Spaniens neues Wohnungsgesetz: Was die Maßnahmen im Juli wirklich bedeuten

Die spanische Regierung hat ein umfassendes Paket von Wohnungsmaßnahmen angekündigt, das im Juli durch königliches Dekret genehmigt werden soll. Wenn Sie hier Eigentum besitzen, es vermieten, langfristig oder mittelfristig mieten oder einfach über einen Kauf in Spanien nachdenken, lohnt sich ein gutes Verständnis dafür, anstatt auf Schlagzeilen zu reagieren.

Nach mehreren Runden davon von Ort aus ist unsere Sicht klar: Dies ist ein politisches Paket, das als Wohnungslösung verkleidet ist, und Käufer und Vermieter sollten es entsprechend behandeln. Hier ist, was tatsächlich angekündigt wurde, wie es wahrscheinlich genehmigt wird, und was es für Sie jetzt bedeutet und nicht bedeutet.

Inhaltsverzeichnis

• Wie wird dies genehmigt, und warum ist das wichtig?
• Werden Kurzzeitvermietungen wirklich mit 21% MwSt. belastet?
• Verlängerung und Einfrieren von Langzeit-Mietverträgen
• Mittelfristige Vermietungen sind die nächsten
• Löst dies die Wohnungskrise?
• Was Sie jetzt wirklich tun sollten
• Haeufig gestellte Fragen

Wie wird dies genehmigt, und warum ist das wichtig?

Spanisches Gesetz kann auf zwei Wegen verabschiedet werden: durch den Kongress, wo es einer Mehrheit der Abgeordneten bedarf, oder per königlichem Dekret, direkt vom Ministerrat genehmigt. Die Regierung von Pedro Sánchez hat sich wiederholt auf die zweite Route verlassen, hauptsächlich weil sie keine zuverlässige Mehrheit im Kongress hat, um Gesetze auf normalem Weg zu verabschieden.

Diese Unterscheidung ist hier wichtig. Ein königliches Dekret tritt sofort nach der Unterzeichnung in Kraft, aber der Kongress hat dann ein kurzes Zeitfenster, typischerweise 30 bis 45 Tage, um es zu validieren oder abzulehnen. Dies ist kein theoretisches Risiko.

Die Regierung versuchte letztes Jahr etwas Ähnliches, indem sie Mieterhöhungen bei langfristigen Verträgen durch Dekret einfroren, und der Kongress hob es später auf — etwas, das wir in Echtzeit mit betroffenen Mandanten beobachteten. Es besteht eine echte Chance, dass sich dasselbe Muster bei diesem Paket wiederholt: ein im Juli unterzeichnetes Dekret, Änderungen, die von diesem Datum an gelten, und eine Abstimmung Wochen später, die einen Teil oder alles davon aufheben könnte.

Es ist auch wichtig, über den politischen Hintergrund ehrlich zu sein, denn er erklärt das Timing besser als jede Wohnungsstatistik. Diese Ankündigung kommt, während Sánchez unter erheblichem Druck über Korruptionsfälle im Zusammenhang mit ihm nahestehenden Personen steht, und nur Tage nachdem der Kongress eine unverbindliche Vertrauensfrage gegen seine Führung verabschiedete.

Nach unserer Meinung ist das kein Zufall. Ein großes, ehrgeiziges Wohnungspaket gibt seiner Regierung eine Schlagzeile, hinter der sie sich verstecken kann, etwas Proaktives, auf das man vor den für 2027 erwarteten Wahlen hinweisen kann, unabhängig davon, wie viel davon den rechtlichen Prozess intakt übersteht. Wir haben dieses Muster schon vorher gesehen, und es endet selten mit dauerhafter Politik.

Werden Kurzzeitvermietungen wirklich mit 21% MwSt. belastet?

Die Hauptmaßnahme ist die vorgeschlagene 21%-MwSt. auf Tourismus- und Kurzzeitvermietungseinkommen, einschließlich Plattformen wie Airbnb. Heute berechnet ein einzelner Eigentümer, der eine Immobilie kurzfristig vermietet, keine MwSt. auf den Nachtpreis. Unter diesem Vorschlag würde sich das ändern.

