Andalusien senkt Grunderwerbsteuer auf 6,75 % im Jahr 2027: Das sparen Käufer an der Costa del Sol

Andalusien senkt die Grunderwerbsteuer auf Gebrauchthäuser ab 2027 von 7 Prozent auf 6,75 Prozent, mit einem weiteren Viertel Prozentpunkt jedes Jahr, bis der Satz am Ende der Legislaturperiode 6 Prozent erreicht. Die Junta kündigte es am 24. September 2026 an und wird es in den Regionalhaushalt 2027 aufnehmen. Bei einem Gebrauchthaus von 1 Million Euro sind das 2.500 Euro weniger nächstes Jahr und 10.000 Euro weniger, sobald der Satz 6 Prozent erreicht. Es gilt nur für Gebrauchthäuser. Neubauten zahlen weiterhin 10 Prozent Mehrwertsteuer plus 1,2 Prozent Stempelsteuer, und nichts ändert sich für alle, die vor dem 1. Januar 2027 abschließen.

Das ist die ganze Geschichte in einem Absatz. Der Rest dieses Beitrags erklärt, was es in der Praxis für Käufer an der Costa del Sol bedeutet: wer den niedrigeren Satz bekommt, wer nicht, was es zu den Preisen wert ist, die wir tatsächlich verkaufen, und ob es ein Grund zu warten ist.

Das kündigte die Junta an

Carolina España, die Regionalministerin für Wirtschaft und Finanzen, erläuterte die Maßnahme am 24. September in einem Parlamentsausschuss, und die Junta veröffentlichte die Details am selben Tag. Drei Dinge ändern sich, alle innerhalb der ITP, der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, die ein Käufer beim Kauf eines Gebrauchthauses in Spanien zahlt.

Die Junta beziffert die Zahl der Begünstigten im nächsten Jahr auf etwa 146.500 Personen. Etwa 138.000 davon profitieren von der allgemeinen Kürzung und etwa 3.700 von der erhöhten Obergrenze für den Satz von 6 Prozent. Dies ist die achte regionale Steuerkürzung seit 2019 und das zweite Mal, dass diese Regierung die ITP angepasst hat. Im April 2021 hat sie die alten Steuersätze von 8, 9 und 10 Prozent in einen einzigen Satz von 7 Prozent zusammengefasst, den seitdem alle zahlen.

Um das klarzustellen, denn einige Webseiten präsentieren das bereits als Tatsache: Dies ist eine Ankündigung. Der Haushaltsentwurf muss bis Ende Oktober ins Parlament gelangen, und die Abstimmung ist für Dezember vorgesehen. Die PP regiert mit der Unterstützung von Vox unter einem Pakt, der beide Parteien zur Verabschiedung aller Haushalte bis 2030 verpflichtet, sodass das politische Risiko gering ist, aber bis zur Veröffentlichung im BOJA liegt der Steuersatz noch bei 7 Prozent. Falls aus irgendeinem Grund kein Haushalt verabschiedet würde, würden die Rechnungen von 2026 weiterlaufen und die Kürzung würde nicht am 1. Januar in Kraft treten.

Ersparnisse bei Costa-del-Sol-Preisen

Die Schlagzeilbeispiele in der spanischen Presse verwenden Häuser im Wert von 200.000 und 300.000 Euro. Fast nichts, das wir verkaufen, Marbella, Benahavís or Estepona ist in dieser Preisklasse, daher hier die gleiche Rechnung mit den Zahlen, die hier relevant sind. Diese gehen davon aus, dass Sie den allgemeinen Satz zahlen und Ihr Preis mindestens dem Referenzwert des Catastro entspricht, auf dem die Steuer berechnet wird, falls dieser höher ist.

Im Vergleich zu den Gesamtkosten eines Kaufs ist die Anpassung 2027 bescheiden. Ein Wiederverkauf in Andalusien kostet derzeit etwa 8,5 Prozent zusätzlich zum Preis, wenn man Grunderwerbsteuer, Anwalt, Notar und Grundbucheintrag hinzurechnet, eine Zahl, die wir in unserem Beitrag zu den tatsächlichen Kaufkosten hieraufschlüsseln. Ab 2027 sind es dann etwa 8,25 Prozent. Wenn der Satz 6 Prozent beträgt, liegt er bei etwa 7,5 Prozent, was auf eine Villa beginnt, wie echte Ersparnisse zu wirken.

