Nowy dekret mieszkaniowy w Hiszpanii: Co naprawdę oznaczają środki z lipca

Rząd hiszpański ogłosił kompleksowy pakiet środków mieszkaniowych, którego zatwierdzenie dekretem królewskim oczekuje się w lipcu. Jeśli posiadasz nieruchomość tutaj, wynajmujesz ją, wynajmujesz na okresy długoterminowe lub średnioterminowe, lub po prostu myślisz o zakupie w Hiszpanii, warto to zrozumieć dokładnie, zamiast reagować na nagłówki.

Obserwując kilka rund tego z terenu, nasze stanowisko jest proste: to pakiet polityczny przebrany za naprawę mieszkaniową, i kupujący oraz wynajmujący powinni traktować to odpowiednio. Oto co faktycznie zostało ogłoszone, jak prawdopodobnie będzie zatwierdzone, i co to oznacza i czego nie oznacza dla ciebie teraz.

Spis treści

• Jak To Jest Zatwierdzane i Dlaczego To Ma Znaczenie?
• Czy Krótkoterminowe Wynajem Naprawdę Będzie Obejmowany 21% VAT?
• Przedłużanie i Zamrażanie Umów Najmu Długoterminowego
• Wynajmy Średnioterminowe Są Następne
• Czy Cokolwiek z Tego Rozwiązuje Kryzys Mieszkaniowy?
• Co Faktycznie Zrobić Teraz
• Najczęściej zadawane pytania

Jak To Jest Zatwierdzane i Dlaczego To Ma Znaczenie?

Prawo hiszpańskie może być uchwalane na dwa sposoby: przez Kongres, gdzie potrzebna jest większość posłów, lub dekretem królewskim, zatwierdzonym bezpośrednio przez Radę Ministrów. Rząd Pedro Sáncheza wielokrotnie korzystał z drugiej drogi, głównie dlatego, że nie ma niezawodnej większości w Kongresie do uchwalenia ustawodawstwa w sposób zwyczajny.

Ta różnica ma znaczenie tutaj. Dekret królewski wchodzi w życie natychmiast po podpisaniu, ale Kongres ma wówczas krótkie okno prawne, zazwyczaj 30 do 45 dni, aby go zatwierdzić lub odrzucić. To nie jest ryzyko hipotetyczne.

Rząd próbował czegoś podobnego rok temu, zamraża wzrosty wynajmu umów długoterminowych dekretem, a Kongres później go odrzucił — obserwowaliśmy to w czasie rzeczywistym z klientami, którzy przez to przeszli. Istnieje realna szansa, że ten sam wzór powtórzy się z tym pakietem: dekret podpisany w lipcu, zmiany mające zastosowanie od tej daty, i głosowanie kilka tygodni później, które mogło by cofnąć część lub całość z tego.

Warto też być szczerym na temat tła politycznego, bo to wyjaśnia timing lepiej niż jakakolwiek statystyka mieszkaniowa. To ogłoszenie pojawia się gdy Sánchez znajduje się pod znaczną presją w związku ze sprawami korupcji dotyczącymi osób bliskich jemu, i kilka dni po tym jak Kongres przegłosował niewiążące głosowanie o nieufności w jego przywództwo.

Naszym zdaniem to nie jest zbieg okoliczności. Duży, ambitny pakiet mieszkaniowy daje jego rządowi nagłówek, za którym można się ukryć, coś proaktywnego, na co można wskazać przed wyborami oczekiwanymi w 2027 roku, niezależnie od tego, ile z tego przetrwa proces prawny w całości. Widzieliśmy ten wzór wcześniej, i rzadko kończy się trwałą polityką.

Czy Krótkoterminowe Wynajem Naprawdę Będzie Obejmowany 21% VAT?

Głównym środkiem jest proponowany 21% VAT na dochody z turystyki i wynajmu krótkoterminowego, w tym platformy takie jak Airbnb. Dzisiaj, indywidualny właściciel wynajmujący nieruchomość krótkoterminowo nie pobiera VAT na górze dziennego stawka. Zgodnie z tą propozycją, to by się zmieniło.

