Die vier Kontrollen, die darüber entscheiden, ob Sie diese spanische Immobilie kaufen sollten

Die Sorgfaltsprüfung beim spanischen Immobilienkauf bedeutet vier separate Kontrollen, die im Zeitfenster von drei bis vier Wochen zwischen Reservierung und Vertragsunterzeichnung durchgeführt werden. Das Grundbuchamt bestätigt, wem die Immobilie gehört und ob sie belastet ist. Das Rathaus bestätigt, dass sie legal errichtet wurde und auch heute noch legal besteht. Die Satzung und Protokolle der Gemeinschaft offenbaren Ihre zukünftigen Verpflichtungen als Eigentümer. Eine abschließende Kontrolle bestätigt, dass alle Rechnungen und Steuern bezahlt sind. Wenn eine fehlschlägt, sollte der Kauf gestoppt werden und Ihre Kaution erstattet werden.

Kapitel eins: wer es besitzt, und ist es einwandfrei

Das Grundbuchamt beantwortet die ersten Fragen innerhalb eines Tages. Die nota simple, Spaniens Grundbuchauszug, zeigt, wem die Immobilie rechtlich gehört. Sie bestätigt, dass die Beschreibung dem entspricht, was Sie tatsächlich besichtigt haben. Sie zeigt auch alles, das damit verbunden ist: Hypotheken, Lasten, Pfandrechte, Pfändungen, Schulden. Dies ist die schnellste der vier Kontrollen und am wenigsten verhandelbar. In Spanien haften solche Schulden an der Immobilie, nicht an der Person. Wenn Sie diese Kontrolle überspringen, können Sie zusammen mit den Schlüsseln die Probleme des Verkäufers erben.

Kapitel zwei: wurde es legal gebaut, und ist es noch legal

Das Rathaus hält die zweite Antwort, und sie besteht aus zwei Teilen, die Käufer routiniert verwechseln. Die Erstbezugsgenehmigung bescheinigt, dass das Gebäude bei Fertigstellung seinen genehmigten Plänen entsprach, mit ordnungsgemäßen Versorgungsleistungen. Aber das ist eine Momentaufnahme aus dem Jahr, in dem es gebaut wurde. Gesetzmäßigkeit verfällt im Laufe der Zeit: Ein Eigentümer schließt eine Terrasse ein, ein anderer baut eine Garage um, ein dritter erweitert die Küche, und nichts davon wird genehmigt.

Also hat die Kontrolle einen zweiten Teil: Bestätigung, dass das Rathaus heute keine offenen Verstöße gegen die Immobilie hat. Dieses Risiko überlebt einen vollständig ehrlichen Verkäufer, da die Änderung ihm vorausgegangen sein kann, und es wächst mit jedem Eigentümerwechsel. Je älter die Immobilie und je mehr Eigentümer sie hatte, desto wichtiger ist dieses Kapitel – es lohnt sich zu beachten, wenn Sie von Bestandsimmobilien wie dieser angezogen werden casco antiguo von Estepona oder den etablierten Villen von Guadalmina Baja.

Kapitel drei: die Gemeinschaft, der Sie beitreten

Wenn Sie ein Apartment oder Reihenhaus kaufen, kaufen Sie nicht nur Wände – Sie treten einer kleinen Legislative bei. Die dritte Kontrolle liest die Satzung der Gemeinschaft und die Protokolle der letzten zwei Jahre von Generalversammlungen. Sie ist durchgehend die unterschätzteste der vier. Die Satzung sagt Ihnen die Regeln, einschließlich aller Beschränkungen, wie Sie die Immobilie nutzen oder vermieten können.

Die Protokolle sagen Ihnen die Zukunft voraus: die Zusatzbeitragsabrechnung für die Fassade, der Streit mit einem Nachbarn, die Abstimmung über Ferienvermietung. Niemand möchte Eigentümer werden und einen Monat später feststellen, dass die Gemeinschaft gerade einen Zusatzbeitrag verabschiedet hat, den jeder Eigentümer finanzieren muss. Die Protokolle sind, wo diese Überraschung im Voraus abgefangen wird.

