Dación en Pago of Verkopen voor de Subasta? Wat een Spaanse hypotheek met achterstallige betalingen u werkelijk oplevert

Als u achterstand hebt met een Spaanse hypotheek, hebt u meer tijd dan de brieven van de bank suggereren en minder opties dan het internet suggereert. Een onbetwiste huisuitzetting duurt 10 tot 18 maanden vanaf het eerste gerechtelijk verzoek van de bank tot de veiling. Dación en pago, de sleutels teruggeven om de schuld kwijt te schelden, is een wettelijk recht alleen voor een hoofdwoning onder strikte inkomstensgrenzen. Voor een vakantiehuis aan de Costa del Sol is het een gunst die de bank al dan niet kan verlenen. Een privéverkoop vóór de subasta is meestal de route die je met geld achterlaat in plaats van schuld, en het kost die maanden. Dit is hoe de drie opties zich in 2026 verhouden.

Een Spaanse hypotheek in gebreke, in cijfers

Welke situatie is de uwe?

• U woont in het pand en uw inkomsten zijn ingestort. De Gedragscode onder Real Decreto-ley 6/2012 kan u een wettelijk recht geven op herstructurering en vervolgens op een dación en pago, mits de bank de Gedragscode heeft ondertekend, wat bijna alle Spaanse banken hebben gedaan.
• Het is een vakantiewoning, een verhuurde woning of een erfgoed dat u niet bewoont. Geen wettelijk recht op dación. De bank beslist. Een particuliere verkoop voor de veiling is de realistische route, en hoe eerder deze begint, hoe meer eigendom overblijft.
• De veildatum staat al vast. Niet het einde. Verkopen zijn afgerond dagen voor een veiling, en een dación kan nog steeds worden aangevraagd als u kwalificeert. De bank geeft de voorkeur aan terugbetaling boven het bezit van uw flat.
• De veiling heeft plaatsgevonden en er is een tekort. De schuld volgt u, ook over EU-grenzen heen. Het kan nog steeds worden onderhandeld, en het negeren ervan maakt het bedrag groter.

Hoe een Spaanse executie stap voor stap verloopt

Sinds de hypotheekwet van 2019 kan de bank het gehele lening slechts opvragen zodra de achterstand twaalf maandelijkse termijnen of drie procent van het kapitaal in de eerste helft van het leven van de lening bereikt, vijftien termijnen of zeven procent in de tweede helft, en alleen na een formeel verzoek u een maand de tijd gegeven om te betalen. De regel van drie gemiste betalingen die mensen nog steeds citeren is de oude. Het dient vervolgens een demanda ejecutiva in bij de rechtbank waar het pand zich bevindt. De rechtbank stuurt u een requerimiento de pago: tien dagen om het volledige gevorderde bedrag te betalen. U hebt dan nog tien dagen om bezwaar in te dienen, op basis van een korte lijst van gronden zoals een misbruikelijke clausule of een fout in het bedrag. Zonder iets dat het stopt, wordt het pand voor minstens twintig dagen vermeld op de Portal de Subastas del BOE. Het hele proces duurt 10 tot 18 maanden wanneer niemand het betwist, en langer wanneer iemand dat wel doet. Een verkoop kost de meeste van deze maanden, dus het werk moet beginnen wanneer de eerste brief aankomt.

Wat de veiling met uw eigendom doet

Veilingen aan de kust zijn dun bezet. Bieders moeten nu onder de hervorming van 2025 een borg van tot 20 procent van de taxatie in bewaring geven, wat ze nog dunner maakt. Als niemand op uw hoofdwoning biedt, kan de bank deze voor 70 procent van de veilingwaarde nemen, of 60 procent wanneer de totale schuld onder de 70 procent ligt. Op een tweede woning is er helemaal geen minimum. Een villa getaxeerd op 600.000 euro met 350.000 verschuldigd kan aan de bank worden toegewezen voor veel minder dan de marktwaarde, en de eigenaar krijgt wat overblijft na kosten, wat niets kan zijn. Dezelfde villa privé verkocht voor 550.000 betaalt de bank volledig en laat de eigenaar dicht bij 200.000 euro. Die kloof is het hele argument voor vroeg handelen.

