Nowy dekret mieszkaniowy w Hiszpanii: Co naprawdę oznaczają środki z lipca

Rząd Hiszpanii ogłosił kompleksowy pakiet środków mieszkaniowych, który ma zostać zatwierdzony dekretem królewskim w lipcu. Jeśli posiadasz nieruchomość tutaj, wynajmujesz ją, wynajmujesz na okres długoterminowy lub średnioterminowy, lub po prostu myślisz o zakupie w Hiszpanii, warto to zrozumieć dokładnie, zamiast reagować na nagłówki. Po obserwowaniu kilku takich sytuacji z perspektywy lokalnej, nasze stanowisko jest jasne: to pakiet polityczny przybrany w pozory rozwiązania mieszkaniowego, i kupujący oraz właściciele wynajmujący powinni traktować to właśnie w ten sposób. Oto co faktycznie zostało ogłoszone, jak ma być zatwierdzone, oraz co to oznacza i nie oznacza dla Ciebie teraz.

Spis treści

• Jak To Jest Zatwierdzane i Dlaczego To Ma Znaczenie?
• Czy Krótkoterminowe Wynajem Naprawdę Będzie Obejmowany 21% VAT?
• Przedłużanie i Zamrażanie Umów Najmu Długoterminowego
• Wynajmy Średnioterminowe Są Następne
• Czy Cokolwiek z Tego Rozwiązuje Kryzys Mieszkaniowy?
• Co Faktycznie Zrobić Teraz
• Najczęściej zadawane pytania

Jak To Jest Zatwierdzane i Dlaczego To Ma Znaczenie?

Prawo hiszpańskie może być uchwalane na dwa sposoby: przez Kongres, gdzie potrzebna jest większość posłów, lub dekretem królewskim, zatwierdzonym bezpośrednio przez Radę Ministrów. Rząd Pedro Sáncheza wielokrotnie korzystał z drugiej drogi, głównie dlatego, że nie ma niezawodnej większości w Kongresie do uchwalenia ustawodawstwa w sposób zwyczajny.

Ta różnica ma tutaj znaczenie. Dekret królewski wchodzi w życie natychmiast po podpisaniu, ale Kongres ma wtedy krótkie okno prawne, zwykle 30 do 45 dni, aby go zatwierdzić lub odrzucić. To nie jest hipotetyczne ryzyko. Rząd spróbował czegoś podobnego w ubiegłym roku, zamrażając podwyżki czynszu na długoterminowych umowach dekretem, a Kongres później go obalił, coś, co obserwowaliśmy w czasie rzeczywistym z klientami, których to dotyczy. Jest realna szansa, że ten sam wzór powtarza się z tym pakietem: dekret podpisany w lipcu, zmiany obowiązujące od tej daty i głosowanie kilka tygodni później, które mogłoby cofnąć część lub wszystko.

Warto także być szczerym na temat tła politycznego, ponieważ to wyjaśnia timing lepiej niż jakakolwiek statystyka mieszkaniowa. To ogłoszenie pojawia się, gdy Sánchez znajduje si�� pod znacznym naciskiem z powodu spraw korupcyjnych związanych z osobami bliskimi jemu, i zaledwie kilka dni po tym, jak Kongres przegłosował niezobowiązującą votum nieufności wobec jego przywództwa. Naszym zdaniem to nie jest zbieg okoliczności. Duży, ambitny pakiet mieszkaniowy daje jego rządowi nagłówek, za którym można się ukryć, coś proaktywnego, na co można się powołać przed wyborami oczekiwanymi w 2027, niezależnie od tego, ile z tego przetrwa proces prawny bez zmian. Widzieliśmy ten schemat wcześniej, i rzadko kończy się to trwałą polityką.

Czy Krótkoterminowe Wynajem Naprawdę Będzie Obejmowany 21% VAT?

Głównym środkiem jest proponowany 21% VAT na dochody z turystyki i wynajmu krótkoterminowego, w tym platformy takie jak Airbnb. Dzisiaj, indywidualny właściciel wynajmujący nieruchomość krótkoterminowo nie pobiera VAT na górze dziennego stawka. Zgodnie z tą propozycją, to by się zmieniło.

