Héritiers qui ne veulent pas d'un bien immobilier espagnol : Comment nous avons résolu le problème d'un penthouse abandonné à Alhaurín de la Torre

Si vous avez hérité d'un bien immobilier en Espagne que vous ne voulez pas, l'abandonner est plus difficile qu'il n'y paraît. L'hypothèque reste sur le bien, la banque peut vous forcer à décider dans les 30 jours, et une maison vide attire les squatteurs. Ceci est un cas que Santina Property Solutions a traité cette année à Alhaurín de la Torre : un penthouse que personne ne voulait, des héritiers vivant à l'étranger, une hypothèque que personne ne payait, et un accord qui a laissé chaque partie mieux lotie qu'elle ne l'aurait imaginé.

Le cas en bref

• Le bien : un penthouse de trois chambres à Alhaurín de la Torre, Málaga, vide depuis longtemps.
• Les problèmes : le propriétaire était décédé, l'hypothèque n'était plus payée, les héritiers vivaient à l'étranger et ne voulaient rien en faire, et des squatteurs s'étaient introduits dans le bâtiment trois fois.
• Personnes impliquées : les héritiers à l'étranger, leurs relatives à Málaga, la banque, l'homme local gardant le bâtiment et un investisseur, avec Santina Property Solutions coordonnant tous les acteurs.
• Ce que Santina Property Solutions a fait : a retrouvé les héritiers par l'intermédiaire de relatives dans une ville voisine, a travaillé avec la banque et l'homme local gardant le bâtiment, et a intégré le tout dans un accord avec un investisseur.
• Le résultat : la banque a accepté un règlement et a été payée, tous ceux qui ont aidé ont été payés, et les héritiers ont obtenu de l'argent. Un peu plus de quatre mois.

Ce que les héritiers avaient hérité

Le propriétaire avait acheté le penthouse ainsi qu'une deuxième propriété à Alicante, toutes deux avec des hypothèques du même banque. À la mort du propriétaire, les paiements se sont arrêtés.

Les personnes en ligne pour hériter vivaient à l'étranger. Elles n'avaient pas les moyens de maintenir deux hypothèques, et elles ne voulaient rien en faire. Ainsi, rien ne s'est passé. Personne n'a accepté la succession, personne ne l'a refusée, personne n'a vendu. Le penthouse est resté vide.

Une hypothèque qui n'arrêtait pas de croître

Une hypothèque espagnole reste enregistrée sur le bien, quel que soit son propriétaire final. Le décès du propriétaire ne l'annule pas. Chaque paiement manqué s'ajoutait à la dette, et l'étape suivante de la banque, si rien n'était fait, aurait été la saisie.

Des squatteurs à la porte

Un appartement vide se remarque. Des squatteurs se sont introduits dans le bâtiment trois fois. Ils n'ont jamais pénétré dans le penthouse, et cela était dû à un seul homme : un homme local d'Alhaurín qui avait construit l'immeuble en premier lieu. Il ne voulait okupas dans son immeuble, il a donc installé de nouvelles serrures et des alarmes, a surveillé les lieux et a fait l'entretien en attendant que quelqu'un vienne et prenne la responsabilité. Pour plus d'informations sur ce qui se passe une fois que les squatteurs sont à l'intérieur, consultez notre page sur biens occupés et squatteurs.

Pourquoi l'abandon ne fonctionne pas en Espagne

De nombreux héritiers à l'étranger supposent que s'ils ignorent une succession espagnole, elle disparaît. Ce n'est pas le cas, et chacune des solutions évidentes présente un inconvénient.

L'ignorer

Toute personne ayant un intérêt dans la succession, et une banque à qui de l'argent est dû, peut se présenter chez un notaire et faire notifier à l'héritier qu'il dispose de 30 jours calendaires pour décider (Code civil, article 1005). L'héritier peut accepter, accepter avec un bénéfice d'inventaire, ou renoncer. S'il ne dit rien, la loi traite la succession comme acceptée purement et simplement. Un héritier qui accepte purement et simplement répond des dettes de la succession de ses propres deniers ainsi que du patrimoine (article 1003).

Renoncer

Refuser la succession se fait par acte devant notaire (article 1008). Cela libère l'héritier des dettes, mais il ne reçoit rien, et le problème ne quitte pas la famille. L'hypothèque reste sur la propriété et la succession passe au suivant dans l'ordre, qui fait alors face au même choix. Si un héritier décède sans jamais décider, le droit d'accepter ou de renoncer passe à ses propres héritiers (article 1006).

Laisser la banque reprendre le bien

La banque saisit et le bien est vendu aux enchères sur le portail officiel du BOE. Si le prix de la vente aux enchères ne couvre pas la dette, le solde restant est toujours dû, par la succession et par tout héritier qui l'a acceptée purement et simplement. Nous expliquons comment les prix des enchères sont fixés dans notre guide sur la dación en pago et la vente avant la subasta.

