In Spanien ist der Notar ein Zeuge, nicht Ihr Schutzbefohlener

In Spanien besteht die Aufgabe des Notars darin, zu bezeugen und zu beglaubigen, dass die Kaufurkunde von den anwesenden Parteien unterzeichnet wurde – nicht, den Titel zu überprüfen, Schuldenrecherchen durchzuführen oder die Interessen des Käufers zu schützen. Das ist ein starker Kontrast zu Deutschland, Belgien und den Niederlanden, wo der Notar eine Mischung aus Anwalt und Beamter ist, der Recherchen durchführt, die Eintragung übernimmt und Gelder nur freigeben darf, wenn der Titel unbelastet ist.

Ausländische Käufer, die mit diesem nordeuropäischen Modell im Kopf nach Spanien kommen, machen die gefährlichste Annahme, die ein Käufer hier treffen kann – gefährlich gerade weil sie sich wie Vorsicht anfühlt. Nichts im spanischen Prozess wird Sie eines Besseren belehren: Die Sorgfaltsprüfung liegt vollständig in der Verantwortung des Käufers, normalerweise durch einen unabhängigen Anwalt, und die Unterschrift des Notars ist keine Garantie dafür, dass die Immobilie unbelastet ist.

Was ein spanischer Notar tatsächlich tut

Der spanische Notar ist ein öffentlicher Beamter, der von Natur aus unparteiisch ist und die Abwicklung leitet. Er überprüft die Identitäten der Parteien, bestätigt, dass alle verstehen und dem zustimmen, was sie unterzeichnen, prüft die ordnungsgemäße Erstellung der Urkunde, fordert am Tag der Unterzeichnung einen aktuellen Registernauszug an und beurkundet die Eigentumsübertragung, damit diese registriert und besteuert werden kann. All das ist wichtig, und nichts davon ist trivial.

Aber beachten Sie, was fehlt. Der Notar prüft nicht, ob die Erweiterung des Hauses jemals legalisiert wurde. Er liest nicht zwei Jahre lang Protokolle von Eigentümerversammlungen, um eine Sonderumlage zu finden, über die nächstes Frühjahr abgestimmt wird. Er prüft nicht, ob die “kleine Renovierung” des Verkäufers eine Pergola ohne Genehmigung in ein Schlafzimmer umgewandelt hat, verhandelt Ihren Vertrag nicht, strukturiert Ihre Steuern nicht und berät Sie nicht, ob dieser Kauf eine gute Idee ist. Der Notar wird am besten als hochqualifizierter Zeuge verstanden. Nicht Ihr Schutzbefohlener und, entscheidend wichtig, nicht der Anwalt einer der Parteien.

Warum dieses Missverständnis so schwer zu durchschauen ist

Die meisten Risiken beim Immobilienkauf machen sich bemerkbar. Ein unbezahlte Gebühr erscheint in einer Abfrage; eine fehlende Genehmigung taucht auf, wenn jemand danach fragt. Dieses Risiko ist anders, weil es sich als Beruhigung darstellt: ein Staatsbeamter, eine feierliche Zeremonie, eine kunstvoll gestaltete Urkunde, Schlüssel, die über einen Schreibtisch gereicht werden. Jedes Signal im Raum sagt, dass Sie beschützt werden. Ein Käufer, der davon ausging, dass der Notar die Immobilie überprüft, verlässt diese Zeremonie als Eigentümer rechtlich dessen, was er gekauft hat, überprüft oder nicht überprüft, und die Erfahrung fühlte sich genau so sicher an, wie es sich angefühlt hätte, wenn jemand alles überprüft hätte.

Das ist es, was es strukturell unsichtbar macht. Wenn niemand mit der Sorgfaltsprüfung beauftragt wurde, dann hat niemand diese durchgeführt, und es gibt keinen Moment im spanischen Prozess, in dem diese Abwesenheit sichtbar würde, bevor sie wichtig wird.

Wer schützt Sie tatsächlich?

In Spanien liegt die Schutzfunktion bei einem unabhängigen Anwalt, den Sie beauftragen und der nur Ihnen gegenüber rechenschaftspflichtig ist. Es ist der Anwalt, der die nota simple aus dem Grundbuch zieht und sie auf Lasten und Grundpfandrechte überprüft, der das Rathaus fragt, ob das Gebäude heute noch legal ist und nicht nur an dem Tag, an dem es gebaut wurde, der die Statuten und Protokolle der Eigentümergemeinschaft liest, der bestätigt, dass die Versorgungsunternehmen und Steuern in Ordnung sind, der die Reservierungs- und Vertragsklauseln entwirft, die Ihre Kaution refundierbar halten, und der, falls gewünscht, die Abwicklung in Ihrem Namen unter Vollmacht durchführt.

