Andalusië verlaagt overdrachtsbelasting naar 6,75% in 2027: wat Costa del Sol kopers besparen

Andalusië verlaagt zijn overdrachtsbelasting op doorverkochte woningen van 7 procent naar 6,75 procent in 2027, met nog een kwart procent komende jaren totdat het tarief aan het einde van de wetgevingsperiode 6 procent bereikt. De Junta kondigde het aan op 24 september 2026 en zal het opnemen in de regionale begroting voor 2027. Op een doorverkochte woning van 1 miljoen euro is dat 2.500 euro minder volgende jaar en 10.000 euro minder zodra het tarief 6 procent bereikt. Het is alleen van toepassing op bestaande woningen. Nieuwbouw blijft 10 procent btw plus 1,2 procent registratiebelasting betalen, en niets verandert voor wie voor 1 januari 2027 afsluit.

Dat is het hele verhaal in één alinea. De rest van dit artikel gaat over wat het praktisch betekent voor mensen die op de Costa del Sol kopen: wie krijgt het lagere tarief, wie niet, wat het waard is tegen de prijzen die we werkelijk verkopen, en of het een reden is om te wachten.

Wat de Junta aankondigde

Carolina España, de regionale minister van economie en financiën, zette de maatregel uiteen in een commissie van het parlement op 24 september, en de Junta publiceerde de details dezelfde dag. Drie dingen veranderen, allemaal binnen de ITP, de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales die een koper betaalt op een bestaande woning in Spanje.

De Junta stelt het aantal mensen dat volgende jaar voordeel zal hebben op ongeveer 146.500. Ongeveer 138.000 daarvan komen uit de algemene verlaging en ongeveer 3.700 uit het hogere plafond voor het tarief van 6 procent. Dit is de achtste regionale belastingverlaging sinds 2019 en de tweede keer dat deze regering de ITP heeft gewijzigd. In april 2021 vouwde het de oude banden van 8, 9 en 10 procent in elkaar tot een enkel tarief van 7 procent, wat iedereen sindsdien betaalt.

Één ding moet duidelijk zijn, omdat enkele websites dit al als voltooid presenteren. Dit is een aankondiging. Het begrotingswetsvoorstel moet het Parlement voor het einde van oktober bereiken, en de stemming wordt verwacht in december. De PP regeert met ondersteuning van Vox onder een pact dat beide partijen bindt aan het goedkeuren van elke begroting tot 2030, dus het politieke risico is laag, maar totdat de wet in de BOJA wordt gepubliceerd, bedraagt het tarief nog steeds 7 procent. Als om welke reden dan ook geen begroting wordt aangenomen, zouden de rekeningen van 2026 doorgeschoven worden en zou de verlaging niet op 1 januari ingaan.

Wat u bespaart tegen Costa del Sol-prijzen

De koppeelvoorbeelden in de Spaanse pers gebruiken woningen van 200.000 en 300.000 euro. Bijna niets dat wij verkopen Marbella, Benahavís or Estepona is op die manier geprijsd, dus hier is dezelfde berekening met de cijfers die hier belangrijk zijn. Deze gaan ervan uit dat u het algemene tarief betaalt en dat uw prijs op of boven de referentiewaarde van het Catastro ligt, waarop de belasting wordt berekend als deze hoger is.

In relatie tot de totale kosten van koop is de stap van 2027 bescheiden. Een doorverkoop in Andalusië kost momenteel ongeveer 8,5 procent boven op de prijs wanneer overdrachtsbelasting, advocaat, notaris en register bij elkaar worden opgeteld, een cijfer dat wij uitleggen in ons artikel over wat kopen hier echt kost. Vanaf 2027 wordt dat ongeveer 8,25 procent. Tegen het moment dat het tarief 6 procent is, bedraagt het ongeveer 7,5 procent, wat is waar de verandering echt voelbaar wordt op een villa.

