Spaniens regering har presenterat ett omfattande paket med bostadsåtgärder som förväntas godkännas vid kunglig förordning i juli. Om du äger egendom här, hyr ut den, hyr långsiktigt eller medellångtid, eller bara funderar på att köpa i Spanien, är det värt att förstå ordentligt snarare än att reagera på rubrikerna. Efter att ha följt flera omgångar av detta från marknaden är vår uppfattning enkel: det här är ett politiskt paket utgivet som en bostadslösning, och köpare och hyresvärdar bör behandla det därefter. Här är vad som faktiskt har annonserats, hur det sannolikt kommer att godkännas, och vad det betyder och inte betyder för dig just nu.
Innehållsförteckning
- Hur godkänns detta, och varför spelar det någon roll?
- Kommer kortidsuthyrningar verkligen att möta 21 % moms?
- Förlängning och frysning av långsiktiga hyreskontrakt
- Medellång uthyrning är nästa steg
- Löser något av detta bostadskrisen?
- Vad du faktiskt bör göra just nu
- Vanliga fragor
Hur godkänns detta, och varför spelar det någon roll?
Spansk lagstiftning kan antas på två sätt: genom Kongress, där den behöver stöd från en majoritet av lagstiftarna, eller genom kunglig förordning, godkänd direkt av ministerrådet. Pedro Sánchez regering har använt den andra vägen upprepade gånger, till stor del för att den inte har en tillförlitlig majoritet i Kongress för att anta lagstiftning på vanligt sätt.
Det skiljer här. En kunglig dekret träder i kraft omedelbar när den är undertecknad, men Kongressen har sedan ett kort juridiskt fönster, vanligtvis 30 till 45 dagar, för att validera eller slå ned det. Det här är inte en hypotetisk risk. Regeringen försökte något liknande förra året, frysning av hyresökningar på långtidskontrakt genom dekret, och Kongressen upphävde det senare, något vi såg unfold i realtid med klienter som påverkades av det. Det finns en verklig chans att samma mönster upprepas med detta paket: ett dekret undertecknat i juli, förändringar som gäller från det datumet, och en omröstning några veckor senare som kan upphäva något eller allt av det.
Det är också värt att vara tydlig om den politiska bakgrunden, för den förklarar tidpunkten bättre än någon bostadsstatistik gör. Det här meddelandet kommer medan Sánchez är under betydande press på grund av korruptionsfall kopplade till människor nära honom, och bara dagar efter att Kongress antog en icke-bindande misstroendevotering mot hans ledarskap. Enligt vår uppfattning är det inte en slump. Ett stort, ambitiöst bostadspaket ger hans regering en rubrik att gömma sig bakom, något proaktivt att peka på före val som förväntas 2027, oavsett hur mycket av det som överlever den juridiska processen intakt. Vi har sett det här mönstret tidigare, och det slutar sällan med varaktig politik.
Kommer kortidsuthyrningar verkligen att möta 21 % moms?
Huvudåtgärden är ett förslaget på 21 % moms på turism och kortsiktig uthyrningsinkomst, inklusive plattformar som Airbnb. Idag debiterar en enskild ägare som hyr ut en fastighet kortsiktigt inte moms på överst på den dagliga tariffen. Enligt det här förslaget skulle det ändras.
I praktiken är det osannolikt att detta fungerar som en enkel tillägg på toppen av befintliga priser. Kortsiktiga uthyrningspriser bestäms av vad marknaden kan bära. En ägare som debiterar 300 euro per natt på ett konkurrenskraftigt område kan inte plötsligt debitera 360 euro bara för att moms har införts; gäster bokar någon annanstans. Vad som faktiskt händer är att 300 euro blir momsintrinsitpriset, vilket betyder att ägaren netto cirka 240 euro innan skattemyndigheten tar sin andel. För den som har byggt en uthyrningsverksamhet kring en specifik avkastning är det en väsentlig påverkan på de underliggande siffrorna, inte en kosmetisk förändring.
