Spanje’s Nieuwe Huisvestingsdecret: Wat de Julimaatregelen Echt Betekenen

De Spaanse regering heeft een omvangrijk pakket woonmaatregelen aangekondigd, waarvan wordt verwacht dat het in juli bij koninklijk decreet wordt goedgekeurd. Als je hier onroerend goed bezit, het verhuurt, korte of middellange termijn huurt, of gewoon nadenkt over aankopen in Spanje, is het de moeite waard dit goed te begrijpen in plaats van op reacties op koppen.

Na verschillende ronden van dichtbij te hebben gezien, is ons standpunt duidelijk: dit is een politiek pakket vermomd als woonoplossing, en kopers en verhuurders moeten het als zodanig behandelen. Dit is wat daadwerkelijk is aangekondigd, hoe het waarschijnlijk wordt goedgekeurd, en wat het nu wel en niet betekent voor jou.

Inhoudsopgave

• Hoe wordt dit goedgekeurd, en waarom is dit belangrijk?
• Zullen kortetermijnverhuuringen echt 21% VAT betalen?
• Verlenging en Bevriezen van Langetermijnhuurcontracten
• Middentermijnverhuur Staat Volgende
• Lost Dit de Huisvestingscrisis Op?
• Wat U Nu Werkelijk Moet Doen
• Veelgestelde vragen

Hoe wordt dit goedgekeurd, en waarom is dit belangrijk?

Spaanse wetgeving kan op twee manieren worden aangenomen: via het Congres, waar een meerderheid van wetgevers nodig is, of per koninklijk besluit, rechtstreeks goedgekeurd door de Ministerraad. De regering van Pedro Sánchez heeft zich herhaaldelijk op de tweede route verlaten, grotendeels omdat zij niet beschikt over een betrouwbare meerderheid in het Congres om wetgeving op de normale manier aan te nemen.

Dit onderscheid is hier belangrijk. Een koninklijk decreet treedt onmiddellijk in werking zodra het is ondertekend, maar het Congres heeft dan een kort wettelijk venster, meestal 30 tot 45 dagen, om het goed te keuren of in te trekken. Dit is geen hypothetische risico.

De regering probeerde iets soortgelijks vorig jaar, door huurverhogingen op lange termijncontracten bij decreet in te vriezen, en het Congres maakte dit later ongedaan, iets wat we in real time met getroffen cliënten meemaakten. Er is een reëel risico dat hetzelfde patroon zich herhaalt met dit pakket: een decreet ondertekend in juli, wijzigingen van kracht van die datum, en een stemming weken later die een deel of alles ervan ongedaan kan maken.

Het is ook de moeite waard om duidelijk te zijn over de politieke achtergrond, omdat die de timing beter verklaart dan welke woonstatistiek ook. Deze aankondiging komt terwijl Sánchez onder aanzienlijke druk staat vanwege corruptiezaken verbonden aan mensen dicht bij hem, en slechts dagen nadat het Congres een niet-bindend motie van wantrouwen in zijn leiderschap aannam.

Naar onze mening is dat geen toeval. Een groot, ambitieus woonpakket geeft zijn regering een kop om zich achter te verschuilen, iets proactief om naar te wijzen voordat verkiezingen in 2027 worden verwacht, ongeacht hoeveel ervan het juridische proces intact doorkomt. We hebben dit patroon eerder gezien, en het leidt zelden tot duurzaam beleid.

Zullen kortetermijnverhuuringen echt 21% VAT betalen?

De voornaamste maatregel is een voorgestelde 21% VAT op toerisme- en inkomsten uit kortetermijnverhuur, inclusief platforms als Airbnb. Vandaag de dag brengt een individuele eigenaar die een pand op korte termijn verhuurt geen VAT in rekening bovenop het nachtelijks tarief. Onder dit voorstel zou dat veranderen.

In de praktijk zal dit waarschijnlijk niet werken als een eenvoudige toeslag bovenop bestaande prijzen. Kortetermijnverhuurprijzen worden bepaald door wat de markt kan dragen. Een eigenaar die 300 euro per nacht vraagt in een concurrerend gebied kan niet zomaar 360 euro gaan vragen alleen omdat btw is ingevoerd; gasten zullen ergens anders boeken.

Wat werkelijk gebeurt is dat de 300 euro de btw-inclusieve prijs wordt, wat betekent dat de eigenaar ruwweg 240 euro netto houdt voordat de belastingdienst zijn aandeel neemt. Voor iedereen die een verhuurzaak heeft opgebouwd rond een specifieke opbrengst, is dat een materiële klap op de cijfers, niet alleen een cosmetische verandering.

Er blijft veel onduidelijk. Of dit ook voor individuele eigenaren geldt, wanneer precies het van kracht wordt, en hoe het over platforms zou worden gehandhaafd zijn allemaal open vragen die het decreet nog niet heeft beantwoord.

