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Mortgage Problems & Property Auction Prevention

Facing mortgage arrears or the threat of a property auction?

Falling behind on mortgage payments can quickly become overwhelming, particularly when a property in Spain is involved. The earlier we’re involved, the more options are usually available.

Bank building facade, representing mortgage and lender processes in Spain

Para propietarios en mora de pagos hipotecarios, enfrentándose a ejecución o subasta.

Negociamos con bancos y acreedores. Reestructuración de deuda, acuerdo, dación en pago, o venta privada antes de la fecha de subasta. El propietario conserva su patrimonio en lugar de perderlo en subasta.

Un impago de hipoteca en España no va directo a subasta. El banco primero presenta una demanda ejecutiva en el juzgado local, luego un requerimiento de pago da 10 días para pagar voluntariamente. Desde ahí el propietario tiene otros 10 días para oponerle formalmente, con fundamentos legales limitados. Si nada de eso lo detiene, la propiedad va al Portal de Subastas del BOE con una ventana de pujas mínima de 20 días. De inicio a fin, un caso sin contestación suele tomar 10 a 18 meses, más si hay oposición o una demanda paralela. Ese plazo es exactamente lo que deja margen para una venta privada o una salida negociada antes del martillazo.

La dación en pago está escrita en la ley española, no solo en la buena voluntad bancaria. Bajo el Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), un propietario cuya renta familiar no supere aproximadamente tres veces el IPREM, o cuyo pago hipotecario represente más de la mitad de la renta familiar, se califica para el «umbral de exclusión». Dentro de ese umbral, la dación en pago puede solicitarse incluso una vez que ya hay fecha de subasta fijada, y los gastos notariales y de registro para cancelar la hipoteca se reducen a la mitad. Fuera, o una vez que hay patrimonio negativo, una venta privada controlada suele ser la mejor opción. De cualquier forma, cuanto antes nos impliquemos, más opciones seguirán disponibles.

Los prestamistas españoles pueden perseguir el déficit más allá de las fronteras de la UE, incluso después de que el propietario haya salido de España. Ignorar las cartas no hace que la deuda desaparezca. Hablar con nosotros sí hace algo al respecto.

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Questions fréquentes

Combien de temps dure une saisie immobilière en Espagne ?

Une ejecución hipotecaria non contestée dure généralement de 10 à 18 mois entre le premier dépôt du dossier par la banque et la vente aux enchères, plus longtemps s’il y a opposition ou réclamation parallèle. C’est précisément cette durée qui laisse le temps à une vente de gré à gré ou une sortie négociée de se concrétiser.

Puis-je arrêter une vente aux enchères hypothécaire une fois qu’elle est programmée ?

Souvent, oui. Une vente de gré à gré contrôlée peut se poursuivre jusqu’à la date de la vente aux enchères dans de nombreux cas, et la dación en pago elle-même peut être demandée même avec une date déjà fixée, si le propriétaire remplit les conditions de l’umbral de exclusión. Plus tôt c’est toujours mieux, mais une date programmée n’est pas automatiquement la fin du processus.

Qu’est-ce que la dación en pago et puis-je y prétendre ?

C’est remettre le bien à la banque en échange de l’annulation de la dette hypothécaire. En vertu du droit espagnol, c’est possible si le revenu du foyer ne dépasse pas environ trois fois l’IPREM, ou si le paiement de l’hypothèque représente plus de la moitié du revenu du foyer, et s’il n’y a pas de différence négative. Nous vérifions l’éligibilité lors de la première consultation.

La banque continuera-t-elle à me poursuivre pour la dette hypothécaire après mon départ d’Espagne ?

Oui. Les prêteurs espagnols peuvent et poursuivent effectivement un solde impayé au-delà des frontières de l’UE. Le départ ne ferme pas le dossier, et ignorer les lettres rend généralement le montant final plus élevé, pas plus bas.

Santina Property Solutions coordinates appropriate professional services according to the circumstances of each case. Appropriately qualified professionals provide legal, tax, and financial advice.