Mycket förblir oklart. Huruvida detta gäller enskilda ägare såväl som företag, när exakt det skulle träda i kraft, och hur det skulle tillämpas över plattformar är alla öppna frågor dekret har inte besvarad ännu. Men vi säger det tydligt: beskattning av kortidsuthyrningar på 21 % är, enligt vår mening, ett misstag utkläddat som en lösning. Kortidsuthyrningar är en genuint liten andel av Spaniens bostadsbestånd. Landet bygger under 100 000 nya bostäder per år mot ett underskud i hundratusentals, drivet av befolkningstillväxt från ungefär 47 till 50 miljoner de senaste åren, siffror vi spårar som en del av vår egen marknadsanalys. Det är den faktiska källan till pressen på priserna. Att straffa kortidsuthyrningsägare bygger inte ett enda ytterligare hem, det klämmer helt enkelt ett marknadssegment som aldrig var orsaken till bristen i första hand. Om målet verkligen är att skydda långtidsunderlaget, skulle minskning av skattebördan på hyresvärdar som åtar sig långtidsuthyrningar göra mycket mer, och det spaken finns redan, det är bara underanvänd.
Förlängning och frysning av långsiktiga hyreskontrakt
Den andra huvudpelaren gäller långsiktiga hyreskontrakt. Enligt nuvarande spansk lag förnyas ett långsiktigt kontrakt år för år upp till högst fem år, varefter ägaren kan välja att inte förnya det. I städer som Madrid, Barcelona och Valencia når tiotusentals av dessa femårskontrakt sitt slut omkring nu, många av dem fortfarande prissatta enligt kurser som överenskommits för fem år sedan, långt under där marknaden ligger idag.
Förslaget under diskussion skulle effektivt förlänga eller frysa dessa kontrakt snarare än att tillåta dem att återställas till aktuella marknadspriser när de upphör. För hyresvärdar är det en grov intervention, och vi säger det inte lättvindigt. Hyrespriserna i Spanien ligger redan inom en reglerad ram, med hjälp av ett officiellt inflationslänkat index för att styra årliga höjningar. Detta går ännu längre, vilket åsidosätter en ägares förmåga att ompriså en fastighet även efter att en kontraktperiod faktiskt har löpt ut, vilket är något helt annat än att reglera årliga höjningar inom ett befintligt kontrakt. Vår ärliga bedömning är att detta övergår från hygesgästskydd till ett verkligt egendomsrättsproblem, och vi skulle inte bli förvånade att se det ifrågasättas och förkastas, som liknande åtgärder från denna regering har gjorts tidigare. Huruvida det överlever konstitutionell prövning, eller prövning enligt EU-rätt för den delen, är en verklig och öppen fråga.
Medellång uthyrning är nästa steg
En tredje del riktar sig mot vad spansk lag kallar alquileres de temporada, säsong- eller medellångfristiga uthyrningar som vanligtvis varar tre till sex månader. Dessa ligger för närvarande i ett regulatoriskt gap: inte kortsiktig nog för att falla under turistuthyrningsregler, inte tillräckligt långsiktig för att räknas som ett standardlångfristigt kontrakt. Regeringen har signalerat att den vill reglera det här utrymmet närmare, även om detaljerna om hur det inte har publicerats. Detta påverkar ett verkligt och ganska vanligt marknadssegment, inklusive återförflyttningar, företagsuthyrningar och ägare som hyr under en del av året medan de behåller flexibilitet för personlig användning resten av tiden.
Löser något av detta bostadskrisen?
Vår ärliga åsikt, efter att ha observerat denna marknad under åren, är nej. Tillsammans läser dessa åtgärder som ett politiskt svar på en bostadskris snarare än en strukturell åtgärd för det, och det skiljet spelar enormt för den som försöker planera omkring dem. Spaniens kärnproblem är utbud och efterfrågan: inte tillräckligt många bostäder som byggt mot en växande befolkning, försvårat av en tung skattebörda på nybyggnation som, enligt vår egen uppskattning, kan löpa till 30 eller 40 % av en fastighets kostnad, och en långsam, byråkratisk mark release-process som avskräcker utvecklare från att bygga i den takt marknaden faktiskt behöver. Utvecklarmarginaler på nybyggnadsprojekt, från vad vi ser över våra egna affärer, löper vanligtvis omkring 25 %, vilket inte är de stora vinster många antar, givet risken för att slutföra ett projekt i Spaniens myndighetsmiljö. Om regeringen ville verkligen röra vid nålen, det är där ansträngningen skulle gå.