W praktyce to jest mało prawdopodobne, aby to działało jako prosta dopłata dodana do istniejących cen. Stawki wynajmu krótkoterminowego są ustalane przez to, co rynek wytrzyma. Właściciel pobierający 300 euro za noc w konkurencyjnym obszarze nie może nagle pobierać 360 euro tylko dlatego, że wprowadzono VAT; goście zarezerwują sobie miejsce gdzie indziej.

To co faktycznie się dzieje to to że 300 euro staje się ceną z VAT-em, co oznacza że właściciel otrzymuje około 240 euro zanim urząd skarbowy weźmie swój udział. Dla każdego, kto zbudował biznes wynajmu wokół określonej rentowności, to jest znaczący spadek liczb bazowych, nie zmiana kosmetyczna.

Wiele pozostaje niejasne. Czy to dotyczy indywidualnych właścicieli oraz firm, kiedy dokładnie by to weszło w życie, i jak by to było egzekwowane na platformach to wszystkie otwarte pytania na które dekret jeszcze nie odpowiedział.

Ale będziemy mówić to jasno: opodatkowanie wynajmu krótkoterminowego na poziomie 21% jest, naszym zdaniem, błędem przebranym za rozwiązanie. Wynajem krótkoterminowy to naprawdę mały udział zasobu mieszkaniowego Hiszpanii. Kraj buduje poniżej 100 000 nowych domów rocznie wobec niedoboru setek tysięcy, napędzanego wzrostem populacji z około 47 do 50 milionów w ostatnich latach, liczby które śledzisz jako część naszej własnej analizy rynku. To jest faktyczne źródło presji na ceny.

Karanie właścicieli wynajmu krótkoterminowego nie buduje ani jednego dodatkowego domu, to po prostu ściska segment rynku, który nigdy nie był przyczyną niedoboru na pierwszym miejscu. Jeśli celem jest naprawdę ochrona długoterminowej podaży, zmniejszenie obciążenia podatkowego dla wynajmujących, którzy zobowiążą się do wynajmu długoterminowego, zrobiłoby znacznie więcej, i ta dźwignia już istnieje, jest po prostu niedoużywana.

Przedłużanie i Zamrażanie Umów Najmu Długoterminowego

Drugi główny filar dotyczy umów najmu długoterminowego. Zgodnie z obecnym prawem hiszpańskim, umowa długoterminowa odnawia się rok za rokiem do maksimum pięciu lat, po czym właściciel może zdecydować się nie przedłużać. W miastach takich jak Madryt, Barcelona i Walencja, dziesiątki tysięcy tych pięcioletnich umów zbliżają się do końca teraz, wiele z nich wciąż wyceniane po stawkach uzgodnionych pięć lat temu, znacznie poniżej tego, gdzie rynek się znajduje dzisiaj.

Proponowana propozycja skutecznie przedłużyłaby lub zamroziła te umowy, zamiast pozwolić im zresetować się do obecnych stawek rynkowych, gdy wygasną. Dla wynajmujących to jest ciężkoręka interwencja, i nie mówimy tego lekko.

Ceny wynajmu w Hiszpanii już znajdują się w regulowanym ramach, używając oficjalnie wskaźnika inflacji do zarządzania rocznym wzrostem. To idzie znacznie dalej, unieważniając zdolność właściciela do ponownego ustalenia ceny nieruchomości nawet po tym jak okres umowy naprawdę się skończył, co jest zupełnie inną rzeczą niż regulowanie rocznych wzrostów w ramach istniejącej umowy.

Nasza szczera opinia to że to przechodzi od ochrony najemcy do prawdziwego problemu praw majątkowych, i nie byśmy zdziwieni, gdybyśmy widzieli to kwestionowane i odrzucone, jako podobne środki od tego rządu były przed. Czy to przetrwa kontrolę konstytucyjną, czy kontrolę zgodnie z prawem UE na ten temat, to realne i otwarte pytanie.