Wer tatsächlich in den Genuss der reduzierten Sätze kommt

Die Sätze von 6 und 3,5 Prozent gelten nur für eine vivienda habitual, das Haus, in dem Sie als Hauptwohnsitz leben. Das ist die Einzelheit, auf die die meisten unserer internationalen Kunden stoßen. Falls Sie ein Ferienhaus, eine Mietinvestition oder einen Platz kaufen, den Sie nutzen, während Sie im Ausland wohnen, zahlen Sie den allgemeinen Satz, egal wie hoch der Preis. Die Erhöhung der Obergrenze von 150.000 auf 200.000 Euro ändert nichts für diese Käufer.

Relevant wird es für Menschen, die umziehen. Ein Paar, das nach Spanien zieht, sich als Resident anmeldet und ein 190.000-Euro-Apartment in Estepona oder Manilva kauft, würde unter der neuen Obergrenze 6 Prozent statt 7 Prozent zahlen, was 1.900 Euro entspricht. Für einen Käufer unter 35 Jahren, der das Gleiche tut, würde der Satz von 3,5 Prozent bis 200.000 Euro gelten. In beiden Fällen zählt eine zusammen mit dem Haus gekaufte Garage oder Abstellkammer zur Obergrenze, und für ein verheiratetes oder eingetragenes Paar reicht es aus, dass einer der beiden die Bedingung erfüllt.

Separat von der ITP investiert die Junta weitere 25 Millionen Euro in ihr Hypothekengarantieprogramm für Käufer bis 40 Jahre, das Häuser bis etwa 295.000 Euro oder 354.000 mit A- oder B-Energieklasse abdeckt. Es erfordert Wohnsitz in Andalusien, also gilt es wieder für Menschen, die sich hier niederlassen, nicht für Zweitwohnungskäufer.

Was sich nicht ändert

Neubauten. Ein von einem Entwickler gekauftes Haus unterliegt der MwSt., nicht der ITP, sodass die Kürzung sie nicht betrifft. Sie zahlen immer noch 10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent AJD-Stempelsteuer, insgesamt etwa 12,7 Prozent, wenn Gebühren hinzukommen. Wir gehen jede Position davon durch in wo Ihr Geld bei einem Neubau hingeht. Die Kluft zwischen den beiden Wegen vergrößert sich ab 2027 leicht, was ein weiterer Faktor ist, den man berücksichtigen muss, wenn eine Bestandsimmobilie und ein Off-Plan-Projekt um das gleiche Budget konkurrieren. Unser aktueller Bestand an Neubauprojekte finden Sie hier zum Vergleich.

Der Referenzwert. Seit 2022 wird die ITP auf dem höheren Wert zwischen dem Preis, den Sie zahlen, und dem valor de referencia des Catastro berechnet. Ein niedrigerer Satz auf einer höheren Basis kann immer noch eine Überraschung beim Notar bedeuten. Lassen Sie Ihren Anwalt den Referenzwert ziehen, bevor Sie etwas unterzeichnen, wie wir in die vier Prüfungen, die entscheiden, ob Sie kaufen sollten.

Vermögenssteuer und Erbschaft. Andalusien behält seine 100-prozentige Vergünstigung bei der Vermögenssteuer und die nahezu vollständige Entlastung bei der Erbschaft zwischen nahen Verwandten. Beides ist nicht Teil dieser Ankündigung. Unser Leitfaden zu Andalusiens Grundsteuern umfasst beide.

Die 100-prozentige Steuer auf Nicht-EU-Käufer. Kunden fragen nach dem noch jede Woche. Der Gesetzentwurf, den die PSOE im Mai 2025 eingereicht hat, wurde im Kongress nie debattiert, und im März 2026 wurde er wegen mangelnder Unterstützung als blockiert gemeldet. Es ist nicht Gesetz, und die andalusische Kürzung ist völlig davon unabhängig. Falls das sich je ändert, werden wir es hier mitteilen.

Wie Andalusien mit dem Rest Spaniens vergleicht

Grunderwerbssteuer wird Region für Region festgelegt, und die Spanne ist breit. Hier ist der allgemeine Satz auf einem Resale-Haus in den Regionen, die internationale Käufer am häufigsten gegen die Costa del Sol abwägen, und was jede auf einem Kauf von 1 Million Euro verrechnet.

