Le gouvernement espagnol a annoncé un ensemble complet de mesures de logement, dont l'approbation par décret royal est attendue en juillet. Si vous possédez un bien ici, le louez, le louez à long ou moyen terme, ou envisagez simplement d'acheter en Espagne, il est important de bien comprendre cela plutôt que de réagir aux gros titres.
Après avoir observé plusieurs cycles de cela sur le terrain, notre position est simple : c'est un paquet politique déguisé en solution de logement, et les acheteurs et propriétaires doivent le traiter en conséquence. Voici ce qui a réellement été annoncé, comment il devrait être approuvé, et ce qu'il signifie et ne signifie pas pour vous maintenant.
Table des matieres
- Comment Ceci Est-Il Approuvé, et Pourquoi Cela Importe-t-il ?
- Les Locations de Courte Durée Feront-elles Vraiment Face à une TVA de 21 % ?
- Extension et Gel des Contrats de Location à Long Terme
- Les Locations à Moyen Terme Sont Ensuite Concernées
- Cela Résout-il Réellement la Crise du Logement?
- Ce Qu'il Faut Réellement Faire Maintenant
- Questions fréquentes
Comment Ceci Est-Il Approuvé, et Pourquoi Cela Importe-t-il ?
La loi espagnole peut être adoptée de deux façons : par le Congrès, où elle nécessite une majorité de parlementaires, ou par décret royal, approuvé directement par le Conseil des ministres. Le gouvernement de Pedro Sánchez a régulièrement recouru à la seconde voie, largement parce qu'il ne dispose pas d'une majorité fiable au Congrès pour adopter la législation de la manière ordinaire.
Cette distinction est importante ici. Un décret royal prend effet immédiatement une fois signé, mais le Congrès dispose ensuite d'une courte fenêtre juridique, généralement 30 à 45 jours, pour le valider ou l'annuler. Ce n'est pas un risque hypothétique.
Le gouvernement a essayé quelque chose de similaire l'année dernière, en gelant les augmentations de loyers sur les contrats long terme par décret, et le Congrès l'a ensuite annulé, ce que nous avons vu se dérouler en temps réel avec les clients affectés. Il existe une réelle possibilité que le même scénario se répète avec ce paquet : un décret signé en juillet, des modifications applicables à partir de cette date, et un vote quelques semaines plus tard qui pourrait annuler une partie ou l'ensemble de celui-ci.
Il est également important d'être direct sur le contexte politique, car cela explique le timing mieux que toute statistique de logement ne pourrait le faire. Cette annonce intervient alors que Sánchez est sous une pression importante en raison de cas de corruption impliquant des personnes proches de lui, et quelques jours seulement après que le Congrès a adopté un vote de censure non contraignant contre sa direction.
À notre avis, ce n'est pas une coïncidence. Un paquet de logements ambitieux et volumineux donne à son gouvernement un gros titre derrière lequel se cacher, quelque chose de proactif auquel pointer avant les élections attendues en 2027, peu importe combien de celui-ci survit intacte au processus juridique. Nous avons vu ce scénario auparavant, et il aboutit rarement à une politique durable.
Les Locations de Courte Durée Feront-elles Vraiment Face à une TVA de 21 % ?
La mesure phare est une TVA proposée de 21% sur les revenus touristiques et de location de courte durée, y compris les plateformes comme Airbnb. Aujourd'hui, un propriétaire individuel louant une propriété à court terme ne facture pas de TVA en plus du tarif quotidien. Selon cette proposition, cela changerait.
En pratique, cela ne fonctionnera probablement pas comme une simple surcharge ajoutée aux prix existants. Les tarifs de location à court terme sont déterminés par ce que le marché peut supporter. Un propriétaire facturant 300 euros la nuit dans une zone concurrentielle ne peut pas soudainement facturer 360 euros simplement parce que la TVA a été introduite ; les clients réserveront ailleurs.
Ce qui se passe réellement, c'est que les 300 euros deviennent le prix TTC, ce qui signifie que le propriétaire ne gagne que environ 240 euros avant que l'autorité fiscale ne prenne sa part. Pour quiconque a construit une activité de location autour d'un rendement spécifique, c'est un coup important aux chiffres sous-jacents, pas un changement cosmétique.
Beaucoup de choses restent peu claires. Savoir si cela s'applique aux propriétaires individuels ainsi qu'aux sociétés, quand exactement cela prendrait effet, et comment cela serait appliqué sur les plateformes sont autant de questions ouvertes auxquelles le décret n'a pas répondu.