Wynajmy Średnioterminowe Są Następne

Trzecia gałąź atakuje to co prawo hiszpańskie nazywa alquileres de temporada, wynajmy sezonowe lub średnioterminowe zazwyczaj trwające trzy do sześciu miesięcy. Te obecnie znajdują się w luce regulacyjnej: nie wystarczająco krótkie, aby podpadać pod zasady wynajmu turystycznego, nie wystarczająco długie, aby liczyć się jako standardowa umowa długoterminowa.

Rząd sygnalizuje że chce bardziej ściśle regulować tę przestrzeń, choć szczegóły jak to nie zostały opublikowane. To dotyczy realnego i dość powszechnego segmentu rynku, w tym relokacji, wynajmów korporacyjnych, i właścicieli którzy wynajmują przez część roku, zachowując elastyczność dla użytku osobistego przez resztę czasu.

Czy Cokolwiek z Tego Rozwiązuje Kryzys Mieszkaniowy?

Nasza szczera opinia, obserwując ten rynek przez lata, to nie. Rozpatrywane razem, te środki brzmią jako polityczna odpowiedź na kryzys mieszkaniowy, a nie strukturalna naprawa go, i ta różnica jest ogromnie ważna dla każdego kto próbuje planować wokół nich.

Głównym problemem Hiszpanii jest podaż i popyt: niewystarczająco dużo budowanych domów wobec rosnącej populacji, pogorszone przez ciężkie obciążenie podatkowe na nową konstrukcję które, zgodnie z naszą własną oceną, mogą sięgać 30 lub 40% kosztu nieruchomości, i wolny, biurokratyczny proces zwalniania gruntów który zniechęca deweloperów do budowy w tempie jakiego rynek faktycznie potrzebuje.

Marże deweloperów na projektach nowych budynków, z tego co widzimy we własnych transakcjach, zazwyczaj sięgają około 25%, co nie jest nadzwyczajnym zyskiem, który wielu zakłada, biorąc pod uwagę ryzyko związane z ukończeniem projektu w środowisku regulacyjnym Hiszpanii. Jeśli rząd chciałby naprawdę zmienić sytuację, to tam by poszły wysiłki.

Zamiast tego dodawanie VAT do wynajmów krótkoterminowych lub zamrażanie umów wynajmu długoterminowego nie dodaje ani jednego nowego domu na rynek. Jeśli w ogóle, naszym zdaniem, środki takie jak te mają tendencję do przesuwania więcej stresu na już ograniczoną podaż wynajmu, gdy niektórzy właściciele decydują się na sprzedaż zamiast dalszego wynajmu na bardziej rygorystycznych warunkach, co jest dokładnym przeciwieństwem tego czego kryzys mieszkaniowy potrzebuje.

Szczera analiza, z naszego punktu widzenia, to że ten dekret ma na celu bycie widzianym jako działanie, a nie rozwiązanie podstawowego niedoboru, i traktowanie go jako autentycznej polityki mieszkaniowej zamiast politycznej prawdopodobnie pozostawi ludzi planujących wokół złej rzeczy.

Co Faktycznie Zrobić Teraz

Jeśli już posiadasz wynajmowaną nieruchomość, jesteś w trakcie negocjacji zakupu lub po prostu obserwujesz rynek z wybrzeża, rozsądnym podejściem jest czekać i obserwować, zamiast reagować na nagłówki prasowe. To propozycja, która musi jeszcze przejść zarówno podpis Rady Ministrów, jak i głosowanie zatwierdzające w Kongresie, a historia sugeruje realne ryzyko, że nie przejdzie w pełni niezmieniona.

Istnieje również otwarte pytanie, czy dodatkowe środki, w tym ewentualne zmiany w opodatkowaniu zagranicznych kupujących, zostaną dodane przed finalizacją dekretu. Było to już sugerowane wcześniej i kwestia się nie rozwiała.

Co powiedzielibyśmy naszym klientom teraz, jasno: nie pozwól, aby dekret, który może nie przejść przez Kongres, wpłynął na decyzję dotyczącą nieruchomości, którą naprawdę chcesz. Utrzymuj decyzje kupna i sprzedaży oparte na fundamentach nieruchomości i okolicy, a nie na nagłówkach dekretowych.

