Andaluzja Obniża Podatek od Przeniesienia do 6,75% w 2027: Co Zaoszczędzą Kupujący na Costa del Sol

Andaluzja obniży podatek od przeniesienia nieruchomości drugiego obiegowych z 7 procent na 6,75 procent w 2027 roku, a kolejne ćwierć punktu będzie usuwane co roku, aż stawka osiągnie 6 procent pod koniec kadencji. Junta ogłosiła to 24 września 2026 roku i uwzględni to w budżecie regionalnym na 2027 rok. W stosunku do nieruchomości drugiego obiegowego wartości 1 miliona euro to 2500 euro mniej w przyszłym roku i 10 000 euro mniej, gdy stawka osiągnie 6 procent. Dotyczy to wyłącznie nieruchomości drugiego obiegowego. Nowe budynki nadal płacą 10 procent VAT plus 1,2 procent opłaty skarbowej, i nic się nie zmienia dla osób finalizujących transakcję przed 1 stycznia 2027 roku.

To cała historia w jednym akapicie. Reszta tego artykułu to znaczenie tego w praktyce dla osób kupujących na Costa del Sol: kto otrzymuje niższą stawkę, kto nie, co to jest warte w cenach, po których faktycznie sprzedajemy, i czy to powód, aby czekać.

To, co ogłosiła Junta

Carolina España, regionalna minister gospodarki i finansów, przedstawiła to rozporządzenie w komisji parlamentarnej 24 września, a Junta opublikowała szczegóły tego samego dniaTrzy rzeczy się zmieniają, wszystko w ramach ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, które kupujący płaci od nieruchomości drugiego obiegowego w Hiszpanii.

Junta szacuje, że około 146 500 osób skorzysta na tym rozporządzeniu w przyszłym roku. Około 138 000 z nich pochodzi z ogólnego obniżenia, a około 3700 z wyższego limitu stawki 6 procent. To ósme regionalne cięcie podatkowe od 2019 roku i drugi raz, gdy rząd zmienia ITP. W kwietniu 2021 roku połączył starych 8, 9 i 10 procent w jedną stawkę 7 procent, którą wszyscy płacą od tamtego czasu.

Jedna rzecz do wyjaśnienia, ponieważ kilka stron już przedstawia to jako gotowe. To jest ogłoszenie. Projekt ustawy budżetowej musi dotrzeć do Parlamentu do końca października, a głosowanie oczekuje się w grudniu. PP rządzi wsparciem Vox na podstawie paktu, który zobowiązuje obie strony do uchwalenia każdego budżetu do 2030 roku, więc ryzyko polityczne jest niskie, ale dopóki prawo nie zostanie opublikowane w BOJA, stawka wynosi 7 procent. Jeśli z jakichkolwiek powodów nie uchwalono by budżetu, rachunki z 2026 roku by się przedłużyły i obniżenie nie zaczęłoby się 1 stycznia.

Co oszczędza się przy cenach Costa del Sol

Główne przykłady w hiszpańskiej prasie dotyczą domów wartości 200 000 i 300 000 euro. Prawie nic z tego, co sprzedajemy Marbella, Benahavís or Estepona nie jest wyceniane w ten sposób, więc oto te same obliczenia przy liczbach, które mają tu znaczenie. Zakładają one, że płacisz stawkę ogólną i że twoja cena jest na poziomie lub powyżej wartości referencyjnej Catastro, która jest podstawą opodatkowania, jeśli jest wyższa.

Umieszczone obok całkowitego kosztu zakupu, zmiana w 2027 roku jest skromna. Odsprzedaż w Andaluzji aktualnie kosztuje około 8,5 procent ponad cena, gdy dołoży się podatek transferowy, opłatę prawnika, notariusza i rejestracji, wartość, którą rozkładamy w naszym artykule na temat rzeczywistych kosztów zakupu tutajOd 2027 roku wynosi to około 8,25 procent. Kiedy stawka wynosi 6 procent, to około 7,5 procent, czyli tam, gdzie zmiana zaczyna oznaczać naprawdę poważne pieniądze na willi.