Mais nous le dirons clairement : imposer les locations à court terme à 21 % est, à notre avis, une erreur déguisée en solution. Les locations à court terme représentent une part vraiment mineure du parc de logements espagnol. Le pays construit moins de 100 000 nouveaux logements par an face à un déficit de centaines de milliers, entraîné par une croissance démographique d'environ 47 à 50 millions en récentes années, des chiffres que nous suivons dans le cadre de notre propre analyse de marché. C'est la source réelle de la pression sur les prix.
Pénaliser les propriétaires de locations à court terme ne construit pas un seul logement supplémentaire, cela comprime simplement un segment du marché qui n'a jamais été la cause de la pénurie en premier lieu. Si l'objectif est vraiment de protéger l'offre à long terme, réduire le fardeau fiscal des propriétaires qui s'engagent dans les locations long terme ferait beaucoup plus, et ce levier existe déjà, il est simplement sous-utilisé.
Extension et Gel des Contrats de Location à Long Terme
Le second pilier majeur concerne les contrats de location à long terme. Selon la loi espagnole actuelle, un contrat à long terme se renouvelle année après année jusqu'à un maximum de cinq ans, après quoi le propriétaire peut choisir de ne pas renouveler. Dans des villes comme Madrid, Barcelone et Valence, des dizaines de milliers de ces contrats de cinq ans arrivent à expiration actuellement, beaucoup d'entre eux toujours au tarif convenu il y a cinq ans, bien en dessous du niveau actuel du marché.
La proposition en discussion étendrait ou gèlerait effectivement ces contrats plutôt que de permettre leur réinitialisation aux tarifs actuels du marché à l'expiration. Pour les propriétaires, c'est une intervention lourde, et nous ne le disons pas à la légère.
La fixation des loyers en Espagne se situe déjà dans un cadre réglementé, utilisant un indice officiel indexé sur l'inflation pour régir les augmentations annuelles. Cela va plus loin encore, annulant la capacité d'un propriétaire à réévaluer un bien même après l'expiration réelle d'une période de contrat, ce qui est quelque chose de tout à fait différent de la réglementation des augmentations annuelles au sein d'un contrat existant.
Notre avis honnête est que cela dépasse la protection des locataires et devient un véritable problème de droits de propriété, et nous ne serions pas surpris de le voir contester et annulé, comme d'autres mesures similaires de ce gouvernement l'ont été auparavant. Que cela survive à l'examen constitutionnel, ou à l'examen au titre du droit de l'UE d'ailleurs, est une vraie question ouverte.
Les Locations à Moyen Terme Sont Ensuite Concernées
Un troisième volet cible ce que la loi espagnole appelle alquileres de temporada, les locations saisonnières ou à moyen terme s'échelonnant généralement de trois à six mois. Celles-ci se situent actuellement dans un vide réglementaire : pas assez courtes pour relever des règles de location touristique, pas assez longues pour compter comme un contrat long terme standard.
Le gouvernement a signalé qu'il voulait réguler cet espace plus étroitement, bien que les détails de comment n'aient pas été publiés. Cela affecte un segment réel et assez commun du marché, y compris les relocalisations, les locations d'entreprises, et les propriétaires qui louent une partie de l'année tout en gardant la flexibilité pour un usage personnel le reste du temps.
Cela Résout-il Réellement la Crise du Logement?
Notre opinion honnête, après avoir observé ce marché pendant des années, est non. Prises ensemble, ces mesures ressemblent à une réponse politique à une crise du logement plutôt qu'à une solution structurelle, et cette distinction est énormément importante pour quiconque essaie de planifier autour d'elles.
Le problème fondamental de l'Espagne est l'offre et la demande : pas assez de logements construits face à une population croissante, aggravée par un lourd fardeau fiscal sur la construction nouvelle qui, selon nos propres estimations, peut atteindre 30 à 40 % du coût d'une propriété, et un processus lent et bureaucratique de libération des terres qui décourage les promoteurs de construire au rythme que le marché a réellement besoin.
Les marges des promoteurs sur les nouveaux projets, d'après ce que nous voyons dans nos propres affaires, tournent généralement autour de 25 %, ce qui n'est pas le profit disproportionné que beaucoup supposent, compte tenu du risque impliqué dans l'achèvement d'un projet en Espagne’s environnement réglementaire. Si le gouvernement voulait réellement faire bouger les choses, c'est là que l'effort irait.
À la place, ajouter de la TVA aux locations à court terme ou geler les contrats long terme ne rajoute pas un seul logement au marché. Si quelque chose, à notre avis, des mesures comme celles-ci ont tendance à augmenter la pression sur une offre locative déjà limitée, car certains propriétaires choisissent de vendre plutôt que de continuer à louer dans des conditions plus strictes, ce qui est le contraire de ce dont une crise du logement a besoin.
