Spaniens neues Wohnungsgesetz: Was die Maßnahmen im Juli wirklich bedeuten

Die spanische Regierung hat ein umfassendes Wohnungspaket angekündigt, das im Juli per königlichem Dekret genehmigt werden soll. Falls Sie hier Eigentum besitzen, es vermieten, mittelfristig oder langfristig vermieten oder darüber nachdenken, in Spanien zu kaufen, lohnt es sich, dies gründlich zu verstehen, anstatt auf Schlagzeilen zu reagieren. Nachdem wir mehrere Runden davon vor Ort beobachtet haben, ist unsere Sicht klar: Das ist ein politisches Paket, das als Wohnungslösung verpackt ist, und Käufer und Vermieter sollten es entsprechend behandeln. Hier ist, was tatsächlich angekündigt wurde, wie es wahrscheinlich genehmigt wird, und was es bedeutet und nicht bedeutet für Sie gerade jetzt.

Inhaltsverzeichnis

• Wie wird dies genehmigt, und warum ist das wichtig?
• Werden Kurzzeitvermietungen wirklich mit 21% MwSt. belastet?
• Verlängerung und Einfrieren von Langzeit-Mietverträgen
• Mittelfristige Vermietungen sind die nächsten
• Löst dies die Wohnungskrise?
• Was Sie jetzt wirklich tun sollten
• Haeufig gestellte Fragen

Wie wird dies genehmigt, und warum ist das wichtig?

Spanisches Gesetz kann auf zwei Wegen verabschiedet werden: durch den Kongress, wo es einer Mehrheit der Abgeordneten bedarf, oder per königlichem Dekret, direkt vom Ministerrat genehmigt. Die Regierung von Pedro Sánchez hat sich wiederholt auf die zweite Route verlassen, hauptsächlich weil sie keine zuverlässige Mehrheit im Kongress hat, um Gesetze auf normalem Weg zu verabschieden.

Diese Unterscheidung ist hier entscheidend. Ein königliches Dekret tritt unmittelbar nach seiner Unterzeichnung in Kraft, aber der Kongress hat dann ein kurzes rechtliches Zeitfenster, in der Regel 30 bis 45 Tage, um es zu bestätigen oder zu streichen. Dies ist kein hypothetisches Risiko. Die Regierung versuchte etwas Ähnliches im letzten Jahr, indem sie Mieterhöhungen bei langfristigen Verträgen durch Dekret einzufrieren versuchte, und der Kongress hob dies später auf – etwas, das wir in Echtzeit mit betroffenen Kunden beobachteten. Es besteht eine echte Möglichkeit, dass sich dieses Muster wiederholt: ein im Juli unterzeichnetes Dekret, ab diesem Datum geltende Änderungen und eine Abstimmung Wochen später, die einige oder alle davon rückgängig machen könnte.

Es lohnt sich auch, ehrlich über den politischen Hintergrund zu sein, denn er erklärt das Timing besser als jede Wohnungsstatistik. Diese Ankündigung kommt, während Sánchez unter erheblichem Druck wegen Korruptionsfällen steht, die mit Personen in seinem Umfeld verbunden sind, und nur Tage nachdem der Kongress ein nicht bindendes Misstrauensvotum gegen seine Führung verabschiedete. Unserer Meinung nach ist das kein Zufall. Ein großes ehrgeiziges Wohnungspaket gibt seiner Regierung eine Schlagzeile, hinter der sie sich verstecken kann, etwas Proaktives, auf das vor den 2027 erwarteten Wahlen hingewiesen werden kann, unabhängig davon, wie viel davon den rechtlichen Prozess intakt übersteht. Wir haben dieses Muster schon gesehen, und es endet selten mit dauerhafter Politik.

Werden Kurzzeitvermietungen wirklich mit 21% MwSt. belastet?

Die Hauptmaßnahme ist die vorgeschlagene 21%-MwSt. auf Tourismus- und Kurzzeitvermietungseinkommen, einschließlich Plattformen wie Airbnb. Heute berechnet ein einzelner Eigentümer, der eine Immobilie kurzfristig vermietet, keine MwSt. auf den Nachtpreis. Unter diesem Vorschlag würde sich das ändern.

