Confronté à des arriérés hypothécaires ou à la menace d'une vente aux enchères ?

Para propietarios en mora de pagos hipotecarios, enfrentándose a ejecución o subasta.

Negociamos con bancos y acreedores. Reestructuración de deuda, acuerdo, dación en pago, o venta privada antes de la fecha de subasta. El propietario conserva su patrimonio en lugar de perderlo en subasta.

Un défaut de paiement de crédit hypothécaire en Espagne ne va pas directement à la vente aux enchères. La banque dépose d'abord une demanda ejecutiva auprès du tribunal local, puis un requerimiento de pago offre 10 jours pour payer volontairement. De là, le propriétaire dispose de 10 autres jours pour s'opposer formellement, sur des fondements juridiques limités. Si rien de cela ne l'arrête, la propriété est mise en vente sur le Portal de Subastas del BOE pour une fenêtre d'enchères minimale de 20 jours. Du début à la fin, une affaire non contestée prend généralement 10 à 18 mois, plus longtemps en cas d'opposition ou de réclamation parallèle. C'est exactement cette chronologie qui laisse de la place pour une vente privée ou une sortie négociée avant le coup de marteau.

Les enchérisseurs doivent verser un dépôt avant de participer, historiquement 5 % de la valeur estimée du bien, porté à 20 % en vertu d'une réforme de 2025 qui est encore progressivement mise en place lors des enchères actives. Si le bien est la vivienda habitual du débiteur, la loi fixe un plancher : personne, y compris la banque elle-même, ne peut le prendre pour moins de 70 % de la valeur estimée. Ce plancher ne protège pas une résidence secondaire, où le bien peut être adjugé pour moins. C'est une raison supplémentaire pour un propriétaire non-résident disposant d'une propriété de vacances de se retirer avant la date de l'enchère, et non pendant celle-ci.

La dación en pago elle-même est inscrite dans la loi espagnole en vertu du Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), mais elle s'accompagne de véritables limitations. Elle ne couvre que la vivienda habitual d'un débiteur, le logement dans lequel il vit réellement. Une résidence secondaire ou une propriété de vacances est explicitement exclue, selon les propres termes de la Banque d'Espagne, quel que soit le revenu du débiteur. Le prix d'achat initial du bien ne peut pas non plus dépasser 250 000 €, et le revenu du ménage ne peut pas dépasser environ trois fois l'IPREM, environ 25 200 € par an en 2026, un indicateur qui a été gelé depuis 2022. Dans ces limites, la dación en pago peut être demandée même une fois qu'une date d'enchère est déjà fixée, et les frais notariaux et d'enregistrement pour l'annulation de l'hypothèque sont réduits de moitié. En dehors de ces limites, notamment pour la plupart des résidences secondaires de la Costa del Sol, la dación en pago reste possible, mais uniquement comme un accord que la banque accepte cas par cas, et non comme un droit juridique. Une vente privée maîtrisée est généralement la voie la plus réaliste pour un propriétaire non-résident dans cette situation. De toute façon, plus tôt nous intervenons, plus les options restent ouvertes.

Les prêteurs espagnols peuvent poursuivre un solde impayé au-delà des frontières de l'UE, même après qu'un propriétaire a quitté l'Espagne. Ignorer les lettres ne fait pas disparaître la dette. Nous parler fait quelque chose à ce sujet.