Maar we zeggen het duidelijk: het belasten van kortetermijnverhuur met 21% is naar onze mening een fout die als oplossing wordt gepresenteerd. Kortetermijnverhuur is werkelijk een klein deel van de woningvoorraad van Spanje. Het land bouwt minder dan 100.000 nieuwe woningen per jaar tegen een tekort in de honderdduizenden, gedreven door bevolkingsgroei van ruwweg 47 naar 50 miljoen in recente jaren, cijfers die we volgen als onderdeel van onze eigen marktanalyse. Dat is de werkelijke bron van de druk op prijzen.

Het straffen van kortetermijnverhuureigenaren bouwt geen enkel extra huis, het knijpt gewoon een marksegment dat nooit de oorzaak van het tekort is geweest. Als het doel werkelijk is om de langetermijnvoorraad te beschermen, zou het verlagen van de belastingdruk op verhuurders die zich aan langetermijnverhuur vastleggen veel meer bereiken, en die hefboom bestaat al, hij wordt alleen onderbenut.

Verlenging en Bevriezen van Langetermijnhuurcontracten

De tweede grote pijler betreft langetermijnhuurcontracten. Onder huigende Spaanse wetgeving vernieuwt een langetermijncontract jaar voor jaar tot een maximum van vijf jaar, waarna de eigenaar kan kiezen niet te vernieuwen. In steden als Madrid, Barcelona en Valencia bereiken tienduizenden van deze vijfjarige contracten hun einde rond nu, veel ervan nog tegen tarieven overeengekomen vijf jaar geleden, ver onder waar de markt vandaag staat.

Het voorstel onder discussie zou deze contracten praktisch verlengen of bevriezen in plaats van ze te laten resetten naar huidige marktkoersen wanneer ze aflopen. Voor verhuurders is dat een agressieve ingreep, en we zeggen dat niet lichtzinnig.

Verhuurprijzen in Spanje vallen al onder een gereglementeerd kader, met een officieel inflatiagekoppelde index die jaarlijkse stijgingen regelt. Dit gaat veel verder, en beperkt de mogelijkheid van een eigenaar om een eigendom opnieuw in te prijzen zelfs nadat een contractperiode werkelijk is afgelopen, wat iets heel anders is dan het reguleren van jaarlijkse stijgingen binnen een bestaand contract.

Onze eerlijke mening is dat dit van huurderbescherming overgaat in een werkelijk eigendomsrechtenprobleem, en we zouden niet verrast zijn als we zien dat het wordt aangevochten en verworpen, zoals soortgelijke maatregelen van deze regering eerder zijn geweest. Of het grondwettelijke toetsing doorstaat, of toetsing onder EU-recht trouwens, is een werkelijk en open vraag.

Middentermijnverhuur Staat Volgende

Een derde spoor richt zich op wat Spaans recht alquileres de temporada noemt, seizoens- of middelperiode verhuren meestal van drie tot zes maanden. Deze bevinden zich momenteel in een regelgevingsgat: niet kortetermijn genoeg om onder toeristenverhuurrregels te vallen, niet langdurig genoeg om als standaard langetermijncontract te gelden.

De regering heeft aangegeven dat ze deze ruimte nauwer wil reguleren, hoewel de details nog niet zijn gepubliceerd. Dit treft een werkelijk en redelijk common marksegment, inclusief verhuizingen, bedrijfsmatige verhuur, en eigenaren die een deel van het jaar verhuren terwijl ze flexibiliteit voor persoonlijk gebruik de rest van het jaar behouden.

Lost Dit de Huisvestingscrisis Op?

Onze eerlijke mening, na jaren naar deze markt te kijken, is nee. Samen genomen lezen deze maatregelen als een politieke respons op een woningcrisis in plaats van een structurele oplossing ervoor, en dat onderscheid is enorm belangrijk voor iedereen die hierrond probeert te plannen.

Het kernprobleem van Spanje is vraag en aanbod: niet genoeg huizen worden gebouwd tegen een groeiende bevolking, versterkt door een zware belastingdruk op nieuwbouw die naar onze schatting 30 tot 40% van de kostprijs van een eigendom kan bedragen, en een traag, bureaucratisch grondvrijgaveproces dat bouwers afschrikt van het tempo dat de markt werkelijk nodig heeft.

Ontwikkelaarmarge op nieuwbouwprojecten, gezien wat we zien over onze eigen deals, loopt meestal rond de 25%, wat niet de buitensporige winsten zijn die velen aannemen, gegeven het risico dat bij het afronden van een project in Spanje’s regelgevingsomgeving is betrokken. Als de regering werkelijk het resultaat wilde veranderen, zou de inspanning daar heen gaan.

In plaats daarvan voegt btw toevoegen aan kortetermijnverhuur of het bevriezen van langetermijnverhuucontracten geen enkel nieuw huis aan de markt toe. Sterker nog, naar onze mening, maatregelen als deze hebben de neiging om meer stress op een al beperkte verhuuraanbod uit te oefenen, aangezien sommige eigenaren ervoor kiezen te verkopen in plaats van door te gaan met verhuren onder strengere voorwaarden, wat het tegenovergestelde is van wat een woningcrisis nodig heeft.

