Een Woning Kopen

Het kopen van een doorverkochte woning aan de Costa del Sol duurt ongeveer drie maanden vanaf reservering tot de dag waarop het op uw naam wordt ingeschreven, en kost grofweg 8,5% bovenop de prijs (ongeveer 12,7% voor nieuwbouw). Deze gids behandelt alles: hoe je zoekt, wat je betaalt, de tien stappen op volgorde, en wat eigenaarschap je daarna kost.

Eén agent kan u alles tonen dat te koop is

Nuttig om te weten voordat u begint, omdat het veel tijd bespaart.

Hier poolden agentschappen aan de kust hun aanbiedingen. Een villa die bij een makelaar is ingeschreven, kan door een ander worden verkocht, en beiden delen de provisie van de verkoper. Er is dus geen noodzaak om zich bij elk agentschap in de stad in te schrijven en uw wenslijst zes keer te herhalen.

Wat wij u kunnen tonen, komt van vier plaatsen:

• MLS-netwerken. Wij zijn lid van de multiple listing-netwerken waar makelaars aan de kust hun aanbod bundelen.
• Partneragenten. De andere agentschappen waarmee wij langs de kust samenwerken.
• Onroerend goed portals. Alles genoteerd op de internationale en nationale portals.
• Niet-geadverteerde woningen. Van eigenaren die liever discreet verkopen dan adverteren.

Samen is dat alles wat aan de kust te koop is, plus enkele woningen die nooit online verschijnen. Onze eigen website toont veel minder daarvan met opzet: wij publiceren alleen wat wij zelf hebben gecontroleerd. Vraag ons naar al het andere.

Als koper betaalt u ons nooit iets. De verkoper betaalt de provisie, altijd, ook wanneer het huis dat u koopt bij een ander makelaarskantoor staat ingeschreven.

Zo ziet dat er dag in dag uit uit:

• U vertelt ons uw budget, de must haves en de deal breakers.
• Een listing gevonden op een portal of de site van een ander makelaarskantoor? Stuur ons de link. We kunnen het u tonen.
• We komen terug met een selectie huizen die uw tijd waard zijn, en gaan die met u door.
• We plannen de bezichtigingen, gegroepeerd zodat u ze in zo weinig mogelijk dagen ziet.

We doen dit in Estepona sinds 1999, voor meer dan 400 families uit meer dan 30 landen.

Wat het kost om te kopen

De prijs op de advertentie is niet wat je betaalt. Rekening houden met grofweg 8,5% bovenop voor een doorverkoop en ongeveer 12,7% voor nieuwbouw. Het verschil is de belasting.

Een paar dingen die de meeste gidsen vergeten:

• Uw budget is niet uw zoekprijs. Met €500.000 om uit te geven hebt u het voor ogen op doorverkopen tot ongeveer €461.000, of nieuwbouw tot ongeveer €444.000. Maak deze berekening vóór het eerste bezichtiging.
• Belasting kan worden berekend over meer dan u betaald hebt. Sinds 2022 wordt de overdrachtsbelasting berekend over wat het hoogste is: uw prijs of de eigen referentiewaarde van de belastingdienst voor het pand (valor de referencia). Als u een goed akkoord onderhandelt, kan de belasting nog steeds op het hogere bedrag worden berekend. Vraag uw advocaat om dit vooraf te controleren.
• De timing is anders. Bij een resale wordt alles bij levering betaald. Bij off-plan wordt de BTW in termijnen betaald, samen met elke betaling aan de ontwikkelaar.
• Onder de 35? Kopers onder de 35 die een bescheiden eerste woning kopen, kunnen kwalificeren voor een verlaagde overdrachtsbelasting van 3,5%, binnen waarde- en inkomenslimieten.
• Met een hypotheek, betaalt de bank nu het grootste deel van de hypotheekopstellingskosten. U betaalt normaal gesproken voor de waardering van het pand door de bank.

We gaan hier dieper op in wat het werkelijk kost om te kopen in Andalucía. Of voer hieronder een prijs in en zie de cijfers zelf.

