiedz się, co dziedziczy, zanim to zaakceptuje. A nota simple z Rejestru Gruntów pokazuje każdą hipotekę i obciążenie nieruchomości. Poproś bank o pozostałe saldo i urząd miasta o niezapłacony IBI.
2. Pomyśl o sposobie, w jaki przyjąć spadek. Przyjęcie a beneficio de inventario oznacza, że nigdy nie będziesz winien więcej niż jest warty spadek (Kodeks Cywilny, artykuł 1023). Możesz też całkowicie odrzucić spadek.
3. Zwracaj uwagę na terminy sześciomiesięczne. Podatek od spadków i plusvalía liczą się od daty śmierci. Podatek od spadków może być przedłużony o sześć miesięcy, jeśli poprosisz w ciągu pierwszych pięciu; plusvalía może być przedłużona do roku, jeśli poprosisz w ciągu pierwszych sześciu.
4. Przeczytaj umowę najmu. Moment jej podpisania decyduje o tym, które prawo najmu ma zastosowanie i jaka ochrona przysługuje najemcy.
5. Porozmawiaj z bankiem, zanim data aukcji zostanie ustalona. Po osiągnięciu aukcji, jest znacznie mniej miejsca na uzgodnienie czegokolwiek.
6. Nie musisz być w Hiszpanii. Większość tego można zrobić przez pełnomocnictwem.

Odziedziczył pan dom, w którym nie możesz iść do przodu?

Jeśli odziedziczyli Państwo nieruchomość na Costa del Sol obciążoną długami, z najemcą, który nie płaci, lub osobami, które tam mieszkają, a nie powinny, skontaktują się Państwo z Santina Property Solutions. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i poufna, bez żadnych zobowiązań.

Powiązane materiały: Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii i W Hiszpanii notariusz jest świadkiem, a nie Pana obrońcą.

Najczęściej zadawane pytania

Czy odziedziczę długi na nieruchomości w Hiszpanii?

Tak. Przyjęcie spadku oznacza przyjęcie jego długów, w tym niespłaconego kredytu hipotecznego i podatków. Jeśli zaakceptują Państwo spadek a beneficio de inventario, nigdy nie będą Państwo winni więcej niż jest wart spadek, a także mogą Państwo odmówić przyjęcia spadku w ogóle. Zdecydują Państwo o tym przed podpisaniem aktu przyjęcia.

Jaka jest różnica między okupa a inquiokupa?

An okupa to osoba zajmująca nieruchomość bez tytułu prawnego, często po tym, jak weszła do niej podczas gdy była pusta. inquiokupa to najemca, który wprowadził się na podstawie umowy najmu, przestał płacić czynsz i pozostał. Prawnie inquiokupa jest nadal najemcą, więc droga to eksmisja za zaległy czynsz, a nie procedury stosowane wobec osób zajmujących nieruchomość. Ta sprawa miała obydwie sytuacje.

Czy umowa najmu kończy się ze śmiercią właściciela w Hiszpanii?

Nie. Spadkobierca staje się nowym właścicielem na podstawie tej samej umowy. Jeśli lokator przestał płacić lub podnajaął bez pozwolenia, spadkobierca ma te same podstawy do rozwiązania umowy co pierwotny właściciel.

Ile niespłaconego czynszu mogę domagać się w Hiszpanii?

Roszczenia czynszowe wygasają po pięciu latach zgodnie z artykułem 1966 kodeksu cywilnego. Cokolwiek starszego generalnie nie można odzyskać, niezależnie od tego, jak długo lokator nie płacił.

Czy powinienem skorzystać z usług desokupa firmy do usunięcia osób zajmujących nieruchomość?

Te firmy nie mają żadnych uprawnień prawnych do usuwania kogokolwiek, a stosowanie nacisku może się odbić na właścicielu. Trwałymi drogami są sądy lub pisemne porozumienie z osobami zajmującymi nieruchomość. Z naszego doświadczenia porozumienie jest zwykle szybsze, tańsze i bardziej humanitarne dla wszystkich zaangażowanych stron.

Czy mogę sprzedać odziedziczoną nieruchomość w Hiszpanii, jeśli ktoś w niej mieszka?

Możesz, ale kupujący będą inwestorami, którzy dyskontują cenę ze względu na czas i koszty odzyskania domu. Rozwiązanie problemu zajęcia najpierw, najlepiej w drodze ugody, to to, co przywraca cenę do wartości rynkowej.

Co się dzieje, jeśli kredyt hipoteczny na odziedziczonego domu nie był spłacany?

Bank może przejąć nieruchomość i wysłać ją na aukcję. Jeśli aukcja nie pokryje długu, pozostała część pozostaje przy spadkobiercy. Uzgodnienie sprzedaży z bankiem przed aukcją zwykle zwraca więcej dla obu stron. Można przeczytać więcej na temat naszej pomocy w przypadku problemów hipotecznych i aukcji.