Spaniens val 2026: Vilka förändringar för Costa del Sol-köpare

Spanien går till val på söndag den 29 november 2026. Valet utlystes efter att två krisdekreter för bostäder föll i Kongressen på fredagen den 2 oktober, och regeringen godkände båda på nytt med ändringar den 6 oktober. De publicerades i BOE på onsdagen den 7 oktober. Detta är inte ett inlägg om vem som bör vinna. Om du köper, säljer eller hyr ut egendom mellan Marbella och Sotogrande, anger det vilka regler som gäller för dig idag, vilka som fortfarande är omtvistade och vad som kan förändras när en ny riksdag installeras. Vi kommer att uppdatera den på samma URL.

Senast uppdaterad 7 oktober 2026. Båda dekrten publicerades i BOE i morse som Real Decreto-ley 28/2026 och Real Decreto-ley 29/2026, och tabellen nedan har kontrollerats rad för rad mot den officiella texten. Nästa uppdatering: efter bekräftelsevoterna i Diputación Permanente.

Varför det finns ett val

På måndagen 5 oktober meddelade regeringen förtida allmänna val för 29 november. Upplösningsdekretet, Real Decreto 806/2026 från 5 oktober, publicerades i BOE på tisdag 6 oktober, och valet äger rum 54 dagar senare, som vallagen kräver.

Utlösningen var bostad. På fredagen den 2 oktober förkastade kongressen två dekreter godkända den 29 september, kända som Maricarmen-dekrterna efter en 87 år gammal hyresgäst som vräktes i Madrid. Det första var ett brett paket om hyresväxlingar, semesteruthyrningar, vräkningar och investerarregler. Det andra skulle ha gjort hyreskontrakt praktiskt taget obestämd. Ingen fick majoritet.

På tisdag den 6 oktober godkände regeringen båda dekrten igen, med ändringar, så att Diputación Permanente, den kommitté som innehar Kongressens befogenheter medan kammaren är upplöst, kan rösta om dem. Det första dekret behåller hyresförlängningarna, hyreskappen, reglerna för säsongsmässiga och turistuthyrningar och investeraråtgärderna, och lägger till 280 miljoner euro i garantier för industrialiserat bostäder och 400 miljoner för leverantörer av sociala bostäder. Den andra, om obestämda hyreskontrakt, fick en försenad start: den publicerade texten träder i kraft den 15 november 2026, vilket ger Diputación Permanente 30 dagar för att rösta om den först. En anmälan vid Författningsdomstolen har också tillkännagetts. Så den praktiska statusen för dessa regler under de närmaste månaderna är: i kraft och omtvistad.

Två procedurpoäng är viktiga för kalendern. Regeringen blir inte en övergångsregering den dag valet utlystes. Enligt regeringslagen upphör den efter valet och förblir sedan i kraft, begränsad till vanligt arbete, tills den nya tar över. Och ett resultat är inte en regering. Efter omröstningen föreslår kungen en kandidat och kongressen röstar om investitur, med absolut majoritet erforderlig vid första försöket och enkel majoritet 48 timmar senare. Om ingen vinner det förtroendet inom två månader efter första omröstningen upplöses parlamentet igen. Det är därför tidsplanen nedan sträcker sig in i det nya året.

Det här är ett riksval. Inget förändras på Junta de Andalucía, som sätter överlåtelseskatt och licensiering av semesteruthyrning, eller på stadshusena i Marbella, Estepona, Benahavís, Casares eller Manilva, som kontrollerar planering. En ny regering i Madrid förändrar endast nationell lag.

Vad är faktiskt i kraft

Tabellen har kontrollerats mot de två texter som publicerades i BOE den 7 oktober. Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823, 99 sidor) bär huvudpaketet och är i kraft från torsdagen den 8 oktober 2026, med momsändringarna som börjar den 1 december 2026. Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822) bär reglerna för obestämda kontrakt och träder i kraft den 15 november 2026. Båda behöver en bekräftelsevotering i Diputación Permanente inom 30 dagar från publicering, alltså senast den 6 november. Det är dessa röster man bör hålla ögonen på.