In der Praxis funktioniert dies wahrscheinlich nicht als einfacher Aufschlag auf bestehende Preise. Kurzzeitmietpreise werden danach bestimmt, was der Markt hergibt. Ein Eigentümer, der 300 Euro pro Nacht in einer wettbewerbsintensiven Gegend verlangt, kann nicht plötzlich 360 Euro verlangen, nur weil die Mehrwertsteuer eingeführt wurde; Gäste werden woanders buchen.

Was tatsächlich passiert, ist, dass die 300 Euro zum Mehrwertsteuer-Inklusivpreis werden, was bedeutet, dass der Eigentümer ungefähr 240 Euro verdient, bevor die Steuerbehörde ihren Anteil nimmt. Für jeden, der ein Mietgeschäft auf der Grundlage einer bestimmten Rendite aufgebaut hat, ist das ein erheblicher Schlag für die zugrunde liegende Zahlenlogik, keine kosmetische Änderung.

Vieles bleibt unklar. Ob dies auch für Einzeleigentümer gilt, wann genau es in Kraft treten würde, und wie es über Plattformen hinweg durchgesetzt würde, sind alles offene Fragen, die das Dekret noch nicht beantwortet hat.

Aber wir sagen es deutlich: Die Besteuerung von Kurzzeitvermietungen mit 21% ist unserer Meinung nach ein Fehler, der als Lösung verkleidet ist. Kurzzeitvermietungen machen einen wirklich kleinen Teil des spanischen Wohnungsbestands aus. Das Land baut knapp 100.000 neue Häuser pro Jahr bei einem Defizit in den Hunderttausenden auf, getrieben durch Bevölkerungswachstum von etwa 47 auf 50 Millionen in den letzten Jahren, Zahlen, die wir als Teil unserer eigenen Marktanalyse verfolgen. Das ist die eigentliche Quelle des Preisdrucks.

Die Bestrafung von Kurzzeitvermietungseigentümern baut ein einziges zusätzliches Haus nicht, sie quetscht nur ein Marktsegment, das nie die Ursache der Knappheit war. Wenn das Ziel wirklich der Schutz des langfristigen Angebots ist, würde die Verringerung der Steuerlast für Vermieter, die sich zu langfristigen Vermietungen verpflichten, viel mehr bewirken, und dieser Hebel existiert bereits, wird aber untergenutzt.

Verlängerung und Einfrieren von Langzeit-Mietverträgen

Die zweite große Säule betrifft Langzeit-Mietverträge. Nach derzeitigem spanischem Recht erneuert sich ein Langzeitvertrag Jahr für Jahr bis zu einem Maximum von fünf Jahren, wonach der Eigentümer sich entscheiden kann, nicht zu erneuern. In Städten wie Madrid, Barcelona und Valencia erreichen zehntausende dieser Fünf-Jahres-Verträge gerade ihr Ende, viele davon mit Preisen, die vor fünf Jahren vereinbart wurden, deutlich unter dem aktuellen Marktstand.

Der diskutierte Vorschlag würde diese Verträge effektiv verlängern oder einfrieren, anstatt sie bei Ablauf auf aktuelle Marktpreise zurückzusetzen. Für Vermieter ist das ein schwerfälliger Eingriff, und wir sagen das nicht leicht.

Die Mietpreisgestaltung in Spanien liegt bereits in einem regulierten Rahmen, der einen offiziellen inflationsgebundenen Index zur Steuerung jährlicher Erhöhungen verwendet. Dies geht noch weiter und setzt die Fähigkeit eines Eigentümers außer Kraft, eine Immobilie neu zu bewerten, selbst nachdem eine Vertragslaufzeit wirklich zu Ende gegangen ist, was ganz anders ist als die Regulierung jährlicher Erhöhungen innerhalb eines bestehenden Vertrags.

Unsere ehrliche Einschätzung ist, dass dies vom Mieterschutz zu einem echten Eigentumsrechtsproblem übergeht, und wir würden nicht überrascht sein, es angefochten und aufgehoben zu sehen, wie ähnliche Maßnahmen dieser Regierung zuvor waren. Ob es verfassungsrechtliche Überprüfung oder Überprüfung unter EU-Recht übersteht, ist eine echte und offene Frage.