In der Praxis wird dies wahrscheinlich nicht als einfacher Zuschlag auf bestehende Preise funktionieren. Kurzzeitmieten werden durch das bestimmt, was der Markt hergibt. Ein Eigentümer, der in einem wettbewerbsintensiven Gebiet 300 Euro pro Nacht verlangt, kann nicht plötzlich 360 Euro verlangen, nur weil MwSt. eingeführt wurde; Gäste werden woanders buchen. Was tatsächlich passiert, ist, dass die 300 Euro zum MwSt.-inklusiven Preis werden, was bedeutet, dass der Eigentümer etwa 240 Euro netto verdient, bevor die Steuerbehörde ihren Anteil nimmt. Für jeden, der ein Vermietungsgeschäft um eine spezifische Rendite aufgebaut hat, ist das ein materieller Treffer für die zugrundeliegenden Zahlen, keine kosmetische Änderung.

Vieles bleibt unklar. Ob dies für Einzeleigentümer sowie Unternehmen gilt, wann genau es in Kraft treten würde und wie es auf verschiedenen Plattformen durchgesetzt würde – all das sind offene Fragen, die das Dekret noch nicht beantwortet hat. Aber wir sagen es unmissverständlich: Kurzzeitvermietungen mit 21% zu besteuern, ist unserer Meinung nach ein Fehler, der sich als Lösung verkleidet. Kurzzeitvermietungen machen einen wirklich geringen Anteil des spanischen Wohnungsbestands aus. Das Land baut weniger als 100.000 neue Häuser pro Jahr bei einem Mangel von Hundertausenden, getrieben durch Bevölkerungswachstum von etwa 47 auf 50 Millionen in den letzten Jahren – Zahlen, die wir als Teil unserer eigenen Marktanalyse verfolgen. Das ist die eigentliche Quelle des Drucks auf die Preise. Kurzzeitvermietungseigentümer zu bestrafen, baut kein einziges zusätzliches Haus, es quetscht lediglich ein Marktsegment, das nie die Ursache der Knappheit war. Wenn das Ziel wirklich darin besteht, das langfristige Angebot zu schützen, würde die Verringerung der Steuerlast für Vermieter, die sich langfristigen Vermietungen verpflichten, viel mehr bewirken, und dieser Hebel existiert bereits, wird nur untergenutzt.

Verlängerung und Einfrieren von Langzeit-Mietverträgen

Die zweite große Säule betrifft Langzeit-Mietverträge. Nach derzeitigem spanischem Recht erneuert sich ein Langzeitvertrag Jahr für Jahr bis zu einem Maximum von fünf Jahren, wonach der Eigentümer sich entscheiden kann, nicht zu erneuern. In Städten wie Madrid, Barcelona und Valencia erreichen zehntausende dieser Fünf-Jahres-Verträge gerade ihr Ende, viele davon mit Preisen, die vor fünf Jahren vereinbart wurden, deutlich unter dem aktuellen Marktstand.

Der zur Diskussion stehende Vorschlag würde diese Verträge praktisch verlängern oder einfrieren, anstatt sie auf aktuelle Marktpreise zurückzusetzen, wenn sie ablaufen. Für Vermieter ist das eine schwerfällige Einmischung, und wir sagen das nicht leichtfertig. Mietpreise in Spanien liegen bereits innerhalb eines regulierten Rahmens, wobei ein offizieller inflationsgebundener Index die jährlichen Erhöhungen bestimmt. Das geht noch weiter und übergeht die Fähigkeit eines Eigentümers, eine Immobilie auch nach Ablauf eines Vertragszeitraums neu zu bewerten, was etwas ganz anderes ist, als jährliche Erhöhungen innerhalb eines bestehenden Vertrags zu regulieren. Unsere ehrliche Sicht ist, dass dies von Mieterschutz zu einem echten Eigentumsrechtsproblem übergeht, und wir würden nicht überrascht sein, es herausgefordert und abgelehnt zu sehen, wie ähnliche Maßnahmen dieser Regierung zuvor. Ob es verfassungsmäßiger Überprüfung standhält, oder Überprüfung unter EU-Recht, ist eine echte und offene Frage.

