Spanische Hypothek als Nicht-Resident 2026

Spanische Banken verleihen an Käufer, die im Ausland leben, und an der Costa del Sol sehen sie viele davon. Was sich für einen Nicht-Resident ändert, ist wie viel die Bank verleiht, wie viel Dokumentation sie verlangt und wie lange es dauert. So funktioniert es 2026.

Die Zahlen

Kann ein Nicht-Resident in Spanien eine Hypothek bekommen?

Ja. Die meisten spanischen Banken haben ein Produkt für Nicht-Residenten. Ihre Nationalität ist weniger wichtig als Sie vielleicht denken. Die Bank schaut darauf, wo Ihr Einkommen besteuert wird, wie leicht es zu beweisen ist und in welcher Währung es vorliegt.

Gehälter, die in Euro, Pfund Sterling, Schweizer Franken, Dollar oder nordischen Währungen gezahlt werden, sind Routine. Wenn Sie selbstständig sind oder ein Unternehmen besitzen, ist es immer noch Routine, aber die Bank möchte zwei Jahre Konten sowie Steuererklärungen. Einkommen aus Ländern, wo die Dokumentation schwerer zu überprüfen ist, dauert länger, und die Bank kann weniger verleihen oder ablehnen.

Wie viel verleiht die Bank?

Die meisten Banken verleihen Nicht-Residenten 60% bis 70%. Einige verleihen weniger für Einkommen von außerhalb Europas und Nordamerikas. Ein spanischer Steuerpflichtiger kann bis zu 80% bekommen.

Der Prozentsatz bezieht sich auf den niedrigeren der beiden Werte: den Kaufpreis, den Sie vereinbart haben, und die eigene Bewertung der Bank (die Tasación), durchgeführt von einer zugelassenen Bewertungsfirma. Nehmen Sie an, Sie vereinbaren 700.000 Euro und der Gutachter kommt auf 650.000. Bei 65% verleiht die Bank 422.500 Euro, nicht 455.000. Der Unterschied kommt aus Ihren eigenen Mitteln.

Es gibt eine zweite Grenze. Die Bank addiert alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich eventueller Hypotheken oder Darlehen zu Hause, und möchte, dass die Summe unter ungefähr 30% bis 35% Ihres Nettoeinkommens liegt. Miete, die Sie von der spanischen Immobilie erwarten, zählt nicht.

Dann addieren Sie die Kaufnebenkosten hinzu. In Andalusien fallen bei einem Wiederverkauf 7% Grunderwerbsteuer plus Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren an, zusammen etwa 8,5%. Bei einem Neubau fallen 10% MwSt. plus 1,2% Stempelsteuer an, zusammen etwa 12,7%. Unser Kostenbeitrag zum Kauf post bezieht beide ein. Die Bank leiht keinen Teil davon.

Welche Dokumente verlangt die Bank?

Sammeln Sie diese, bevor Sie mit der Besichtigung beginnen. Sobald Sie eine Immobilie reservieren, läuft die Zeit.

• Ihre NIE. Unser NIE-Leitfaden erklärt, wie man eine aus dem Ausland erhält
• Reisepass
• Die Steuererklärungen der letzten zwei oder drei Jahre aus Ihrem Heimatland
• Die letzten drei bis sechs Gehaltsnachweise oder zwei Jahre Kontoauszüge, wenn Sie selbstständig sind
• Sechs Monate Kontoauszüge für das Konto, auf das Ihr Einkommen überwiesen wird
• Ein Kreditbericht aus Ihrem Heimatland, beispielsweise Experian oder Equifax im Vereinigten Königreich oder Schufa in Deutschland
• Nachweis Ihrer Kaution und Herkunft des Geldes
• Details zu bestehenden Hypotheken oder Darlehen
• Das Reservierungsdokument oder privater Vertrag, sobald Sie diesen haben

Banken wünschen sich normalerweise Dokumente, die nicht auf Spanisch oder Englisch vorliegen, übersetzt durch einen vereidigten Übersetzer. Einige akzeptieren andere große europäische Sprachen. Fragen Sie die Bank, bevor Sie für Übersetzungen bezahlen.

Wie lange dauert es?

Sechs bis acht Wochen von einer vollständigen Antragstellung bis zu einem verbindlichen Angebot ist üblich. Ungefähr: ein bis zwei Wochen für die Vorabgenehmigung Ihrer Dokumente, ein bis zwei Wochen für die Bewertung, etwa zwei Wochen für die juristische Überprüfung der Immobilie durch die Bank, dann das formelle Angebot.

Nach dem Angebot gibt Ihnen das Hypothekengesetz von 2019 zehn Tage Zeit, bevor Sie unterzeichnen können. In dieser Zeit sehen Sie kostenlos einen Notar, der die Bedingungen mit Ihnen durchgeht und prüft, dass Sie diese verstanden haben.