Mittelfristige Vermietungen sind die nächsten

Ein drittes Element zielt auf das, was spanisches Recht alquileres de temporada nennt, saisonale oder mittelfristige Vermietungen, die typischerweise drei bis sechs Monate laufen. Diese sitzen derzeit in einer regulatorischen Lücke: nicht kurzzeitig genug, um unter Touristvermietungsregeln zu fallen, nicht lang genug, um als Standardlangzeitvertrag zu gelten.

Die Regierung hat signalisiert, dass sie diesen Bereich stärker regulieren möchte, obwohl die Details wie noch nicht veröffentlicht wurden. Dies betrifft ein echtes und ziemlich häufiges Marktsegment, einschließlich Umzüge, Firmenvermietungen und Eigentümer, die einen Teil des Jahres vermieten, während sie sich den Rest des Jahres Flexibilität für persönliche Nutzung bewahren.

Löst dies die Wohnungskrise?

Unsere ehrliche Meinung, nachdem wir diesen Markt jahrelang beobachtet haben, ist nein. Zusammengenommen lesen sich diese Maßnahmen als politische Reaktion auf eine Wohnungskrise und nicht als strukturelle Lösung dafür, und diese Unterscheidung ist für jeden, der danach planen möchte, enorm wichtig.

Spaniens Kernproblem ist Angebot und Nachfrage: nicht genug Häuser werden gegen eine wachsende Bevölkerung gebaut, verschärft durch eine schwere Steuerlast auf Neubauten, die nach unserer eigenen Schätzung 30 bis 40% der Immobilienkosten ausmachen kann, und ein langsames, bürokratisches Landfreigabeverfahren, das Entwickler von Bauarbeiten im benötigten Tempo abhält.

Entwicklermarginen bei Neubau-Projekten, soweit wir es in unseren eigenen Geschäften sehen, laufen typischerweise um 25%, was nicht der übergroßen Gewinn ist, den viele annehmen, angesichts des Risikos, ein Projekt in Spaniens regulatorischer Umgebung zum Abschluss zu bringen. Wenn die Regierung wirklich etwas bewegen wollte, wäre das die Stelle, wo die Anstrengung hingeht.

Stattdessen trägt das Hinzufügen von Mehrwertsteuer zu Kurzzeitvermietungen oder das Einfrieren von langfristigen Mietverträgen kein einziges neues Haus zum Markt bei. Wenn überhaupt, tendieren solche Maßnahmen nach unserer Meinung dazu, mehr Stress auf ein bereits begrenztes Mietangebot zu legen, da sich einige Eigentümer dafür entscheiden, zu verkaufen, anstatt unter strengeren Bedingungen weiterzuvermieten, was das Gegenteil ist, was eine Wohnungskrise braucht.

Die ehrliche Lesart, von wo wir sitzen, ist, dass dieses Dekret darauf abzielt, aktiv zu sein, nicht um die zugrunde liegende Knappheit zu lösen, und es als echte Wohnungspolitik statt als politische zu behandeln, wird wahrscheinlich dazu führen, dass Menschen um die falsche Sache herum planen.

Was Sie jetzt wirklich tun sollten

Wenn Sie bereits eine Mietimmobilie besitzen, sich mitten in Verhandlungen über einen Kauf befinden oder einfach den Markt von der Küste aus beobachten, ist der vernünftige Ansatz, abzuwarten und zu sehen, anstatt auf die Schlagzeilen zu reagieren. Dies ist ein Vorschlag, der noch sowohl eine Unterschrift des Ministerrats als auch eine Validierungsabstimmung des Kongresses überstehen muss, und die Geschichte deutet auf eine echte Chance hin, dass es nicht vollständig intakt durchkommt.

Es gibt auch die offene Frage, ob zusätzliche Maßnahmen, einschließlich einer möglichen Änderung der Besteuerung für ausländische Käufer, vor der Finalisierung des Dekrets hinzugefügt werden. Das wurde zuvor angedeutet und ist nicht verschwunden.

Was wir Mandanten jetzt deutlich sagen würden: Lassen Sie sich von einem Dekret, das möglicherweise nicht den Kongress übersteht, nicht eine Entscheidung über eine Immobilie diktieren, die Sie wirklich wollen. Halten Sie Kauf- und Verkaufsentscheidungen in den Grundlagen der Immobilie und der Region verankert, anstatt in Dekret-Schlagzeilen.

