Le nouveau décret sur le logement en Espagne : Ce que les mesures de juillet signifient réellement

Le gouvernement espagnol a annoncé un vaste ensemble de mesures relatives au logement, dont l'approbation par décret royal est attendue en juillet. Si vous possédez une propriété ici, la louez, la louez à long terme ou à moyen terme, ou envisagez simplement d'acheter en Espagne, cela vaut la peine de bien le comprendre plutôt que de réagir aux gros titres. Après avoir observé plusieurs cycles de ce phénomène sur le terrain, notre vision est directe : il s'agit d'un ensemble politique présenté comme une solution au logement, et les acheteurs et propriétaires bailleurs devraient le traiter en tant que tel. Voici ce qui a réellement été annoncé, comment il est susceptible d'être approuvé, et ce que cela signifie et ne signifie pas pour vous en ce moment.

Table des matieres

• Comment Ceci Est-Il Approuvé, et Pourquoi Cela Importe-t-il ?
• Les Locations de Courte Durée Feront-elles Vraiment Face à une TVA de 21 % ?
• Extension et Gel des Contrats de Location à Long Terme
• Les Locations à Moyen Terme Sont Ensuite Concernées
• Cela Résout-il Réellement la Crise du Logement?
• Ce Qu'il Faut Réellement Faire Maintenant
• Questions fréquentes

Comment Ceci Est-Il Approuvé, et Pourquoi Cela Importe-t-il ?

La loi espagnole peut être adoptée de deux façons : par le Congrès, où elle nécessite une majorité de parlementaires, ou par décret royal, approuvé directement par le Conseil des ministres. Le gouvernement de Pedro Sánchez a régulièrement recouru à la seconde voie, largement parce qu'il ne dispose pas d'une majorité fiable au Congrès pour adopter la législation de la manière ordinaire.

Cette distinction importe ici. Un décret royal prend effet immédiatement une fois signé, mais le Congrès dispose alors d'une courte fenêtre juridique, généralement de 30 à 45 jours, pour le valider ou l'annuler. Ce n'est pas un risque hypothétique. Le gouvernement a essayé quelque chose de similaire l'année dernière, gelant les augmentations de loyer sur les contrats à long terme par décret, et le Congrès l'a ensuite annulé, quelque chose que nous avons observé en temps réel avec les clients affectés. Il existe une réelle possibilité que le même modèle se répète avec ce paquet : un décret signé en juillet, des changements qui s'appliquent à partir de cette date, et un vote quelques semaines plus tard qui pourrait annuler tout ou partie de cela.

Il convient également d'être franc sur le contexte politique, car il explique mieux le timing que n'importe quelle statistique sur le logement. Cette annonce intervient alors que Sánchez est sous une pression importante concernant des affaires de corruption impliquant des personnes proches de lui, et quelques jours seulement après que le Congrès ait approuvé un vote de censure non contraignant contre son leadership. À notre avis, ce n'est pas une coïncidence. Un vaste et ambitieux paquet de mesures relatives au logement donne à son gouvernement un gros titre derrière lequel se cacher, quelque chose de proactif à pointer du doigt avant les élections attendues en 2027, quel que soit le montant de celui-ci qui survit au processus juridique intact. Nous avons vu ce schéma auparavant, et il aboutit rarement à une politique durable.

Les Locations de Courte Durée Feront-elles Vraiment Face à une TVA de 21 % ?

La mesure phare est une TVA proposée de 21% sur les revenus touristiques et de location de courte durée, y compris les plateformes comme Airbnb. Aujourd'hui, un propriétaire individuel louant une propriété à court terme ne facture pas de TVA en plus du tarif quotidien. Selon cette proposition, cela changerait.

En pratique, cela est peu probable de fonctionner comme une simple surtaxe ajoutée en plus des prix existants. Les tarifs de location de courte durée sont fixés par ce que le marché peut supporter. Un propriétaire facturant 300 euros la nuit dans une zone concurrentielle ne peut pas soudainement facturer 360 euros simplement parce que la TVA a été introduite ; les clients réserveront ailleurs. Ce qui se passe réellement, c'est que les 300 euros deviennent le prix toutes taxes comprises, ce qui signifie que le propriétaire touche environ 240 euros avant que l'autorité fiscale prenne sa part. Pour quiconque a construit une activité de location autour d'un rendement spécifique, c'est un coup important aux chiffres sous-jacents, pas un changement cosmétique.