Kto faktycznie otrzymuje obniżone stawki

Stawki 6 procent i 3,5 procent dotyczą wyłącznie vivienda habitual, domu, w którym mieszkasz jako główna rezydencja. To szczegół, na który natrafiają większość naszych międzynarodowych klientów. Jeśli kupujesz dom wakacyjny, inwestycję wynajmu lub bazę, którą używasz przez część roku, mieszkając za granicą, płacisz stawkę ogólną niezależnie od ceny. Podniesienie limitu ze 150 000 do 200 000 euro nic nie zmienia dla tych kupujących.

Tam, gdzie to ma znaczenie, są osoby przeprowadzające się na stałe. Para przeprowadzająca się do Hiszpanii, rejestrująca się jako mieszkańcy i kupująca mieszkanie za 190 000 euro w Estepona lub Manilva aby tam mieszkać, zapłaciłaby 6 procent zamiast 7 procent przy nowym limicie, czyli 1900 euro. Dla kupującego poniżej 35 roku życia robiącego to samo, stawka 3,5 procent miałaby zastosowanie do 200 000 euro. W obu przypadkach garaż lub magazyn zakupiony razem z domem liczą się do limitu, a dla pary małżeńskiej lub zarejestrowanej wystarczy, że jedno z nich spełnia warunek.

Oprócz ITP, Junta przydzieliła również kolejne 25 milionów euro na program gwarancji hipotecznych dla kupujących do 40 lat, obejmujących domy do około 295 000 euro, lub 354 000 ze znakiem energetycznym A lub B. Wymaga zamieszkania w Andaluzji, więc ponownie dotyczy osób osiedlających się tutaj, a nie kupujących drugi dom.

Co się nie zmienia

Nowe budynki. Dom kupiony od dewelopera podlega VAT, nie ITP, więc cięcia go nie dotyczą. Nadal płacisz 10 procent VAT plus 1,2 procent podatek AJD, około 12,7 procent łącznie z opłatami. Przechodzimy przez każdą linię tego w gdzie trafiają twoje pieniądze na nowym budynkuPrzepaść między obydwiema trasami nieznacznie się poszerza od 2027 roku, co jest jeszcze jedną rzeczą do rozważenia, gdy jednostka na sprzedaż i na plan konkurują o ten sam budżet. Nasze obecne zasoby nowe inwestycje znajdują się tutaj, jeśli chcesz porównać.

Wartość referencyjna. Od 2022 roku ITP jest naliczany od wyższej wartości ceny, którą płacisz, i valor de referencia Catastro. Niższa stawka zastosowana do wyższej podstawy może nadal stworzyć niespodziankę u notariusza. Poproś swojego prawnika, aby wyciągnął wartość referencyjną zanim cokolwiek podpiszesz, jak wyjaśniamy w cztery czeki, które decydują, czy powinieneś kupić.

Podatek od majątku i spadki. Andaluzja utrzymuje 100 procentowe zwolnienie z podatku od majątku i prawie całkowitą ulgę przy spadkach między bliską rodziną. Żadne z nich nie jest częścią tego ogłoszenia. Nasze przewodnik po podatkach majątkowych Andaluzji obejmuje oba.

100 procentowy podatek dla kupujących spoza UE. Klienci pytają o to co tydzień. Projekt ustawy złożony przez PSOE w maju 2025 nigdy nie był dyskutowany w Kongresie, a w marcu 2026 był zgłaszany jako zablokowany z powodu braku poparcia. Nie jest to prawo, a cięcie andaluzyjskie jest całkowicie od niego niezależne. Jeśli kiedykolwiek się to zmieni, powiemy o tym tutaj.

Jak Andaluzja wypada w porównaniu z resztą Hiszpanii

Podatek transferowy jest ustalany region po regionie, a rozpiętość jest szeroka. Oto stawka ogólna na domu sprzedawanym w regionach, które międzynarodowi kupujący najczęściej porównują z Costa del Sol, i to, co każdy z nich pobiera od zakupu za 1 milion euro.