Nach unserer Erfahrung hat sich der hochpreisige Küstenmarkt in Marbella, Estepona und entlang der Costa del Sol über die Jahre durch viel regulatorischen Lärm hindurch bewährt, ohne dass er die zugrunde liegende Attraktivität des Eigentums hier verändert hat, und wir erwarten nicht, dass diese Runde anders ist. Wir beobachten dies genau und werden diesen Text aktualisieren, wenn sich das Dekret herausbildet.

Haeufig gestellte Fragen

Ist das Juli-Wohnungsdekret bereits Gesetz?

Nein. Zum Zeitpunkt der Erstellung ist es ein Vorschlag, der zum Ministerrat geht, kein genehmigtes Gesetz. Einmal durch königliches Dekret unterzeichnet, tritt es sofort in Kraft, aber der Kongress bekommt dann 30 bis 45 Tage, um es zu bestätigen oder zu streichen. Bis diese Abstimmung stattfindet, behandeln Sie jede hier aufgeführte Maßnahme als vorläufig und nicht als endgültig.

Gilt die 21% MwSt. auch für einzelne Grundstückseigentümer, die Kurzzeitvermietungen durchführen?

Das ist weiterhin unklar. Das Dekret legt noch nicht fest, ob Einzeleigentümer für MwSt.-Zwecke gleich wie Unternehmen behandelt werden, oder wann die Durchsetzung auf Plattformen wie Airbnb beginnen würde. Bis die Details veröffentlicht werden, gehen Sie davon aus, dass es auf Sie zutreffen könnte, und planen Sie Ihre Zahlen um diese Möglichkeit ein, anstatt das Gegenteil zu hoffen.

Kann mein bestehendes Langzeitvermietungsvertrag noch neu bewertet werden?

Nach geltendem Recht ja, sobald ein fünfjähriger Vertrag wirklich endet. Der neue Vorschlag würde dies ändern, indem er Verträge eher verlängert oder einfriert, anstatt sie bei Ablauf auf Marktpreise zurückzusetzen. Wenn er den Kongress übersteht, erwarten Sie, dass die Neubewertung bei Vertragsende viel schwieriger wird als heute.

Was passiert, wenn der Kongress das Dekret ablehnt?

Die Maßnahmen fallen weg, zumindest in ihrer aktuellen Form. Dies geschah letztes Jahr, als die Regierung Langzeitvermietungserhöhungen durch Dekret einzufrieren versuchte und der Kongress dies später aufhob. Angesichts dieser Geschichte ist eine Ablehnung oder teilweise Rücknahme dieses Pakets in den kommenden Wochen eine echte Möglichkeit, nicht eine entfernte.

Sollte ich einen Immobilienkauf oder -verkauf wegen dieses Dekrets aufschieben?

Wir würden es nicht tun, und wir sagen das unseren Kunden klar. Das Paket muss immer noch eine Validierungsabstimmung überstehen, die es möglicherweise nicht komplett besteht. Treffen Sie eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung auf Grundlage der Immobilie und der Gegend, nicht auf Schlagzeilen über ein Dekret, das in wenigen Wochen völlig anders aussehen könnte oder verschwindet.

Für alles, das die rechtliche Detail dieses Dekrets berührt, arbeiten wir eng mit zusammen Javier Pérez de Vargas, dessen Büro in Estepona und Marbella unser vertrauter Rechtsberater für Mietrecht und Immobilienmangeleien ist. Falls Sie durchgehen möchten, wie dies einen spezifischen Kauf, eine Vermietung oder einen Investitionsplan beeinflussen könnte, sind wir glücklich, Ihnen unsere ehrliche Einschätzung zu geben und Sie auf Javiers Team für die rechtliche Seite hinzuweisen, teilen Sie ihnen einfach mit, dass Sie von Santina Homes kommen.

Das Dekret kommt neben anderen regulatorischen Veränderungen, die Käufer überwachen sollten — Gemeinden können jetzt über ein Verbot von Ferienhausvermietungen abstimmen, und Andalusiens eigene Grundsteuerregeln haben sich in diesem Jahr auch geändert.