En regional punkt spelar roll här. Andalucía har aldrig förklarat en spänd zon, så prisreglerna i bostadslagen från 2023 gäller ingenstans på kusten. Åtgärderna ovan är nationella och gäller överallt, inklusive Marbella och Estepona. Vi förklarade hur åtgärderna från juli 2026 kom till kusten i vårt inlägg om bostadsdekretet från julioch samma logik gäller nu.

Vad valet inte förändrar

En valrubrik är inte en förändring i lagen. Innan vi tittar på vad som kan förändras, här är vad som förblir exakt som det var.

Din rätt att köpa. Varje utländsk medborgare kan köpa egendom i Spanien idag, under kampanjen och efter röstningen. Du behöver ett NIE, ett spanskt bankkonto och en advokat. Vår NIE-guide täcker det första steget.

Köpskatter. Överlåtelseskatten på en återförsäljning i Andalucía är 7 % idag och sjunker till 6,75 % den 1 januari 2027, en sänkning som beslutades av Junta den 24 september och påverkas inte av något i Madrid. Nybyggen betalar 10 % IVA plus 1,2 % stämpelskatt. Fullständig uppdelning finns i vad det verkligen kostar att köpa i Andalusien och överlåtelseskattereduceringen för 2027.

Undertecknade kontrakt och tidsfrister. En reservation, ett arras-kontrakt eller en betalningsplan för off plan löper enligt sina egna datum. Politisk osäkerhet ursäktar inte en missad betalning och ger dig ingen väg ut ur en insats.

Hemvist. Att äga ett hem ger dig inte hemvist, och valet öppnar inte Golden Visa igen, vilket stängdes för nya ansökningar den 3 april 2025. Din visum-väg och din skattebosättning är separata frågor från köpet.

Din skattesituation. Skattebosättning bestäms av 183-dagarsregeln, där dina ekonomiska intressen ligger och ett familjeövervakarskap, inte genom att äga ett hem eller hålla ett NIE, och skattemyndigheten separerar det från administrativ bosättning. En icke-bosatt som behåller en fastighet för personlig användning eller tom betalar fortfarande icke-bosatt inkomstskatt på en imputerad inkomst från den varje år. Båda reglerna föregår dekrten och överlever dem.

100 % skatt på köpare från utanför EU. Detta var en lag som registrerades i kongressen i maj 2025. Den antogs aldrig, och enligt spanska parlamentariska regler upphör väntande lagförslag när Cortes upplöses. Det skulle behöva återinföras från början efter valet. Det är inte lag idag.

Bolån. Räntorna fastställs av ECB och din långivares erbjudande, inte av valet. Om du har ett lån med rörlig ränta, kontrollera när nästa återställning är. Om du köper i pund, dollar eller zloty, är din valutakursexponering den större variabeln denna höst.

Vem som röstar. Allmänna val är för spanska medborgare. Att äga egendom, hålla ett NIE eller betala skatt här ger en utländsk medborgare ingen röst den 29 november. EU-medborgare röstar endast i kommunalvalen.

Vad det betyder för dig

Om du köper ett andra hem

Nästan ingenting förändras. Ingen av dessa åtgärder berör en fastighet som du använder själv, och andrahandsmarknaden mellan Estepona och Sotogrande drivs till stor del av utländska köpare som inte påverkas av uthyrningsreglerna. Överlåtelseskatt, notarius, inteckningsregistrering och advokatarvoden är desamma som tidigare. Köpprocessen är oförändrad och slutförs inom samma fyra till åtta veckor.

Om du flyttar

Om du köper, se ovan. Om du planerar att hyra under ett år först, fungerar reglerna nu till din fördel: en tvåårig förlängning på begäran och ett tak på höjningar. Förvänta dig dock färre långsiktiga annonser, eftersom vissa ägare drar sig ur den långsiktiga marknaden. Vinteruthyrningar på tre till sex månader är den kategori som är mest benägen att krympa.

