What It Costs to Sell a Property in Spain, and the Break-Even Number Nobody Works Out

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii kosztuje około 13–15 procent ceny przy odsprzedaży, lub 17–20 procent przy nowej inwestycji, gdy dodamy prowizję agencji, plusvalía municipal i podatek od zysków kapitałowych do tego, co już zapłaciliśmy przy zakupie. Przy stałej aprecjacji tej rynkowej na poziomie jednocyfrowym, oznacza to cztery do sześciu lat wzrostu cen, zanim sprzedaż osiągnie próg rentowności, a koszty utrzymania podnoszą rzeczywistą liczbę jeszcze wyżej.

Każdy przewodnik zakupowy mówi ci, ile kosztuje wejście na hiszpańską nieruchomość. Prawie nikt nie kończy myślenia: ile kosztuje wyjście i co te dwie liczby razem oznaczają dla tego, jak długo powinieneś planować posiadanie. To drugie obliczenie jest, naszym zdaniem, najbardziej przydatnym kawałkiem arytmetyki w hiszpańskiej nieruchomości i to, na które branża jest najmniej chętna dla ciebie. Zróbmy to.

Ile faktycznie kosztuje sprzedaż

Cztery pozycje znajdują się po stronie wyjścia. Prowizja agencji, zazwyczaj największa. Plusvalía municipal, podatek lokalny od wzrostu oficjalnej wartości Twojej ziemi w latach posiadania, który różni się w zależności od miasta i okresu posiadania. Podatek od zysków kapitałowych od Twojego zysku, który dla nierezydentów wynosi stały 19 procent, z zastrzeżeniem, że Twoja konkretna sytuacja zasługuje na potwierdzenie zawodowe, a nie uogólnienie z bloga. I, jeśli sprzedajesz jako nieresydent, mechanizm, który zaskakuje wszystkich po raz pierwszy: nabywca jest zobowiązany do postawienia 3 procent ceny i bezpośredniego zapłacenia go do hiszpańskiego urzędu podatkowego w Twoim imieniu, jako zaliczki na poczet rachunku zysków kapitałowych. Potem się rozliczasz i jeśli postawienie przekracza to, co jesteś winien, wnosisz roszczenie o różnicę. To kwestia terminowania i formalności bardziej niż koszt, ale sprzedawcy, którzy nie wiedzą, że się to zmienia, krótko znajdują 3 procent swojej ceny brakujące w najgorszym możliwym momencie.

Jeden naprawdę uspokajający punkt należy tutaj: podatek hiszpański zapłacony ze sprzedaży jest zwykle zarachowany na Twoją krajową zobowiązanie na mocy umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zasada jest taka, że nie płacisz dwa razy; płacisz w Hiszpanii najpierw i Twój krajowy zwrot to uwzględnia.

Podróż w obie strony: liczba, którą nikt nie oblicza

Teraz połóż razem wejście i wyjście. Koszty zakupu wynoszą około 9,5 procent przy odsprzedaży lub około 13,7 procent przy nowej budowie w Andaluzji, jak szczegółowo opisaliśmy w naszym przewodniku po kosztach zakupu. Sprzedaż kosztuje prowizję plus podatki powyżej. Zrób arytmetykę na samej cenie i wniosek pada: hiszpańska nieruchomość potrzebuje około 13 do 15 procent aprecjacji przy odsprzedaży, lub 17 do 20 procent przy nowej budowie, tylko żeby ci oddać Twoje pieniądze. Nie zysk. Par.

Przy stałym wzroście jednocyfrowym, który uważamy za realistyczne perspektywy dla tego rynku, to około czterech do sześciu lat aprecjacji zanim pierwszy euro rzeczywistego zysku, i dłużej raz liczysz koszty posiadania, które gromadzą się tymczasem: IBI, opłaty wspólnoty, roczny rachunek nierezydenta, konserwacja, wyposażenie. Dochód z wynajmu, gdzie go masz, pcha w drugą stronę i może znacznie zmienić obraz. Ale nagłówek się utrzymuje i warto to powiedzieć wprost, ponieważ tak niewielu ludzi w tej branży to zrobi: hiszpańska nieruchomość to słaby instrument dla krótkiego horyzontu i całkowicie rozsądny dla długiego horyzontu.