Wie krijgen de verlaagde tarieven eigenlijk

De tarieven van 6 procent en 3,5 procent gelden alleen voor een vivienda habitual, het huis waar u woont als uw voornaamste woonplaats. Dat is het detail waar veel van onze internationale cliënten tegenaan lopen. Als u een vakantiewoning koopt, een huurinvestering doet of een basis gebruikt die u deels van het jaar gebruikt terwijl u in het buitenland woont, betaalt u het algemene tarief ongeacht de prijs. Het verhogen van de grens van 150.000 naar 200.000 euro verandert niets voor die kopers.

Waar het wel uitmaakt is voor mensen die echt verhuizen. Een koppel dat naar Spanje verhuist, zich als ingezetenen registreert en een appartement van 190.000 euro in Estepona of Manilva koopt om daarin te wonen, betaalt 6 procent in plaats van 7 procent onder de nieuwe grens, wat 1.900 euro is. Voor een koper onder de 35 die hetzelfde doet, zou het tarief van 3,5 procent gelden tot 200.000 euro. In beide gevallen telt een garage of opslagruimte die samen met het huis wordt gekocht mee naar de grens, en voor een gehuwd of geregistreerd koppel volstaat het dat een van de twee aan de voorwaarde voldoet.

Los van de ITP investeert de Junta ook nog eens 25 miljoen euro in haar garantieregeling voor hypotheken voor kopers tot 40 jaar, voor woningen tot ongeveer 295.000 euro, of 354.000 met een energieklassering A of B. Het vereist Andalusische inwonerschap, dus ook hier gaat het om mensen die zich hier vestigen, niet om huiseigenaren met een tweede woning.

Wat niet verandert

Nieuwbouw. Een woning gekocht van een ontwikkelaar is onderhevig aan btw, niet aan ITP, dus de verlaging raakt het niet. U betaalt nog steeds 10 procent IVA plus 1,2 procent AJD-zegel, ongeveer 12,7 procent alles bij elkaar als kosten zijn opgeteld. We gaan door elke regel daarvan in waar uw geld naartoe gaat op een nieuwbouw. De kloof tussen de twee routes loopt vanaf 2027 iets verder uiteen, wat nog iets meer is om te wegen wanneer een doorverkoop en een unit off-plan voor dezelfde begroting concurreren. Onze huidige voorraad nieuwbouw is hier als u wilt vergelijken.

De referentiewaarde. Sinds 2022 wordt de ITP berekend over het bedrag dat hoger is: wat u betaalt en de valor de referencia van het Catastro. Een lager tarief toegepast op een hoger grondtal kan nog steeds tot een verrassing bij de notaris leiden. Laat uw advocaat de referentiewaarde ophalen voordat u iets ondertekent, zoals wij uitleggen in de vier controles die bepalen of je moet kopen.

Vermogensbelasting en erfrecht. Andalusië handhaaft zijn 100 procent korting op vermogensbelasting en zijn bijna totale vrijstelling op erfrecht tussen nauwe familieleden. Geen van beide maakt deel uit van deze aankondiging. Onze gids voor Andalusische onroerengoedbelastingen behandelt beide.

De belasting van 100 procent op niet-EU-kopers. Cliënten vragen hier elke week naar. Het wetsvoorstel dat de PSOE in mei 2025 indiende is nooit in het Congres besproken, en in maart 2026 werd het gerapporteerd als vastgelopen wegens gebrek aan steun. Het is geen wet, en de Andalusische verlaging is geheel los hiervan. Als dat ooit verandert, zullen we het hier zeggen.

Hoe Andalucía zich verhoudt tot de rest van Spanje

Overdrachtsbelasting wordt per regio vastgesteld en het verschil is groot. Hier is het algemene tarief op een woning in de regio's die internationale kopers het vaakst vergelijken met de Costa del Sol, en wat elk tarief bedraagt op een aankoop van 1 miljoen euro.