Mittelfristige Vermietungen sind die nächsten

Ein dritter Strang zielt auf das ab, was spanisches Recht alquileres de temporada nennt, saisonale oder mittelfristige Vermietungen, die typischerweise drei bis sechs Monate laufen. Diese sitzen derzeit in einer Regulierungslücke: nicht kurzfristig genug, um unter Touristenvermietungsregeln zu fallen, nicht lang genug, um als Standard-Langzeitvertrag zu zählen. Die Regierung hat signalisiert, dass sie diesen Raum enger regulieren möchte, aber die Details, wie, wurden noch nicht veröffentlicht. Dies betrifft ein echtes und ziemlich häufiges Marktsegment, einschließlich Umzügen, Unternehmensmieten und Eigentümer, die einen Teil des Jahres vermieten, während sie sich Flexibilität für persönliche Nutzung den Rest des Jahres bewahren.

Löst dies die Wohnungskrise?

Unsere ehrliche Meinung, nachdem wir diesen Markt jahrelang beobachtet haben, ist nein. Zusammengefasst, lesen sich diese Maßnahmen als politische Reaktion auf eine Wohnungskrise und nicht als strukturelle Lösung dafür, und dieser Unterschied ist für jeden, der versucht, sich darauf einzustellen, enorm wichtig. Spaniens Kernproblem ist Angebot und Nachfrage: nicht genug Häuser werden gegen eine wachsende Bevölkerung gebaut, verschärft durch eine hohe Steuerlast auf Neubauten, die unserer Schätzung nach 30 bis 40% der Kosten einer Immobilie ausmachen kann, und einen langsamen, bürokratischen Landfreigabeprozess, der Entwickler davon abhält, in dem Tempo zu bauen, das der Markt tatsächlich benötigt. Entwicklermarge bei Neubau-Projekten, soweit wir es in unseren eigenen Deals sehen, liegen typischerweise um 25%, was nicht die übergroßen Gewinne sind, die viele annehmen, angesichts des Risikos, ein Projekt in Spaniens Regulierungsumfeld zum Abschluss zu bringen. Wenn die Regierung die Nadel wirklich bewegen wollte, würde dort der Aufwand liegen.

Stattdessen addiert das Hinzufügen von MwSt. zu Kurzzeitvermietungen oder das Einfrieren von Langzeit-Mietverträgen nicht ein einziges neues Haus zum Markt hinzu. Wenn überhaupt, neigen unserer Meinung nach Maßnahmen wie diese dazu, mehr Druck auf ein ohnehin begrenztes Vermietungsangebot auszuüben, da sich einige Eigentümer zum Verkauf entschließen, statt unter strengeren Bedingungen weiterzuvermieten, was das Gegenteil von dem ist, was eine Wohnungskrise braucht. Die ehrliche Einschätzung von hier aus ist, dass dieses Dekret darauf abzielt, Handlung zu zeigen, nicht die zugrundeliegende Engpässe zu lösen, und es als echte Wohnungspolitik zu behandeln, statt als politische, wird Menschen wahrscheinlich um die falsche Sache herum planen lassen.

Was Sie jetzt wirklich tun sollten

Falls Sie bereits eine Mietimmobilie besitzen, mitten in Verhandlungen für einen Kauf sind, oder einfach nur den Markt von der Küste aus beobachten, ist der vernünftige Ansatz, abzuwarten und zu sehen, statt auf Schlagzeilen zu reagieren. Dies ist ein Vorschlag, der noch sowohl eine Ministerrats-Unterzeichnung als auch eine Kongress-Validierungsabstimmung überstehen muss, und die Geschichte legt eine echte Chance nahe, dass er nicht ganz intakt durchkommt. Es gibt auch die offene Frage, ob zusätzliche Maßnahmen, einschließlich jeder Änderung der Besteuerung für ausländische Käufer, vor der Finalisierung des Dekrets hinzugefügt werden. Das wurde geäußert und ist nicht verschwunden.