Kapitel vier: die Rechnungen, die mit den Schlüsseln kommen

Die abschließende Kontrolle bestätigt, dass die laufenden Konten der Immobilie in Ordnung sind: Grundsteuer, Gemeinschaftsbeiträge, Wasser, Strom. Unbezahlte Beträge hier haben die Eigenschaft, sich an die Immobilie anzuheften, und daher auch an Sie. Es ist das am wenigsten glamouröse Kapitel und das schnellste zur Überprüfung. Es zu überspringen ist, wie Käufer am Ende Rückstände von jemand anderem in ihrem ersten Monat der Eigentümerschaft bezahlen.

Warum es Wochen dauert, und warum das in Ordnung ist

Vier Kapitel, vier verschiedene Gegenparteien: Grundbuchamt, Rathaus, Gemeinschaft und Versorgungs- und Steuerbehörden. Jede hat ihre eigenen Bearbeitungszeiten. Deshalb dauert ordnungsgemäße Sorgfaltsprüfung drei bis vier Wochen, und deshalb existiert die Reservierungsphase überhaupt. Eine bescheidene Kaution, treuhänderisch verwahrt mit einer Bedingung der Sorgfaltsprüfung, kauft genau das Zeitfenster, das diese Kontrollen brauchen, mit voller Rückerstattung, wenn ein Kapitel fehlschlägt. Das Ergebnis ist von Design her binär. Positiv, und Sie fahren mit Vertrag voran mit Vertrauen. Negativ, und Sie gehen weg, ohne mehr als ein paar Wochen ausgegeben zu haben.

Ganzheitlich betrachtet sind die vier Kapitel Spaniens Antwort auf die Frage, die jeder ausländische Käufer leise mit sich trägt: Was ist, wenn etwas falsch ist und ich es nicht sehen kann? Es kann immer etwas falsch sein. Die Antwort des Systems ist, dass jede Art von Fehler eine Überprüfung hat, die sie finden soll, vorausgesetzt, jemand wird beauftragt, sie durchzuführen, ein Punkt, den wir ausführlich in unserem Stück über das, was der Notar tut und nicht tut.

Passen Sie diese vier Wochen in die vollständige Kaufabfolge und Sie erhalten das echte Versprechen des spanischen Systems: nicht dass nie etwas falsch ist, sondern dass Sie es erfahren, bevor es Ihnen gehört, unabhängig davon, ob Sie eine erste Wohnung oder etwas aus unserer Golfauswahl.

Diese Kontrollen sind auch in der Steuerphase wichtig – siehe was sich in Andalusiens Grundsteuerregeln ändert – und sie sind wiederum wichtig, wenn Sie je verkaufen, wenn die Break-Even-Zahl fällig wird.

Fragen, die Menschen stellen

Was wird bei der Due Diligence beim Kauf einer Immobilie in Spanien überprüft?

Vier Kontrollen: Grundbuchangabe Eigentumsrecht und Schulden, Gemeinde-Baugenehmigung, die Satzung der Gemeinschaft und Protokolle, sowie Bestätigung, dass Steuern und Nebenkosten bezahlt sind.

Wie lange dauert die Due Diligence in Spanien?

Drei bis vier Wochen, das Zeitfenster zwischen der Unterzeichnung der Reservierung und der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags. Jede Kontrolle geht an eine andere Institution, weshalb es so lange dauert.

Was ist eine nota simple?

Spaniens Grundbuchauszug. Er bestätigt, wer die Immobilie rechtlich besitzt, dass die Beschreibung mit dem übereinstimmt, was Sie besichtigt haben, und kennzeichnet alle damit verbundenen Hypotheken, Belastungen oder Pfandrechte.

Kann ich Schulden auf einer spanischen Immobilie erben, die ich kaufe?

Ja, wenn die Due Diligence nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird. In Spanien bleiben Schulden wie unbezahlte Gemeinschaftsgebühren oder Nebenkosten an der Immobilie selbst haften, nicht beim früheren Besitzer, sodass sie mit den Schlüsseln zu Ihnen übergehen können.

Warum sind die Protokolle der Gemeinschaftsversammlung beim Kauf einer Wohnung wichtig?

Sie enthüllen, was kommt: Eine diskutierte Sonderumlage, ein Nachbarschaftsstreit, eine Abstimmung über Ferienvermietung. Die Satzung zeigt Ihnen die Regeln; die Protokolle zeigen Ihnen die Zukunft.

Was passiert, wenn die Due Diligence ein Problem findet?

Der Kauf sollte stoppen, und mit einer ordnungsgemäß formulierten, treuhänderisch verwalteten Reservierung wird Ihre Anzahlung vollständig erstattet.