Skatteförändringar i Andalusien 2026: Vad fastighetsköpare måste veta

# Andalusiens fastighetsskatt 2026: Vad köpare behöver veta

Spanska bostadspriser bröt just igenom toppen från 2008 för första gången. Nationellt hoppade fastighetsinvesteringar 93% jämfört med föregående år till €6,3 miljarder. På Costa del Sol engagerade Neinor-Stoneshield joint venture just €150 miljoner i Marbella. Det här är inte en marknad som tar en paus, och köpare som suttit på staketet börjar känna det.

Varför 2026 är ett annat år för att köpa här

Jag har varit försäljning fastigheter på Costa del Sol i fem år nu, och jag har aldrig haft så många samtal med köpare som är skattemotiverade i bästa möjliga bemärkelse. De försöker inte undvika något. De är smarta människor, ofta från Storbritannien, Tyskland, Frankrike eller Belgien, som har tillbringat tillräckligt med tid här för att förstå att Andalusien tyst har byggt en av de mest attraktiva skattemiljöerna i Västeuropa. Och 2026 är året då den verkligheten äntligen blir allmänt känd.

Junta de Andalucía har systematiskt monterat ner den gamla skattebördan under de senaste åren, och den kumulativa effekten är nu tillräckligt betydande för att förändra den ekonomiska kalkylen för ett köp vid nästan varje prispunkt på vår marknad. När jag sitter med en klient på en terrassbar i Puerto Banús eller efter en visning i Guadalmina Alta, är frågan inte längre bara vilken fastighet de älskar. Det är hur de strukturerar det, när de slår till, och om de har rätt rådgivare. Låt mig guida dig genom vad som faktiskt spelar roll 2026.

Vad återförsäljningsköpare betalar: ITP-bilden

ITP är Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, den överlåtelsetax du betalar när du köper en begagnad fastighet i Spanien. Det är en regional skatt, vilket innebär att den varierar mellan autonoma samhällen, och Andalusien har gradvis minskat den. 2021 sänkte Junta takten till en fast 7 procent för alla prisklasser, och enligt Junta de Andalucías skattepolitik har den takten inte förändrats sedan dess. Det här var en genuint strukturell reform, inte en tillfällig åtgärd, och den gäller fortfarande 2026.

I reella siffror: på en villa för €800 000 på andrahandsmarknaden i Nueva Andalucía betalar du €56 000 i ITP. Det låter som mycket tills du jämför med vad köpare i Madrid betalar (6% men med en extra avgift på högre värden) eller Katalonien, där ITP klättrar till 11% över €1 miljon. Andalusien med sina platta 7% är en av de mest konkurrenskraftiga satserna i Spanien för köpare i vårt typiska prisintervall.

Här är hur det ser ut sida vid sida med de övriga regioner som köpare frågar mig mest om.

Vad som specifikt ändrades 2026 är referensvärdesramverket, valor de referencia, som Agencia Tributaria använder som riktmärke för att beräkna skatteunderlaget. Detta introducerades nationellt 2022 och har varit en källa till oro för köpare sedan dess. Oron var berättigad: om Catastros referensvärde överstiger det överenskomna köpepriset betalar du ITP på det högre beloppet, inte på vad du faktiskt betalade. I praktiken på Costa del Sol 2026 följer referensvärden för fastigheter i Marbella, Estepona och Benahavís marknadsverkligheten närmare än för två år sedan eftersom Catastro har uppdaterat sina koefficienter för att reflektera prisuppgången. För köpare innebär detta färre obehagliga överraskningar hos notarien. För ett litet antal transaktioner där du köper genuint under marknadsvärde kan det innebära att du betalar ITP på ett belopp högre än ditt köpepris. Din advokat behöver kontrollera detta innan du skriver under något.

En sak till som köpare ofta missar: om du kvalificerar dig för vissa reduktioner kan den effektiva satsen sjunka ytterligare. Stora familjer, köpare under 35, och de som köper en primärbostad under €150 000 kan få tillgång till reducerade satser. De flesta av mina internationella klienter kvalificerar sig inte för dessa, men det är värt att bekräfta med din skatterådgivare innan du antar att 7% är ditt golv.