W praktyce, jest mało prawdopodobne, że będzie to działać jako prosta opłata dodatkowa na górze istniejących cen. Stawki wynajmu krótkoterminowego są ustalone przez to, co rynek będzie tolerować. Właściciel pobierający 300 euro za noc w konkurencyjnym obszarze nie może nagle pobierać 360 euro tylko dlatego, że VAT został wprowadzony; goście zarezerwują gdzie indziej. Co faktycznie się dzieje, to że 300 euro staje się ceną zawierającą VAT, co oznacza, że właściciel otrzymuje w netto około 240 euro, zanim urząd podatkowy weźmie swoją część. Dla każdego, kto zbudował biznes wynajmu wokół określonego zwrotu, to jest znacząca szkoda dla podstawowych liczb, a nie zmiana kosmetyczna.

Wiele rzeczy pozostaje niejasnych. Czy dotyczy to indywidualnych właścicieli, jak i firm, kiedy dokładnie weszłoby w życie i jak byłoby egzekwowane na platformach, są wszystkie otwarte pytania, na które dekret jeszcze nie odpowiedział. Ale będziemy mówić wyraźnie: opodatkowanie krótkoterminowych wynajmów na 21% jest, w naszej opinii, błędem przebranynym za rozwiązanie. Krótkoterminowe wynajem to naprawdę mała część zasobu mieszkaniowego Hiszpanii. Kraj buduje poniżej 100 000 nowych domów rocznie wobec niedoboru setek tysięcy, spowodowanego wzrostem populacji z około 47 do 50 milionów w ostatnich latach, liczby, które śledzimy w ramach naszej własnej analizy rynku. To jest rzeczywisty źródła presji na ceny. Karanie właścicieli krótkoterminowych wynajmów nie buduje nawet jednego dodatkowego domu, po prostu kompresuje segment rynku, który nigdy nie był przyczyną niedoboru. Jeśli celem jest naprawdę ochrona długoterminowej podaży, zmniejszenie obciążenia podatkowego na wynajmujących, którzy zobowiąą się do wynajmu długoterminowego, by zrobić znacznie więcej, a ta dźwignia już istnieje, jest po prostu niedoużywana.

Przedłużanie i Zamrażanie Umów Najmu Długoterminowego

Drugi główny filar dotyczy umów najmu długoterminowego. Zgodnie z obecnym prawem hiszpańskim, umowa długoterminowa odnawia się rok za rokiem do maksimum pięciu lat, po czym właściciel może zdecydować się nie przedłużać. W miastach takich jak Madryt, Barcelona i Walencja, dziesiątki tysięcy tych pięcioletnich umów zbliżają się do końca teraz, wiele z nich wciąż wyceniane po stawkach uzgodnionych pięć lat temu, znacznie poniżej tego, gdzie rynek się znajduje dzisiaj.

Propozycja będąca przedmiotem dyskusji zasadniczo przedłużyłaby lub zamroziła te umowy, zamiast pozwolić im na resetowanie do obecnych stawek rynkowych, gdy wygasną. Dla wynajmujących, to jest ciężka ręka interwencji, i nie mówimy tego lekko. Ceny wynajmu w Hiszpanii już mieszczą się w regulowanej ramach, używając oficjalnego indeksu powiązanego z inflacją do rządzenia rocznymi podwyżkami. To idzie jeszcze dalej, przesłaniając zdolność właściciela do przyceny nieruchomości nawet po tym, jak okres umowy faktycznie się wyczerpał, co jest czymś zupełnie innym niż regulowanie rocznymi podwyżkami w ramach istniejącej umowy. Nasze szczere stanowisko jest takie, że to przechodzi z ochrony najemcy na rzeczywisty problem praw własności, i nie bylibyśmy zaskoczeni, widząc to kwestionowane i odrzucone, gdy podobne środki tego rządu były wcześniej. Czy to przetrwa kontrolę konstytucyjną, lub kontrolę zgodnie z prawem UE na ten temat, to rzeczywiste i otwarte pytanie.

