Spaniens nya bostadsdekret: Vad de juli-åtgärderna verkligen betyder

Den spanska regeringen har tillkännagett ett omfattande paket med bostadsåtgärder, som förväntas godkännas genom kungligt dekret i juli. Om du äger fastighet här, hyr ut den, hyr långsiktigt eller medellångt siktigt, eller helt enkelt funderar på att köpa i Spanien, är det värt att förstå ordentligt snarare än att reagera på rubriker.

Efter att ha sett flera omgångar av detta på plats är vår syn enkel: det här är ett politiskt paket dolt som en bostadsfix, och köpare och hyresvärdar bör behandla det därefter. Här är vad som faktiskt har tillkännagetts, hur det sannolikt kommer att godkännas, och vad det betyder och inte betyder för dig just nu.

Innehållsförteckning

• Hur godkänns detta, och varför spelar det någon roll?
• Kommer kortidsuthyrningar verkligen att möta 21 % moms?
• Förlängning och frysning av långsiktiga hyreskontrakt
• Medellång uthyrning är nästa steg
• Löser något av detta bostadskrisen?
• Vad du faktiskt bör göra just nu
• Vanliga fragor

Hur godkänns detta, och varför spelar det någon roll?

Spansk lagstiftning kan antas på två sätt: genom Kongress, där den behöver stöd från en majoritet av lagstiftarna, eller genom kunglig förordning, godkänd direkt av ministerrådet. Pedro Sánchez regering har använt den andra vägen upprepade gånger, till stor del för att den inte har en tillförlitlig majoritet i Kongress för att anta lagstiftning på vanligt sätt.

Den skillnaden spelar roll här. Ett kungligt dekret träder i kraft omedelbar när det undertecknas, men riksdagen har sedan ett kort juridiskt fönster, normalt 30 till 45 dagar, för att validera eller slå det ifrån sig. Det här är inte en hypotetisk risk.

Regeringen försökte något liknande förra året, genom att frysa hyreshöjningar på långtidskontrakt genom dekret, och riksdagen upphävde det senare, något vi såg utspelar sig i realtid med drabbade klienter. Det finns en verklig chans att samma mönster upprepar sig med detta paket: ett dekret undertecknat i juli, ändringar som gäller från det datumet, och en röstning veckor senare som kan upphäva några eller alla delar av det.

Det är också värt att vara blunt om den politiska bakgrunden, eftersom det förklarar tidpunkten bättre än någon bostadsstatistik gör. Detta tillkännagande kommer när Sánchez står under betydande press över korruptionsfall kopplade till personer nära honom, och bara dagar efter att riksdagen röstade för ett icke-bindande misstroendeförslag mot hans ledarskap.

Enligt vår mening är det inte en tillfällighet. Ett stort, ambitiöst bostadspaket ger hans regering en rubrik att gömma sig bakom, något proaktivt att peka på före val förväntat 2027, oavsett hur mycket av det som överlever den juridiska processen intakt. Vi har sett detta mönster tidigare, och det slutar sällan med hållbar politik.

Kommer kortidsuthyrningar verkligen att möta 21 % moms?

Huvudåtgärden är ett förslaget på 21 % moms på turism och kortsiktig uthyrningsinkomst, inklusive plattformar som Airbnb. Idag debiterar en enskild ägare som hyr ut en fastighet kortsiktigt inte moms på överst på den dagliga tariffen. Enligt det här förslaget skulle det ändras.

I praktiken är det osannolikt att detta fungerar som en enkel tilläggsavgift som lagts ovanpå befintliga priser. Korttidsuthyrningssatserna bestäms av vad marknaden bär. En ägare som tar 300 euro per natt i ett konkurrensstarkt område kan inte plötsligt ta 360 euro bara för att moms introducerats; gäster kommer att boka någonstans annars.

Det som faktiskt händer är att 300 euro blir momsinmattningen, vilket innebär att ägaren får ungefär 240 euro innan skattemyndigheten tar sin andel. För alla som har byggt en uthyrningsverksamhet kring en specifik avkastning är det en väsentlig påverkan på de underliggande siffrorna, inte en kosmetisk förändring.

Mycket är fortfarande oklart. Huruvida detta gäller enskilda ägare såväl som företag, när exakt det skulle träda i kraft, och hur det skulle tillämpas över plattformar är alla öppna frågor som dekretet inte har besvarat ännu.

