In Spanje is de Notaris een Getuige, Geen Beschermer

In Spanje is de taak van de notaris om getuige te zijn en te certificeren dat de koopakte door de aanwezige partijen is ondertekend, niet om de titel te verifiëren, schuldenonderzoeken uit te voeren of de belangen van de koper te beschermen. Dit is een scharp verschil met Duitsland, België en Nederland, waar de notaris een hybride is van advocaat en ambtenaar die de onderzoeken uitvoert, de registratie verzorgt en gelden alleen vrijgeeft wanneer de titel schoon is.

Buitenlandse kopers die in Spanje aankomen met dat Noord-Europese model in hun hoofd maken de gevaarlijkste aanname die een koper hier kan maken, gevaarlijk juist omdat het voorzichtig aanvoelt. Niets in het Spaanse proces zal u het tegenovergestelde laten weten: due diligence is volledig de verantwoordelijkheid van de koper zelf, meestal via een onafhankelijke advocaat, en de handtekening van de notaris is geen garantie dat de eigendom schoon is.

What a Spanish notary actually does

De Spaanse notaris is een overheidsambtenaar, per definitie onpartijdig, die over de afhandeling voorzit. Ze verifiëren de identiteiten van de partijen, bevestigen dat iedereen begrijpt en instemt met wat ze ondertekenen, controleren dat het document correct is opgesteld, verzoeken op de dag zelf een up-to-the-minute registerutreksel aan, en formaliseren de overdracht zodat deze kan worden geregistreerd en belast. Al dat alles is belangrijk, en niets ervan is triviaal.

Maar merk op wat ontbreekt. De notaris onderzoekt niet of de uitbouw van het huis ooit is gelegaliseerd. Ze lezen niet twee jaar aan vergaderingsverslagen van de gemeenschap om de speciale heffing te vinden die volgende lente in stemming zal worden gebracht. Ze controleren niet of de zogenaamde “kleine renovatie” van de verkoper een pergola in een slaapkamer zonder vergunning heeft veranderd, onderhandelen niet over je contract, structureren je belastingen niet, en adviseren je niet of deze aankoop een goed idee is. De notaris kan het beste worden begrepen als een zeer gekwalificeerde getuige. Niet je beschermer, en, cruciaal, niet de advocate van iemand.

Why this misunderstanding is so hard to catch

De meeste risico's bij een onroergoedaankoop kondigen zich aan. Een onbetaalde verplichting verschijnt in een zoekopdracht; een ontbrekende vergunning verschijnt wanneer iemand ernaar vraagt. Dit risico is anders omdat het zich voordoet als geruststelling: een ambtenaar, een formele ceremonie, een indrukwekkende akte, sleutels die over een bureau worden overhandigd. Elk signaal in de kamer zegt dat u wordt beschermd. Een koper die ervan uitging dat de notaris het onroerngoed controleerde, verlaat die ceremonie als wettelijk eigenaar van wat zij hebben gekocht, gecontroleerd of niet, en de ervaring voelde precies zo veilig als het zou hebben gevoeld als iemand alles had geverifieerd.

Dat maakt het structureel onzichtbaar. Als niemand werd ingehuurd om de due diligence uit te voeren, dan heeft niemand het gedaan, en er is geen moment in het Spaanse proces waarin die afwezigheid zichtbaar wordt voordat het ertoe doet.

Who actually protects you

In Spanje behoort het beschermingswerk tot een onafhankelijke advocaat, ingehuurd door u, die alleen verantwoording schuldig is aan u. Het is de advocaat die de nota simple uit het kadaster haalt en deze leest op lasten en bezwaringen, die aan het gemeentehuis vraagt of het gebouw vandaag nog legaal is en niet alleen de dag waarop het werd gebouwd, die de statuten en notulen van de gemeenschap leest, die de nutsvoorzieningen en belastingen controleert, die de reserverings- en contractbepalingen opstelt die uw borg terugbetaalbaarheid houden, en die, indien gewenst, de voltooiing onder volmacht in uw plaats bijwoont.

Dit dupliceert de notaris niet. De twee rollen overlappen helemaal niet, wat precies het doel is. Het systeem gaat ervan uit dat beide aanwezig zijn. Wanneer buitenlandse kopers in Spanje in moeilijkheden raken, is het verhaal zelden een exotische fraude; het is meestal een aankoop waarbij een van de twee stoelen leeg was en de koper dit niet wist.

The practical rules that follow

Ten eerste huurt u een onafhankelijke advocaat in voordat u geld toewijdt, niet daarna. Onafhankelijk betekent van u: niet de aanbeveling van de verkoper, niet de in-house optie van de ontwikkelaar. Ten tweede laat u de volgorde zijn werk doen: reservering onder voorbehoud van due diligence, drie tot vier weken controles, contract alleen op een schoon rapport. Ten derde, als u één zin uit dit stuk meeneemt, laat het deze zijn: bij een Spaanse aankoop wordt alles gecontroleerd door iemand, alleen als iemand werd ingehuurd om het te controleren.

We schreven een stap-voor-stap kaart van de hele reis in onze gids naar buying property in Spainen het systeem dat het beschrijft is werkelijk goed: risico's geparkeerd met benoemde instrumenten in elke fase, een koper wordt nooit gevraagd om te dragen wat een document kan dragen. Maar elk van die beschermingsmaatregelen is opt-in. De kopers die volledig profijt hebben van het Spaanse systeem zijn degenen die het aan het begin goed hebben bemand.

Dat is het onderdeel waarmee we elke week helpen, naast het betere werk van het vinden van het onroerngoed zelf, vanuit Nueva Andalucía naar Benahavís and the Seghers waterfront. Kom met vragen; de voor de hand liggende zijn meestal het belangrijkst, en we zijn er nog nooit één tegengekomen die we saai vonden.

Als u niet persoonlijk op het notariskantoor kunt zijn, hoeft u dat niet te zijn — een volmacht stelt iemand anders in staat om namens u te ondertekenen.

Vragen die mensen stellen