Dies dupliziert die Arbeit des Notars nicht. Die beiden Rollen überschneiden sich überhaupt nicht, was genau der Punkt ist. Das System setzt voraus, dass beide vorhanden sind. Wenn ausländische Käufer in Spanien in Schwierigkeiten geraten, ist die Geschichte selten ein exotischer Betrug; es ist normalerweise ein Kauf, bei dem einer der beiden Stühle leer war und der Käufer es nicht wusste.

Die praktischen Regeln, die sich daraus ergeben

Erstens: Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie Geld binden, nicht danach. Unabhängig bedeutet Ihnen gehörend: nicht die Empfehlung des Verkäufers, nicht die hauseigene Option des Entwicklers. Zweitens: Lassen Sie die Abfolge ihre Arbeit tun: Reservierung vorbehaltlich Sorgfaltsprüfung, drei bis vier Wochen Kontrollen, Vertrag nur nach sauberem Prüfbericht. Drittens: Wenn Sie einen Satz aus diesem Text mitnehmen, dann diesen: Bei einem spanischen Immobilienkauf wird alles von jemandem überprüft, nur wenn jemand damit beauftragt wurde, es zu überprüfen.

Wir haben eine Schritt-für-Schritt-Übersicht der gesamten Abwicklung in unserem Leitfaden über Immobilienkauf in Spanienverfasst, und das System, das es beschreibt, ist wirklich gut: Risiken werden in jedem Schritt durch benannte Instrumente gemanagt, ein Käufer wird nie gebeten, etwas zu tragen, das ein Dokument tragen kann. Aber jeder dieser Schutzmechanismen ist optional. Die Käufer, die den vollständigen Nutzen des spanischen Systems erhalten, sind diejenigen, die es von Anfang an richtig ausgestattet haben.

Das ist der Teil, bei dem wir jede Woche helfen, neben der besseren Aufgabe der Immobiliensuche selbst, von der Nueva Andalucía bis Benahavís und der Seghers Meeresfront. Kommen Sie mit Fragen; die offensichtlichen sind normalerweise die wichtigsten, und wir haben noch nie eine kennengelernt, die wir als mühsam empfunden haben.

Wenn Sie nicht persönlich im Büro des Notars anwesend sein können, müssen Sie es nicht sein – Eine Vollmacht ermöglicht es einer anderen Person, in Ihrem Namen zu unterschreiben.

Fragen, die Menschen stellen

Prüft ein spanischer Notar die Immobilie vor Kaufabschluss?

Nein. Der Notar überprüft die Identitäten, bestätigt, dass die Parteien verstehen, was sie unterzeichnen, und fordert einen aktuellen Grundbuchauszug am Abschlusstag an, ermittelt aber nicht gegen illegale Bauarbeiten, Gemeinschaftsschulden oder die Vorgeschichte des Verkäufers.

Wer trägt die Verantwortung für die Sorgfaltsprüfung bei einem spanischen Immobilienkauf?

Der Käufer, normalerweise durch einen unabhängigen Anwalt, der speziell für diesen Zweck beauftragt wird. Nichts im spanischen Verfahren tut dies automatisch in Ihrem Namen.

Ist ein spanischer Notar das gleiche wie ein Notar in Deutschland oder den Niederlanden?

Nein. In diesen Ländern ist der Notar eine Mischung aus Anwalt und Beamter, der die Durchsuchungen durchführt und Gelder nur freigibt, wenn der Titel sauber ist. In Spanien ist der Notar ein Zeuge der Unterzeichnung, kein Ermittler der Immobilie.

Was überprüft ein unabhängiger Anwalt in Spanien tatsächlich?

Der Grundbuchauszug für Lasten und Pfandrechte, die Gemeinde für die Baugenehmigung, die Gemeinschaftssatzung und Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie der Nachweis, dass Steuern und Nebenkosten bezahlt sind.

Wann sollte ich beim Kauf in Spanien einen Anwalt engagieren?

Bevor Sie Geld überweisen, nicht danach. Der Anwalt sollte unabhängig sein: keine Empfehlung vom Verkäufer oder die Hausjuristin des Bauträgers.