Men vi säger det klart: att beskatta korttidsuthyrningar med 21 % är enligt vår mening ett misstag dolt som en lösning. Korttidsuthyrningar är en genuint liten del av Spaniens bostadsbestånd. Landet bygger under 100 000 nya bostäder per år mot ett underskud på hundratusentals, driven av befolkningstillväxt från ungefär 47 till 50 miljoner de senaste åren, siffror vi spårar som en del av vår egen marknadsanalys. Det är den faktiska källan till pressen på priserna.

Att straffa korttidsuthyrningsägare bygger inte ett enda ytterligare hem, det klämmer bara ett marknadssegment som aldrig var orsaken till bristen från början. Om målet är genuint att skydda långsiktigt utbud, skulle att minska skattebördan på hyresvärdar som förbinder sig till långtidsuthyrningar göra mycket mer, och den häven finns redan, den är bara underutnyttjad.

Förlängning och frysning av långsiktiga hyreskontrakt

Den andra huvudpelaren gäller långsiktiga hyreskontrakt. Enligt nuvarande spansk lag förnyas ett långsiktigt kontrakt år för år upp till högst fem år, varefter ägaren kan välja att inte förnya det. I städer som Madrid, Barcelona och Valencia når tiotusentals av dessa femårskontrakt sitt slut omkring nu, många av dem fortfarande prissatta enligt kurser som överenskommits för fem år sedan, långt under där marknaden ligger idag.

Förslaget under diskussion skulle effektivt förlänga eller frysa dessa kontrakt snarare än att tillåta dem att återställas till aktuella marknadspriser när de upphör. För hyresvärdar är det en skrov intervention, och vi säger det inte lättvindigt.

Hyrespriserna i Spanien ligger redan inom en reglerad ram, med ett officiellt inflationsbundet index för att styra årliga höjningar. Det går ännu längre, åsidosätter en ägares förmåga att omprisa en fastighet även efter att en kontraktsperiod verkligen har löpt ut, vilket är något helt annat än att reglera årliga höjningar inom ett befintligt kontrakt.

Vår ärliga uppfattning är att detta övergår från hyresgäststödet till ett genuint fastighetsrättsproblem, och vi skulle inte bli överraskade att se det utmanat och slaget ned, som liknande åtgärder från denna regering har gjorts före. Huruvida det överlever grundlagsundersökning, eller granskning enligt EU-lag för den delen, är en verklig och öppen fråga.

Medellång uthyrning är nästa steg

En tredje väg riktar sig mot det som spansk lag kallar alquileres de temporada, säsongsuthyrningar eller medellångsiktiga uthyrningar som normalt löper tre till sex månader. Dessa ligger för närvarande i en regulatorisk lucka: inte kort nog för att falla under turistuthyrningsregler, inte långt nog för att räknas som ett standardlångtidskontrakt.

Regeringen har signalerat att det vill reglera detta område närmare, även om detaljen om hur det inte har publicerats. Det påverkar ett verkligt och ganska vanligt segment av marknaden, inklusive överförflyttningar, företagsuthyrningar och ägare som hyr under delen av året samtidigt som de behåller flexibilitet för personlig användning resten av tiden.

Löser något av detta bostadskrisen?

Vår ärliga åsikt, efter att ha bevakat denna marknad i flera år, är nej. Tillsammans läses dessa åtgärder som ett politiskt svar på en bostadskris snarare än en strukturell fix för den, och det skillet spelar enormt för alla som försöker planera omkring dem.

Spaniens kärnproblem är utbud och efterfrågan: inte tillräckligt många bostäder byggt mot en växande befolkning, förvärrat av en tung skattebörda på nybyggnation som enligt vår egen bedömning kan gå upp till 30 eller 40 % av en fastighets kostnad, och en långsam, byråkratisk markreserveringsprocess som avskräcker utvecklare från att bygga i den takt marknaden faktiskt behöver.

Utvecklarmarginalerna på nybyggnadsprojekt, från vad vi ser över våra egna affärer, löper normalt omkring 25 %, vilket inte är den överdimensionerad vinstmarginaler många antar, med tanke på risken vid att få ett projekt till slutförande i Spaniens regulatoriska miljö. Om regeringen ville genuint flytta nålen skulle det vara där insatsen skulle gå.

I stället för att lägga till moms på korttidsuthyrningar eller frysa långtidsuthyrningskontrakt läggs inte ett enda nytt hem på marknaden. Om något, enligt vår uppfattning, åtgärder som dessa tenderar att trycka mer påfrestning på ett redan begränsat uthyrningsutbud, eftersom vissa ägare väljer att sälja snarare än att fortsätta hyra under stramare villkor, vilket är det motsatta av vad en bostadskris behöver.

