Acheter un Bien

Acheter un bien en Espagne est simple quand on connaît les étapes dans l'ordre. En sauter une ou les faire dans le désordre, et cela devient vite frustrant. Voici le parcours d'achat en 8 étapes que nous suivons avec nos clients internationaux sur la Costa del Sol. Vrais coûts, vraie paperasse, vrai calendrier.

Step 1, Get your NIE

Votre Número de Identificación de Extranjero vient en premier. Sans lui, vous ne pouvez pas signer un acte de vente, ouvrir un compte bancaire ou enregistrer des services. Trois façons de l'obtenir :

• Demander auprès d'un consulat espagnol dans votre pays (2 à 6 semaines).
• Se présenter en personne à l'Oficina de Extranjería de Málaga ou d'Algeciras (sur rendez-vous, 2 à 3 semaines).
• Mandater un avocat espagnol via procuration (la solution la plus simple pour les acheteurs internationaux).

Coût : 9,80 € de frais d'État + honoraires juridiques si externalisé (généralement entre 150 et 300 €).

Step 2, Open a Spanish bank account

Vous en aurez besoin pour votre prêt, vos prélèvements automatiques, vos charges de copropriété et vos services. Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell et Bankinter proposent tous des comptes non-résidents adaptés aux expatriés. Ils demanderont votre NIE, passeport, justificatif de domicile à l'étranger et preuve de revenus. Comptez des frais de tenue de compte de 120 à 240 €/an pour les comptes non-résidents.

Step 3, Define the budget, including all the extras

C'est là que les acheteurs venant de l'étranger sont souvent pris de court. Le prix d'achat n'est pas votre coût total. Prévoyez entre 10 et 14 % en sus du prix d'achat in acquisition costs.

Resale property (second-hand)

• ITP (Transfer Tax), Andalousie : 7% flat.
• Notary fees, entre 600 et 1 500 € selon le prix.
• Land Registry, 400 € à 900 €.
• Legal fees, 1 % du prix + TVA (norme du secteur pour une représentation juridique indépendante).
• Bank fees if using a mortgage, opening, valuation, insurance bundling.

Bien immobilier neuf (sur plan ou première transmission)

• IVA (VAT), 10% on the purchase price.
• AJD (Stamp Duty), 1.2% in Andalusia.
• Notary + Registry + Legal as above.

Étape 4 — Financement (le cas échéant)

Voici à quoi ressemblent généralement les prêts hypothécaires pour non-résidents auprès des banques espagnoles :

• Loan-to-value: généralement 60 à 70 % pour les non-résidents, jusqu'à 80 % pour les résidents.
• Rate: fixe ou variable (Euribor + 1 à 2 %). Comparer les deux.
• Term: up to 25-30 years, usually capped at borrower age 70-75.
• Documentation: 2 dernières années de déclarations fiscales, 3 à 6 mois de bulletins de salaire, dettes existantes, assurance du bien.

Un bon courtier en prêts interrogera 4 à 6 banques à la fois. Nous coordonnons avec des spécialistes lorsque nos clients préfèrent être indépendants du financement maison du promoteur.

Step 5, Find the property

Spain’s market is collaborative. La plupart des agences partagent les biens via des réseaux MLS et se partagent les commissions. Vous n'avez donc pas besoin de contacter dix agences. Un agent bien connecté peut vous montrer l'ensemble du marché, y compris les biens off-market.

Méfiez-vous de ces signaux d'alerte :

• Agents forçant les visites d'un bien spécifique (« offre limitée dans le temps »).
• Prix nettement inférieurs au marché, souvent signe de problèmes juridiques (extensions non autorisées, dettes de copropriété).
• Developer-only teams refusing to work with external legal counsel.

Step 6, Reservation, due diligence, private purchase contract

Reservation contract

Un petit acompte (généralement entre 6 000 et 10 000 €) retire le bien du marché pendant 2 à 4 semaines le temps des vérifications préalables. Il est non remboursable si vous vous désistez sans motif. Entièrement remboursable si des vices matériels apparaissent au cours de la due diligence.

Due diligence

Your lawyer checks:

• Nota Simple, extrait du registre foncier : propriété, hypothèques, charges, privilèges.
• IBI status, la taxe municipale est-elle à jour ?
• Community debts, certificate from the community administrator.
• Licencia de Primera Ocupacion (LPO), habitation license. Critical for new builds.
• Certificado de Eficiencia Energetica (CEE), mandatory for sale.
• Urban situation, certificat de l'ayuntamiento. Confirme l'absence d'extensions illégales et de problèmes d'urbanisme en attente.
• ITE / Informe de Evaluación del Edificio, for buildings over 50 years old.

Compromis de vente (Contrato de Arras)

This is typically signed 2-4 weeks after reservation. You pay 10% du prix. Voici comment fonctionnent les pénalités :

• Si l'acheteur se retire : il perd les 10 %.
• Si le vendeur se retire : il rembourse 20 % (le double de l'acompte).

La date de signature, l'état du bien et toutes les conditions (par exemple, sous réserve d'obtention du prêt) sont ici gravés dans le marbre.

Étape 7 — Signature chez le notaire (Escritura Pública)

Environ 4 à 8 semaines après la signature des arras, toutes les parties se retrouvent chez le notaire. Vous signez l' escritura de compraventa, transférez le solde restant (généralement par chèque de banque) et récupérez les clés. Le notaire lit l'acte à voix haute. Si votre espagnol n'est pas courant, faites-vous accompagner d'un interprète ou donnez procuration à votre avocat.

At the notary you hand over

• Solde final (chèque de banque le plus souvent)
• Taxes (ITP ou IVA+AJD), souvent prélevées directement sur le chèque de banque
• Notary fee on the day
• Justificatif de l'origine des fonds (lutte contre le blanchiment d'argent, SEPBLAC)

Step 8, Post-completion

Votre avocat prend le relais :

• Enregistrement de l'escritura au Registro de la Propiedad (1 à 2 mois).
• Paiement de l'ITP/AJD dans les 30 jours suivant l'acte.
• Change of name on utilities, IBI, community fees.
• Filing of Modelo 211 (retenue fiscale de 3 %) en cas d'achat auprès d'un vendeur non-résident.

Realistic timeline

• NIE + bank account setup: 2-6 weeks, can run in parallel with viewings.
• Property search: 1 week to 6 months depending on specificity.
• Réservation → signature : généralement 6 a 10 semaines.
• Off-plan purchase: 12-36 months from reservation to delivery.

Common pitfalls

• Recourir à l'avocat du promoteur. Always appoint independent legal counsel.
• Ignoring community fees backlog. You inherit outstanding community debts under Spanish law.
• Buying a property with unlicensed extensions. Common in rural villas. Check the cadastral vs real measurements.
• Underestimating ongoing costs. IBI, charges de copropriété, services, assurance, exonéré d'impôt sur la fortune mais l'IRNR s'applique pour les non-résidents.
• Holiday-letting without a licence. Andalusia requires Vivienda con Fines Turísticos registration. Heavy fines otherwise.

What a good agent actually does for you

• Filters the market so you see 12 properties, not 120.
• Négocie le prix et les conditions (5 à 15 % sous le prix affiché est habituel sur le marché actuel).
• Coordinates with lawyer, notary, bank, tax advisor.
• Flags legal and structural issues before the reservation stage.
• Aide à la logistique d'emménagement : services, enregistrement en copropriété, mobilier, artisans.