Wynajmy Średnioterminowe Są Następne

Trzecia linia celu dotyczy tego, co prawo hiszpańskie nazywa alquileres de temporada, wynajmy sezonowe lub średnioterminowe zwykle trwające od trzech do sześciu miesięcy. Te obecnie znajdują się w luce regulacyjnej: nie wystarczająco krótkie, aby podpadać pod zasady wynajmu turystycznego, nie wystarczająco długie, aby liczyć się jako standardowa umowa długoterminowa. Rząd sygnalizował, że chce regulować tę przestrzeń bardziej dokładnie, chociaż szczegóły tego nie zostały opublikowane. To dotyczy rzeczywistego i dość powszechnego segmentu rynku, w tym relokacji, wynajmów korporacyjnych, i właścicieli, którzy wynajmują przez część roku, zachowując elastyczność dla osobistego użytku przez resztę czasu.

Czy Cokolwiek z Tego Rozwiązuje Kryzys Mieszkaniowy?

Nasza szczera opinia, mając na uwadze lata obserwacji tego rynku, brzmi nie. Razem te środki czytają się jako odpowiedź polityczna na kryzys mieszkaniowy zamiast strukturalnego rozwiązania dla niego, a ta różnica ma ogromne znaczenie dla każdego próbującego planować wokół nich. Podstawowym problemem Hiszpanii jest podaż i popyt: niewystarczająca liczba budowanych domów wobec rosnącej populacji, pogłębiająca się wysokim obciążeniem podatkowym na nową konstrukcję, które, zgodnie z naszą własną estymacją, może wynosić od 30 do 40% kosztu nieruchomości, i powolny, biurokratyczny proces zwolniania gruntów, który zniechęca deweloperów do budowy w tempie, którego rynek faktycznie potrzebuje. Marże deweloperów na projektach nowych zabudowań, z tego, co widzimy w naszych transakcjach, zwykle wynoszą około 25%, co nie jest przesadnym zyskiem, który wielu zakłada, biorąc pod uwagę ryzyko związane z ukończeniem projektu w warunkach regulacyjnych Hiszpanii. Gdyby rząd chciał naprawdę zmienić sytuację, tam by szła ta energia.

Zamiast tego, dodawanie VAT do wynajmów krótkoterminowych lub zamrażanie umów długoterminowych nie dodaje ani jednego nowego domu na rynek. Jeśli cokolwiek, naszym zdaniem, takie środki zazwyczaj pchają więcej stresu na już ograniczoną podaż wynajmu, gdy niektórzy właściciele zdecydują się sprzedać, zamiast kontynuować wynajem na bardziej surowych warunkach, co jest tym, czego kryzys mieszkaniowy nie potrzebuje. Szczera ocena, z naszego punktu widzenia, to że ten dekret ma na celu bycie postrzeganym jako działający, a nie na rozwiązanie podstawowego niedoboru, i traktowanie go jako rzeczywistej polityki mieszkaniowej zamiast politycznej, prawdopodobnie pozostawi ludzi planujących wokół złej rzeczy.

Co Faktycznie Zrobić Teraz

Jeśli już posiadasz wynajmowaną nieruchomość, jesteś w środku negocjacji dotyczących zakupu, lub po prostu obserwujesz rynek z wybrzeża, rozsądnym podejściem jest czekanie i obserwacja, zamiast reagowania na nagłówki. To propozycja, która wciąż musi przetrwać zarówno podpis Rady Ministrów, jak i głosowanie walidacyjne Kongresu, i historia sugeruje rzeczywiste zagrożenie, że nie przetrwa w pełni niezmieniona. Istnieje również otwarte pytanie, czy dodatkowe środki, w tym jakakolwiek zmiana w opodatkowaniu zagranicznych kupujących, zostaną dodane, zanim dekret zostanie sfinalizowany. To było floatowane wcześniej i nie zniknęło.