Dación en pago: het wettelijk recht en zijn grenzen

De Gedragscode, de bijlage bij Real Decreto-ley 6/2012, verplicht een ondertekenende bank een schuldherstelplan aan te bieden aan een schuldenaar in de umbral de exclusión, vervolgens een schuldverlaging, en vervolgens, als geen van beide werkt, het pand in volle schikking te accepteren. De voorwaarden zijn streng. Het pand moet de gebruikelijke woning van de schuldenaar zijn. Het huishoudinkomen kan ongeveer drie keer de IPREM niet overschrijden, ongeveer 25.200 euro per jaar in 2026. De hypotheekbetaling moet meer dan de helft van het netto huishoudinkomen opslokken. De aankoopprijs mag niet meer dan 250.000 euro zijn overschreden. De tweede, tijdelijke Gedragscode van 2022 voor stijgende rentetarieven stopte met het accepteren van aanvragen aan het einde van november 2025, behalve in de overstromingsgebieden van Valencia, dus in 2026 is de permanente Gedragscode de enige die overblijft.

Buiten die grenzen, en dat is bijna elke niet-inwonende eigenaar aan de Costa del Sol, is dación en pago een onderhandeling. Sommige banken accepteren het omdat een lege villa op hun boeken hen geld kost. Sommige weigeren omdat het pand minder waard is dan de schuld en ze liever het tekort achtervolgen. Of het de moeite waard is om ernaar te vragen, hangt af van de cijfers, en de cijfers zijn het eerste wat we uitwerken.

De particuliere verkoop voor de subasta

Een verkoop heeft een koper nodig, een prijs waarvoor de bank de hypotheek vrijgeeft, en tijd om af te ronden, normaal gesproken vier tot acht weken van reservering tot notaris. De bank geeft een annuleringsbedrag, de middelen van de koper wissen het af bij de notaris, en de executie wordt ingetrokken. Als de verkoopprijs niet de gehele schuld dekt, zal de bank de verkoop vaak toch accepteren en het restant onderhandelen, omdat een vrijwillige verkoop tegen marktwaarde beter is dan een veiling op 60 procent. De prijsstelling moet van dag één eerlijk zijn. Een eigenaar die erop staat dat de vraagprijs van vorig jaar met een veiling acht maanden weg is, is degene die uiteindelijk op de veiling eindigt.

In Cancelada we hebben een rijtjeshuis behandeld dat was geërfd, met een hypotheek belast en tegelijkertijd bezet door een niet-betalende huurder en krakers. De bank werd aan de praat gehouden, de bewoners vertrokken in onderling overleg, en het huis werd zes maanden nadat we het ter hand hadden genomen verkocht. Wat een verkoop kost aan deze kust, inclusief de inhouding voor niet-ingezetenen, staat in ons kostprijspost.

Nadat u Spanje hebt verlaten

Binnen de EU dwingen Spaanse banken tekorten af via de EU-regels voor grensoverschrijdende vonnissen. In het VK en elders gaan zij via de plaatselijke rechtbanken, wat langer duurt maar werkt. De schuld verjaart niet wanneer u naar huis vliegt, en rente blijft doorlopen. Een tekort dat tijdens uw eigenaarschap wordt onderhandeld, is bijna altijd kleiner dan één dat twee jaar later wordt nagestreefd.

Waar Santina past

Santina Property Solutions opent het gesprek met de bank voordat de rechter dit doet, zet een echte waardering op tafel, en voert de verkoop uit Santina Homes terwijl de dwangexecutieklok loopt. Onze pagina over hypotheekachterstanden bevat de volledige procedure. We verkopen in Estepona, Marbella en Benahavís, en onze huidige aanbiedingen tonen wat vergelijkbare woningen vandaag vragen. Het eerste gesprek is gratis en vertrouwelijk, en als het juiste antwoord een dación is, zullen we dat zeggen.

Veelgestelde vragen