L'avis honnête, d'où nous sommes, c'est que ce décret vise à être vu en action, non à résoudre la pénurie sous-jacente, et le traiter comme une véritable politique de logement plutôt que politique est susceptible de laisser les gens planifier autour de la mauvaise chose.
Ce Qu'il Faut Réellement Faire Maintenant
Si vous possédiez déjà une propriété locative, êtes en cours de négociation sur un achat, ou regardez simplement le marché depuis la côte, l'approche sensée est d'attendre et de voir plutôt que de réagir aux gros titres. C'est une proposition qui doit toujours survivre à une signature du Conseil des ministres et à un vote de validation du Congrès, et l'histoire suggère une réelle chance qu'elle ne passe pas fully intact.
Il y a aussi la question ouverte de savoir si des mesures supplémentaires, y compris tout changement à la fiscalité pour les acheteurs étrangers, sont ajoutées avant la finalisation du décret. Cela a été soulevé auparavant et n'a pas disparu.
Ce que nous dirions à nos clients en ce moment, simplement : ne laissez pas un décret qui pourrait ne pas survivre au Congrès dicter votre décision concernant une propriété que vous désirez vraiment. Gardez vos décisions d'achat et de vente ancrées dans les fondamentaux du bien et de la région plutôt que dans les gros titres des décrets.
D'après notre expérience, le marché côtier haut de gamme à Marbella, Estepona et le long de la Costa del Sol a résisté à de nombreux bruits réglementaires au fil des années sans que cela ne change l'attrait fondamental de posséder ici, et nous ne nous attendons pas à ce que cette fois soit différente. Nous suivons cela de près et mettrons à jour cet article au fur et à mesure que le décret prend forme.
Questions fréquentes
Le décret sur le logement de juillet est-il une loi ?
Non. Au moment de la rédaction, c'est une proposition en direction du Conseil des Ministres, pas une loi approuvée. Une fois signée par décret royal, elle prend effet immédiatement, mais le Congrès dispose ensuite de 30 à 45 jours pour la valider ou l'annuler. Jusqu'à ce que ce vote se produise, traitez chaque mesure ici comme provisoire plutôt que définitive.
La TVA de 21 % s'applique-t-elle aux propriétaires individuels louant à court terme ?
C'est toujours flou. Le décret ne précise pas encore si les propriétaires individuels sont traités de la même manière que les entreprises à des fins de TVA, ni quand l'application sur des plateformes comme Airbnb commencerait. Jusqu'à ce que les détails soient publiés, supposez que cela pourrait s'appliquer à vous et planifiez vos chiffres autour de cette possibilité plutôt que d'espérer le contraire.
Mon contrat de location à long terme existant peut-il toujours être reprécisé ?
En vertu de la loi actuelle, oui, une fois qu'un contrat de cinq ans arrive véritablement à terme. La nouvelle proposition changerait cela en prolongeant ou en gelant les contrats plutôt que de les laisser se réinitialiser aux tarifs du marché à l'expiration. S'il est approuvé par le Congrès, la réactualisation des prix à la fin du contrat deviendra beaucoup plus difficile qu'aujourd'hui.
Que se passe-t-il si le Congrès rejette le décret ?
Les mesures disparaissent, du moins dans leur forme actuelle. Cela s'est produit l'année dernière lorsque le gouvernement a gelé les augmentations des loyers à long terme par décret et que le Congrès a ensuite annulé cette décision. Compte tenu de cet antécédent, un rejet ou un recul partiel de ce paquet dans les semaines à venir est une possibilité réelle, non pas une possibilité lointaine.
Dois-je retarder un achat ou une vente de propriété en raison de ce décret ?
Nous ne le ferions pas, et nous le disons clairement à nos propres clients. Le paquet doit encore passer un vote de validation qu'il pourrait ne pas réussir à passer intact. Basez votre décision d'achat ou de vente sur la propriété et la région, non pas sur des gros titres concernant un décret qui pourrait sembler très différent, ou disparaître, dans les semaines à venir.
Pour tout ce qui touche les détails juridiques de ce décret, nous travaillons en étroite collaboration avec Javier Pérez de Vargas, dont le cabinet à Estepona et Marbella est notre conseiller juridique de confiance en matière de droit locatif et d'immobilier. Si vous souhaitez discuter de la manière dont cela pourrait affecter un achat, une location ou un plan d'investissement spécifique, nous sommes heureux de vous donner notre avis honnête et de vous orienter vers l'équipe de Javier pour l'aspect juridique, faites-leur simplement savoir que vous venez de Santina Homes.
Le décret arrive aux côtés d'autres changements réglementaires que les acheteurs devraient suivre — les communautés peuvent désormais voter pour interdire les locations saisonnières, et Les règles propres de l'Andalousie en matière d'impôt sur les propriétés ont également changé cette année.
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