To, co powiedzielibyśmy klientom teraz, jasno: nie pozwól dekretowi, który może nie przetrwać Kongres, dyktować decyzję o nieruchomości, którą faktycznie chcesz. Utrzymuj decyzje kupna i sprzedaży ugruntowane w fundamentach nieruchomości i obszaru, zamiast w nagłówkach dekretu. Z naszego doświadczenia, rynek prime na wybrzeżu w Marbelli, Esteponie i wzdłuż Costa del Sol przetrwał wiele hałasu regulacyjnego na przestrzeni lat bez tego, że to zmieniło podstawową atrakcyjność posiadania tutaj, i nie oczekujemy, że ta runda będzie inna. Obserwujemy to uważnie i zaktualizujemy ten artykuł, gdy dekret przyjmie ostateczny kształt.

Najczęściej zadawane pytania

Czy lipsowy dekret mieszkaniowy jest już prawem?

Nie. Aktualnie jest propozycją kierowaną do Rady Ministrów, a nie zatwierdzoną ustawą. Po podpisaniu dekretem królewskim wchodzi w życie natychmiast, ale Kongres ma wtedy 30 do 45 dni na zatwierdzenie lub odrzucenie. Dopóki to głosowanie się nie odbędzie, traktuj każdy środek tutaj jako tymczasowy zamiast ustalony.

Czy 21% VAT dotyczy indywidualnych właścicieli nieruchomości wynajmujących krótkoterminowo?

To wciąż niejasne. Dekret jeszcze nie określa, czy właściciele indywidualni są traktowani tak samo jak firmy do celów VAT, ani kiedy byłaby egzekwowana na platformach takich jak Airbnb. Dopóki szczegóły nie zostaną opublikowane, załóż, że może to ciebie dotyczyć i planuj liczby wokół tej możliwości zamiast mieć nadzieję inaczej.

Czy moja istniejąca umowa wynajmu długoterminowego wciąż może być przycenowana?

Zgodnie z obecnym prawem, tak, po faktycznym wygaśnięciu umowy pięcioletniej. Nowa propozycja zmieniłaby to, wydłużając lub zamrażając umowy zamiast pozwalać im na reset do stawek rynkowych po wygaśnięciu. Jeśli przetrwa Kongres, oczekuj, że priceowanie przy wygaśnięciu umowy stanie się o wiele trudniejsze niż dzisiaj.

Co się stanie, jeśli Kongres odrzuci dekret?

Środki odpadają, przynajmniej w obecnej formie. To się stało w ubiegłym roku, gdy rząd zamroził podwyżki czynszu na wynajmy długoterminowe dekretem, a Kongres później go obalił. Biorąc pod uwagę tę historię, odrzucenie lub częściowe cofnięcie tego pakietu w nadchodzących tygodniach to realna możliwość, nie zdalna.

Czy powinienem opóźnić zakup lub sprzedaż nieruchomości z powodu tego dekretu?

Nie byśmy tego nie robili, i mówimy to wyraźnie naszym właściwym klientom. Pakiet wciąż musi przetrwać głosowanie walidacyjne, które może nie przejść w całości. Podstaw decyzję o kupnie lub sprzedaży na nieruchomości i obszarze, a nie na nagłówkach o dekrecie, który mógłby wyglądać bardzo inaczej, lub zniknąć, w ciągu kilku tygodni.

W kwestiach dotyczących szczegółów prawnych tego dekretu, pracujemy blisko z Javier Pérez de Vargas, którego firma w Esteponie i Marbelli jest naszym zaufanym doradcą prawnym w sprawach prawa wynajmu i nieruchomości. Jeśli chcesz omówić, jak cokolwiek z tego może wpłynąć na konkretny plan zakupu, wynajmu lub inwestycji, chętnie damy ci nasze szczere zdanie na ten temat, i skierujemy cię do zespołu Javiera po stronę prawną, po prostu daj im znać, że przychodzisz od Santina Homes.