Twee dingen springen eruit. Ten eerste is Andalucía al in de goedkopere helft van de tabel en beweegt zich naar de bovenkant ervan. Zodra het tarief 6 procent bereikt, komt het overeen met Madrid, de enige grote regio die vandaag goedkoper is. Ten tweede is de richting van de veranderingen elders. Catalonië verhoogde zijn tarieven in 2025 en voegde een tarief van 20 procent toe voor grote eigenaren. Valencia berekent nog steeds 9 procent na een verlaging van 10 deze zomer. De Balearen belasten een villa van 2 miljoen euro op Mallorca tegen een gemengd tarief dat goed in de dubbele cijfers zit. Andalucía is de enige van de grote kustregio's met een gepubliceerd plan om door te blijven snijden.

Bij het soort woning dat wij verkopen, is het gat echt geld. Een villa van 1,5 miljoen euro betaalt ongeveer 165.000 euro overdrachtsbelasting in Catalonië en 145.000 in Valencia. In Andalucía vanaf 2027 betaalt het 101.250, en 90.000 zodra het tarief 6 procent is. Dat is de prijs van een volledige renovatie van de keuken en badkamers, bespaard alleen op belasting, vergeleken met het kopen van dezelfde villa in de buurt van Barcelona.

Waarom dit de Costa del Sol een beter aankoop maakt

Overdrachtsbelasting is alleen het eerste getal. De getallen die volgen zijn waar Andalucía verder uitblinkt. De regio stelt vermogensbelasting volledig kwijt, dus een bewoner met een huis ter waarde van 3 miljoen euro betaalt geen regionale vermogensbelasting erop, terwijl Catalonië, Valencia en de Balearen dit elk jaar berekenen. Erfenissen tussen ouders, kinderen en echtgenoten zijn bijna volledig vrijgesteld. Madrid biedt vergelijkbare behandeling, daarom zit zoveel Spaans geld daar, maar Madrid ligt 500 kilometer van een strand. De Costa del Sol is de enige plek in Spanje waar u de belastingpositie van Madrid en de Middellandse Zee tegelijkertijd krijgt.

Vervolgens is er wat het geld koopt. Málaga airport heeft het hele jaar rechtstreekse vluchten naar het grootste deel van Noord-Europa, iets wat de Costa Blanca en de eilanden in de winter niet kunnen evenaren. De kust tussen Sotogrande en Marbella heeft de grootste concentratie golfbanen in Europa, een reeks nieuwbouw die de eilanden gewoon niet kunnen bouwen vanwege landgebrekken, en internationale scholen van Sotogrande tot Marbella. Prijzen per vierkante meter in Marbella en Benahavís liggen nog steeds onder die van Ibiza en centraal Mallorca voor vergelijkbare huizen, en aanzienlijk onder de kust van Barcelona voor een villa met zwembad. Wij zijn voorgeprogrammeerd, we zijn hier sinds 1999, maar de belastingtabel hierboven is niet onze mening. Deze wordt door de regio's zelf gepubliceerd.

Als u tussen hier en een ander kustgebied kiest, begin met het gebied dat aansluit bij hoe u wilt leven, en wij zullen de volledige belastingkosten van een specifiek pand naast wat u elders bekijkt plaatsen.

Moet u wachten tot januari om te kopen?

Ons eerlijke antwoord is nee, en we zeggen dat wetende dat het ons toch niets kost. Bij een aankoop van 1 miljoen euro is de verlaging in 2027 2.500 euro waard. Gebruikte woningprijzen in Andalusië zijn het afgelopen jaar met 14 procent gestegen, bijna 30.000 euro op de gemiddelde woning, volgens cijfers van El Correo de Andalucía op de dag van de aankondiging. Bij de villa's en appartementen die we behandelen, is de stijging in cash veel hoger. Drie maanden prijsbeweging, of het huis dat u wilde verliezen aan een ander, weegt veel vaker op dan een kwartpunt. Als u de juiste woning hebt gevonden, is de belastingbesparing geen reden om te wachten.