Zwei Dinge fallen auf. Das erste ist, dass Andalusien bereits in der günstigeren Hälfte der Tabelle liegt und sich zur Spitze davon bewegt. Wenn der Satz 6 Prozent erreicht, entspricht er Madrid, der einzigen großen Region, die heute günstiger ist. Das zweite ist die Entwicklungsrichtung anderswo. Katalonien erhöhte seine Sätze 2025 und führte einen Satz von 20 Prozent für große Eigentümer ein. Valencia erhebt immer noch 9 Prozent nach einer Senkung von 10 im Sommer. Die Balearen besteuern eine Villa von 2 Millionen Euro auf Mallorca mit einem Mischsatz deutlich zweistellig. Andalusien ist die einzige der großen Küstenregionen mit einem veröffentlichten Plan, die Senkungen fortzusetzen.

Bei der Art von Häusern, die wir verkaufen, ist der Unterschied echtes Geld. Eine Villa für 1,5 Millionen Euro zahlt etwa 165.000 Euro Grunderwerbsteuer in Katalonien und 145.000 in Valencia. In Andalusien ab 2027 zahlt sie 101.250, und 90.000, wenn der Satz 6 Prozent beträgt. Das ist der Preis einer kompletten Renovierung von Küche und Bädern, allein an Steuern gespart, im Vergleich zum Kauf desselben Hauses in der Nähe von Barcelona.

Warum die Costa del Sol der bessere Kauf ist

Die Grunderwerbsteuer ist nur die erste Zahl. Die folgenden sind, wo Andalusien noch weiter vorne liegt. Die Region erstattet die Vermögenssteuer zu 100 Prozent, daher zahlt ein Einwohner mit einem Haus im Wert von 3 Millionen Euro keine regionale Vermögenssteuer darauf, während Katalonien, Valencia und die Balearen sie jedes Jahr erheben. Die Erbschaft zwischen Eltern, Kindern und Ehepartnern ist fast vollständig befreit. Madrid bietet ähnliche Behandlung, weshalb so viel spanisches Vermögen dort liegt, aber Madrid liegt 500 Kilometer von einem Strand entfernt. Die Costa del Sol ist der einzige Ort in Spanien, wo Sie die Steuerposition von Madrid und das Mittelmeer gleichzeitig bekommen.

Dann ist da noch das, was das Geld kauft. Der Flughafen Málaga hat ganzjährig Direktflüge zu den meisten Orten in Nordeuropa, was die Costa Blanca und die Inseln im Winter nicht bieten können. Die Küste zwischen Sotogrande und Marbella konzentriert die größte Anzahl von Golfplätzen in Europa. Neubauprojekte die die Inseln wegen Flächenbeschränkungen einfach nicht bauen können, und internationale Schulen von Sotogrande bis Marbella. Die Preise pro Quadratmeter in Marbella und Benahavís liegen immer noch unter Ibiza und Zentral-Mallorca für vergleichbare Häuser und deutlich unter der Küste von Barcelona für eine Villa mit Pool. Wir sind befangen, wir sind seit 1999 hier, aber die obige Steuertabelle ist nicht unsere Meinung. Sie wird von den Regionen selbst veröffentlicht.

Wenn Sie zwischen hier und einer anderen Küste entscheiden, beginnen Sie mit dem Gebiet, das zu Ihrer Lebensweise passt, und wir zeigen Ihnen die vollständigen Gesamtkosten nach Steuern für eine bestimmte Immobilie neben dem, was Sie anderswo betrachten.

Sollten Sie bis Januar warten, um zu kaufen?

Unsere ehrliche Antwort ist nein, und wir sagen das in dem Wissen, dass es uns in keine Richtung etwas kostet. Bei einem Kauf im Wert von 1 Million Euro lohnt sich die Kürzung 2027 2.500 Euro. Die Preise für Gebrauchthäuser in Andalusien sind im vergangenen Jahr um 14 Prozent gestiegen, etwa 30.000 Euro auf dem durchschnittlichen Haus, nach Zahlen, die von El Correo de Andalucía am Tag der Ankündigung gemeldet wurden. Bei den Villen und Apartments, die wir vermitteln, ist die Steigerung in Bargeldwerten weitaus größer. Drei Monate Preisbewegung oder das Verlieren des Hauses, das Sie wollten, an einen anderen Käufer, wiegt einen Viertelpunkt viele Male auf. Wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, ist die Steuerersparnis kein Grund, zu warten.

Wo es sich lohnt, ein Gespräch mit Ihrem Anwalt zu führen, ist, wenn ein Kauf natürlicherweise in den letzten Dezembertagen abgeschlossen würde. Die Steuer wird zum Satz erhoben, der am Tag der Übertragung gültig ist, was in der Praxis das Datum der Escritura bedeutet, also sollte eine Urkunde, die am 2. Januar unterzeichnet wird, 6,75 Prozent erhalten, während eine vom 30. Dezember 7 Prozent zahlt. Das ist unsere Interpretation der allgemeinen Regel, da die Junta noch keine Übergangswortlaut veröffentlicht hat. Ein privater Kaufvertrag, der im Dezember unterzeichnet und im Januar abgeschlossen wird, legt nicht von selbst den alten Satz fest. Bitten Sie Ihren Anwalt, die Situation zu bestätigen, sobald das Haushaltsgesetz veröffentlicht wird. Wir arbeiten mit unabhängigen Anwälten, nicht dem Notar, genau für diese Art von Frage.