Nybyggen, moms och AJD: Siffrorna som faktiskt överraskar folk

När du köper en nyproduktion fastighet i Spanien är transaktionen strukturerad annorlunda. Du betalar inte ITP. Istället betalar du IVA (den spanska motsvarigheten till moms) på 10 procent, en sats som fastställs nationellt enligt nuvarande Agencia Tributaria-regler för ny bostadsfastighet, plus AJD, Actos Jurídicos Documentados stämpelskatt, som i Andalusien för närvarande är 1,2 procent enligt Junta de Andalucías skattepolitik.

Så på en nybyggd lägenhet i Estepona-korridoren, prissatt till €600 000, ser skatteräkningen ut så här: €60 000 i IVA och €7 200 i AJD, totalt €67 200. Det jämförs med €42 000 i ITP om samma lägenhet vore en andrahandsförsäljning. Nybyggnation kostar mer att köpa ur skatteperspektiv, och köpare behöver budgetera därefter.

IVA-satsen på 10% är satt nationellt och ligger inte inom Andalusiens makt att ändra, så det har inte skett någon förändring där 2026. Vad Junta kan och påverkar är AJD, och den nuvarande satsen på 1,2% är betydligt bättre än vad du ser i andra regioner. Katalonien tar 1,5%, Valencia 1,5%, Madrid 0,75% men med högre basfastighetsvärden. Andalusien ligger i en rimlig mittposition.

För kommersiella fastigheter eller markköp stiger IVA till 21%. Om du köper en tomt i Benahavís för att bygga, eller en kommersiell enhet i Puerto Banús, kommer du att betala 21% IVA plus 1,2% AJD. Detta överraskar folk ibland, så det är värt att säga tydligt.

Vad som har förändrats meningsfullt 2026 är hur Agencia Tributaria närmar sig IVA-avdragsrätt för köpare som köper genom bolag. Jag återkommer till detta i FAQ-sektionen eftersom reglerna är nyanserade och konsekvenserna av att göra fel är dyra.

Situationen med arvs- och förmögenhetsskatt, förklarad utan jargong

Detta är området där Andalusien har gjort sina mest dramatiska drag, och där många av mina klienter från Frankrike och Tyskland genuint blir chockade när jag förklarar de nuvarande reglerna, eftersom de kommer från länder där arvsskatt kan ta en betydande del av ett familjeförmögenhet.

I Andalusien har regionregeringen effektivt eliminerat arvsskatt för makar, barn och föräldrar som ärver från varandra. Den tekniska mekanismen är en 99-procentig minskning på den regionala delen av skatten, tillämpat på direkta arvingar enligt nuvarande Junta de Andalucía-regler. Spaniens arvsskatt är uppdelad mellan en nationell beräkning och ett regionalt tillägg, och Andalusien har eliminerat sin del för dessa relationer. I praktiken kommer en brittisk eller tysk köpare som äger en fastighet i Marbella och överlåter den till sina barn att se sina arvingar betala ett försumbart belopp i andalusisk arvsskatt. Det här är en strukturell fördel som inte finns i många andra spanska regioner och säkerligen inte i Frankrike, Tyskland eller Belgien.

För icke-residenter har situationen historiskt varit komplicerad av det faktum att Spanien brukade tillämpa de nationella (mindre generösa) reglerna på icke-residenta arvingar snarare än regionala regler. Denna diskriminering utmanades vid EU-domstolen och Spanien förlorade. Sedan 2015 och fullt implementerat genom 2026, ärver icke-residenta EU-medborgare fastigheter i Andalusien enligt andalusiska regionala regler, vilket innebär att de drar nytta av samma nära-noll arvsskatt som residenter. Icke-EU-medborgare, inklusive brittiska köpare efter Brexit, täcks nu också efter Spaniens lagändringar för att följa pågående tryck från EU-domstolen. Detta är genuint goda nyheter och det är inte så allmänt känt som det borde vara.