Beaucoup reste flou. Que cela s'applique aux propriétaires individuels aussi bien qu'aux entreprises, quand exactement cela prendrait effet, et comment cela serait appliqué sur les plateformes sont toutes des questions ouvertes que le décret n'a pas encore tranchées. Mais nous le dirons clairement : taxer les locations de courte durée à 21 % est, à notre avis, une erreur déguisée en solution. Les locations de courte durée représentent une part véritablement mineure du parc immobilier espagnol. Le pays construit moins de 100.000 nouveaux logements par an contre un déficit de centaines de milliers, entraîné par la croissance démographique d'environ 47 à 50 millions ces dernières années, des chiffres que nous suivons dans le cadre de notre propre analyse de marché. C'est la véritable source de la pression sur les prix. Punir les propriétaires de locations de courte durée ne construit pas un seul logement supplémentaire, cela comprime simplement un segment du marché qui n'a jamais été la cause de la pénurie en premier lieu. Si l'objectif est vraiment de protéger l'offre à long terme, réduire le fardeau fiscal sur les propriétaires qui s'engagent dans des contrats à long terme ferait bien plus, et ce levier existe déjà, il est simplement sous-utilisé.

Extension et Gel des Contrats de Location à Long Terme

Le second pilier majeur concerne les contrats de location à long terme. Selon la loi espagnole actuelle, un contrat à long terme se renouvelle année après année jusqu'à un maximum de cinq ans, après quoi le propriétaire peut choisir de ne pas renouveler. Dans des villes comme Madrid, Barcelone et Valence, des dizaines de milliers de ces contrats de cinq ans arrivent à expiration actuellement, beaucoup d'entre eux toujours au tarif convenu il y a cinq ans, bien en dessous du niveau actuel du marché.

La proposition en discussion étendrait ou gèlerait effectivement ces contrats plutôt que de leur permettre de se réinitialiser aux taux du marché actuels à l'expiration. Pour les propriétaires bailleurs, c'est une intervention autoritaire, et nous ne le disons pas à la légère. La tarification des locations en Espagne se situe déjà dans un cadre réglementé, utilisant un indice officiel indexé sur l'inflation pour régir les augmentations annuelles. Cela va encore plus loin, contournant la capacité du propriétaire à réviser le prix d'une propriété même après qu'un terme de contrat ait véritablement pris fin, ce qui est une chose différente de la réglementation des augmentations annuelles au sein d'un contrat existant. Notre avis honnête est que cela passe de la protection des locataires à un véritable problème de droits de propriété, et nous ne serions pas surpris de le voir contesté et rejeté, comme des mesures similaires de ce gouvernement l'ont été auparavant. Qu'elle survive à un examen constitutionnel, ou examen en vertu du droit de l'UE d'ailleurs, est une question réelle et ouverte.

Les Locations à Moyen Terme Sont Ensuite Concernées

Un troisième volet cible ce que la loi espagnole appelle les alquileres de temporada, les locations saisonnières ou à moyen terme s'étendant généralement de trois à six mois. Celles-ci se situent actuellement dans un vide réglementaire : pas assez courtes pour entrer dans les règles de location touristique, pas assez longues pour compter comme un contrat de location à long terme standard. Le gouvernement a signalé qu'il souhaite réglementer cet espace plus étroitement, bien que les détails de la manière dont cela a été publié ne le soient pas. Cela affecte un segment réel et assez courant du marché, y compris les réinstallations, les locations d'entreprise, et les propriétaires qui louent pendant une partie de l'année tout en gardant la flexibilité pour un usage personnel le reste du temps.

Cela Résout-il Réellement la Crise du Logement?

Notre honnête opinion, ayant observé ce marché pendant des années, est non. Pris ensemble, ces mesures se lisent comme une réponse politique à une crise du logement plutôt qu'une correction structurelle, et cette distinction importe énormément pour quiconque essaie de planifier autour. Le problème fondamental de l'Espagne est l'offre et la demande : pas assez de logements construits par rapport à une population croissante, agravé par une lourde charge fiscale sur la nouvelle construction qui, selon notre propre estimation, peut représenter 30 ou 40 % du coût d'une propriété, et un processus de libération des terres lent et bureaucratique qui décourage les promoteurs de construire au rythme que le marché a réellement besoin. Les marges des promoteurs sur les projets de nouvelle construction, d'après ce que nous voyons dans nos propres transactions, tournent généralement autour de 25 %, ce qui n'est pas le profit démesurément élevé que beaucoup supposent, étant donné le risque impliqué dans la concrétisation d'un projet dans l'environnement réglementaire espagnol. Si le gouvernement voulait vraiment faire bouger les choses, c'est là que l'effort irait.