Wyróżniają się dwie rzeczy. Po pierwsze, Andaluzja jest już w tańszej połowie tabeli i zmierza ku jej górze. Gdy stawka osiągnie 6 procent, dorówna Madridowi, jedynemu dużemu regionowi, który jest dziś tańszy. Po drugie, kierunek zmian gdzie indziej. Katalonia podniosła swoje stawki w 2025 roku i dodała stawkę 20 procent dla dużych właścicieli. Walencja nadal pobiera 9 procent po obniżce z 10 tego lata. Wyspy Balearskie opodatkują willę o wartości 2 milionów euro na Majorce stawką mieszaną zdecydowanie przekraczającą dwucyfrowy poziom. Andaluzja jest jedynym z dużych regionów przybrzeżnych z opublikowanym planem dalszych cięć.

Na rodzaj domów, które sprzedajemy, różnica to rzeczywiste pieniądze. Willa za 1,5 miliona euro płaci około 165 000 euro podatku transferowego w Katalonii i 145 000 w Walencji. W Andaluzji od 2027 roku płaci 101 250, a 90 000 gdy stawka wynosi 6 procent. To cena pełnego remontu kuchni i łazienek, zaoszczędzonych wyłącznie na podatku, w porównaniu z kupnem tego samego domu koło Barcelony.

Dlaczego Costa del Sol to lepsza inwestycja

Podatek transferowy to tylko pierwsza liczba. Te, które następują, to miejsce, gdzie Andaluzja odsuwa się jeszcze bardziej. Region zwraca podatek od majątku na 100 procent, więc mieszkaniec z domem o wartości 3 milionów euro nie płaci regionalnego podatku od majątku, podczas gdy Katalonia, Walencja i Wyspy Balearskie pobierają go co roku. Spadkobierstwo między rodzicami, dziećmi i współmałżonkami jest prawie całkowicie zwolnione. Madryt oferuje podobne traktowanie, dlatego tam siedzi tyle hiszpańskich pieniędzy, ale Madryt jest 500 kilometrów od plaży. Costa del Sol to jedyne miejsce w Hiszpanii, gdzie masz pozycję podatkową Madrytu i Morze Śródziemne w tym samym czasie.

A potem jest kwestia tego, co pieniądze kupują. Lotnisko Málaga ma bezpośrednie loty do większości północnej Europy przez cały rok, coś, czego Costa Blanca i wyspy nie mogą zagwarantować zimą. Wybrzeże między Sotogrande a Marbellą ma największą koncentrację pól golfowych w Europie, series nowe inwestycje których wyspy po prostu nie mogą budować ze względu na ograniczenia terenu, i międzynarodowych szkół od Sotogrande do Marbelli. Ceny za metr kwadratowy w Marbelli i Benahavís są poniżej Ibizy i centralnej Majorki za porównywalne domy, i znacznie poniżej barcelońskiego wybrzeża za willę z basenem. Jesteśmy stronniczy, jesteśmy tutaj od 1999 roku, ale tabela podatkowa powyżej to nie nasza opinia. Jest publikowana przez same regiony.

Jeśli decydujesz się między tym miejscem a innym wybrzeżem, zacznij od obszaru, który odpowiada temu, jak chcesz żyća my umieścimy pełny koszt nieruchomości po podatku obok tego, co rozważasz gdzie indziej.

Czy powinieneś czekać do stycznia, aby kupić?

Nasza szczera odpowiedź to nie, i mówimy to wiedząc, że nie kosztuje nas to nic w żaden sposób. Przy zakupie za 1 milion euro cięcie z 2027 roku warte jest 2 500 euro. Ceny domów używanych w Andaluzji wzrosły 14 procent w ciągu ostatniego roku, blisko 30 000 euro na średnim domu, zgodnie z danymi podanymi przez El Correo de Andalucía w dniu ogłoszenia. Na villach i apartamentach, którymi się zajmujemy, wzrost w kategoriach gotówkowych jest znacznie większy. Trzy miesiące ruchu cen lub utrata domu, którego chciałeś, dla innego kupującego, przeważa różnicę ćwiartki punktu wiele razy. Jeśli znalazłeś właściwą nieruchomość, oszczędność podatkowa nie jest powodem, aby czekać.