Om du köper för att hyra ut, långsiktigt eller för semestervistelser

Det här är där du behöver vara uppmärksam. En semesterstuga är begränsad till 31 dagar per vistelse och från 1 december 2026 medför 10 % moms på vistelser på upp till 30 nätter. Den nya IBI-tilläggen gäller endast i kommuner med angivet spänningszon, så inte på denna kust idag. Vinterhyror på tre till sex månader håller bara upp som säsongkontrakt om hyresgästen kan bevisa ett tillfälligt behov, annars blir de vanliga hyreskontrakt med ett fem år minimum (sju om hyresvärden är ett företag) och de nya förlängningsrättigheterna. Räkna på den nya basen innan du undertecknar, och låta dina kontrakt upprättas av någon som har läst den slutliga BOE-texten. Licensreglerna som fastställs av Junta de Andalucía, och din bostadsrätt förenings rätt att rösta om turistanvändning, är oförändrad av allt detta. Kan din förening rösta bort din semesteruthyrning förklarar denna sida.

Om du redan äger

Fortsätt att lämna in rapporter och betala. Ett upplöst parlament pausar inte IBI, inkomstskatt för utomlands bosatta, föreningsavgifter eller ett hypotekslån. Om du hyr ut fastigheten är måttabellen din checklista, och den enda åtgärden denna månad är att få dina kontrakt granskade mot den slutgiltiga BOE-texten. Om du planerar att sälja berör ingenting i dekreten en enda bostad såld till marknadspris.

Om du köper portföljer, icke presterande lån eller tillgångar i nöd

Begränsningen för köp under 70 % av marknadsvärde, och förlängningen av hyresgästers förslagsrätt till hela byggnader och portföljer, påverkar direkt hur affärer är strukturerade. Tills konstitutionsdomstolen dömer, bär varje transaktion som undertecknas enligt dessa regler juridisk osäkerhet i båda riktningar. Strukturera med det i åtanke. Enkla tillgångsköp till marknadspris, inklusive hem med ärvda problem som de vi hanterar genom Property Solutionsär inte vad dekretet är inriktat på.

Tidslinje

1. Tisdag 6 oktober: upplösning publicerad i BOE (Real Decreto 806/2026). Regeringen omgodkänner båda bostadsdekreten med ändringar. Klart.
2. Onsdag 7 oktober: båda dekrten publicerade i BOE som Real Decreto-ley 28/2026 och 29/2026. Klart.
3. Torsdag 8 oktober: huvudpaketet (Real Decreto-ley 29/2026) träder i kraft, förutom momssändringarna, som börjar 1 december.
4. Innan fredag 6 november: omröstningar om godkännande i Diputación Permanente, inom 30 dagar från publicering.
5. Söndag 15 november: dekretet om obegränsade kontrakt (Real Decreto-ley 28/2026) träder i kraft, om det godkänns.
6. Oktober till november: kampanj. En domstolsprövning kan väckas under denna period.
7. Söndag 29 november: allmänna val.
8. December till januari: nya Cortes bildas, investeringsvotering, regering bildas. Ingenting kan upphävas före detta.
9. Våren 2027 tidigast: all upphävd eller ersättande lagstiftning träder i kraft.

Oavsett vad som händer den 29 november gäller dessa regler för allt du undertecknar mellan nu och årsskiftet. Följ sekvensen, inte rubriken: upplösningsdekretet, publicerad dekrettext, bekräftelsevotering, resultat, regeringsbildning, antagen lag, ikraftträdandedatum. Varje steg besvarar en annan fråga, och vi uppdaterar denna sida vid varje tillfälle.

Vad som kan förändras efter 29 november

Dekreten stannar. Det nya parlamentet konverterar dem till permanent lag genom den normala vägen. Reglerna för säsongs- och turistuthyrning blir det etablerade ramverket, och det andra dekretet om obegränsade hyreskontrakt, om det ratificeras, och lagförslaget om köpare från utanför EU kan återvända till agendan.

