Impuesto de Sucesiones en Andalucía 2026 : Ce qu'une maison héritée sur la Costa del Sol coûte vraiment à conserver ou à vendre

Pour un conjoint, un enfant, un petit-enfant ou un parent, l'impôt sur les successions sur une maison de la Costa del Sol est pratiquement zéro en 2026 : l'Andalousie applique une réduction d'un million d'euros par héritier, puis un bonus de 99 pour cent sur tout impôt restant. L'impôt qui pèse vraiment est la plusvalía municipale, et ce qui bloque réellement la vente est le délai de six mois et la paperasserie qui en découle. Voici ce qu'une maison héritée coûte vraiment à conserver ou à vendre, et ce qui doit se passer avant que vous puissiez signer quoi que ce soit.

Hériter d'une maison de la Costa del Sol, en chiffres

Quelle est votre situation ?

• Conjoint, enfants ou parents héritiers, avec testament. Impôt faible, surtout des formalités. Le délai est le problème, pas la facture.
• Frères et sœurs, neveux, nièces ou héritier non apparenté. Les groupes III et IV bénéficient de bien moins de réductions et la bonification de 99 pour cent ne s'applique pas. Faites calculer le montant avant d'accepter.
• Pas de testament, ou testament établi à l'étranger. Une déclaration d'héritiers devant notaire espagnol, et une question sur la loi du pays qui s'applique.
• Héritiers dans différents pays qui ne sont pas d'accord, ou hypothèque en cours. L'acte ne peut être signé tant qu'ils ne l'ont pas fait, et la banque n'attend pas. Notre page sur les biens hérités couvre cette étape.

Comment fonctionne l'impôt sur les successions en Andalousie en 2026

L'impôt sur les successions en Espagne est un impôt d'État géré par les régions, et l'Andalousie a choisi de le supprimer presque entièrement pour la famille proche. Chaque héritier du groupe I ou II, descendants, ascendants et conjoint, déduit un million d'euros de ce qu'il reçoit. Quel que soit l'impôt produit par l'échelle de l'État sur le reste, il est réduit de 99 pour cent. Une fille héritant d'un appartement de 700 000 euros à Estepona ne paie rien en impôt sur les successions. Deux enfants héritant chacun d'une villa de 2,4 millions d'euros déduisent un million, paient l'impôt sur 200 000 à l'échelle de l'État, puis paient un pour cent de cela. La déclaration est déposée dans les deux cas, dans les six mois, avec l'évaluation et les documents immobiliers joints.

Les non-résidents à l'intérieur ou à l'extérieur de l'UE ont droit aux règles andalouses plutôt qu'à l'échelle d'État plus stricte. Cela a été établi depuis les arrêts de la Cour européenne et la réforme de 2021, mais c'est demandé sur la déclaration, pas automatique, et nous voyons encore des familles payer l'échelle d'État parce que personne ne le leur a dit.

Héritiers du groupe III et IV : où se trouve la vraie facture

Les frères et sœurs, neveux, nièces, oncles, beaux-parents et héritiers non apparentés n'obtiennent pas la réduction d'un million d'euros ni la bonification de 99 pour cent. Leurs réductions sont une fraction de la taille et l'échelle d'État s'applique avec un multiplicateur pour le degré de parenté et la richesse existante de l'héritier. Un neveu héritant d'une maison de ville de 500 000 euros peut faire face à une facture de six chiffres, due dans les six mois, pour une propriété qu'il ne peut pas vendre tant que la succession n'est pas enregistrée. C'est le cas où accepter un bénéfice d'inventaire, vendre rapidement, ou dans certains cas renoncer, doit être décidé avec une calculatrice avant la signature de l'acte.

Ce qui peut changer en 2027. Le 30 octobre 2026, la Junta a approuvé son projet de budget 2027, qui comprend un bonus de 99 pour cent pour un frère ou une sœur qui hérite d'une maison et en fait sa résidence principale. Jusqu'à ce que le Parlement andalou le vote, c'est une proposition, et les conditions exactes n'ont pas été publiées. La Junta souhaite que le budget soit en vigueur à partir du 1er janvier 2027 (Junta de Andalucía, 30 octobre 2026). L'impôt suit la date du décès, donc si vous héritez d'un frère ou d'une sœur, vérifiez de quel côté de la date de début le décès se situe.

