Cztery Sprawdzenia, Które Zadecydują, Czy Powinieneś Kupić Tę Hiszpańską Nieruchomość

Due diligence przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii oznacza cztery oddzielne sprawdzenia, przeprowadzone w oknie trzech do czterech tygodni między rezerwacją a podpisaniem umowy. Rejestr gruntów potwierdza, kto jest właścicielem nieruchomości i czy obciążają ją długi. Rada miejska potwierdza, że została zbudowana legalnie i pozostaje taka dzisiaj. Statuty wspólnoty i protokoły ujawniają Twoje przyszłe zobowiązania jako właściciela. Ostateczne sprawdzenie potwierdza, że wszystkie rachunki i podatki są uregulowane. Jeśli nie przejdziesz któregokolwiek, transakcja powinna się zatrzymać, a Twój depozyt powinien zostać zwrócony.

Rozdział pierwszy: kto jest właścicielem i czy jest czysta

Rejestr gruntów udzieli odpowiedzi na pierwsze pytania w ciągu dnia. Nota simple, hiszpański ekstrakt z rejestru, pokazuje, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości. Potwierdza, że opis odpowiada temu, co faktycznie oglądałeś. Wskazuje również wszystko, co do niej przylega: hipoteki, obciążenia, zastawy, areszty, długi. To najszybsze z czterech sprawdzeń i najmniej negocjowalne. W Hiszpanii długi takie jak te przylegają do nieruchomości, a nie osoby. Pominięcie tego sprawdzenia może oznaczać, że odziedziczysz problemy sprzedawcy razem z kluczami.

Rozdział drugi: czy została zbudowana legalnie i czy jest wciąż legalna

Rada miejska zawiera drugą odpowiedź i przychodzi w dwóch częściach, które kupujący rutynowo mylą. Licencja pierwszego zajęcia potwierdza, że budynek odpowiadał zatwierdzonym planom po zakończeniu, z usługami w porządku. Ale to tylko migawka z roku, w którym został zbudowany. Legalność rozkłada się z czasem: jeden właściciel zamyka taras, inny konwertuje garaż, trzeci rozszerza kuchnię, i nic z tego nie przechodzi przez licencję.

Sprawdzenie ma więc drugą część: potwierdzenie, że rada miejska nie ma otwartych naruszeń przeciwko nieruchomości dzisiaj. To ryzyko przetrwa całkowicie uczciwego sprzedawcę, ponieważ zmiana może być wcześniejsza niż on, i rośnie z każdą zmianą właściciela. Im starsza nieruchomość i im więcej właścicieli ją miało, tym bardziej ten rozdział ma znaczenie — warte zapamiętania, jeśli przyciąga Cię nieruchomość o charakterze takim jak casco antiguo Estepony lub zabytkowe wille Guadalmina Baja.

Rozdział trzeci: społeczność, którą się poślubiasz

Kupując mieszkanie lub dom szeregowy, nie kupujesz tylko ścian — dołączasz do małego ciała ustawodawczego. Trzecie sprawdzenie czyta statuty wspólnoty i ostatnie dwa lata protokołów z walne zgromadzenia. To konsekwentnie najbardziej niedocenianie z czterech. Statuty mówią Ci zasady, w tym wszelkie ograniczenia na temat tego, jak możesz używać lub wynajmować nieruchomość.

Protokoły mówią Ci przyszłość: specjalny assessment dyskutowany dla fasady, spór gotujący się z sąsiadem, głosowanie organizowane o wynajem wakacyjny. Nikt nie chce zostać właścicielem i odkryć miesiąc później, że wspólnota właśnie zatwierdziła assessment, który każdy właściciel musi sfinansować. Protokoły to tam, gdzie ta niespodzianka zostaje złapana z góry.

Rozdział czwarty: rachunki, które przychodzą z kluczami

Ostateczne sprawdzenie potwierdza, że bieżące rachunki nieruchomości są czyste: podatek od nieruchomości, opłaty wspólnoty, woda, elektryczność. Niezapłacone kwoty tutaj mają tendencję do przylegania do nieruchomości, a zatem do Ciebie. To najmniej efektowny rozdział i najszybszy do weryfikacji. Pominięcie go to sposób, w jaki kupujący kończą płacenie zaległości kogoś innego w pierwszym miesiącu posiadania.

