Facing mortgage arrears or the threat of a property auction?

Voor eigenaren die achter zijn met hypotheekbetalingen en met dwangexecutie of veiling worden bedreigd.

We onderhandelen met banken en crediteuren. Schuldherschikking, schikking, dación en pago, of een particuliere verkoop vóór de veilingdatum. De eigenaar houdt zijn equity in plaats van het bij de veiling te verliezen.

Een Spaanse hypotheekwanbetaling gaat niet rechtstreeks naar veiling. De bank dient eerst een demanda ejecutiva in bij de plaatselijke rechtbank, daarna geeft een requerimiento de pago 10 dagen om vrijwillig te betalen. Daarna heeft de eigenaar nog eens 10 dagen om formeel bezwaar aan te tekenen, op beperkte juridische gronden. Als dat niets helpt, gaat de woning naar de Portal de Subastas del BOE voor minimaal een 20-daags biedronde. Van begin tot eind duurt een onbetwist geval meestal 10 tot 18 maanden, langer bij een bezwaar of een parallel bezwaar. Die termijn geeft precies ruimte voor een particuliere verkoop of een onderhandelde uitkomst vóórdat de hamer valt.

Dación en pago zelf is in de Spaanse wetgeving vastgelegd, niet alleen maar goodwill van de bank. Onder de Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) komt een eigenaar wiens huishoudinkomen niet meer dan ongeveer drie keer het IPREM bedraagt, of wiens hypotheekbetaling meer dan de helft van het huishoudinkomen opslokt, in aanmerking voor de “umbral de exclusión.” Binnen die drempel kan dación en pago worden aangevraagd, zelfs als een veilingdatum al is vastgesteld, en notariële en inschrijvingskosten voor het annuleren van de hypotheek worden gehalveerd. Daarbuiten, of als er negatief eigen vermogen is, is een gereglementeerde particuliere verkoop meestal de betere route. Hoe dan ook, hoe eerder we erbij zijn, hoe meer van deze opties nog openstaan.

Spaanse kredietverstrekkers kunnen achterstand over EU-grenzen heen nastreven, zelfs nadat een eigenaar Spanje heeft verlaten. De brieven negeren doet de schuld niet verdwijnen. Met ons praten wel.