Plusvalía: l'impôt qui reste réel

La mairie prélève un impôt sur l'augmentation de la valeur officielle des terres pendant la possession du défunt. Depuis 2021, les héritiers peuvent choisir entre la méthode du coefficient cadastral et la méthode du gain réel et payer le plus faible, et une propriété qui n'a pas pris de valeur ne paie rien. De nombreux conseils accordent une bonification allant jusqu'à 95 pour cent lorsque la propriété était le domicile habituel du défunt, mais elle doit être demandée. Le délai est de six mois à compter du décès, prolongeable à un an si les héritiers le demandent avant l'expiration des six mois. Estepona, Marbella et Benahavis ont chacun leur propre ordonnance et leur propre bonification.

L'horloge de six mois

Les deux impôts comptent à partir de la date du décès, non pas à partir du jour où vous l'avez découvert ou du jour où le testament a été lu. La prolongation de six mois de l'impôt sur les successions doit être demandée dans les cinq premiers mois, et les intérêts s'y appliquent. Manquer le délai sans prolongation et la majoration commence à un pour cent et monte d'un point par mois jusqu'à douze, puis saute à quinze pour cent plus intérêts. Les familles vivant à l'étranger perdent routinément les trois premiers mois au deuil et à la logistique, c'est pourquoi la première étape pratique après un décès est de mettre en mouvement le côté espagnol en parallèle avec tout ce qui se passe à la maison.

Ce qui doit se passer avant que vous puissiez vendre

Certificat de décès, apostillé et traduit s'il est étranger. Certificat du Registro de Últimas Voluntades indiquant s'il existe un testament espagnol. Le testament, ou une declaración de herederos abintestato devant notaire s'il n'y en a pas. Un NIE pour chaque héritier. Un acte d'acceptation et d'adjudication signé par chaque héritier ou son mandataire devant notaire. La déclaration d'impôt sur les successions et la plus-value déposées. Puis le registre foncier. Ce n'est qu'alors qu'une vente peut être signée. Le notaire enregistre ce sur quoi les héritiers s'entendent; personne à cette table ne vérifie si la maison a jamais été enregistrée au nom du défunt ou si l'hypothèque est payée, et ce sont les deux choses qui bloquent la plupart des successions sur cette côte.

Pas de testament, ou testament étranger

Sans testament, la succession ab intestat espagnole va aux enfants, puis aux parents, puis au conjoint, puis aux frères et sœurs et leurs enfants, et jusqu'aux parents au quatrième degré avant l'État. Pour un propriétaire étranger, le Règlement successoral de l'UE applique la loi du pays où il résidait habituellement, sauf si son testament choisissait sa loi nationale. Un propriétaire britannique qui vivait à Marbella à temps plein et a laissé un testament anglais sans ce choix peut trouver des règles de réserve héréditaire espagnoles appliquées à la maison espagnole. Si personne ne sait vraiment qui hérite, c'est un travail séparé.

Héritiers à l'étranger

Personne n'a besoin de venir. Une procuration signée à domicile, apostillée et traduite, permet à quelqu'un en Espagne de signer l'acte d'acceptation, les déclarations fiscales et plus tard la vente. Chaque héritier a toujours besoin d'un NIE, que le consulat espagnol délivre. Lorsque les héritiers sont en désaccord sur la valeur ou le partage, rien ne bouge, et une grande partie du travail dans ces cas consiste à s'asseoir entre frères et sœurs dans trois pays avec une évaluation réaliste.

La place de Santina

Santina Property Solutions coordonne le notaire, l'avocat et le conseiller fiscal afin que la chaîne se ferme en un seul passage, maintient le contact entre la banque et la communauté de propriétaires si des sommes sont dues, et lorsque la famille souhaite vendre, Santina Homes gère la vente et la retenue sur les non-résidents qui en découle. La maison de ville de Cancelada que nous avons rédigée a commencé avec un héritier en France, une hypothèque en retard et des locataires qui ne voudraient pas partir, et vendue six mois après notre prise en charge. Ce que la vente elle-même coûte est dans notre article sur l'équilibre des coûts, et le tableau fiscal plus large de l'Andalousie pour 2026 est ici.

Questions fréquentes