Stap 1, Kom eerst de buurt bekijken

U kunt veel online onderzoeken, maar de kust verandert elke paar kilometer. Estepona oude stad, een golfvallei in Benahavís en de strandweg in Casares voelen als verschillende plekken om te wonen. Breng een paar dagen hier door voordat u naar specifieke huizen kijkt. Rijd de gebieden 's ochtends en 's avonds af, en doe de boodschappen die u werkelijk zou doen. Onze gebiedsgidsen behandelen elke buurt, en Vind Mijn Gebied geeft u een selectie binnen een paar minuten.

Stap 2, Beslis hoe je het zult bezitten

De stap die de meeste mensen overslaan, en de duurste om verkeerd te doen. Op eigen naam, gezamenlijk of via een bedrijf: de keuze beïnvloedt uw inkomstenbelasting, vermogensbelasting en, jaren later, wat uw erfgenamen betalen. De naam op een Spaans notariële akte later wijzigen telt meestal als een nieuwe verkoop en wordt opnieuw belast. Zorg voor goed advies hierover voordat u gaat kijken.

Stap 3, Zorg voor financiering voordat je gaat bezichtigen

Als u een hypotheek nodig heeft, zorg dan dat de bank antwoord geeft voordat u gaat kijken, niet nadat u verliefd bent geworden op een huis. Als ruw richtsnoer voor niet-inwoners:

• Banken lenen meestal 60 tot 70% van de waarde aan niet-inwoners, tot 80% voor inwoners.
• Looptijden gaan tot 25 of 30 jaar, meestal eindigend als u 70 of 75 bent.
• Verwacht twee jaar aangiften, recente salarisbriefjes en uw bestaande schulden.
• Vergelijk vaste en variabele aanbiedingen van verschillende banken. Een makelaar kan in één keer meerdere aanvragen. Wij werken samen met Mortgage Direct en stellen u graag voor.

Stap 4, Kies één agent

Ontmoet een paar makelaars en blijf bij degene die de beste vragen stelt over hoe u wil wonen. Geef hen het volledige plaatje: budget, must haves, deal breakers, timing. Omdat één makelaar alles kan zoeken, leidt samenwerking met meerdere agentschappen er meestal toe dat u dezelfde huizen drie keer ziet, van mensen die elk minder van uw wensen afweten.

Wees voorzichtig met een makelaar die één listing hard aanprijst, of een prijs veel lager dan alles eromheen. Een goedkoop pand is vaak goedkoop om een juridische reden, zoals een uitbouw die nooit is vergunningd of onbetaalde communitykosten.

Stap 5, Haal uw NIE en een Spaanse bankrekening

Uw NIE (número de identificación de extranjero) is het belastingnummer voor buitenlanders. U hebt het nodig om de notariële akte te ondertekenen, een bankrekening te openen en nutsvoorzieningen aan te sluiten. Er zijn drie manieren om er een te krijgen:

• Bij een Spaans consulaat in uw thuisland.
• In Spanje, op afspraak bij een kantoor voor vreemdelingen van de Nationale Politie.
• Via een Spaanse advocaat met volmacht, de gemakkelijkste optie als u in het buitenland woont.

Het officiële tarief is €9,84 in 2026, plus het tarief van de advocaat indien u die inschakelt. Meer details in onze NIE gids.

Voor de bankrekening bieden alle grote Spaanse banken rekeningen voor niet-inwoners aan. Ze vragen naar uw NIE, paspoort, adresverificatie en inkomstenbewijs, vanwege regels tegen witwassen. Rekeningen voor niet-inwoners hebben meestal een jaarlijkse vergoeding, dus informeer voordat u een opent. Zorg dat u dit allemaal klaar hebt voordat u vliegt en later gaat alles sneller.

Stap 6, Reserveer het pand

Als u het gevonden hebt, ondertekent u een reservering en betaalt u een aanbetaling, meestal €6.000 tot €10.000. Het pand wordt uit de markt gehaald voor twee tot vier weken terwijl uw advocaat het controleert.

Afhankelijk van de deal wordt de borg ofwel door het kantoor ofwel door een advocaat gehouden. Twee dingen waar u op moet staan. Weet schriftelijk wie het houdt en wanneer het terukomt, voordat u betaalt. En de reservering zegt “onder voorbehoud van due diligence”, dus u krijgt het volledig terug als de controles een probleem opleveren. Als u van gedachten verandert, verliest u het.

