Where Your Money Actually Goes When You Buy a New Build on the Costa del Sol

Ein Neubau an der Costa del Sol kostet mehr als der Listenpreis des Developers auf zwei Arten: Zusätzlich dazu sollten Sie mit weiteren 13 bis 14 Prozent für Steuern und Gebühren rechnen – 10 Prozent MwSt., 1,2 Prozent Stempelsteuer sowie Notar-, Grundbuchs- und Rechtskosten; und versteckt darin absorbieren Steuern und öffentliche Abgaben bereits etwa ein Viertel der Kosten, die ein neues Haus auf den Markt bringt. Bei einer 800.000-Euro-Wohnung sind das über 100.000 Euro an Kosten, die nie in der Broschüre erscheinen, und das Verständnis beider Ebenen erklärt viel darüber, wie dieser Markt funktioniert, einschließlich der Frage, warum neue Entwicklungen hier so aussehen, wie sie aussehen.

Was Sie draufzahlen: Planen Sie rund 13 bis 14 Prozent ein

In Andalucía trägt ein Neubau zwei Steuern mit sich, wenn Sie ihn kaufen. IVA, Spaniens MwSt., zu 10 Prozent des Kaufpreises, und Stempelsteuer, bekannt als AJD, zu 1,2 Prozent. Das sind 11,2 Prozent, bevor jemand anderes eine Rechnung sendet.

Dann kommen die Fachleute. Notar- und Grundbuchgebühren addieren sich typischerweise um ein paar tausend Euro zusammen, und ein unabhängiger Anwalt, den wir niemals zum Überspringen empfehlen würden, berechnet normalerweise rund 1 Prozent. Wenn Sie die Anschaffung finanzieren, fügen Sie eine Bankbewertung hinzu. Zusammengerechnet ist ein vernünftiges Budget 13 bis 14 Prozent zusätzlich zum Listenpreis. Bei einer 800.000-Euro-Wohnung sind das über 100.000 Euro, die nie in der Broschüre erscheinen.

Zum Vergleich: Ein Wiederverkauf in Andalucía zahlt eine pauschale 7-Prozent-Grunderwerbssteuer anstelle von IVA und AJD, so dass die Zusatzkosten erheblich niedriger ausfallen. Diese Lücke ist einer von mehreren Gründen, warum die Neubau-Prämie über mehr als frischer Farbe hinausgeht, und es lohnt sich, beide Routen zu überdenken; unsere Cancelada und La Resina Leitfäden behandeln Bereiche, in denen die beiden Optionen nebeneinander sitzen.

Was im Preis steckt: der Teil, den niemand aufschlüsselt

Die 10 Prozent IVA, die Sie beim Notar zahlen, sind nur das sichtbare Ende einer Steuerkette. Lange bevor eine Entwicklung startet, hat der Developer bereits Mehrwertsteuer auf das Land, Gebührenbescheide für kommunale Lizenzen, Planungsgebühren, Anschlussgebühren für Ver- und Entsorgung und zahlreiche kleinere Steuern in jeder Phase des Prozesses gezahlt. Unabhängige Analysen in Spanien beziffern Steuern und öffentliche Abgaben auf etwa ein Viertel des Endpreises eines Neubaus, wenn man die gesamte Kette berücksichtigt.

Hinzu kommt, was keine Steuer ist. Bebaubares Land an dieser Küste ist knapp und teuer – oft die größte Einzelposition im Budget. Die Baukosten sind seit 2020 deutlich gestiegen, bei Materialien und noch stärker bei Fachkräften, die wirklich schwer zu finden sind. Finanzierungskosten fallen für die Jahre zwischen Grundstückskauf und Übergabe an. Was am Ende übrig bleibt, die tatsächliche Marge des Developers, ist erheblich geringer als die meisten Käufer sich vorstellen.

Warum dies bestimmt, was gebaut wird

Rechnet man diese Zahlen als Developer durch, offenbart sich eine unbequeme Wahrheit: Bescheidene, mittelpreisige Projekte rentieren sich oft einfach nicht. Das Land ist zu teuer und die Fixkosten zu hoch für dünne Margen bei hohem Volumen. Was funktioniert, sind kleinere, höherwertiger ausgestattete Projekte für Käufer, die Design und Lage schätzen – darum ist das aktuelle Angebot an Neubauten an dieser Küste aktuelle Neubauentwicklungen geprägt von Boutique-Projekten: begrenzte Sammlungen von Apartments und Villen statt der ausufernden Urbanisationen von vor zwanzig Jahren.