Gdzie warte rozmowy z prawnikiem jest to, jeśli zakup naturalnie zakończyłby się w ostatnich dniach grudnia. Podatek jest naliczany według stawki obowiązującej w dniu dokonania transferu, co w praktyce oznacza datę escritury, więc dokument podpisany 2 stycznia powinien uzyskać 6,75 procent, a jeden podpisany 30 grudnia płaci 7. To nasza interpretacja reguły ogólnej, ponieważ Junta nie opublikowała jeszcze żadnego tekstu przejściowego. Prywatna umowa kupna podpisana w grudniu z zamknięciem w styczniu nie ustala automatycznie starej stawki. Poproś swojego prawnika, aby potwierdził stanowisko po publikacji ustawy budżetowej. Pracujemy z niezależnymi prawnikami, a nie notariuszemdokładnie do tego typu pytań.

Dla kupujących na 6 procent, matematyka się zmienia. Dotarcie tam wymaga trzech kolejnych budżetów rocznych, każdy wymagający własnego głosowania, a rząd zobowiązał się tylko do punktu końcowego, a nie do lat pomiędzy. Nikt nie powinien planować zakupu około 2030 roku.

Co zrobimy z tym

Od dnia publikacji stawki zaktualizujemy każdy rachunek kosztów na tej stronie, łącznie z naszym przewodnik po kupnie i pracowały przykłady w postach powiązanych powyżej. Jeśli rozważasz odsprzedaż wobec nowej zabudowy lub próbujesz obliczyć swój rzeczywisty budżet poszukiwań po kosztach, zacznij od obszaru a potem porozmawiaj z nami. Obliczymy rzeczywiste liczby na rzeczywistej nieruchomości, w tym wartość odniesienia, zanim złożysz ofertę.

Najczęściej zadawane pytania

Jaka jest stawka podatku od przeniesienia w Andaluzji w 2027 roku?

6,75 procent od nieruchomości wtórnych, w dół z 7 procent, jeśli budżet regionu na 2027 rok zostanie zatwierdzony jak ogłoszono. Junta planuje dalsze zmniejszenie o ćwierć punktu co roku, aż stawka osiągnie 6 procent.

Kiedy zaczyna się stawka 6,75 procent?

Intencją jest 1 stycznia 2027 roku. Ustawa budżetowa trafia do Parlamentu Andaluzji do końca października 2026 roku i oczekuje się jej przejścia w grudniu. Dopóki nie będzie opublikowana, stawka pozostaje na poziomie 7 procent.

Czy to cięcie dotyczy nowych budynków?

Nie. Nowe budynki kupowane od dewelopera podlegają 10 procentom VAT plus 1,2 procenta podatku od stempla zamiast ITP. Dotyczy to tylko nieruchomości drugiej ręki.

Ile zaoszczędzi zagraniczny kupujący?

2500 euro na milion wartości podlegającej opodatkowaniu w 2027 roku, wzrastając do 10 000 euro na milion, gdy stawka osiągnie 6 procent. Większość kupujących będących nierezydentami płaci ogólną stawkę, więc te liczby mają zastosowanie bezpośrednie.

Czy rezydent spoza UE może uzyskać stawkę 6 procent lub 3,5 procent?

Tylko jeśli nieruchomość jest ich vivienda habitual, czyli głównym miejscem zamieszkania w Hiszpanii. Domy wakacyjne i zakupy inwestycyjne płacą stawkę ogólną niezależnie od ceny.

Jaka stawka obowiązuje, jeśli podpiszę umowę w grudniu 2026 roku, ale prawo jest już zatwierdzone?

Stawka obowiązująca w dniu przeniesienia własności, którym zwykle jest data aktu notarialnego. Akt notarialny podpisany w grudniu 2026 roku podlega opodatkowaniu na poziomie 7 procent. Junta nie opublikowała przepisów przejściowych, więc potwierdź to ze swoim prawnikiem, gdy prawo zostanie opublikowane.

Czy podatek w wysokości 100 procent dla kupujących spoza UE jest już obowiązujący?

Nie. Został zaproponowany w stycznia 2025 roku i złożony jako projekt ustawy w maju 2025 roku, ale nigdy nie był debatowany ani głosowany w Kongresie i donoszono, że utknął w marcu 2026 roku.

Czy warto czekać do 2027 roku, aby kupić na Costa del Sol?

Naszym zdaniem nie. Oszczędność to ćwierć procenta ceny, a ceny nieruchomości drugiego obiegowych w Andaluzji wzrosły o 14 procent w ciągu ostatniego roku. Właściwa nieruchomość ma znacznie większe znaczenie niż moment podatku.