Co z tego wynika

Trzy wnioski, uczciwie wyciągnięte. Po pierwsze, jeśli Twój realistyczny horyzont to mniej niż cztery lata, kupuj jako życie, a nie jako handel, i uzasadniaj to tak, jak uzasadniałbyś każdy świetny zakup do życia, ponieważ arytmetyka tego nie zrobi dla ciebie. Nie ma nic złego w tym; większość najlepszych domów na tym wybrzeżu została kupiona dokładnie w ten sposób. Po drugie, jeśli kupujesz jako inwestycję, tarcie podróży w obie strony sprawia, że decyzja wejścia ma ogromne znaczenie: odpowiedni obszar i odpowiednia nieruchomość, kupiona dobrze, robią aprecjację, która cię przenosi poza punkt rentowności, co jest argumentem, który postawiliśmy w naszym artykule o tym, dlaczego ten rynek nie jest bańką. Rzadkie, dobrze zlokalizowane zasoby na Golden Mile lub w Sotogrande Costa historycznie podeszły pod tę poprzeczkę ze znacznym marginesem; średnie zasoby w średnich lokalizacjach nie.

I po trzecie, zaplanuj wyjście przy wejściu. Znaj swój całkowity koszt wejścia na konkretną nieruchomość, znaj wartość referencyjną, którą urząd podatkowy na niej utrzymuje, zrozum, jak będzie wyglądać Twoja pozycja zysków kapitałowych i postawienie 3 procent, i zachowaj każdy rachunek zakupu, ponieważ udokumentowane koszty zmniejszają zysk podlegający opodatkowaniu, gdy ostatecznie sprzedajesz. Sprzedawcy, którzy przychodzą do wyjścia z kompletnym plikiem z dnia, w którym kupili, konsekwentnie mają najgładszą i najtańszą sprzedaż.

Wszystko to nie ma na celu chłodzenia kogokolwiek na temat hiszpańskiej nieruchomości; sprzedajemy ją na żywo i posiadamy sami. Ma to na celu zastąpienie niejasnej nadziei, ceny pójdą w górę, liczbą, którą możesz zaplanować. Cztery do sześciu lat do par, aprecjacja robiąca pracę po tym, i rynek, którego arytmetyka podaży wspiera cierpliwego właściciela. Kup z taką ramą, niezależnie od tego, czy to nowa zabudowa lub klasycznego odkupu, a wyjście potoczy się samo.

Pytania, które ludzie zadają

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii?

Około 13 do 15 procent ceny przy odsprzedaży, lub 17 do 20 procent przy nowej zabudowie, gdy doliczy się prowizję agencji, plusvalía municipal i podatek od zysków kapitałowych do tego, co już zapłaciłeś za zakup.

Jaka jest 3-procentowa potrącona zaliczka dla sprzedawców niebędących rezydentami?

Gdy osoba niebędąca rezydenta sprzedaje, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3 procent ceny i bezpośredniego wpłacenia jej na rzecz hiszpańskiego urzędu skarbowego jako zaliczki na poczet rachunku z tytułu zysków kapitałowych. Następnie wyrównujesz różnicę.

Ile podatku od zysków kapitałowych płacą cudzoziemcy przy sprzedaży w Hiszpanii?

Ryczałtowo 19 procent od zysku, choć Twoja konkretna sytuacja powinna być potwierdzona z profesjonalistą, a nie traktowana jako reguła ogólna.

Ile czasu upływa, zanim nieruchomość w Hiszpanii zwróci się finansowo?

Przy stabilnym wzroście rynku na poziomie jednocyfrowym, mniej więcej cztery do sześciu lat aprecjacji, zanim odzyskasz zarówno koszty wejścia, jak i wyjścia, a dłużej, gdy uwzględnisz koszty utrzymania, takie jak IBI, opłaty wspólnoty i konserwacja.

Czy będę opodatkowany dwa razy od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii?

Generalnie nie. Podatek hiszpański zapłacony od sprzedaży jest zazwyczaj zaliczany na poczet Twojego zobowiązania w kraju pochodzenia zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc płacisz w Hiszpanii najpierw, a Twoje zeznanie w kraju pochodzenia to uwzględnia.

Co to jest plusvalía municipal?

Lokalny podatek hiszpański od wzrostu oficjalnej wartości Twojej ziemi ’s w ciągu lat posiadania. Różni się w zależności od miasta i czasu posiadania nieruchomości.