Dekreten upphävs eller ersätts. En ny regering kunde ångra dem och gå en annan väg om 2023 års bostadslag, planeringssamtycke, belagring och stöd för unga köpare. Med tanke på den tid som behövs för att bilda en regering och anta en lag skulle det realistiskt sett hamna under första halvåret 2027. Ett bekräftat dekret gäller tills det händer.

Konstitutionsdomstolen upphäver dekretet. Detta kan ske före eller efter valet, och ett domslut tar vanligtvis månader. Kontrakt som undertecknas enligt en upphävd regel hamnar i en gråzon som domstolarna tar tid att reda ut. Det här är scenariot som betyder mest för alla som undertecknar ett säsongkontrakt eller en portföljaffär denna höst, och det är anledningen till att få kontraktet upprättat med båda utfallen i åtanke.

Vad ett klart resultat kunde föra med sig

Det här är villkorade scenarier, inte förutsägelser, och de beror på vad som faktiskt genomförs efter röstningen.

Tydlig politik. En regering med en genomförbar majoritet och ett definierat bostadsprogram låter köpare, långivare och utvecklare planera. Beslut som har lagts åt sidan sedan september kunde röra sig. Ett splittrat resultat eller långa förhandlingar skulle göra motsatsen.

Utbud. Banco de Españas årsrapport för 2025 placerar bostadsproblemet på utbudssidan: mark, planering, arbetskraft och byggkapacitet. Om politisk uppmärksamhet omvandlas till planerings- och infrastrukturåtgärder förbättras rörledningen på kusten under år, inte månader. Inget val slutför ett hem.

Förutsägbara uthyrningsregler. Oavsett hur reglerna löser sig kan ägare prissätta risk när de slutar förändras vecka för vecka. Klarhet är fördelen, inte en antagen rätt till högre hyror eller färre hyresgästskydd.

En etablerad ram för internationella köpare. Debatten om regler för köpare från utanför EU avslutas i antingen försäkring eller begränsning. Båda resultaten tar bort den osäkerhet som har hängts över den kategorin sedan maj 2025.

Riskerna går åt andra hållet: en långdragen regeringsbildning, nya efterlevnadskostnader för hyresmodeller, eller åtgärder som utlovat men aldrig genomförda. Låt ingen förvandla det till konstlad brådska. “Köp innan valet” och “skatterna kommer definitivt att stiga” är påståenden som behöver bevis som ingen har idag.

Vår syn

Lyxåterförsäljningsmarknaden på denna kuststräcka är i stort sett isolerad. Köpare här betalar mestadels kontant, köper för att bo eller för att tillbringa en del av året, och är inte målgruppen för dessa dekret. De delar som slår, turistuthyrningar och säsongskontrakt, är en affärsmodellfråga, inte en anledning att sluta köpa. Kontrollera modellen och skriv rätt kontrakt. Vår marknaddata mitt på året för Marbella och Estepona visar varför: utbudet, inte lagstiftningen, är det som driver priserna här.

Andalucías beslut att inte förklara ansträngda zoner är kudden nummer två. Det tar bort prisstabiliseringsskiktet helt och hållet, och den regionala överföringsskattesänkningen från 2027 drar åt andra hållet för köpare.

Det som kusten har saknat i tre år är förutsägbarhet. Bostadsregler har godkänts, avvisats och godkänts igen inom samma vecka, och detta fram och tillbaka, inte någon enskild åtgärd, är det som gör köpare tveksamma. Oavsett resultatet den 29 november löser ett nytt parlament frågan åt ena eller andra hållet, och det finns nu ett datum för det.

“De köpare vi arbetar med väntar inte på valet för att besluta om de vill bo här. De vill veta vilka regler som gäller när de undertecknar, och just nu är det en fråga för en bra jurist, inte en anledning att vänta.” Michael Sturhoofd, administrador, Santina Homes.

För den juridiska delen arbetar vi med Pérez de Vargas, firman som har hanterat nästan alla våra avslutade transaktioner. Om du undertecknar ett hyres- eller köpkontrakt denna höst, låt dem läsa den slutliga BOE-texten mot ditt kontrakt innan du gör det.

Om du vill diskutera hur detta påverkar ett köp du planerar, ring oss på Estepona-kontoret eller boka ett samtal.