De eerlijke lezing, van waar wij staan, is dat dit decreet gericht is op het zichtbaar handelen, niet op het oplossen van het onderliggende tekort, en het behandelen als werkelijk woningbeleid in plaats van politiek beleid zal waarschijnlijk veel mensen laten plannen rond het verkeerde.

Wat U Nu Werkelijk Moet Doen

Als u al een verhuurproperty bezit, midden in onderhandelingen over een aankoop zit, of gewoon naar de markt van de kust kijkt, is de verstandige benadering wachten en zien in plaats van reageren op koppelingen. Dit is een voorstel dat nog beide handtekening van de Ministerraad en een goedkeuringsstemming in het Congres moet doorstaan, en de geschiedenis suggereert een werkelijke kans dat het niet volledig intact doorkomt.

Er is ook de open vraag of aanvullende maatregelen, inclusief eventuele wijziging van belastingen voor buitenlandse kopers, worden toegevoegd voordat het decreet wordt afgerond. Dat is eerder naar voren gebracht en is niet verdwenen.

Wat we klanten nu zouden zeggen, duidelijk: laat een decreet dat het Congres misschien niet doorstaat, geen beslissing dicteren over een eigendom die je werkelijk wilt. Hou koop- en verkoopbeslissingen gegrond in de fundamentals van het eigendom en het gebied in plaats van in decreetkoppen.

Naar onze ervaring heeft de prime kustrmarkt in Marbella, Estepona en langs de Costa del Sol jaren regelgevingslawaai doorstaan zonder dat dit de onderliggende aantrekkingskracht van het bezit hier veranderde, en we verwachten niet dat deze ronde anders is. We volgen dit nauwlettend en zullen dit stuk bijwerken naarmate het decreet vorm aanneemt.

Veelgestelde vragen

Is het decretum woningbouw van juli al wet?

Nee. Tot het moment van schrijven is het een voorstel dat naar de Raad van Ministers gaat, geen goedgekeurde wet. Nadat het bij koninklijk besluit is ondertekend, treedt het onmiddellijk in werking, maar het Congres krijgt dan 30 tot 45 dagen om het goed te keuren of in te trekken. Tot die stemming plaatsvindt, beschouw je elke maatregel hier als voorlopig in plaats van definitief.

Geldt de 21% VAT voor individuele eigenaren die kortetermijn verhuren?

Dat is nog onduidelijk. Het besluit geeft nog niet aan of individuele eigenaren hetzelfde worden behandeld als bedrijven voor VAT-doeleinden, of wanneer handhaving op platforms zoals Airbnb zou beginnen. Tot de details worden gepubliceerd, ga ervan uit dat het op u van toepassing kan zijn en plan je getallen rond die mogelijkheid in plaats van erop te hopen.

Kan mijn bestaande langetermijnhuurcontract nog worden herronderd?

Onder de huidige wet, ja, zodra een contract van vijf jaar werkelijk afloopt. Het nieuwe voorstel zou dit veranderen door contracten te verlengen of in te vriezen in plaats van ze op vervaldatum naar marktprijzen te laten resetten. Als het het Congres overleeft, verwacht dat herzieningsaanpassingen bij contracteinde veel moeilijker worden dan vandaag.

Wat gebeurt er als het Congres het besluit verwerpt?

De maatregelen vervallen, minstens in hun huidige vorm. Dit gebeurde vorig jaar toen de regering langetermijnhuurstijgingen bij besluit invroor en het Congres dit later terugdraaide. Gezien die geschiedenis is een verwerping of gedeeltelijke terugdraaing van dit pakket in de komende weken een reëel mogelijkheid, geen afgelegen.

Moet ik een aankoop of verkoop van een eigendom uitstellen vanwege dit besluit?

Wij zouden dat niet doen, en we zeggen dit duidelijk tegen onze eigen cliënten. Het pakket moet nog een goedkeuringsstemming overleven die het misschien niet intact doorstaat. Baseer een koop- of verkoopcbeslissing op de eigendom en het gebied, niet op krantenkoppen over een besluit dat binnen enkele weken heel anders kan zijn, of kan verdwijnen.

Voor alles wat de juridische details van dit decreet raakt, werken we nauw met Javier Pérez de Vargas, wiens kantoor in Estepona en Marbella ons vertrouwde juridische adviseur op huurwetgeving en vastgoedkwesties is. Als u wilt bespreken hoe dit van invloed kan zijn op een specifieke aankoop, verhuring of investeringsplan, geven we u graag onze eerlijke lezing ervan en wijzen u naar Javier’s team voor de juridische kant, laat hen gewoon weten dat u van Santina Homes komt.

Het decreet verschijnt naast andere regelgevingsveranderingen die kopers moeten volgen — gemeenschappen kunnen nu stemmen om vakantieverhuur te verbieden, en Andalucía’s eigen belastingregels voor onroerend goed zijn dit jaar ook gewijzigd.