Es ist auch der Grund, warum gut gelegener Neubau seinen Wert behält. Knappheit ist keine Marketing-Losung hier, es ist ein strukturelles Merkmal der Art, wie diese Projekte entstehen, etwas, das wir ausführlich in unserem Artikel über warum dieser Boom keine Blase ist.

Praktische Hinweise für Käufer

Ein paar Dinge, die wir jedem Neubaukunden sagen.

Erstens: Kalkulieren Sie von Anfang an die vollen 13 bis 14 Prozent ein, damit die Nebenkosten beim Notar keine unangenehme Überraschung werden. Zweitens: Zahlungsraten während der Bauphase müssen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice gesichert sein; Ihr Anwalt sollte diese Garantien überprüfen, bevor Geld fließt, und das ist keine Formalität, die man einfach abhaken kann. Drittens: Überprüfen Sie die Lizenz des Entwicklers frühzeitig. Ein Projekt mit erteilter Baugenehmigung hat ein anderes Risikoprofil als eines, das noch wartet. Und viertens: Denken Sie daran, dass es bei einem Neubau bei Verhandlungen oft nicht um den Preis geht, den Entwickler schützen, sondern um Extras: Parkplätze, Lagerflächen, Upgrade-Pakete, Zahlungspläne.

Keines davon sollte Sie von Neubauten abschrecken – einige der besten Immobilien an dieser Küste entstehen gerade durch dieses System, wie Atalaya Emotionzeigt. Aber Sie kaufen besser, wenn Sie die ganze Rechnung verstehen, nicht nur die Schlagzahl. Und wenn Sie jemanden haben möchten, der die Zahlen mit Ihnen bei einem konkreten Projekt durchgeht, das ist ein Gespräch, das wir jede Woche führen.

Besorgt, dass das Risiko den Einsparungen nicht wert ist? Immobilienkauf im Off-Plan-Verfahren in Spanien ist sicherer, als es sich anfühlt, sofern die oben genannten Schutzmaßnahmen vorhanden sind.

Fragen, die Menschen stellen

Wie viel zusätzlich zahle ich an Steuern auf einen Neubau in Andalusien?

Etwa 13 bis 14 Prozent auf den Listenpreis: 10 Prozent MwSt., 1,2 Prozent Grunderwerbsteuer, plus Notar-, Grundbuch- und Rechtskosten.

Warum sind Neubauten beim Kauf steuertechnisch teurer als Wiederverkäufe?

Neubauten zahlen MwSt. und Grunderwerbsteuer anstelle der pauschal 7 Prozent Übertragungssteuer, die für Wiederverkäufe gilt, was die zusätzlichen Kosten erheblich erhöht.

Wie viel der Kaufsumme einer Neuimmobilie ist tatsächlich Steuern?

Unabhängige Analysen zeigen, dass Steuern und öffentliche Abgaben etwa ein Viertel der Endkaufsumme einer Neuimmobilie ausmachen, wenn man alle Kostenstufen der Projektentwicklung berücksichtigt – von der Grunderwerbsteuer bis zu den Lizenzgebühren.

Warum sehen so viele Neubauvorhaben an der Costa del Sol sich im Design ähnlich?

Geringe Gewinnmargen der Projektenwickler, verursacht durch teure Grundstücke und hohe Steuern und öffentliche Abgaben, führen viele Projekte zu maximaler zulässiger Dichte und wiederkehrenden Entwurfsvorlagen statt individueller Planung.

Sind Abschlagszahlungen beim Neubau gesetzlich geschützt?

Ja. Sie müssen gesetzlich durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice gesichert sein, und ein Anwalt sollte überprüfen, dass diese Garantien bestehen, bevor Geld fließt.

Kann ich den Preis einer Neubauproperty verhandeln?

Projektenwickler schützen normalerweise den Listenpreis, daher geht es bei Verhandlungen häufiger um Extras: Parkplätze, Lagerflächen, Ausstattungspakete und Zahlungskalender.