Was wir Klienten jetzt klar sagen würden: Lassen Sie sich von einem Dekret, das den Kongress möglicherweise nicht übersteht, nicht diktieren, eine Entscheidung über eine Immobilie, die Sie wirklich wollen, zu treffen. Halten Sie Kauf- und Verkaufsentscheidungen in den Grundlagen der Immobilie und der Gegend verankert, statt in Dekret-Schlagzeilen. In unserer Erfahrung hat der Premiumküstenmarkt in Marbella, Estepona und entlang der Costa del Sol über die Jahre viel regulatorisches Rauschen überstanden, ohne dass es die zugrundeliegende Anziehung verändert, hier zu besitzen, und wir erwarten nicht, dass diese Runde anders ist. Wir beobachten das genau und werden diesen Artikel aktualisieren, wenn sich das Dekret formt.

Haeufig gestellte Fragen

Ist das Juli-Wohnungsdekret bereits Gesetz?

Nein. Zum Zeitpunkt der Erstellung ist es ein Vorschlag, der zum Ministerrat geht, kein genehmigtes Gesetz. Einmal durch königliches Dekret unterzeichnet, tritt es sofort in Kraft, aber der Kongress bekommt dann 30 bis 45 Tage, um es zu bestätigen oder zu streichen. Bis diese Abstimmung stattfindet, behandeln Sie jede hier aufgeführte Maßnahme als vorläufig und nicht als endgültig.

Gilt die 21% MwSt. auch für einzelne Grundstückseigentümer, die Kurzzeitvermietungen durchführen?

Das ist weiterhin unklar. Das Dekret legt noch nicht fest, ob Einzeleigentümer für MwSt.-Zwecke gleich wie Unternehmen behandelt werden, oder wann die Durchsetzung auf Plattformen wie Airbnb beginnen würde. Bis die Details veröffentlicht werden, gehen Sie davon aus, dass es auf Sie zutreffen könnte, und planen Sie Ihre Zahlen um diese Möglichkeit ein, anstatt das Gegenteil zu hoffen.

Kann mein bestehendes Langzeitvermietungsvertrag noch neu bewertet werden?

Nach geltendem Recht ja, sobald ein fünfjähriger Vertrag wirklich endet. Der neue Vorschlag würde dies ändern, indem er Verträge eher verlängert oder einfriert, anstatt sie bei Ablauf auf Marktpreise zurückzusetzen. Wenn er den Kongress übersteht, erwarten Sie, dass die Neubewertung bei Vertragsende viel schwieriger wird als heute.

Was passiert, wenn der Kongress das Dekret ablehnt?

Die Maßnahmen fallen weg, zumindest in ihrer aktuellen Form. Dies geschah letztes Jahr, als die Regierung Langzeitvermietungserhöhungen durch Dekret einzufrieren versuchte und der Kongress dies später aufhob. Angesichts dieser Geschichte ist eine Ablehnung oder teilweise Rücknahme dieses Pakets in den kommenden Wochen eine echte Möglichkeit, nicht eine entfernte.

Sollte ich einen Immobilienkauf oder -verkauf wegen dieses Dekrets aufschieben?

Wir würden es nicht tun, und wir sagen das unseren Kunden klar. Das Paket muss immer noch eine Validierungsabstimmung überstehen, die es möglicherweise nicht komplett besteht. Treffen Sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung auf Grundlage der Immobilie und der Gegend, nicht auf Schlagzeilen über ein Dekret, das in wenigen Wochen völlig anders aussehen könnte oder verschwindet.

Für alles, das die rechtliche Detail dieses Dekrets berührt, arbeiten wir eng mit zusammen Javier Pérez de Vargas, dessen Büro in Estepona und Marbella unser vertrauter Rechtsberater für Mietrecht und Immobilienmangeleien ist. Falls Sie durchgehen möchten, wie dies einen spezifischen Kauf, eine Vermietung oder einen Investitionsplan beeinflussen könnte, sind wir glücklich, Ihnen unsere ehrliche Einschätzung zu geben und Sie auf Javiers Team für die rechtliche Seite hinzuweisen, teilen Sie ihnen einfach mit, dass Sie von Santina Homes kommen.