Reserveringsformulieren worden geschreven door de verkoopzijde. Uw advocaat moet het lezen voordat u ondertekent. De meeste van onze kopers gebruiken Pérez de Vargas, het advocatenkantoor waarmee we bij bijna alle onze verkopen hebben samengewerkt. U bent vrij om elke onafhankelijke advocaat te kiezen, zolang deze voor u werkt. Gebruik nooit de advocaat van de ontwikkelaar of verkoper.

Stap 7, Laat uw advocaat het controleren

Dit duurt drie tot vier weken, omdat elk antwoord van een ander bureau komt. Uw advocaat moet controleren:

• Nota simple van het kadaster: wie het bezit, en eventuele hypotheken of lasten erop.
• IBI-ontvangsten: de lokale onroerendgoedbelasting is betaald.
• Community certificaat: geen onbetaalde communitykosten. Zo ja, gaan ze met het pand op u over.
• Bestemmingsplanstatus gemeentehuis: geen illegale uitbouwen en geen openstaande planningszaken. Dit is het belangrijkst bij oudere en landelijke villa's, waar wat gebouwd is en wat geregistreerd is vaak niet overeenkomen.
• Gebruiksvergunning voor nieuwere woningen (in Andalucía nu meestal een declaración responsable de ocupación).
• Energiecertificaat, die elke verkoper moet verstrekken.
• Bouwkundig onderzoeksrapport (ITE) voor gebouwen ouder dan 50 jaar.
• Community-statuten en notulen: regels over verhuur, huisdieren of geplande werken die u mee betaalt.

We leggen uit wat elke controle ontdekt in de vier controles die bepalen of je moet kopen.

Je advocaat controleert de papieren, niet het gebouw. Als je iets wilt weten over vocht, het dak of het zwembad, boek dan ook een inspecteur. Het is optioneel, maar bij een oudere villa zouden wij het doen.

Stap 8, Teken de particuliere koopovereenkomst en betaal 10%

Zodra de controles in orde zijn, onderteken je het pré-contractuele koopcontract (contrato de arras) en betaal je 10% van de prijs, meestal minus de reserveringsdeposito. Dit stelt de opleverdatum, de staat van de woning en eventuele voorwaarden vast, zoals goedkeuring van de hypotheek.

Wat er gebeurt als iemand zich terugtrekt, hangt af van het type arras in het contract, dus vraag je advocaat welke je hebt:

• Arras penitenciales (artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, en het contract moet dit expliciet vermelden): beide partijen kunnen zich terugtrekken. Als jij dat doet, verlies je de 10%. Als de verkoper dat doet, betaalt deze je twee keer terug.
• Arras confirmatorias: niemand kan zich zomaar terugtrekken. Indien één partij niet tot voltooiing overgaat, kan de ander de verkoop afdwingen of schadevergoeding eisen.

De wet stelt geen opleverdatum vast. Als je meer tijd nodig hebt om je geld rond te krijgen, onderhandelaar hier over.

Stap 9, Ondertekeningsdag bij de notaris

Meestal vier tot acht weken na het pré-contractuele contract verzamelen alle partijen zich op het kantoor van de notaris. Je ondertekent de eigendomsakte (escritura de compraventa), betaalt het saldo, meestal per bankcheck, en krijgt de sleutels. De notaris leest de akte in het Spaans voor, dus neem een tolk mee als je die nodig hebt, of laat je advocaat voor je tekenen met een volmacht.

Op die dag heb je nodig:

• Het restant van de prijs.
• De belastingen (overdrachtsbelasting, of VAT en zegelrecht), vaak rechtstreeks betaald via een bankcheck.
• Het notarishonorium.
• Bewijs van waar het geld vandaan komt.

Als de verkoper niet in Spanje woont, hou je 3% van de prijs in en betaal je dit namens hen aan de belastingdienst (Modelo 211). Je advocaat regelt dit.

Voordat u naar de notaris gaat, loopt u nog eenmaal door het pand. Wij doen deze inspectie met u mee. Als u gemeubileerd koopt, controleer de inventaris voordat u ondertekent, niet erna.

Één ding dat mensen vaak verkeerd begrijpen: in Spanje is de notaris notaris een openbare ambtenaar die bij de ondertekening getuige is. De notaris werkt niet voor jou. Dat is de taak van je advocaat.

Stap 10, Na de sleutels

Je advocaat betaalt de belastingen binnen een maand na ondertekening en registreert de akte bij het kadaster. Een tot twee maanden later is de woning op jouw naam ingeschreven, wat je beschermt tegen vorderingen van anderen.

