Andalusien sänker överlåtelsetaxen till 6,75% 2027: Vad Costa del Sol-köpare sparar

Andalusien kommer att sänka sin överlåtelsetax på återförsäljningsbostäder från 7 procent till 6,75 procent 2027, med ytterligare en fjärdedel procentenhet som tas bort varje år tills satsen når 6 procent vid slutet av mandatperioden. Junta tillkännagav det den 24 september 2026 och kommer att skriva in det i den regionala budgeten för 2027. På en återförsälj på 1 miljon euro är det 2 500 euro mindre nästa år och 10 000 euro mindre när satsen når 6 procent. Det gäller endast andrahandsbostad. Nybyggen fortsätter att betala 10 procent moms plus 1,2 procent stämpelskatt, och ingenting ändras för någon som avslutar före 1 januari 2027.

Det är hela historien i ett stycke. Resten av detta inlägg är vad det betyder i praktiken för personer som köper på Costa del Sol: vilka som får den lägre satsen, vilka som inte gör det, vad det är värt till de priser vi faktiskt säljer för, och om det är en anledning att vänta.

Vad Junta tillkännagav

Carolina España, den regionala ministern för ekonomi och finanser, presenterade åtgärden i en parlamentarisk kommitté den 24 september, och Junta publicerade detaljerna samma dag. Tre saker ändras, alla inom ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales som en köpare betalar för en andrahandsbostad i Spanien.

Junta uppskattar antalet personer som kommer att få förmåner nästa år till cirka 146 500. Omkring 138 000 av dessa kommer från den allmänna minskningen och omkring 3 700 från det högre taket på 6-procent-satsen. Det är den åttonde regionala skattesänkningen sedan 2019 och andra gången denna regering har förändrat ITP. I april 2021 kollapsade den gamla 8, 9 och 10-procentsbanden in i en enda 7-procent, vilket är den sats alla har betalat sedan dess.

En sak är viktigt att klargöra, eftersom några webbplatser redan presenterar detta som genomfört. Det är ett tillkännagivande. Budgetlagen måste nå parlamentet senast i slutet av oktober, och omröstningen förväntas i december. PP styr med stöd från Vox enligt en pakt som förbinder båda partierna att anta varje budget fram till 2030, så den politiska risken är låg, men tills lagen publiceras i BOJA ligger satsen fortfarande på 7 procent. Om ingen budget skulle godkännas av någon anledning skulle 2026 års räkenskaper övergå och minskningen skulle inte börja den 1 januari.

Vad det sparar till Costa del Sol-priser

Exemplen i huvudrubrikerna i spansk press använder bostäder för 200 000 och 300 000 euro. Nästan ingenting vi säljer är prissatt så här, Marbella, Benahavís or Estepona därför här är samma beräkning med de siffror som spelar roll här. Dessa förutsätter att du betalar den allmänna satsen och att ditt pris är på eller över Catastros referensvärde, vilket är vad skatten debiteras på om den är högre.

Sett i relation till den totala kostnaden för köp är steget 2027 blygsamt. En andrahandsförsäljning i Andalusien kostar för närvarande cirka 8,5 procent ovanpå priset när överlåtelseskatt, advokat, notarie och register läggs till, en siffra vi bryter ned i vår artikel om vad köp verkligen kostar här. Från 2027 blir det ungefär 8,25 procent. När satsen är 6 procent är det cirka 7,5 procent, vilket är när förändringen börjar kännas som riktiga pengar på en villa.

Vem får faktiskt de reducerade satserna

Satserna på 6 procent och 3,5 procent gäller endast för en vivienda habitual, den bostad du bor i som din huvudsakliga hemvist. Det är detaljen som de flesta av våra internationella klienter stöter på. Om du köper en semesterbostäd, en hyresinvestering eller en bas som du använder en del av året medan du bor utomlands, betalar du den allmänna satsen oavsett pris. Att höja gränsen från 150 000 till 200 000 euro ändrar ingenting för dessa köpare.

Där det spelar roll är för personer som flyttar ordentligt. Ett par som flyttar till Spanien, registreras som invånare och köper en lägenhet på 190 000 euro i Estepona eller Manilva för att bo i skulle betala 6 procent istället för 7 enligt den nya gränsen, vilket är 1 900 euro. För en köpare under 35 som gör detsamma skulle satsen på 3,5 procent gälla upp till 200 000 euro. I båda fallen räknas ett garage eller förråd som köps tillsammans med hemmet mot gränsen, och för ett gift eller registrerat par räcker det att en av de två uppfyller villkoret.

Separat från ITP sätter Junta också ytterligare 25 miljoner euro i sitt bolånegarantiprogram för köpare upp till 40 år, som täcker bostäder upp till cirka 295 000 euro, eller 354 000 med ett A- eller B-energivärde. Det kräver andalusisk bosättning, så återigen är det för människor som bosätter sig här, inte för andraboende-köpare.