Förmögenhetsskatt är den andra delen. Andalusien eliminerade sin regionala förmögenhetsskatt 2022, vilket gjorde det till en av bara två regioner i Spanien att göra det. Nationalregeringen svarade genom att införa en tillfällig “solidaritetsskatt” på förmögenhet över €3 miljoner, en tröskel som fastställs enligt Agencia Tributaria-regler, vilken har förlängts till 2026. För köpare med tillgångar i Spanien som överstiger €3 miljoner gäller denna solidaritetsskatt med satser mellan 1,7 procent och 3,5 procent på överskottet. Under €3 miljoner i spanska tillgångar finns det effektivt ingen årlig förmögenhetsskatt i Andalusien. För de flesta av mina klienter som köper en enda fastighet här som andra bostad är detta ingen fråga. För de med flera fastigheter eller betydande innehav är det en verklig planeringsöverväga.

Vad detta betyder om du köper nu

Det skattemässiga argumentet för Andalusien 2026 är starkare än det varit vid något tillfälle i min karriär. Platt 7% ITP på andrahandsköp, nära-noll arvsskatt för direkta arvingar, ingen regional förmögenhetsskatt under €3 miljoner, och AJD på 1,2% för nybyggen. Mot en bakgrund av rekordpriser och institutionellt kapital som strömmar in, kommer fönstret där du kan kombinera goda köpvillkor med denna skattestruktur inte att vara för evigt. Marknader rör sig, skattepolicyer utvecklas, och Juntas generositet beror på politisk kontinuitet.

Min ärliga åsikt, och jag säger detta som någon som föddes här och har följt denna marknad hela mitt liv: köparna jag ser fatta smarta beslut 2026 är de som behandlar skattestrukturen med samma allvar som de ger valet av fastighet. Att ha en bra skatterådgivare innan du skriver under, inte efter, är inte valfritt på denna investeringsnivå. Kostnaden för rådgivning är försumbar jämfört med vad den skyddar.

Vanliga fragor

Kan jag dra av moms om jag köper fastighet i Andalusien genom ett företag?

Ibland, men inte automatiskt. Agencia Tributaria tillåter endast avdraget om företaget driver en verklig ekonomisk verksamhet, såsom kommersiell hyresrätt, och är korrekt momsfritt. Köp genom ett företag enbart för personligt bruk och avdraget nekas vanligtvis, ibland med straffavgifter. Strukturera detta med din rådgivare innan du undertecknar, inte efter.

Vad är ITP-satsen på begagnad fastighet i Andalusien?

Andalusien tar ut en fast 7 procent ITP på begagnad fastighet, oavsett prisklasser. Junta införde denna fasta sats 2021 och den gäller fortfarande 2026. Förmildringar finns för stora familjer, köpare under 35 år och primärbostäder under €150 000, även om de flesta internationella köpare inte kvalificerar sig för dem.

Finns det fortfarande förmögenhetsskatt i Andalusien?

Ingen regional förmögenhetsskatt. Andalusien skaffade av den 2022. Men nationalregeringens tillfälliga solidaritetsskatt gäller fortfarande över €3 miljoner i spanska tillgångar, med satser mellan 1,7 procent och 3,5 procent på överskottet. Under den tröskeln finns det effektivt ingen årlig förmögenhetsskatt att planera kring.

Hur mycket arvsskatt betalar direkta arvingar i Andalusien?

Mycket lite. Makar, barn och föräldrar får en 99-procentig minskning på den regionala delen av arvskatten, effektivt nästan noll. Det här gäller invånare och, sedan Spanien förlorade sitt Europadomstolsmål, även för icke-bosatta EU- och icke-EU-arvingar, inklusive brittiska köpare efter Brexit.

Betalar nybyggnadsköp ITP eller moms?

Nybyggen hoppar över ITP helt. Istället betalar du 10 procent moms plus 1,2 procent AJD stämpelskatt, båda beräknade på köpeskillingen. På en €600 000 lägenhet är det €67 200 i skatt, mer än €42 000 ITP-räkningen på en motsvarande begagnad. Planera för skillnaden på förhand.

Får icke-bosatta köpare samma skatteregelverk som andalusiska invånare?

Stort sett ja, för de skatter som spelar mest roll. Arvsregler gäller lika oavsett bosättning efter ECJ-domen, och ITP och moms är desamma oavsett vilket land du kommer ifrån. De viktigaste skillnaderna visas upp i inkomstskatten på hyresavkastning, så fråga din rådgivare om det separat.

Om du vill diskutera ett specifikt scenario kan du kontakta mig.