W Hiszpanii notariusz jest świadkiem, a nie Twoją ochroną

W Hiszpanii zadaniem notariusza jest poświadczenie, że akt sprzedaży został podpisany przez obecne strony, a nie weryfikacja tytułu własności, przeprowadzenie poszukiwań długów lub ochrona interesów kupującego. To stanowi wyraźny kontrast z Niemcami, Belgią i Niderlandami, gdzie notariusz jest hybrydą prawnika i urzędnika, który przeprowadza poszukiwania, zajmuje się rejestracją i zwalnia środki tylko wtedy, gdy tytuł jest wolny od obciążeń.

Zagraniczni kupujący, którzy przybywają do Hiszpanii z północnoeuropejskim modelem w głowie, popełniają najniebezpieczniejsze założenie, jakie może postawić kupujący — niebezpieczne właśnie dlatego, że wydaje się ostrożne. Nic w hiszpańskim procesie Cię nie ostrzeże: due diligence jest całkowicie odpowiedzialnością kupującego, zwykle za pośrednictwem niezależnego adwokata, a podpis notariusza nie jest gwarancją, że nieruchomość jest wolna od obciążeń.

Co notariusz hiszpański faktycznie robi

Hiszpański notariusz jest urzędnikiem publicznym, z definicji bezstronnym, który przewodniczy zawarciu transakcji. Weryfikuje tożsamość stron, potwierdza, że wszyscy rozumieją i wyrażają zgodę na podpisanie dokumentu, sprawdza poprawność aktu, żąda aktualnego wypisu z rejestru w dniu transakcji i formalizuje przeniesienie, aby mogło być zarejestrowane i opodatkowane. Wszystko to ma znaczenie i nic z tego nie jest banalne.

Ale zwróć uwagę na to, co brakuje. Notariusz nie bada, czy rozbudowa domu została kiedykolwiek sformalizowana. Nie czyta dwóch lat protokołów ze zgromadzeń wspólnoty, aby znaleźć specjalny podatek, na którym będzie głosowanie wiosną. Nie sprawdza, czy "mała reforma" sprzedawcy zamieniła pergolę w sypialnię bez pozwolenia, nie negocjuje Twojej umowy, nie strukturyzuje Twoich podatków i nie doradza Ci, czy ten zakup to dobry pomysł. Notariusza najlepiej rozumieć jako wysoce wykwalifikowanego świadka. Nie Twoją ochronę, a co kluczowe, nie adwokata nikogo.

Dlaczego to niezrozumienie jest tak trudne do wykrycia

Większość ryzyk w zakupie nieruchomości sama się ujawnia. Niezapłacona opłata pojawia się w przeszukaniu; brakujące pozwolenie pojawia się, gdy ktoś o to pyta. To ryzyko jest inne, ponieważ prezentuje się jako uspokojenie: urzędnik państwowy, formalna ceremonia, ozdobny akt, klucze wręczone za biurkiem. Każdy sygnał w pomieszczeniu mówi, że się Tobą opiekujesz. Kupujący, który założył, że notariusz sprawdzał nieruchomość, opuszcza tę ceremonię jako prawny właściciel tego, co kupił, sprawdzone lub nie sprawdzone, a doświadczenie było dokładnie tak bezpieczne, jak gdyby ktoś wszystko zweryfikował.

To właśnie to czyni strukturalnie niewidocznym. Jeśli nikt nie został zatrudniony do przeprowadzenia due diligence’u, to nikt tego nie zrobił, i w hiszpańskim procesie nie ma momentu, w którym ta nieobecność staje się widoczna, zanim będzie to ważne.

Kto faktycznie Cię chroni

W Hiszpanii ochrona należy do niezależnego prawnika, zatrudnionego przez Ciebie, odpowiadającego wyłącznie przed Tobą. To prawnik, który pobiera notę prostą z rejestru gruntów i czyta ją pod kątem opłat i zastawów, który pyta urząd miasta, czy budynek jest jeszcze prawny dzisiaj, a nie tylko w dniu, kiedy został zbudowany, który czyta statuty i protokoły wspólnoty, który potwierdza czystość mediów i podatków, który redaguje klauzule rezerwacji i umowy, które utrzymują Twoją kaucję zwrotną, i który, jeśli chcesz, bierze udział w zawarciu transakcji w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa.