Vad som inte förändras

Nybyggen. En bostad köpt från en utvecklare är föremål för mervärdesskatt, inte ITP, så nedskärningen påverkar den inte. Du betalar fortfarande 10 procent IVA plus 1,2 procent AJD stämpelskatt, cirka 12,7 procent totalt när avgifter läggs till. Vi går igenom varje rad av det i vart dina pengar går på ett nybygge. Gapet mellan de två vägarna öppnas något från 2027, vilket är en sak till att väga när en andrahandsförsäljning och en off-plan-enhet konkurrerar om samma budget. Vårt nuvarande lager över nybyggnation finns här om du vill jämföra.

Referensvärdet. Sedan 2022 debiteras ITP på det högre av det pris du betalar och Catastros valor de referencia. En lägre sats på en högre bas kan fortfarande producera en överraskning hos notarien. Låt din advokat hämta referensvärdet innan du skriver under något, som vi förklarar i de fyra kontroller som avgör om du bör köpa.

Förmögenhetsskatt och arv. Andalusien behåller sin 100-procentiga rabatt på förmögenhetsskatt och sitt nästan totala relief på arv mellan nära familj. Ingen av dessa är en del av detta tillkännagivande. Vår guide till Andalusiens fastighetsskatter täcker båda.

Den 100-procentiga skatten på köpare utanför EU. Klienter frågar om detta varje vecka. Lagförslaget som PSOE lämnade in i maj 2025 har aldrig debatterats i kongressen, och i mars 2026 rapporterades det vara fastkört på grund av brist på stöd. Det är inte lag, och andalusiska nedskärningen är helt separat från den. Om det någonsin ändras säger vi det här.

Hur Andalusien jämför med resten av Spanien

Överlåtelseskatt är inställd region för region, och spridningen är bred. Här är den allmänna takten på en andrahandsbostad i de regioner som internationella köpare oftast väger mot Costa del Sol, och vad var och en tar ut på ett köp på 1 miljon euro.

Två saker sticker ut. Det första är att Andalucía redan ligger i den billigare hälften av tabellen och rör sig mot toppen av den. När satsen når 6 procent motsvarar den Madrid, den enda stora regionen som är billigare idag. Det andra är utvecklingen på andra håll. Katalonien höjde sina satser 2025 och lade till en 20-procentig sats för stora innehavare. Valencia tar fortfarande ut 9 procent efter en sänkning från 10 denna sommar. Balearerna debiterar en villa på 2 miljoner euro på Mallorca med en blandad sats långt in i tvåsiffrig procent. Andalucía är den enda av de stora kustnära regionerna med en publicerad plan för att fortsätta att sänka.

För den typ av hem vi säljer är skillnaden riktiga pengar. En villa på 1,5 miljoner euro betalar ungefär 165 000 euro i överlåtelsetax i Katalonien och 145 000 i Valencia. I Andalucía från 2027 betalar den 101 250, och 90 000 när satsen är 6 procent. Det är priset på en fullständig renovering av köket och badrummen, sparad endast på skatt, jämfört med att köpa samma hus nära Barcelona.

Varför det gör Costa del Sol till det bättre köpet

Överlåtelsetax är bara det första numret. De som följer efter det är där Andalucía går längre framåt. Regionen återbetalar förmögenhetsskatt till 100 procent, så en bosatt person med ett hem värt 3 miljoner euro betalar ingen regional förmögenhetsskatt på det, där Katalonien, Valencia och Balearerna alla debiterar det varje år. Arv mellan föräldrar, barn och makar är nästan helt befrirat. Madrid erbjuder liknande behandling, vilket är anledningen till att så mycket spanska pengar sitter där, men Madrid ligger 500 kilometer från en strand. Costa del Sol är den enda platsen i Spanien där du får Madrids skattebeslut och Medelhavet på samma gång.

Sedan finns det vad pengarna köper. Málaga airport har direktflyg till större delen av Nordeuropa året runt, något som Costa Blanca och öarna inte kan matcha på vintern. Kusten mellan Sotogrande och Marbella har den största koncentrationen av golfbanor i Europa, en rad nybyggnation som öarna helt enkelt inte kan bygga på grund av markbegränsningar, och internationella skolor från Sotogrande till Marbella. Priserna per kvadratmeter i Marbella och Benahavís ligger fortfarande under Ibiza och centrala Mallorca för jämförbara hem, och långt under Barcelonas kust för en villa med pool. Vi är partiska, vi har varit här sedan 1999, men skattetabellen ovan är inte vår åsikt. Den publiceras av regionerna själva.

