Dación en Pago ou Vendre Avant la Subasta ? Ce qu'une Hypothèque Espagnole en Retard vous Laisse Vraiment

Si vous êtes en retard sur une hypothèque espagnole, vous avez plus de temps que ne le suggèrent les lettres de la banque et moins d'options que ne le suggère internet. Une saisie non contestée prend 10 à 18 mois à partir du premier dépôt judiciaire de la banque jusqu'à la subasta. Dación en pago, remettre les clés pour annuler la dette, est un droit légal uniquement pour une résidence principale selon des limites de revenus strictes. Pour une maison de vacances sur la Costa del Sol, c'est une faveur que la banque peut ou non accorder. Une vente privée avant la subasta est généralement l'itinéraire qui vous laisse de l'argent au lieu d'une dette, et cela nécessite ces mois. Voici comment les trois options se comparent en 2026.

Une hypothèque espagnole en retard, en chiffres

Quelle est votre situation ?

• Vous occupez la propriété et vos revenus se sont effondrés. Le Code de bonne pratique annexé au Real Decreto-ley 6/2012 peut vous donner un droit légal à un réaménagement, puis à une dación en pago, à condition que la banque ait signé le Code, ce que presque toutes les banques espagnoles ont fait.
• C'est une maison de vacances, une location ou une propriété héritée que vous n'occupez pas. Aucun droit légal à dación. La banque décide. Une vente privée avant l'enchère est la voie réaliste, et plus tôt elle commence, plus d'équité subsiste.
• La date des enchères est déjà fixée. Ce n'est pas la fin. Les ventes se sont conclues quelques jours avant une enchère, et une dación peut toujours être demandée si vous remplissez les conditions. La banque préfère être remboursée plutôt que de posséder votre appartement.
• L'enchère a eu lieu et il y a un découvert. La dette vous suit, y compris au-delà des frontières de l'UE. Elle peut toujours être négociée, et l'ignorer ne fait qu'augmenter le montant.

Comment fonctionne une saisie espagnole, étape par étape

Depuis la loi hypothécaire de 2019, la banque ne peut invoquer l'intégralité du prêt que lorsque les arriérés atteignent douze mensualités ou 3 pour cent du capital dans la première moitié de la vie du prêt, quinze mensualités ou 7 pour cent dans la seconde moitié, et seulement après une mise en demeure formelle vous donnant un mois pour payer. La règle des trois paiements manqués que les gens citent encore est l'ancienne. Elle dépose alors une demanda ejecutiva auprès du tribunal où se situe la propriété. Le tribunal vous signifie un requerimiento de pago : dix jours pour payer le montant total demandé. Vous disposez alors de dix jours de plus pour former opposition, sur une liste courte de motifs tels qu'une clause abusive ou une erreur dans la somme. Si rien n'y fait obstacle, la propriété est inscrite sur le Portal de Subastas del BOE pour au moins vingt jours d'enchères. Le processus entier prend 10 à 18 mois quand personne ne le conteste, et plus longtemps si quelqu'un le fait. Une vente nécessite la plupart de ces mois, donc le travail doit commencer dès l'arrivée de la première lettre.

Ce que l'enchère fait à votre equity

Les enchères sur la côte sont peu nombreuses. Les soumissionnaires doivent maintenant déposer une garantie jusqu'à 20 pour cent de l'expertise selon la réforme 2025, ce qui en réduit encore le nombre. Si personne ne surenchérit sur votre résidence principale, la banque peut l'adjuger pour 70 pour cent de la valeur aux enchères, ou 60 pour cent quand la dette totale est inférieure à 70 pour cent. Sur une résidence secondaire, il n'y a absolument pas de plancher. Une villa expertisée à 600 000 euros avec 350 000 owed peut être adjugée à la banque pour bien moins que sa valeur marchande, et le propriétaire récupère ce qui reste après les frais, ce qui peut être zéro. La même villa vendue en privé à 550 000 rembourse entièrement la banque et laisse au propriétaire près de 200 000 euros. Cet écart est tout l'argument pour agir rapidement.

Dación en pago: le droit légal et ses limites

Le Code de bonne pratique, annexe du Real Decreto-ley 6/2012, oblige une banque signataire à proposer un plan de restructuration à un débiteur au umbral de exclusión, puis une réduction de la dette, puis, si rien ne fonctionne, à accepter la propriété en règlement complet. Les conditions sont strictes. La propriété doit être la résidence habituelle du débiteur. Le revenu du ménage ne peut pas dépasser environ trois fois l'IPREM, soit environ 25 200 euros par an en 2026. Le paiement hypothécaire doit absorber plus de la moitié du revenu net du ménage. Le prix d'achat ne peut pas avoir dépassé 250 000 euros. Le deuxième Code temporaire de 2022 pour la hausse des taux d'intérêt a cessé d'accepter les candidatures à la fin de novembre 2025, sauf dans les zones sinistrées de Valence, donc en 2026 le Code permanent est le seul qui reste.

En dehors de ces limites, et c'est presque tous les propriétaires non-résidents de la Costa del Sol, la dación en pago est une négociation. Certaines banques l'acceptent car une villa vide à leurs livres leur coûte de l'argent. Certaines refusent parce que la propriété vaut moins que la dette et elles préfèrent poursuivre le découvert. La question de savoir s'il vaut la peine de la demander dépend des chiffres, et les chiffres sont la première chose que nous établissons.

La vente privée avant l' subasta

Une vente nécessite un acheteur, un prix pour lequel la banque libérera l'hypothèque, et du temps pour conclure, généralement quatre à huit semaines entre la réservation et le notaire. La banque émet un chiffre de résiliation, les fonds de l'acheteur le règlent chez le notaire, et l'exécution est suspendue. Si le prix de vente ne rembourse pas entièrement la dette, la banque acceptera souvent la vente quand même et négociera le reste, car une vente volontaire à valeur marchande vaut mieux qu'une enchère à 60 pour cent. La tarification doit être honnête dès le départ. Un propriétaire qui insiste sur le prix demandé de l'année dernière avec une enchère dans huit mois est celui qui finit à l'enchère.

À Cancelada nous avons traité une maison de ville héritée, hypothéquée et occupée par un locataire non payeur et des squatteurs en même temps. La banque a été maintenue en conversation, les occupants ont quitté d'accord, et la maison a été vendue six mois après la prise en charge. Ce qu'une vente coûte sur cette côte, y compris la retenue pour non-résidents, figure dans notre article sur le seuil de rentabilité.

Après votre départ d'Espagne

À l'intérieur de l'UE, les banques espagnoles exécutent les découverts selon les règles de l'UE sur les jugements transfrontaliers. Au Royaume-Uni et ailleurs, elles passent par les tribunaux locaux, ce qui prend plus de temps mais fonctionne. La dette n'expire pas quand vous rentrez chez vous, et les intérêts continuent à courir. Un découvert négocié alors que la propriété est encore la vôtre est presque toujours inférieur à celui poursuivi deux ans plus tard.

La place de Santina

Santina Property Solutions ouvre la conversation avec la banque avant que le tribunal ne le fasse, met une véritable évaluation sur la table, et conclut la vente. Santina Homes pendant que l'horloge de l'exécution tourne. Notre page sur les arriérés hypothécaires contient la procédure complète. Nous vendons dans toute Estepona, Marbella et Benahavís, et nos annonces actuelles montrent ce que les maisons comparables demandent aujourd'hui. La première conversation est gratuite et confidentielle, et si la bonne réponse est la dación, nous le dirons.

Questions fréquentes