Au lieu de cela, ajouter la TVA aux locations de courte durée ou geler les contrats de location à long terme n'ajoute pas un seul nouveau logement au marché. Si quelque chose, à notre avis, des mesures comme celles-ci tendent à augmenter le stress sur une offre locative déjà limitée, car certains propriétaires choisissent de vendre plutôt que de continuer à louer dans des termes plus stricts, ce qui est l'opposé de ce dont une crise du logement a besoin. La lecture honnête, d'où nous sommes assis, est que ce décret vise à être vu en action, non pas à résoudre la pénurie sous-jacente, et traiter comme une véritable politique du logement plutôt qu'une politique est susceptible de laisser les gens planifier autour de la mauvaise chose.

Ce Qu'il Faut Réellement Faire Maintenant

Si vous possédez déjà une propriété locative, êtes en phase de négociation sur un achat, ou regardez simplement le marché de la côte, l'approche judicieuse est d'attendre et de voir plutôt que de réagir aux gros titres. C'est une proposition qui doit encore survivre à la signature du Conseil des ministres et à un vote de validation du Congrès, et l'histoire suggère une véritable chance qu'elle ne le fasse pas complètement intacte. Il y a aussi la question ouverte de savoir si d'autres mesures, y compris tout changement �� la fiscalité pour les acheteurs étrangers, sont ajoutées avant la finalisation du décret. Cela a été suggéré auparavant et n'a pas disparu.

Ce que nous dirions aux clients maintenant, clairement : ne laissez pas un décret qui pourrait ne pas survivre au Congrès dicter une décision concernant une propriété que vous voulez réellement. Gardez les décisions d'achat et de vente ancrées dans les fondamentaux de la propriété et de la région plutôt que dans les gros titres des décrets. D'après notre expérience, le marché principal côtier à Marbella, Estepona et le long de la Costa del Sol a résisté à beaucoup de bruit réglementaire au fil des années sans que cela ne change l'attrait fondamental de posséder ici, et nous ne nous attendons pas à ce que cette fois soit différente. Nous suivons cela de près et mettrons à jour cet article au fur et à mesure que le décret prend forme.

Questions fréquentes

Le décret sur le logement de juillet est-il une loi ?

Non. Au moment de la rédaction, c'est une proposition en direction du Conseil des Ministres, pas une loi approuvée. Une fois signée par décret royal, elle prend effet immédiatement, mais le Congrès dispose ensuite de 30 à 45 jours pour la valider ou l'annuler. Jusqu'à ce que ce vote se produise, traitez chaque mesure ici comme provisoire plutôt que définitive.

La TVA de 21 % s'applique-t-elle aux propriétaires individuels louant à court terme ?

C'est toujours flou. Le décret ne précise pas encore si les propriétaires individuels sont traités de la même manière que les entreprises à des fins de TVA, ni quand l'application sur des plateformes comme Airbnb commencerait. Jusqu'à ce que les détails soient publiés, supposez que cela pourrait s'appliquer à vous et planifiez vos chiffres autour de cette possibilité plutôt que d'espérer le contraire.

Mon contrat de location à long terme existant peut-il toujours être reprécisé ?

En vertu de la loi actuelle, oui, une fois qu'un contrat de cinq ans arrive véritablement à terme. La nouvelle proposition changerait cela en prolongeant ou en gelant les contrats plutôt que de les laisser se réinitialiser aux tarifs du marché à l'expiration. S'il est approuvé par le Congrès, la réactualisation des prix à la fin du contrat deviendra beaucoup plus difficile qu'aujourd'hui.

Que se passe-t-il si le Congrès rejette le décret ?

Les mesures disparaissent, du moins dans leur forme actuelle. Cela s'est produit l'année dernière lorsque le gouvernement a gelé les augmentations des loyers à long terme par décret et que le Congrès a ensuite annulé cette décision. Compte tenu de cet antécédent, un rejet ou un recul partiel de ce paquet dans les semaines à venir est une possibilité réelle, non pas une possibilité lointaine.

Dois-je retarder un achat ou une vente de propriété en raison de ce décret ?

Nous ne le ferions pas, et nous le disons clairement à nos propres clients. Le paquet doit encore passer un vote de validation qu'il pourrait ne pas réussir à passer intact. Basez votre décision d'achat ou de vente sur la propriété et la région, non pas sur des gros titres concernant un décret qui pourrait sembler très différent, ou disparaître, dans les semaines à venir.

Pour tout ce qui touche les détails juridiques de ce décret, nous travaillons en étroite collaboration avec Javier Pérez de Vargas, dont le cabinet à Estepona et Marbella est notre conseiller juridique de confiance en matière de droit locatif et d'immobilier. Si vous souhaitez discuter de la manière dont cela pourrait affecter un achat, une location ou un plan d'investissement spécifique, nous sommes heureux de vous donner notre avis honnête et de vous orienter vers l'équipe de Javier pour l'aspect juridique, faites-leur simplement savoir que vous venez de Santina Homes.