Für Käufer bei 6 Prozent ändert sich die Rechnung. Um dorthin zu gelangen, braucht es drei weitere Jahreshaushalte, jeder braucht seine eigene Abstimmung, und die Regierung hat sich nur auf den Endpunkt verpflichtet, nicht auf die Jahre dazwischen. Niemand sollte einen Kauf um 2030 planen.

Was wir damit tun werden

Ab dem Tag, an dem der Satz veröffentlicht wird, aktualisieren wir jede Kostenberechnung auf dieser Website, einschließlich unserer Kaufleitfaden und die durchgerechneten Beispiele in den oben verlinkten Beiträgen. Wenn Sie einen Resale gegen einen Neubau abwägen oder versuchen, Ihr echtes Suchbudget nach Kosten zu ermitteln, beginnen Sie mit der Gegend und sprechen Sie dann mit uns. Wir berechnen die tatsächlichen Zahlen zur tatsächlichen Immobilie, einschließlich des Referenzwerts, bevor Sie ein Angebot machen.

Haeufig gestellte Fragen

Wie hoch ist der Grunderwerbsteuersatz in Andalusien im Jahr 2027?

6,75 Prozent auf Gebrauchthäuser, herunter von 7 Prozent, falls der Regionalhaushalt 2027 wie angekündigt verabschiedet wird. Die Junta plant, den Satz jedes Jahr um ein Viertel Prozentpunkt zu senken, bis er 6 Prozent erreicht.

Wann tritt der Satz von 6,75 Prozent in Kraft?

Die Absicht ist der 1. Januar 2027. Der Haushaltsgesetzentwurf geht bis Ende Oktober 2026 an das Andalusische Parlament und wird voraussichtlich im Dezember verabschiedet. Bis zur Veröffentlichung bleibt der Satz bei 7 Prozent.

Gilt die Steuerersparnis auch für Neubauten?

Nein. Neubauten, die von einem Bauträger gekauft werden, unterliegen 10 Prozent Mehrwertsteuer plus 1,2 Prozent Stempelsteuer statt Grunderwerbsteuer. Nur Gebrauchthäuser sind betroffen.

Wie viel spart ein ausländischer Käufer?

2.500 Euro pro Million steuerpflichtiger Wert im Jahr 2027, steigend auf 10.000 Euro pro Million, wenn der Satz 6 Prozent erreicht. Die meisten nicht ansässigen Käufer zahlen den allgemeinen Satz, daher gelten diese Zahlen direkt.

Kann ein nicht ansässiger Käufer den 6-Prozent- oder 3,5-Prozent-Satz erhalten?

Nur wenn das Haus ihre vivienda habitual ist, also ihr Hauptwohnsitz in Spanien. Ferienimmobilien und Investitionskäufe zahlen unabhängig vom Preis den allgemeinen Satz.

Welcher Satz gilt, wenn ich im Dezember 2026 unterschreibe, aber das Gesetz bereits verabschiedet ist?

Der Satz, der am Tag der Eintragung gilt, normalerweise das Datum der Urkunde. Eine im Dezember 2026 unterzeichnete Urkunde zahlt 7 Prozent. Die Junta hat keine Übergangsregelungen veröffentlicht, daher bestätigen Sie mit Ihrem Anwalt, sobald das Gesetz vorliegt.

Ist die 100-Prozent-Steuer auf Nicht-EU-Käufer in Kraft?

Nein. Sie wurde im Januar 2025 vorgeschlagen und im Mai 2025 als Gesetzentwurf eingereicht, wurde aber nie im Kongress debattiert oder abgestimmt und wurde im März 2026 als blockiert gemeldet.

Lohnt es sich, bis 2027 zu warten, um an der Costa del Sol zu kaufen?

In unserer Ansicht nein. Die Ersparnis beträgt ein Viertel Prozentpunkt des Kaufpreises, und Gebrauchthauspreise in Andalusien sind im letzten Jahr um 14 Prozent gestiegen. Die richtige Immobilie ist weit wichtiger als der Zeitpunkt der Steueränderung.