De praktische checklist voor de eerste week:

• Water, elektriciteit en internet op jouw naam.
• IBI en gemeenschapsbijdragen via automatische betaling van je Spaanse rekening.
• Huishoudverzekering vanaf de dag waarop je in bezit neemt.
• Vraag de verkoper om de nummers die ertoe doen: tuinman, zwembadonderhoud, schoonmaker, alarmmaatschappij, plus handleidingen en codes voor alles.

Je hoeft dit niet alleen te doen. Mar zorgt na de verkoop voor onze klanten: helpt je je in te settelen, regelt de praktische zaken en blijft in contact lang nadat.

Hoe lang het allemaal duurt

Van reservering tot geregistreerde eigenaar duurt een eenvoudige doorverkoop ongeveer drie maanden. Het kan sneller, maar niet veel sneller, omdat het meeste van die tijd wordt besteed aan controles door officiële kantoren, en die controles beschermen u.

Wat het kost om eigenaar te zijn

Zodra het van u is, begroten deze bedragen elk jaar in:

• IBI, de plaatselijke eigendomsbelasting, vastgesteld door het gemeentehuis.
• Gemeenschapslasten, indien het huis zich in een urbanisatie bevindt. Vraag het huidige bedrag en geplande extra kosten voordat u koopt.
• Afvalinzameling (basura), een kleine lokale belasting.
• Huishoudensverzekering.
• Inkomstenbelasting niet-ingezetenen, indien u niet in Spanje woont. Zelfs wanneer het huis leegstaat, belast Spanje een notioneel inkomen daarop (Modelo 210). Indien u het verhuurt, betaalt u belasting over de huur in plaats daarvan.
• Vermogensbelasting: Andalucía stelt deze volledig kwijt. De nationale solidariteitsbelasting is nog steeds van toepassing op netto vermogen boven de €3 miljoen, dus raadpleeg deskundigen als dat op u van toepassing is.

Van plan om het aan vakantiegangers te verhuren? In Andalucía moet u de woning registreren in het regionale toerismeregister als vivienda con fines turísticos (VFT). Het nationale huurregistratienummer (NRUA) dat in 2025 werd ingevoerd, is niet langer van toepassing: het Hooggerechtshof heeft het in mei 2026 vernietigd. Sinds april 2025 kan een gemeenschap ook vakantieverhuur weigeren, met een stemming van drie vijfde van de eigenaren. Als verhuren deel van uw plan is, controleer de positie van de gemeenschap voordat u reserveert.

Fouten die we het meest zien

• De advocaat van de projectontwikkelaar of verkoper gebruiken. Heb altijd uw eigen advocaat.
• De vraagprijs als budget behandelen. Trek eerst de 8,5% of 12,7% af.
• De referentiewaarde niet controleren op een woning die u goedkoop hebt gekocht.
• Een villa kopen met illegale uitbreidingen. Dit komt veel voor op buitenlandse eigendommen. Vergelijk wat gebouwd is met wat is geregistreerd.
• De schulden of regels van de urbanisatie missen, inclusief voor vakantieverhuur.
• De jaarlijkse kosten vergeten, inclusief inkomstenbelasting niet-ingezetenen.

Wat wij voor u onderweg doen

• Zoek de hele markt af en toon u de twaalf huizen die het waard zijn te zien, niet de honderd die op papier overeenkomen.
• Onderhandel over de prijs en de voorwaarden met de verkopers.
• Uw advocaat, de notaris, de bank en uw belastingadviseur in dezelfde richting houden.
• U informeren over juridische of bouwkundige problemen die wij opmerken voordat u reserveert, ook wanneer dat betekent dat het huis niet geschikt voor u is.
• Hulp bij het verhuizen: nutsvoorzieningen, de urbanisatie, meubels, bouwers.

Kopen uit het buitenland

U hoeft niet voor elke stap in te vliegen. Met een volmacht, maakt u één reis en ondertekent u eenmaal, en uw advocaat kan de NIE, bankrekening, contract en inschrijving voor u afhandelen.

Wanneer u klaar bent, kunt u kijken naar onze nieuwbouw en huizen aan het strand met direct strand, of vertel ons wat u zoekt.

Vragen die mensen stellen