Den ärliga läsningen, från där vi sitter, är att detta dekret syftar till att verka handlingskraftig, inte att lösa den underliggande bristen, och att behandla det som en genuin bostadspolitik snarare än en politisk sådan är sannolikt att lämna människor som planerar omkring det fel sak.

Vad du faktiskt bör göra just nu

Om du redan äger en hyresfastighet, är mitt i förhandlingar om ett köp, eller helt enkelt iakttar marknaden från kusten, är det förnuftiga tillvagagångssättet att vänta och se snarare än att reagera på rubrikerna. Det här är ett förslag som fortfarande måste överstå både en ministerrådsunderskrift och en riksdagsvalideringsröstning, och historien föreslår en verklig chans att det inte gör det helt intakt.

Det finns också den öppna frågan om huruvida ytterligare åtgärder, inklusive någon förändring av beskattningen för utländska köpare, läggs till innan dekretet slutförankras. Det har ventilerats före och har inte försvunnit.

Vad vi skulle säga till klienter just nu, helt klart: låt inte ett dekret som kanske inte överlever kongressen diktera ett beslut om en fastighet du faktiskt vill ha. Håll köp- och säljbeslut förankrade i fastighetens och områdets fundamentala värden snarare än i dekretrubriker.

Enligt vår erfarenhet har den främsta kustmarknaden i Marbella, Estepona och längs Costa del Sol klarat mycket regulatoriskt brus genom åren utan att det ändrat det underliggande tilltalande i att äga här, och vi förväntar oss inte att denna omgång blir annorlunda. Vi övervakar detta noga och kommer att uppdatera denna artikel när decretet tar form.

Vanliga fragor

Är juli bostadsdekret lag ännu?

Nej. Vid tidpunkten för skrivning är det ett förslag som ska till statsrådet, inte en godkänd lag. När det väl är undertecknat med kunglig dekret träder det i kraft omedelbar, men Kongressen får sedan 30 till 45 dagar för att validera eller slå ned det. Tills omröstningen genomförs, behandla varje åtgärd här som provisorisk snarare än fastställd.

Gäller 21 % moms för enskilda fastighetsägare som hyr ut kortsiktigt?

Det är fortfarande oklart. Dekretet anger ännu inte om enskilda ägare behandlas likvärdigt med företag för momsändamål, eller när tillämpning över plattformar som Airbnb skulle börja. Tills detaljerna publiceras, antag att det kan gälla dig och planera dina nummer omkring denna möjlighet snarare än hoppas på något annat.

Kan mitt befintliga långtidshyreskontrakt fortfarande omvandlas?

Enligt gällande lag, ja, när ett femårigt kontrakt verkligen avslutas. Det nya förslaget skulle ändra det genom att förlänga eller frysa kontrakt snarare än att låta dem återställas till marknadspriser vid utgång. Om den överlever Kongressen, förvänta dig att omprissättning vid kontraktets slut blir mycket svårare än den är idag.

Vad händer om Kongressen förkastar dekretet?

Åtgärderna faller bort, åtminstone i sin nuvarande form. Det här hände förra året när regeringen frös långtidshyresökningar genom dekret och Kongressen upphävde det senare. Med tanke på den historien är en avvisning eller partiell återkallelse av detta paket i de kommande veckorna en verklig möjlighet, inte en avlägsen.

Bör jag försena ett fastighetköp eller försäljning på grund av detta dekret?

Vi skulle inte, och vi säger det tydligt till våra egna klienter. Paketet måste fortfarande överleva en valideringsomröstning som det kanske inte passerar intakt. Basera en köp- eller försäljningsbeslut på fastigheten och området, inte på rubriker om ett dekret som kan se mycket annorlunda ut, eller försvinna, inom veckor.

För allt som berör den juridiska detaljen i denna förordning arbetar vi nära Javier Pérez de Vargas, vars firma i Estepona och Marbella är vår betrodda juridiska rådgivare för hyresrätt och fastighetsfrågor. Om du vill tala igenom hur något av detta kan påverka ett specifikt köp, hyres- eller investeringsplan, är vi glada att ge dig vår ärliga läsning av det, och peka dig på Javiers lag för den juridiska sidan, bara låt dem veta att du kommer från Santina Homes.

Decretet kommer tillsammans med andra regulatoriska förändringar som köpare bör följa — gemenskaper kan nu rösta för att förbjuda semesteruthyrningar, och Andalucías egna fastighetsskattebestämmelser ändrades också i år.