All dies muss in die Termine in Ihrem Kaufvertrag passen. Wenn Sie Arras mit einem Abschlusstermin in 60 Tagen unterzeichnen und die Bank 70 Tage benötigt, sind Sie derjenige im Verstoß, und nach den üblichen Arras-Bedingungen verlieren Sie Ihre Kaution. Fordern Sie also eine Vorabgenehmigung an, bevor Sie ein Angebot machen, und wenn Sie eine Hypothek benötigen, fordern Sie einen Abschlusstermin an, der mindestens 90 Tage entfernt liegt.

Was kostet eine spanische Hypothek?

Seit Ley 5/2019 bezahlt die Bank den Notar, das Grundbuchamt, die Gestoría und die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde. Sie zahlen:

• Die Bewertung, normalerweise einige hundert Euro
• Eventuelle Bearbeitungsgebühr. Viele Banken berechnen diese jetzt nicht mehr
• Ihren Anwalt, wenn die Hypothek separat vom Kauf abgerechnet wird
• Gebäudeversicherung, die die Bank verlangen kann

Die Bank bietet oft einen niedrigeren Zinssatz an, wenn Sie auch ihre Lebensversicherung oder andere Produkte abschließen. Sie kann diese nicht zur Bedingung des Darlehens machen, vergleichen Sie also das Angebot mit und ohne diese.

Wir geben in diesem Beitrag keine Zinssätze an, da sie sich jeden Monat ändern. Variable Darlehen werden anhand des 12-Monats-Euribor berechnet. Fordern Sie mindestens zwei Banken um ihr verbindliches Angebotsdokument, die FEIN, an. Das Gesetz schreibt vor, dass jede Bank dasselbe Format verwendet, sodass Sie diese Zeile für Zeile vergleichen können.

Wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen, ist die Gebühr gesetzlich begrenzt. Bei festem Zinssatz sind es 2% des zurückgezahlten Betrags in den ersten zehn Jahren und 1,5% danach. Bei variablem Zinssatz sind es 0,25% in den ersten drei Jahren oder 0,15% in den ersten fünf Jahren, je nach Vertrag, und danach nichts.

Off-Plan-Kauf mit einer Hypothek

Bei einem Neubauprojekt zahlen Sie die Ratenzahlungen aus eigener Tasche, während das Gebäude errichtet wird, und jede Zahlung muss durch eine Bankgarantie oder Versicherung auf Ihren Namen abgesichert sein. Die Hypothek kommt bei Fertigstellung, wenn das Gebäude fertig ist und bewertet werden kann. Unser Off-Plan-Beitrag erklärt die Garantien.

Sollte ein Barkäufer eine kleine Hypothek aufnehmen?

Einige Barkäufer nehmen aus einem anderen Grund ein kleines Darlehen auf: um die Überprüfungen durch die Bank zu erhalten. Eine Bank, die gegen ein Eigenheim Kredite vergibt, beauftragt eine unabhängige Bewertung und lässt ihre Anwälte den Titel und alle Lasten überprüfen. Falls einer dieser Punkte ein Problem findet, wird die Bank nicht darleihend, und Sie erfahren es vor Abschluss statt danach.

Das Gegenargument ist auch berechtigt. Ihr eigener Anwalt sollte die juristische Überprüfung ohnehin durchführen, und Sie können eine Bewertung ohne Darlehen bezahlen. Was Sie nicht separat kaufen können, ist eine Bank, die nein sagt.

Wenn Sie dies tun, halten Sie das Darlehen klein und lesen Sie die Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung. Eine Hypothek ändert Ihre Steuersituation nicht. Als Nicht-Resident-Eigentümer zahlen Sie Einkommensteuer auf einen unterstellten Mietwert, unabhängig davon, ob das Haus mit einer Hypothek belastet ist oder nicht.

Ändert eine Hypothek meine Steuer- oder Aufenthaltssituation?

Nein. Der Kauf eines Hauses in Spanien verschafft dir keine Aufenthaltserlaubnis, das Goldene Visum wurde im April 2025 eingestellt, und eine Hypothek ändert daran nichts. Die Steuerpflicht hängt von der 183-Tage-Regel und deinen wesentlichen Interessen ab. Unsere Wahlbeitrag zeigt auf, was sich für Eigentümer geändert hat und was nicht.

Ein Detail: Wenn du das Haus vermietest und in der EU oder im EWR wohnst, kannst du Hypothekenzinsen von den Mieteinnahmen in deiner spanischen Steuererklärung abziehen. Bewohner anderer Länder, einschließlich des Vereinigten Königreichs seit dem Brexit, können das nicht.

Wenn du gerade anfängst, deckt der Kaufleitfaden und der Kaufprozess nach die gesamte Abfolge ab, und die Hypothek passt darin ein.

Quellen: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Kostenaufteilung, zehn Tage Bedenkzeit, notarielle Urkunde, FEIN, Grenzen der Vorfälligkeitsentschädigung); Banco de España-Statistiken zu neuer Hypothekenvergabe; veröffentlichte Kreditvergabekriterien spanischer Banken für Nichtresidenten und Hypothekenvergleichsseiten, Oktober 2026; Santina Homes-Beitrag zu Kaufnebenkosten in Andalusien.

Häufig gestellte Fragen