Dlaczego to trwa tygodnie i dlaczego to jest w porządku

Cztery rozdziały, czterech różnych kontrahentów: rejestr, rada miejska, wspólnota, oraz urzędy ds. mediów i podatków. Każdy ma swoje czasy odpowiedzi. Dlatego właściwe due diligence zajmuje trzy do czterech tygodni, i dlaczego etap rezerwacji w ogóle istnieje. Skromny depozyt, przechowywany w escrow z klauzulą uzależnioną od due diligence, kupuje dokładnie okno, które te sprawdzenia potrzebują, ze pełnym zwrotem, jeśli którykolwiek rozdział zawiedzie. Wyjście jest z zamiarem binarne. Pozytywne, a przechodzimy do umowy z pewnością. Negatywne, a odchodzisz, wydawszy nic oprócz kilku tygodni.

Widząc całość, cztery rozdziały to hiszpańska odpowiedź na pytanie, które każdy zagraniczny kupujący dyskretnie nosi: a co jeśli coś jest nie tak i nie mogę tego stwierdzić? Coś może być zawsze nie tak. Odpowiedź systemu jest taka, że każdy rodzaj czegoś nie tak ma kontrolę zaprojektowaną, aby to znaleźć, pod warunkiem że ktoś zostanie zatrudniony do ich przeprowadzenia, punkt, który szczegółowo omówiliśmy w naszym artykule o tym, co notariusz robi i nie robi.

Wciśnij te cztery tygodnie w pełną sekwencję zakupu i otrzymujesz rzeczywistą obietnicę systemu hiszpańskiego: nie że nic nigdy nie jest nie tak, ale że dowiadujesz się zanim to będzie twoje, niezależnie od tego, czy kupujesz pierwsze mieszkanie czy coś z naszej selekcji golfowej.

Te sprawdzenia mają znaczenie również na etapie podatku — zobacz co się zmienia w zasadach podatku od nieruchomości w Andaluzji — i mają znaczenie ponownie, jeśli kiedykolwiek sprzedajesz, gdy próg opłacalności staje się wymagalny.

Pytania, które ludzie zadają

Co obejmuje due diligence przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Cztery kontrole: własność i długi w rejestrze gruntów, legalność budynku w urzędzie miasta, statuty wspólnoty i protokoły zebrań, oraz potwierdzenie, że podatki i rachunki za media są opłacone.

Ile czasu trwa due diligence w Hiszpanii?

Trzy do czterech tygodni, okres między podpisaniem rezerwacji a podpisaniem prywatnej umowy kupna. Każda kontrola trafia do innej instytucji, dlatego to trwa tak długo.

Co to jest nota simple?

Hiszpański wyciąg z rejestru gruntów. Potwierdza, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości, że opis odpowiada temu, co widziałeś, i wskazuje wszelkie hipoteki, obciążenia lub zastawy przywiązane do nieruchomości.

Czy mogę odziedziczyć długi przy nieruchomości w Hiszpanii, którą kupuję?

Tak, jeśli due diligence nie zostanie przeprowadzone prawidłowo. W Hiszpanii długi takie jak niezapłacone opłaty wspólnoty lub rachunki za media przywiązują się do samej nieruchomości, a nie do poprzedniego właściciela, więc mogą przejść na Ciebie wraz z kluczami.

Dlaczego protokoły zebrań wspólnoty’s są ważne przy kupnie apartamentu?

Ujawniają, co się zbliża: specjalną opłatę będącą przedmiotem dyskusji, spór z sąsiadem, głosowanie na temat wynajmu na wakacje. Statuty mówią Ci o regułach; protokoły mówią Ci o przyszłości.

Co się stanie, jeśli due diligence wykryje problem?

Zakup powinien się zatrzymać, a przy prawidłowo sporządzonej rezerwacji przechowywane w depozycie, Twoja wpłata zwrócona zostanie w pełni.