Istället lägger man till moms på kortsiktiga uthyrningar eller fryser långsiktiga hyreskontrakt inte ett enda nytt hem till marknaden. Om något, enligt vår uppfattning, tenderar åtgärder som dessa att skjuta mer stress på en redan begränsad uthyrningsutbud, när vissa ägare väljer att sälja snarare än att fortsätta hyra under strängare villkor, vilket är motsatsen till vad en bostadskris behöver. Den ärliga läsningen, från där vi sitter, är att denna förordning syftar till att ses agera, inte att lösa den underliggande bristen, och att behandla det som en verklig bostadspolitik snarare än en politisk sådan är troligt att lämna människor som planerar omkring fel sak.
Vad du faktiskt bör göra just nu
Om du redan äger en uthyrningsfastighet, är mitt i förhandlingar om ett köp, eller bara tittar på marknaden från kusten, är det förnuftig att vänta och se snarare än att reagera på rubrikerna. Det här är ett förslag som fortfarande måste överleva både en ministerrådssignering och en kongressvalideringsomröstning, och historien föreslår en verklig chans att det inte går igenom helt intakt. Det finns också den öppna frågan om ytterligare åtgärder, inklusive någon förändring av beskattningen för utländska köpare, läggs till innan förordningen är slutgiltig. Det har flottats tidigare och har inte försvunnit.
Vad vi skulle säga till klienter just nu, klart: låt inte en förordning som kanske inte överlever Kongress diktera ett beslut om en fastighet du faktiskt vill ha. Håll köp- och säljbeslut rotade i grunderna för fastigheten och området snarare än i dekretrubriker. Enligt vår erfarenhet har den främsta kustmarknaden i Marbella, Estepona och längs Costa del Sol klarat sig igenom gott av regulatoriskt brus under åren utan att det ändrat den underliggande överklagandet att äga här, och vi förväntar oss inte att denna omgång ska vara annorlunda. Vi bevakar detta noggrant och kommer att uppdatera denna del när förordningen tar form.
Vanliga fragor
Är juli bostadsdekret lag ännu?
Nej. Vid tidpunkten för skrivning är det ett förslag som ska till statsrådet, inte en godkänd lag. När det väl är undertecknat med kunglig dekret träder det i kraft omedelbar, men Kongressen får sedan 30 till 45 dagar för att validera eller slå ned det. Tills omröstningen genomförs, behandla varje åtgärd här som provisorisk snarare än fastställd.
Gäller 21 % moms för enskilda fastighetsägare som hyr ut kortsiktigt?
Det är fortfarande oklart. Dekretet anger ännu inte om enskilda ägare behandlas likvärdigt med företag för momsändamål, eller när tillämpning över plattformar som Airbnb skulle börja. Tills detaljerna publiceras, antag att det kan gälla dig och planera dina nummer omkring denna möjlighet snarare än hoppas på något annat.
Kan mitt befintliga långtidshyreskontrakt fortfarande omvandlas?
Enligt gällande lag, ja, när ett femårigt kontrakt verkligen avslutas. Det nya förslaget skulle ändra det genom att förlänga eller frysa kontrakt snarare än att låta dem återställas till marknadspriser vid utgång. Om den överlever Kongressen, förvänta dig att omprissättning vid kontraktets slut blir mycket svårare än den är idag.
Vad händer om Kongressen förkastar dekretet?
Åtgärderna faller bort, åtminstone i sin nuvarande form. Det här hände förra året när regeringen frös långtidshyresökningar genom dekret och Kongressen upphävde det senare. Med tanke på den historien är en avvisning eller partiell återkallelse av detta paket i de kommande veckorna en verklig möjlighet, inte en avlägsen.
Bör jag försena ett fastighetköp eller försäljning på grund av detta dekret?
Vi skulle inte, och vi säger det tydligt till våra egna klienter. Paketet måste fortfarande överleva en valideringsomröstning som det kanske inte passerar intakt. Basera en köp- eller försäljningsbeslut på fastigheten och området, inte på rubriker om ett dekret som kan se mycket annorlunda ut, eller försvinna, inom veckor.
För allt som berör den juridiska detaljen i denna förordning arbetar vi nära Javier Pérez de Vargas, vars firma i Estepona och Marbella är vår betrodda juridiska rådgivare för hyresrätt och fastighetsfrågor. Om du vill tala igenom hur något av detta kan påverka ett specifikt köp, hyres- eller investeringsplan, är vi glada att ge dig vår ärliga läsning av det, och peka dig på Javiers lag för den juridiska sidan, bara låt dem veta att du kommer från Santina Homes.
English
Spanish
Dutch
French
Polish
Swedish
German