Om du väljer mellan här och en annan kust, börja med området som passar hur du vill leva, och vi kommer att ställa den fulla efter-skattekostnaden för en specifik fastighet bredvid vad du än tittar på någon annanstans.

Bör du vänta till januari för att köpa?

Vårt ärliga svar är nej, och vi säger det i vetskap om att det inte kostar oss något på något sätt. Vid ett köp på 1 miljon euro är besparingen 2027 värd 2 500 euro. Priserna på andrahandsmarknaden i Andalusien steg 14 procent under det senaste året, nära 30 000 euro på det genomsnittliga hemmet, enligt siffror rapporterade av El Correo de Andalucía dagen för tillkännagivandet. På villorna och lägenheterna vi hanterar är ökningen i kontanta termer långt större än så. Tre månader av prisrörelse, eller att förlora huset du ville ha till en annan köpare, väger upp en fjärdedel många gånger över. Om du har hittat rätt fastighet är skattesparingen inte orsaken att vänta.

Där tidpunkten är värd ett samtal med din advokat är om ett köp naturligt skulle slutföras under de sista dagarna i december ändå. Skatten debiteras enligt den skattesats som gäller den dag överföringen sker, vilket i praktiken betyder datum för escritura, så ett dokument undertecknat den 2 januari bör få 6,75 procent medan ett undertecknat den 30 december betalar 7 procent. Det är vår tolkning av den allmänna regeln, eftersom Junta ännu inte har publicerat någon övergångstext. Ett privat köpkontrakt undertecknat i december med slutförande i januari fastställer inte automatiskt den gamla satsen. Be din advokat att bekräfta läget när budgetlagen är publicerad. Vi arbetar med oberoende advokater, inte notarienför exakt denna typ av fråga.

För köpare vid 6 procent ändras matematiken. Att komma dit tar tre fler årliga budgetar, var och en behöver sin egen omröstning, och regeringen har bara förbundit sig till slutpunkten, inte till åren däremellan. Ingen bör planera ett köp kring 2030.

Vad vi kommer att göra med detta

Från dagen satsen publiceras uppdaterar vi varje kostnadsberäkning på denna webbplats, inklusive vår köpguide och de genomarbetade exemplen i inläggen länkade ovan. Om du väger en andrahandsförsäljning mot ett nybygge, eller försöker räkna ut din verkliga sökbudget efter kostnader, börja med området och prata sedan med oss. Vi kommer att köra de faktiska siffrorna på den faktiska fastigheten, inklusive referensvärdet, innan du lägger ett erbjudande.

Vanliga fragor

Vilken är överlåtelsetaxesatsen i Andalusien 2027?

6,75 procent på återförsäljningsbostäder, ned från 7 procent, om den regionala budgeten för 2027 godkänns enligt meddelandet. Junta planerar att ta bort ytterligare en fjärdedel procentenhet varje år tills satsen når 6 procent.

När börjar satsen på 6,75 procent gälla?

Avsikten är 1 januari 2027. Budgetförslaget går till det andalusiska parlamentet senast oktober 2026 och förväntas antas i december. Tills dess publiceras satsen på 7 procent.

Gäller minskningen för nybyggen?

Nej. Nybyggen köpta från en utvecklare betalar 10 procent moms plus 1,2 procent stämpelskatt istället för ITP. Endast andrahandsbostad påverkas.

Hur mycket sparar en utländsk köpare?

2 500 euro per miljon av skattepliktigt värde 2027, stigande till 10 000 euro per miljon när satsen når 6 procent. De flesta icke-resident-köpare betalar den allmänna satsen, så dessa siffror gäller direkt.

Kan en icke-bosatt få satsen på 6 procent eller 3,5 procent?

Endast om bostaden är deras vivienda habitual, vilket betyder deras huvudsakliga bostad i Spanien. Fritidshus och investeringsköp betalar den allmänna satsen oavsett pris.

Vilken sats gäller om jag skriver under i december 2026 men lagen redan är godkänd?

Satsen som gäller på dagen för överlåtelsen, vilket normalt är skrivelsens datum. En skrivelse som undertecknas i december 2026 betalar 7 procent. Junta har inte publicerat övergångsregler, så bekräfta med din advokat när lagen är ute.

Är 100-procentsskatten på icke-EU-köpare i kraft?

Nej. Den föreslogs i januari 2025 och lämnades in som ett lagförslag i maj 2025, men den har aldrig debatterats eller röstats om i kongressen och rapporterades som stillastående i mars 2026.

Är det värt att vänta till 2027 för att köpa på Costa del Sol?

Efter vår mening nej. Besparingen är en fjärdedel procent av priset, och andrahandshuspriser i Andalusien steg 14 procent det senaste året. Rätt egendom spelar mycket större roll än tidpunkten för skatten.