Källor

• La Moncloa, 5 oktober 2026: tillkännagivande av det allmänna valet för 29 november.
• BOE, 6 oktober 2026: Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso de los Diputados y del Senado y de convocatoria de elecciones (BOE-A-2026-20742).
• La Moncloa och Idealista News, 6 oktober 2026: Ministerrådet omgodkänner båda bostadsdekreten med ändringar; Tu Casa första bostads finansiering tillkännagiven.
• BOE, 7 oktober 2026: Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822).
• BOE, 7 oktober 2026: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823).
• Congreso de los Diputados, 2 oktober 2026: resultat av omröstningarna om godkännande av de två bostadsdekreten från 29 september.
• Idealista News, 29 september 2026: sammanfattning av åtgärderna i båda dekreten.
• elDiario.es, 29 september 2026: fullständig text för båda dekreten som publicerad.
• Junta de Andalucía, 24 september 2026: överföringsskattesänkning till 6,75% från 2027.
• Plataforma ONE, Gobierno de España: slut på investerarviseringsprogrammet, 3 april 2025.
• Banco de España, 18 juni 2026: Årsrapport 2025 presentation, bostadsutbud och överkomligt pris.
• Agencia Tributaria: skatteboplats för fysiska personer (183-dagarsregeln, ekonomiska intressen) och tillskrivna inkomster på icke-resident egendom.
• BOE: Spansk konstitution, artiklar 68, 99 och 115; regeringslagen, artikel 21.

Vanliga fragor

Kan jag fortfarande köpa fastighet i Spanien som utlänning under valperioden?

Ja. Inget i dekreten eller valet förändrar vem som kan köpa, hur ett köp genomförts eller vilken skatt som betalas i Andalucía. Notarier, jordregistren och banker fungerar normalt under kampanjen, och ett köp som påbörjats i oktober genomförs enligt det vanliga schemat.

Gäller de nya hyresreglerna i Marbella och Estepona om Andalucía inte har ansträngda zoner?

Ja för de flesta av dem. Hyresfrysningen, reglerna för säsongskontrakten, förändringarna av semesteruthyrningen och investerarmåtten är nationella och gäller på kusten. Endast priskontrollen i 2023 års bostadslag beror på ett regionalt beslut, vilket Andalucía inte har fattat och säger att det inte kommer att fatta.

Kan jag fortfarande hyra ut min lägenhet på Airbnb på Costa del Sol?

Ja, med ett giltigt Junta de Andalucía-licens, ditt bostadsrättsförenings samtycke och ett registreringsnummer. Vistelser är begränsade till 31 dagar och från 1 december 2026 medför vistelser på upp till 30 nätter 10 % moms. Den nya IBI-tilläggen kräver ett angivet spänningszonde-deklaration, som Andalucía inte har gjort. Någon avkastning du citerades för en månad sedan behöver fortfarande räknas om på ny grund.

Kommer bostadsdekreten att återkallas efter valet?

Det beror på det nya parlamentet. Upphävandet av 2023 års bostadslag och dessa åtgärder ligger på bordet för ena sidan av debatten, att bevara och utöka dem för den andra. Inget förändras innan en ny regering bildas, så någon upphävning landar realistiskt sett tidigast första halvan av 2027. Tills dess, eller tills Författningsdomstolen avgör, förblir dekreten i kraft.

Kommer 100% skatten på icke-EU-köpare in?

Inte nu. Lagförslaget registrerades i maj 2025, nådde aldrig en omröstning och förfaller med upplösningen av Cortes. En ny regering skulle behöva återinföra den. Köpare från Storbritannien, USA eller Schweiz betalar samma överlåtelseskatt som alla andra idag, 7% i Andalucía.

Förändrar valet mitt bolån eller mitt genomförandedatum?

Nej. Bolåneräntorna följer ECB och din långivares erbjudande. Din reservation, arras eller off-plan schema körs på dess avtalade datum. Om något, håll utkik efter växelkurser snarare än opinionsmätningar om dina medel inte är i euro.