W naszym doświadczeniu prime market wybrzeża w Marbelli, Esteponie i wzdłuż Costa del Sol przystosował się do wielu regulacyjnych zamieszań przez lata bez zmiany podstawowej atrakcyjności posiadania nieruchomości tutaj, i nie spodziewamy się, że tym razem będzie inaczej. Ściśle obserwujemy sytuację i będziemy aktualizować ten artykuł w miarę kształtowania się dekretu.

Najczęściej zadawane pytania

Czy lipsowy dekret mieszkaniowy jest już prawem?

Nie. Aktualnie jest propozycją kierowaną do Rady Ministrów, a nie zatwierdzoną ustawą. Po podpisaniu dekretem królewskim wchodzi w życie natychmiast, ale Kongres ma wtedy 30 do 45 dni na zatwierdzenie lub odrzucenie. Dopóki to głosowanie się nie odbędzie, traktuj każdy środek tutaj jako tymczasowy zamiast ustalony.

Czy 21% VAT dotyczy indywidualnych właścicieli nieruchomości wynajmujących krótkoterminowo?

To wciąż niejasne. Dekret jeszcze nie określa, czy właściciele indywidualni są traktowani tak samo jak firmy do celów VAT, ani kiedy byłaby egzekwowana na platformach takich jak Airbnb. Dopóki szczegóły nie zostaną opublikowane, załóż, że może to ciebie dotyczyć i planuj liczby wokół tej możliwości zamiast mieć nadzieję inaczej.

Czy moja istniejąca umowa wynajmu długoterminowego wciąż może być przycenowana?

Zgodnie z obecnym prawem, tak, po faktycznym wygaśnięciu umowy pięcioletniej. Nowa propozycja zmieniłaby to, wydłużając lub zamrażając umowy zamiast pozwalać im na reset do stawek rynkowych po wygaśnięciu. Jeśli przetrwa Kongres, oczekuj, że priceowanie przy wygaśnięciu umowy stanie się o wiele trudniejsze niż dzisiaj.

Co się stanie, jeśli Kongres odrzuci dekret?

Środki odpadają, przynajmniej w obecnej formie. To się stało w ubiegłym roku, gdy rząd zamroził podwyżki czynszu na wynajmy długoterminowe dekretem, a Kongres później go obalił. Biorąc pod uwagę tę historię, odrzucenie lub częściowe cofnięcie tego pakietu w nadchodzących tygodniach to realna możliwość, nie zdalna.

Czy powinienem opóźnić zakup lub sprzedaż nieruchomości z powodu tego dekretu?

Nie byśmy tego nie robili, i mówimy to wyraźnie naszym właściwym klientom. Pakiet wciąż musi przetrwać głosowanie walidacyjne, które może nie przejść w całości. Podstaw decyzję o kupnie lub sprzedaży na nieruchomości i obszarze, a nie na nagłówkach o dekrecie, który mógłby wyglądać bardzo inaczej, lub zniknąć, w ciągu kilku tygodni.

W kwestiach dotyczących szczegółów prawnych tego dekretu, pracujemy blisko z Javier Pérez de Vargas, którego firma w Esteponie i Marbelli jest naszym zaufanym doradcą prawnym w sprawach prawa wynajmu i nieruchomości. Jeśli chcesz omówić, jak cokolwiek z tego może wpłynąć na konkretny plan zakupu, wynajmu lub inwestycji, chętnie damy ci nasze szczere zdanie na ten temat, i skierujemy cię do zespołu Javiera po stronę prawną, po prostu daj im znać, że przychodzisz od Santina Homes.

Dekret pojawia się wraz z innymi zmianami regulacyjnymi, które kupujący powinni śledzić — wspólnoty mogą teraz głosować nad zakazem wynajmu na urlopyi Własne zasady podatku od nieruchomości Andaluzji zmienił się również w tym roku.