Votre copropriété peut-elle voter l'interdiction de votre location saisonnière ? Depuis 2025, oui

Depuis avril 2025, une communauté de propriétaires en Espagne peut voter à la majorité des trois cinquièmes pour autoriser, limiter ou interdire les locations saisonnières dans son immeuble, même contre un propriétaire qui détient déjà une licence touristique valide. La location saisonnière en Espagne était autrefois purement une question de licence : obtenir la licence touristique, respecter les règles, louer votre appartement. C'est désormais aussi une question de gouvernance, et une permission qui existe le jour de l'achat peut être supprimée par vos voisins par la suite.

Ce qui a changé en 2025

La réforme de la loi espagnole de la propriété horizontale a accordé aux assemblées de copropriétaires un pouvoir explicite : par une majorité des trois cinquièmes, une assemblée peut autoriser, limiter ou interdire l'utilisation des appartements pour la location touristique dans son immeuble. Avant la réforme, les assemblées tentant de restreindre les locations saisonnières faisaient face à un combat juridique flou. Désormais, le mécanisme est explicite, le seuil est défini, et les assemblées en Andalousie l'utilisent, dans les deux directions. Certaines ont formellement approuvé l'utilisation touristique ; d'autres, particulièrement dans les immeubles fatigués des boîtes à clés et des valises à roulettes, l'ont fermée.

La conséquence pour les acquéreurs est un véritable changement dans la nature du risque. Une licence touristique était autrefois quelque chose que vous vérifiez une fois, comme un document dans un dossier. Désormais, l'autorisation est vivante : elle dépend de ce que soixante pour cent de vos voisins ressentent, cette année et chaque année après. Ce n'est pas une raison d'abandonner la stratégie. C'est une raison de bien l'évaluer.

La confusion du registre, clarifiée

Le tableau a été davantage brouillé en 2026 lorsque la Cour suprême espagnole a annulé le nouveau registre touristique unique au niveau de l'État qui avait été créé par décret royal. Certains articles ont lu cela comme une dérégulation. Ce n'est pas le cas. Le registre d'État a disparu ; les cadres régionaux et municipaux sur lesquels il s'appuyait restent pleinement en vigueur, et en Andalousie, cela signifie que l'exigence d'inscription touristique régionale s'applique toujours exactement comme avant. Traduction pratique : vous avez toujours besoin de votre licence touristique andalouse, votre assemblée conserve toujours son pouvoir des trois cinquièmes, et les gros titres sur l'annulation ne changent aucun de ces faits.

Comment acheter un bien locatif dans ce régime

Les vérifications sont spécifiques et aucune d'entre elles n'est difficile ; elles doivent simplement être effectuées avant de signer plutôt qu'après. Lisez les statuts de la copropriété pour toute restriction existante sur l'utilisation touristique. Puis lisez les procès-verbaux des deux dernières années d'assemblées générales, car c'est là qu'un vote à venir s'annonce bien avant son adoption, une motion soulevée, un groupe de travail formé, une plainte d'un voisin consignée. C'est la même discipline que nous décrivons dans notre guide des quatre chapitres de la diligence raisonnable, en gardant un œil particulier sur la politique de location. Confirmez le statut actuel de la licence du bien et comment il se transfère avec la vente. Et évaluez l'immeuble lui-même : une assemblée déjà remplie de locations professionnellement gérées a effectivement voté de ses pieds, tandis qu'un bloc résidentiel tranquille de propriétaires permanents est exactement où un vote d'interdiction trouve ses trois cinquièmes.

Le type de bien importe aussi. L'exposition est concentrée dans les appartements et les maisons de ville, car le mécanisme appartient aux assemblées. Une villa indépendante sans assemblée fait face aux règles de licence mais pas au vote des voisins, l'une des plusieurs raisons pour lesquelles le stock de villas se négocie à un prix premium parmi les acheteurs en quête de location. Et la localisation façonne la politique : dans les cœurs de location de courte durée comme Puerto Banús l'économie locative est l'identité de l'immeuble, alors que dans les zones axées sur la famille comme Seghers l'ambiance peut aller dans l'autre sens. Sachez quel type d'immeuble vous rejoignez.

Le cadrage honnête

Il est devenu à la mode de qualifier tout cela d'hostilité envers les locations de vacances. Nous le cadrerions différemment : l'Espagne a confié la décision aux personnes qui partagent l'ascenseur, et a intégré la gouvernance au prix de l'actif. Pour les acheteurs, cela joue dans les deux sens. C'est un nouveau risque sur la feuille de souscription, vérifiable à l'avance et contrôlable après. C'est aussi, discrètement, un fossé : un appartement dans un immeuble qui a formellement autorisé l'usage touristique, dans une zone avec une forte demande locative, détient maintenant une permission qu'un concurrent à deux rues de distance ne pourra peut-être jamais obtenir. La rareté du droit d'exploitation reste une rareté, et la demande locative de cette côte ne disparaît nulle part.

Donc : consultez les statuts, lisez les procès-verbaux, vérifiez la licence, et choisissez l'immeuble aussi soigneusement que l'appartement. Si la location est centrale à votre projet, dites-le-nous dès le départ, car cela change les portes par lesquelles nous vous guiderions, parmi stock golfique avec un historique locatif avéré jusqu'aux immeubles où le vote qui vous intéresse a déjà eu lieu, en votre faveur.

L'interdiction de louer est un élément d'un changement plus large. Le nouveau décret sur le logement en Espagne, adopté la même année, va dans une direction similaire.

Preguntas que la gente hace

Une communauté de propriétaires peut-elle interdire les locations de vacances en Espagne ?

Oui. Depuis avril 2025, une majorité des trois cinquièmes d'une communauté de propriétaires peut autoriser, limiter ou interdire la location touristique dans l'immeuble, même contre un propriétaire qui dispose déjà d'une licence touristique valide.

Le fait de disposer d'une licence touristique protège-t-il mon droit de louer mon appartement ?

Non, pas définitivement. Une licence était autrefois quelque chose qu'on vérifiait une seule fois, mais la communauté peut désormais voter pour restreindre ou interdire les locations après que vous en disposiez déjà, ce qui rend l'autorisation effectivement permanente plutôt que fixe.

Dois-je toujours avoir une licence touristique pour louer à court terme en Andalousie ?

Oui. La Cour suprême espagnole a annulé un registre touristique distinct au niveau de l'État en 2026, mais les cadres régionaux et municipaux restent pleinement en vigueur, et l'exigence d'enregistrement touristique propre à l'Andalousie est inchangée.

Comment puis-je vérifier si un immeuble pourrait voter pour restreindre les locations ?

Consultez les statuts de la communauté pour toute restriction existante, et lisez les procès-verbaux des deux dernières années d'assemblées générales, où un vote à venir s'annonce généralement d'abord par une motion, un groupe de travail ou une plainte d'un voisin.

Les villas sont-elles affectées par la règle d'interdiction de location communautaire ?

Non. Le mécanisme appartient aux communautés de propriétaires, donc une villa individuelle sans communauté doit respecter les règles de licence mais n'est pas sujette au vote des voisins.

Quelles zones sont plus susceptibles de restreindre les locations de vacances ?

Les immeubles résidentiels axés sur les familles sont plus susceptibles de voter des restrictions, tandis que les immeubles déjà remplis de locations gérées professionnellement, courants dans des zones comme Puerto Banús, ont effectivement tranché la question.