Köpa Fastighet

Att köpa fastighet i Spanien är enkelt när du känner till ordningsföljden. Hoppa över ett steg eller gör det i fel ordning, och det blir snabbt frustrerande. Här är den 8-stegs köparresa vi går igenom med internationella kunder på Costa del Sol. Verkliga kostnader, verkliga papper, verklig tidslinje.

Step 1, Get your NIE

Your Número de Identificación de Extranjero kommer först. Utan det kan du inte skriva på ett köpekontrakt, öppna ett bankkonto eller registrera nyttigheter. Du har tre sätt att få ett:

• Ansök på ett spanskt konsulat i ditt hemland (2–6 veckor).
• Ansök personligen på Oficina de Extranjería i Málaga eller Algeciras (tidsbokning behövs, 2–3 veckor).
• Låt en spansk advokat ansöka för din räkning via fullmakt (smidigast för internationella köpare).

Kostnad: 9,80 € statlig avgift + juridisk avgift om det läggs ut (vanligtvis 150–300 €).

Step 2, Open a Spanish bank account

Du behöver detta för ditt bolån, autogiro, samfällighetsavgifter och nyttigheter. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell och Bankinter erbjuder alla expanvänliga utlänningskonton. De ber om ditt NIE, pass, adressintyg från utlandet och inkomstintyg. Räkna med underhållsavgifter på 120–240 €/år för utlänningskonton.

Step 3, Define the budget, including all the extras

Det är här utländska köpare ofta blir överraskade. Köpeskillingen är inte din totalkostnad. Planera för 10 % och 14 % utöver köpeskillingen in acquisition costs.

Resale property (second-hand)

• ITP (Transfer Tax), Andalusien: 7% flat.
• Notary fees, €600 till €1 500 beroende på pris.
• Land Registry, €400 till €900.
• Legal fees, 1% av priset + moms (branschnorm för oberoende juridisk representation).
• Bank fees if using a mortgage, opening, valuation, insurance bundling.

Nyproduktion (off-plan eller första överlåtelse)

• IVA (VAT), 10% on the purchase price.
• AJD (Stamp Duty), 1.2% in Andalusia.
• Notary + Registry + Legal as above.

Steg 4, Finansiering (om tillämpligt)

Här ser typiska bolån för icke-bosatta från spanska banker ut så här:

• Loan-to-value: vanligtvis 60–70% för icke-bosatta, upp till 80% för bosatta.
• Rate: fast eller rörlig (Euribor + 1–2 %). Jämför båda.
• Term: up to 25-30 years, usually capped at borrower age 70-75.
• Documentation: de senaste 2 årens deklarationer, 3–6 månaders lönespecifikationer, befintliga skulder, fastighetsförsäkring.

En kompetent bolånemäklare begär offerter från 4–6 banker på en gång. Vi samarbetar med specialister när kunder föredrar oberoende från utvecklarens interna finansiering.

Step 5, Find the property

Spain’s market is collaborative. De flesta byråer delar objekt via MLS-nätverk och delar provisioner. Så du behöver inte kontakta tio mäklare. En välkopplad mäklare kan visa dig hela marknaden, inklusive off-market fastigheter.

Se upp för dessa varningssignaler:

• Mäklare som pressar på visningar av ett specifikt objekt ("begränsad tid").
• Priser märkbart under marknaden, vilket ofta indikerar juridiska problem (olösta tillbyggnader, samfällighetsskulder).
• Developer-only teams refusing to work with external legal counsel.

Step 6, Reservation, due diligence, private purchase contract

Reservation contract

En liten handpenning (vanligtvis 6 000–10 000 €) tar fastigheten av marknaden i 2–4 veckor medan due diligence genomförs. Den återbetalas inte om du drar dig tillbaka utan orsak. Återbetalas fullt ut om väsentliga defekter framkommer under DD.

Due diligence

Your lawyer checks:

• Nota Simple, Fastighetsregistrets utdrag: ägarskap, bolån, belastningar, inteckningar.
• IBI status, är kommunalskatten betald och uppdaterad?
• Community debts, certificate from the community administrator.
• Licencia de Primera Ocupación (LPO), habitation license. Critical for new builds.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE), mandatory for sale.
• Urban situation, kommunalt intyg. Bekräftar inga olagliga tillbyggnader, inga väntande planfrågor.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio, for buildings over 50 years old.

Privat köpeavtal (Contrato de Arras)

This is typically signed 2-4 weeks after reservation. You pay 10% av priset. Här är hur påföljderna fungerar:

• Om köparen drar sig ur: förlorar handpenningen på 10 %.
• Om säljaren drar sig tillbaka: betalar tillbaka 20% (dubbelt handpenningen).

Tillträdesdatum, fastighetsskick och eventuella villkor (t.ex. subject to mortgage) låses fast här.

Steg 7, Tillträde hos notarien (Escritura Pública)

Ungefär 4–8 veckor efter arras-signeringen möts alla parter hos notarien. Du skriver på escritura de compraventa, överlämnar resterande belopp (vanligtvis via bankcheck) och tar emot nycklarna. Notarien läser upp handlingen högt. Om din spanska inte är flytande, ta med en tolk eller utse din advokat med fullmakt.

At the notary you hand over

• Slutbetalning (bankcheck vanligast)
• Skatter (ITP eller IVA+AJD), ofta betalda direkt från bankchecken
• Notary fee on the day
• Bevis på medlens ursprung (penningtvättsbekämpning, SEPBLAC)

Step 8, Post-completion

Din advokat tar över härifrån:

• Registrering av escritura i Fastighetsregistret (1–2 månader).
• Betalning av ITP/AJD inom 30 dagar från köpebrevet.
• Change of name on utilities, IBI, community fees.
• Filing of Modelo 211 (3% innehållningsskatt) vid köp från en icke-bosatt säljare.

Realistic timeline

• NIE + bank account setup: 2-6 weeks, can run in parallel with viewings.
• Property search: 1 week to 6 months depending on specificity.
• Reservation → tillträde: vanligtvis 6-10 weeks.
• Off-plan purchase: 12-36 months from reservation to delivery.

Common pitfalls

• Att använda byggherrens advokat. Always appoint independent legal counsel.
• Ignoring community fees backlog. You inherit outstanding community debts under Spanish law.
• Buying a property with unlicensed extensions. Common in rural villas. Check the cadastral vs real measurements.
• Underestimating ongoing costs. IBI, samfällighetsavgifter, nyttigheter, försäkring, skattefri förmögenhet men IRNR gäller för icke-bosatta.
• Holiday-letting without a licence. Andalusia requires Vivienda con Fines Turísticos registration. Heavy fines otherwise.

What a good agent actually does for you

• Filters the market so you see 12 properties, not 120.
• Förhandlar pris och villkor (5–15% under begärt pris är normalt på nuvarande marknad).
• Coordinates with lawyer, notary, bank, tax advisor.
• Flags legal and structural issues before the reservation stage.
• Hjälper till med inflyttningslogistik: nyttigheter, bostadsrättsregistrering, möbler, hantverkare.