Żaden z tego nie powielają notariusza. Dwie role się w ogóle nie nakładają, co jest dokładnie istotą sprawy. System zakłada obecność obu. Kiedy zagraniczni kupujący wpadają w kłopoty w Hiszpanii, historia rzadko dotyczy egzotycznego oszustwa; zwykle jest to zakup, w którym jedno z dwóch foteli było puste, a kupujący o tym nie wiedział.

Praktyczne zasady, które wynikają

Po pierwsze, zatrudnij niezależnego prawnika, zanim zobowiążesz się pieniędzmi, a nie po. Niezależny oznacza Twojego: nie rekomendacja sprzedawcy, nie opcja wewnątrzfirmowa dewelopera. Po drugie, pozwól sekwencji się pracować: rezerwacja uzależniona od due diligence’u, trzy do czterech tygodni kontroli, umowa tylko na podstawie czystego raportu. Po trzecie, jeśli weźmiesz jedno zdanie z tego tekstu, niech będzie to: w hiszpańskim zakupie wszystko jest sprawdzane przez kogoś tylko wtedy, gdy ktoś został zatrudniony do sprawdzenia.

Napisaliśmy mapę etap po etapie całej podróży w naszym przewodniku do kupowania nieruchomości w Hiszpanii, a opisywany przez niego system jest naprawdę dobry: ryzyko umieszczone na imiona instrumentach na każdym etapie, kupujący nigdy nie proszony o noszenie tego, co może nosić dokument. Ale każda z tych ochrony jest opcjonalna. Kupujący, którzy czerpią pełne korzyści z hiszpańskiego systemu, to ci, którzy od początku go prawidłowo obsadzili.

To jest część, w której pomagamy każdy tydzień, obok lepszej pracy polegającej na znalezieniu samej nieruchomości, z Nueva Andalucía do Benahavís i Seghers przybrzeżne. Przychodź z pytaniami; oczywiste są zwykle najważniejsze, i nigdy nie spotkaliśmy takiego, które uważaliśmy za nudne.

Jeśli nie możesz być osobiście w biurze notariusza, nie musisz być — pełnomocnictwo pozwala komuś innemu podpisać w Twoim imieniu.

Pytania, które ludzie zadają

Czy notariusz w Hiszpanii bada nieruchomość przed transakcją?

Nie. Notariusz weryfikuje tożsamości, potwierdza, że strony rozumieją dokument, który podpisują, i żąda aktualnego wyciągu z rejestru w dniu transakcji, ale nie bada nielegalnych prac budowlanych, długów wspólnoty ani historii sprzedającego.

Kto odpowiada za due diligence przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Kupujący, zwykle za pośrednictwem niezależnego adwokata wynajętego w tym celu. Nic w hiszpańskim procesie nie robi tego automatycznie w Twoim imieniu.

Czy notariusz w Hiszpanii to to samo co notariusz w Niemczech lub Holandii?

Nie. W tych krajach notariusz jest hybrydą adwokata i urzędnika, który prowadzi przeszukiwania i zwalnia środki tylko wtedy, gdy tytuł własności jest czysty. W Hiszpanii notariusz jest świadkiem podpisania, nie badaczem nieruchomości.

Co dokładnie sprawdza niezależny adwokat w Hiszpanii?

Wyciąg z rejestru gruntów pod kątem obciążeń i zastawów, urząd gminy pod kątem legalności budowy, statuty wspólnoty i protokoły z zebrań, a także potwierdzenie, że podatki i opłaty za media są uregulowane.

Kiedy powinienem zatrudnić adwokata przy zakupie w Hiszpanii?

Zanim zobowiążesz się finansowo, nie po. Adwokat powinien być niezależny: nie rekomendowany przez sprzedającego ani opcja wewnętrzna dewelopera.