Le vendre eux-mêmes

Pour vendre, les héritiers doivent d'abord accepter la succession, obtenir chacun un NIE, déposer la déclaration de succession et la plus-value immobilière, et inscrire le bien à leurs noms, le tout depuis l'étranger. L'hypothèque doit alors être payée sur le prix de vente. Notre guide sur la fiscalité successorale en Andalousie détaille chaque étape. Pour les héritiers sans argent et sans intérêt pour la propriété, c'était beaucoup de travail pour quelque chose qu'ils voulaient oublier.

Ce que Santina Property Solutions a fait

Nous avons commencé par la banque pour connaître ce qui était dû sur les deux propriétés. Ensuite, nous avons cherché les héritiers.

Accéder à l'immeuble

L'homme qui avait construit l'immeuble était la seule personne qui avait pris soin du penthouse. Il nous a donné accès à l'immeuble et à l'appartement, ce qui nous a permis de voir l'état dans lequel il était et ce qu'il faudrait faire pour le vendre.

Localiser les héritiers

Nous avons trouvé des proches des héritiers vivant dans une ville près d'Alhaurín, dans la province de Málaga. Par leur intermédiaire, nous nous sommes mis en contact avec les héritiers à l'étranger. C'est la partie du travail que nous appelons recherche d'héritiers: trouver les personnes ayant droit à une propriété, puis trouver un moyen de les contacter.

Obtenir la confiance des héritiers

Les héritiers ne l'ont pas cru au début. Ils avaient écrit le bien au rebut. Une offre qui réglait la dette et les rémunérait aussi semblait trop beau pour être vrai. Les proches nous ont aidés là-dedans. Ils sont restés au cœur des conversations jusqu'à ce que les héritiers soient prêts à avancer.

Comment l'affaire s'est déroulée

C'était une affaire tripartite. Un investisseur avec qui Santina travaille a acheté les deux propriétés : le penthouse d'Alhaurín et la propriété d'Alicante, qui accueillait toujours un occupant sans titre. Les deux propriétés faisaient partie du même accord, de sorte que l'ensemble de la position de la banque a été réglé en une seule fois.

• La banque a accepté moins que ce qui lui était dû, et les deux hypothèques ont été remboursées.
• Le proche qui a trouvé les héritiers et a aidé à la médiation a été rémunéré pour ce travail.
• Le constructeur a été payé pour avoir gardé la propriété en sécurité et pour l'entretien qu'il avait effectué en attendant les héritiers.
• Les héritiers, qui pensaient tout avoir perdu, ont reçu de l'argent.

Personne n'a dû aller en justice et personne n'a été forcé à quoi que ce soit. Michael a géré l'affaire avec Mickey.

Comment cela s'est terminé

Il a fallu un peu plus de quatre mois entre notre première conversation avec la banque et la conclusion de l'affaire.

Le penthouse est de nouveau sur le marché par l'intermédiaire d'une agence locale avec laquelle nous travaillons à Alhaurín. Un acquéreur a déjà signé la réservation et la vente devrait se conclure dans les prochains jours.

La propriété d'Alicante est toujours en cours de traitement. L'occupant sans titre est toujours là, et nous travaillons pour la récupérer pour l'investisseur. Notre guide sur la inquiokupas et la récupération d'une propriété explique comment ce processus fonctionne en Espagne.

Si vous avez hérité d'une propriété en Espagne que vous ne voulez pas

• Ne l'ignorez pas. La banque peut lancer le délai de 30 jours chez un notaire, et le silence compte comme une acceptation de tout, dettes comprises.
• Découvrez ce qui pèse sur la propriété. A nota simple L'extrait du Registre foncier indique chaque hypothèque et charge. La banque peut vous dire ce qui est encore dû.
• Connaissez vos trois options. Accepter purement et simplement, accepter avec bénéfice d'inventaire bénéfice d'inventaire afin que vous ne puissiez jamais devoir plus que la valeur de la succession (article 1023), ou renoncer devant un notaire. Vendre ou donner votre part compte comme une acceptation (article 1000), donc décidez d'abord.
• Gardez-la sécurisée. Dans ce cas, de nouvelles serrures, des alarmes et une personne locale vérifiant le bâtiment ont empêché les squatteurs d'accéder à l'appartement.
• Parlez à la banque. Ici, la banque a accepté moins que ce qui lui était dû. Cela ne se produira pas à chaque fois, et cela ne peut pas se produire si personne ne parle à la banque.

Notre cas antérieur à Cancelada était une version différente du même problème : une maison héritée avec une hypothèque impayée, un locataire qui a cessé de payer et des squatteurs dans les pièces de rechange. Et notre page sur les propriétés héritées couvre le reste de ce qui peut bloquer un héritage sur cette côte.

Vous avez hérité d'une propriété que vous ne voulez pas ?

Santina Property Solutions est la partie de Santina Homes qui s'occupe des propriétés qui ne peuvent pas simplement être listées et vendues : hypothèques impayées, squatteurs, héritages bloqués et héritiers introuvables. Santina Homes est une agence familiale, travaillant à Estepona depuis 1999. Si vous êtes un héritier à l'étranger ayant une propriété espagnole dont vous aimeriez vous débarrasser, dites-nous ce que vous gérez.

Questions fréquentes