Ile Kosztuje Sprzedaż Nieruchomości w Hiszpanii i Liczba Progu Rentowności, którą Nikt nie Oblicza

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii kosztuje mniej więcej 12 do 14 procent ceny za nieruchomość wtórną, lub 16 do 19 procent za nowe budownictwo, po uwzględnieniu prowizji agencji, plusvalía municipal i podatku od zysków kapitałowych doliczonego do tego, co już zapłaciłeś za jej zakup. Na tym rynku o stałym jednoprocentowym aprecjacji oznacza to cztery do sześciu lat wzrostu ceny przed tym, zanim sprzedaż osiągnie próg rentowności, a koszty utrzymania push rzeczywista liczba wyżej.

Każdy przewodnik zakupowy mówi ci, ile kosztuje wejście na hiszpańską nieruchomość. Prawie nikt nie kończy myślenia: ile kosztuje wyjście i co te dwie liczby razem oznaczają dla tego, jak długo powinieneś planować posiadanie. To drugie obliczenie jest, naszym zdaniem, najbardziej przydatnym kawałkiem arytmetyki w hiszpańskiej nieruchomości i to, na które branża jest najmniej chętna dla ciebie. Zróbmy to.

Ile faktycznie kosztuje sprzedaż

Cztery pozycje znajdują się po stronie wyjścia. Prowizja agencji, zazwyczaj największa. Plusvalía municipal, podatek lokalny od wzrostu oficjalnej wartości Twojej ziemi w latach posiadania, który różni się w zależności od miasta i okresu posiadania. Podatek od zysków kapitałowych od Twojego zysku, który dla nierezydentów wynosi stały 19 procent, z zastrzeżeniem, że Twoja konkretna sytuacja zasługuje na potwierdzenie zawodowe, a nie uogólnienie z bloga. I, jeśli sprzedajesz jako nieresydent, mechanizm, który zaskakuje wszystkich po raz pierwszy: nabywca jest zobowiązany do postawienia 3 procent ceny i bezpośredniego zapłacenia go do hiszpańskiego urzędu podatkowego w Twoim imieniu, jako zaliczki na poczet rachunku zysków kapitałowych. Potem się rozliczasz i jeśli postawienie przekracza to, co jesteś winien, wnosisz roszczenie o różnicę. To kwestia terminowania i formalności bardziej niż koszt, ale sprzedawcy, którzy nie wiedzą, że się to zmienia, krótko znajdują 3 procent swojej ceny brakujące w najgorszym możliwym momencie.

Jeden naprawdę uspokajający punkt należy tutaj: podatek hiszpański zapłacony ze sprzedaży jest zwykle zarachowany na Twoją krajową zobowiązanie na mocy umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Zasada jest taka, że nie płacisz dwa razy; płacisz w Hiszpanii najpierw i Twój krajowy zwrot to uwzględnia.

Podróż w obie strony: liczba, którą nikt nie oblicza

Teraz połącz wejście i wyjście. Zakup kosztuje mniej więcej 8,5 procent za nieruchomość wtórną lub około 12,7 procent za nowe budownictwo w Andaluzji, jak szczegółowo opisaliśmy w naszym przewodniku po kosztach zakupu. Sprzedaż kosztuje prowizję plus podatki powyżej. Zrób arytmetykę tylko na podstawie ceny, a wniosek sam się narzuca: nieruchomość w Hiszpanii potrzebuje mniej więcej 12 do 14 procent aprecjacji za nieruchomość wtórną, lub 16 do 19 procent za nowe budownictwo, tylko po to, aby oddać Ci Twoje pieniądze z powrotem. Nie zysk. Par.

Przy stałym wzroście jednocyfrowym, który uważamy za realistyczne perspektywy dla tego rynku, to około czterech do sześciu lat aprecjacji zanim pierwszy euro rzeczywistego zysku, i dłużej raz liczysz koszty posiadania, które gromadzą się tymczasem: IBI, opłaty wspólnoty, roczny rachunek nierezydenta, konserwacja, wyposażenie. Dochód z wynajmu, gdzie go masz, pcha w drugą stronę i może znacznie zmienić obraz. Ale nagłówek się utrzymuje i warto to powiedzieć wprost, ponieważ tak niewielu ludzi w tej branży to zrobi: hiszpańska nieruchomość to słaby instrument dla krótkiego horyzontu i całkowicie rozsądny dla długiego horyzontu.

Co z tego wynika

Trzy wnioski, uczciwie wyciągnięte. Po pierwsze, jeśli Twój realistyczny horyzont to mniej niż cztery lata, kupuj jako życie, a nie jako handel, i uzasadniaj to tak, jak uzasadniałbyś każdy świetny zakup do życia, ponieważ arytmetyka tego nie zrobi dla ciebie. Nie ma nic złego w tym; większość najlepszych domów na tym wybrzeżu została kupiona dokładnie w ten sposób. Po drugie, jeśli kupujesz jako inwestycję, tarcie podróży w obie strony sprawia, że decyzja wejścia ma ogromne znaczenie: odpowiedni obszar i odpowiednia nieruchomość, kupiona dobrze, robią aprecjację, która cię przenosi poza punkt rentowności, co jest argumentem, który postawiliśmy w naszym artykule o tym, dlaczego ten rynek nie jest bańką. Rzadkie, dobrze zlokalizowane zasoby na Golden Mile lub w Sotogrande Costa historycznie podeszły pod tę poprzeczkę ze znacznym marginesem; średnie zasoby w średnich lokalizacjach nie.

I po trzecie, zaplanuj wyjście przy wejściu. Znaj swój całkowity koszt wejścia na konkretną nieruchomość, znaj wartość referencyjną, którą urząd podatkowy na niej utrzymuje, zrozum, jak będzie wyglądać Twoja pozycja zysków kapitałowych i postawienie 3 procent, i zachowaj każdy rachunek zakupu, ponieważ udokumentowane koszty zmniejszają zysk podlegający opodatkowaniu, gdy ostatecznie sprzedajesz. Sprzedawcy, którzy przychodzą do wyjścia z kompletnym plikiem z dnia, w którym kupili, konsekwentnie mają najgładszą i najtańszą sprzedaż.

Wszystko to nie ma na celu chłodzenia kogokolwiek na temat hiszpańskiej nieruchomości; sprzedajemy ją na żywo i posiadamy sami. Ma to na celu zastąpienie niejasnej nadziei, ceny pójdą w górę, liczbą, którą możesz zaplanować. Cztery do sześciu lat do par, aprecjacja robiąca pracę po tym, i rynek, którego arytmetyka podaży wspiera cierpliwego właściciela. Kup z taką ramą, niezależnie od tego, czy to nowa zabudowa lub klasycznego odkupu, a wyjście potoczy się samo.

Pytania, które ludzie zadają