Masz zaległości w spłacie hipoteki lub grozi Ci licytacja nieruchomości?

Dla właścicieli zalegających ze spłatą kredytu hipotecznego, których grozi egzekucja lub licytacja.

Negocjujemy z bankami i wierzycielami. Restrukturyzacja długu, ugoda, dación en pago, lub prywatna sprzedaż przed datą licytacji. Właściciel zachowuje swój kapitał zamiast go stracić na licytacji.

Hiszpańskie zaległy kredyt hipoteczny nie trafia bezpośrednio na licytację. Bank najpierw składa demandę ejecutiva w sądzie lokalnym, następnie requerimiento de pago daje 10 dni na dobrowolną spłatę. Potem właściciel ma kolejne 10 dni na formalny sprzeciw, na ograniczonych podstawach prawnych. Jeśli nic tego nie zatrzyma, nieruchomość trafia do Portal de Subastas del BOE na minimum 20-dniowy okres licytacji. Od początku do końca niekwestionowany przypadek zwykle trwa 10 do 18 miesięcy, dłużej w przypadku sprzeciwu lub równoległego roszczenia. Ten harmonogram to dokładnie to, co daje pokój na prywatną sprzedaż lub negocjowane wyjście przed młotem aukcjonera.

Oferenci muszą wnieść depozyt przed uczestnictwem, historycznie 5% szacunkowej wartości nieruchomości, podniesione do 20% zgodnie z reformą z 2025 r., która jest jeszcze wdrażana na bieżących licytacjach. Jeśli nieruchomość jest vivienda habitual dłużnika, prawo określa pułap: nikt, włącznie z samym bankiem, nie może przejąć jej za mniej niż 70% szacunkowej wartości. Pułap ten nie chroni drugiego domu, w którym nieruchomość może zostać przyznana za mniej. To jeszcze jeden powód, dla którego właściciel niebędący rezydentem z nieruchomością wakacyjną powinien działać przed datą licytacji, a nie w jej trakcie.

Dáción en pago samo w sobie jest wpisane w prawo hiszpańskie w ramach Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), ale wiąże się z rzeczywistymi ograniczeniami. Dotyczy wyłącznie vivienda habitual dłużnika, domu, w którym faktycznie mieszka. Drugie mieszkanie lub nieruchomość wakacyjna są wyraźnie wykluczone, w słowach samego Banku Hiszpanii, niezależnie od dochodu dłużnika. Pierwotna cena nabycia nieruchomości również nie może przekraczać €250 000, a dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać około trzech krotności IPREM, około €25 200 rocznie w 2026 r., wskaźnika zamrożonego od 2022 r. W granicach tych limitów dáción en pago można ubiegać się nawet po ustaleniu daty licytacji, a opłaty notarialne i rejestrowe za anulowanie hipoteki są zmniejszone o połowę. Poza nimi, w tym dla większości drugich domów na Costa del Sol, dáción en pago jest nadal możliwa, ale wyłącznie jako umowa, na którą bank zgadza się indywidualnie, a nie prawo gwarantowane. Kontrolowana prywatna sprzedaż jest zwykle bardziej realistyczną ścieżką dla właściciela niebędącego rezydentem w takiej sytuacji. Tak czy inaczej, im wcześniej się zaangażujemy, tym więcej opcji pozostaje otwartych.

Hiszpańscy pożyczkodawcy mogą dochodzić niedoboru poza granicami UE, nawet po tym, jak właściciel opuścił Hiszpanię. Ignorowanie listów nie sprawia, że dług znika. Rozmowa z nami coś z tym robi.