Worstelt u met hypotheekachterstand of dreigt uw woning onder de hamer te gaan?

Voor eigenaren die achter zijn met hypotheekbetalingen en met dwangexecutie of veiling worden bedreigd.

We onderhandelen met banken en crediteuren. Schuldherschikking, schikking, dación en pago, of een particuliere verkoop vóór de veilingdatum. De eigenaar houdt zijn equity in plaats van het bij de veiling te verliezen.

Een Spaanse hypotheekwanbetaling gaat niet rechtstreeks naar veiling. De bank dient eerst een demanda ejecutiva in bij de plaatselijke rechtbank, daarna geeft een requerimiento de pago 10 dagen om vrijwillig te betalen. Daarna heeft de eigenaar nog eens 10 dagen om formeel bezwaar aan te tekenen, op beperkte juridische gronden. Als dat niets helpt, gaat de woning naar de Portal de Subastas del BOE voor minimaal een 20-daags biedronde. Van begin tot eind duurt een onbetwist geval meestal 10 tot 18 maanden, langer bij een bezwaar of een parallel bezwaar. Die termijn geeft precies ruimte voor een particuliere verkoop of een onderhandelde uitkomst vóórdat de hamer valt.

Bieders moeten voorafgaand aan deelname een borg storten, historisch 5% van de taxatiewaarde van het pand, verhoogd tot 20% onder een hervorming uit 2025 die nog steeds geleidelijk wordt ingevoerd bij actieve veilingen. Als het pand de vivienda habitual van de schuldenaar is, stelt de wet een minimum vast: niemand, inclusief de bank zelf, kan het voor minder dan 70% van de taxatiewaarde overnemen. Dit minimum beschermt een tweede woning niet, waar het pand voor minder kan worden toegewezen. Dit is nog een reden waarom een niet-inwonende eigenaar met een vakantiewoning vóór de veildatum moet verkopen, niet tijdens.

Dáción en pago is vastgelegd in Spaanse wetgeving onder de Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), maar het heeft echte beperkingen. Het dekt alleen de vivienda habitual van een schuldenaar, het huis waarin zij daadwerkelijk wonen. Een tweede woning of vakantiewoning is expliciet uitgesloten, volgens de formulering van de Bank van Spanje zelf, ongeacht het inkomen van de schuldenaar. De oorspronkelijke aankooprijs van het pand mag ook niet meer dan €250.000 bedragen, en het huishoudinkomen mag niet meer bedragen dan ongeveer drie keer de IPREM, ongeveer €25.200 per jaar in 2026, een indicator die sinds 2022 is bevroren. Binnen deze grenzen kan dáción en pago zelfs worden aangevraagd nadat een veildatum al is vastgesteld, en notariële en registratiekosten voor het kwijtschelden van de hypotheek worden gehalveerd. Daarbuiten, inclusief voor de meeste tweede woningen op de Costa del Sol, is dáción en pago nog steeds mogelijk, maar alleen als een overeenkomst waar de bank van geval tot geval mee akkoord gaat, geen wettelijk recht. Een gecontroleerde particuliere verkoop is meestal het meer realistische alternatief voor een niet-inwoonder in die positie. In beide gevallen geldt: hoe eerder wij erbij betrokken zijn, des te meer opties blijven open.

Spaanse kredietverstrekkers kunnen achterstand over EU-grenzen heen nastreven, zelfs nadat een eigenaar Spanje heeft verlaten. De brieven negeren doet de schuld niet verdwijnen. Met ons praten wel.