Waar timing het waard is om met uw advocaat te bespreken, is als een aankoop van nature in de laatste dagen van december zou worden afgerond. De belasting wordt geheven tegen het tarief dat van kracht is op de dag waarop de overdracht plaatsvindt, wat in de praktijk de datum van de escritura betekent, dus een deed ondertekend op 2 januari zou 6,75 procent moeten krijgen, terwijl een op 30 december ondertekende 7 procent betaalt. Dit is onze lezing van de algemene regel, aangezien de Junta nog geen overgangsformuleringen heeft gepubliceerd. Een privé-koopovereenkomst ondertekend in december met voltooiing in januari stelt het oude tarief niet automatisch vast. Vraag uw advocaat om de positie te bevestigen zodra de begroting is gepubliceerd. We werken met onafhankelijke advocaten, niet de notarisvoor precies dit soort vragen.

Voor kopers op 6 procent verandert de wiskunde. Daar aankomen kost nog drie jaarlijkse begrotingen, elk met hun eigen stemming, en de regering heeft zich alleen aan het eindpunt verbonden, niet aan de jaren daartussenin. Niemand mag een aankoop rond 2030 plannen.

Wat we hiermee zullen doen

Vanaf de dag waarop het tarief wordt gepubliceerd, werken we elke kostenberekening op deze site bij, inclusief onze aankoopgids en de uitgewerkte voorbeelden in de bovenstaande gelinkte berichten. Als u een doorverkoop tegen een nieuwbouw afweegt, of probeert uit te zoeken wat uw echte zoekbudget na kosten is, begin met het gebied en spreek dan met ons. We berekenen de werkelijke aantallen op het werkelijke eigendom, inclusief de referentiewaarde, voordat u een bod doet.

Veelgestelde vragen

Wat is het overdrachtsbelastingtarief in Andalusië in 2027?

6,75 procent op doorverkochte woningen, omlaag van 7 procent, als het regionale budget voor 2027 wordt goedgekeurd zoals aangekondigd. De Junta is van plan om elk jaar nog een kwart procent af te halen totdat het tarief 6 procent bereikt.

Wanneer gaat het tarief van 6,75 procent in?

Het voornemen is 1 januari 2027. Het begrotingswetsvoorstel gaat tegen het einde van oktober 2026 naar het Andalusische parlement en wordt naar verwachting in december goedgekeurd. Tot het wordt gepubliceerd, blijft het tarief op 7 procent.

Geldt de verlaging ook voor nieuwbouw?

Nee. Nieuwbouw gekocht van een projectontwikkelaar betaalt 10 procent btw plus 1,2 procent registratiebelasting in plaats van ITP. Alleen bestaande woningen worden getroffen.

Hoeveel bespaart een buitenlandse koper?

2.500 euro per miljoen belastingwaarde in 2027, stijgend naar 10.000 euro per miljoen wanneer het tarief 6 procent bereikt. De meeste niet-ingezetenen betalen het algemene tarief, dus deze cijfers gelden rechtstreeks.

Kan een niet-ingezetene het tarief van 6 procent of 3,5 procent krijgen?

Alleen als het huis hun vivienda habitual is, wat betekent hun hoofdverblijf in Spanje. Vakantiewoningen en beleggingsaankopen betalen het algemene tarief ongeacht de prijs.

Welk tarief geldt als ik in december 2026 onderteken maar de wet is al goedgekeurd?

Het tarief dat van kracht is op de dag van de overdracht, wat normaal gesproken de datum van de notariële akte is. Een akte ondertekend in december 2026 betaalt 7 procent. De Junta heeft overgangsregels niet gepubliceerd, dus bevestig met je advocaat zodra de wet beschikbaar is.

Geldt de belasting van 100 procent op niet-EU kopers?

Nee. Het werd voorgesteld in januari 2025 en ingediend als wetsvoorstel in mei 2025, maar het is nooit besproken of gestemd in het Congres en werd in maart 2026 gerapporteerd als vastgelopen.

Is het de moeite waard om tot 2027 te wachten om op de Costa del Sol te kopen?

Naar onze mening nee. De besparing is een kwart procent van de prijs, en tweedehandswoningprijzen in Andalusië zijn het afgelopen jaar met 14 procent gestegen. Het juiste pand is veel belangrijker dan de timing van de belasting.