Impuesto de Sucesiones in Andalucía 2026: Wat een erfhuis aan de Costa del Sol werkelijk kost om te behouden of te verkopen

Voor een echtgenoot, kind, kleinkind of ouder is erfbelasting op een huis aan de Costa del Sol in 2026 vrijwel nul: Andalucía past een verlaging van een miljoen euro per erfgenaam toe, vervolgens een 99 procent bonus op welke belasting ook over is. De belasting die wel bijt is de gemeentelijke plusvalía, en het ding dat werkelijk de verkoop blokkeert is de zesmaandentermijn en het papierwerk erachter. Hier is wat een erfhuis werkelijk kost om te behouden of te verkopen, en wat moet gebeuren voordat u iets kunt ondertekenen.

Een huis erven aan de Costa del Sol, in cijfers

Welke situatie is de uwe?

• Echtgenoot, kinderen of ouders die erven met een testament Lage belasting, vooral papierwerk. De tijd is het probleem, niet de rekening.
• Broers, nichten, neven of een onverwante erfgenaam Groepen III en IV krijgen veel minder verlichting en de 99 procentbonus is niet van toepassing. Zorg dat het getal wordt berekend voordat je aanvaardt.
• Geen testament, of een testament opgesteld in het buitenland Een verklaring van erfgenamen bij een Spaanse notaris, en de vraag welke nationale wetgeving van toepassing is
• Erfgenamen in verschillende landen die het niet eens zijn, of een lopende hypotheek De akte kan niet worden ondertekend totdat zij dat doen, en de bank wacht niet Onze pagina erfde onroerend goed behandelt die fase

Hoe de erfbelasting van Andalucía in 2026 werkt

De Spaanse erfbelasting is een landelijke belasting die door de regio’s wordt beheerd, en Andalucía heeft ervoor gekozen deze voor naaste familie vrijwel af te schaffen. Elke erfgenaam in groep I of II, nakomelingen, voorouders en de echtgenoot, trekt één miljoen euro af van wat zij ontvangen. Welke belasting de landelijke schaal dan op het reste produceert, wordt met 99 procent verminderd. Een dochter die een appartement van 700.000 euro in Estepona erft, betaalt niets aan erfbelasting. Twee kinderen die elk een villa van 2,4 miljoen euro erven, trekken elk een miljoen af, betalen belasting over 200.000 tegen de landelijke schaal, en betalen dan één procent daarvan. Het aangifte wordt hoe dan ook ingediend, binnen zes maanden, met de waardering en de eigendomsdocumenten bijgesloten.

Niet-ingezetenen binnen of buiten de EU hebben recht op de Andalusische regels in plaats van de strengere landelijke schaal. Dit is sinds de uitspraken van het Europese Hof en de hervorming van 2021 vastgesteld, maar het wordt op de aangifte aangevraagd, niet automatisch, en we zien nog steeds gezinnen de landelijke schaal betalen omdat niemand hen dat heeft verteld.

Erfgenamen groep III en IV: waar de echte rekening ligt

Broers, nichten, neven, ooms, aangetrouwde familieleden en onverwante erfgenamen krijgen niet de miljoen-euro-verlaging of de 99 procentbonus. Hun verlagingen zijn een fractie van de omvang en de landelijke schaal is van toepassing met een vermenigvuldiger voor familie-afstand en voor het bestaande vermogen van de erfgenaam. Een neef die een rijtjeshuis van 500.000 euro erft, kan geconfronteerd worden met een rekening met zes cijfers, verschuldigd binnen zes maanden, op een pand dat hij niet kan verkopen totdat de erfenis is ingeschreven. Dit is het geval waarin het aanvaarden van een “beneficio de inventario”, snel verkopen, of in sommige gevallen afstand doen, moet worden besloten met een rekenmachine voordat de akte wordt ondertekend.

Wat er in 2027 kan veranderen Op 30 oktober 2026 keurde de Junta haar begrotingswet 2027 goed, die een bonus van 99 procent voor een broer of zus die een woning erft en er zijn hoofdverblijf van maakt, bevat. Tot het Andalusische Parlement dit aanneemt, is het een voorstel, en de exacte voorwaarden zijn niet gepubliceerd. De Junta wil de begroting van kracht vanaf 1 januari 2027 (Junta de Andalucía, 30 oktober 2026). De belasting volgt de sterfumdatum, dus als u erft van een broer of zus, controleer aan welke kant van de startdatum het overlijden valt.

Plusvalía: de belasting die nog steeds echt is

Het gemeentehuis heft belasting op de stijging van de officiële waarde van het land tijdens het eigendom van de overledene. Sinds 2021 kunnen erfgenamen kiezen tussen de kadastrale coëfficiëntmethode en de werkelijke winstmethode en betalen wat het laagste is, en een pand dat niet in waarde is gestegen, betaalt niets. Veel gemeenten geven een bonus van tot 95 procent wanneer het pand de gebruikelijke woonplaats van de overledene was, maar deze moet worden aangevraagd. De termijn is zes maanden na overlijden, verlengbaar tot een jaar als de erfgenamen dit voor het verstrijken van de zes maanden aanvragen. Estepona, Marbella en Benahavís hebben elk hun eigen verordening en hun eigen bonus.

De zesmaans termijn

Beide belastingen gelden vanaf de datum van overlijden, niet vanaf de dag dat je het ontdekte of de dag waarop het testament werd voorgelezen. De verlenging van zes maanden voor de erfbelasting moet binnen de eerste vijf maanden worden aangevraagd, en daarover loopt rente. Mis de termijn zonder verlenging en de bijslag begint bij één procent en stijgt elke maand één punt tot twaalf, dan springt naar vijftien procent plus rente. Gezinnen die in het buitenland wonen, verliezen routinematig de eerste drie maanden aan rouw en logistiek, wat de reden is waarom de eerste praktische stap na een overlijden is om de Spaanse kant parallel aan alles thuis in beweging te zetten.

Wat moet gebeuren voordat je kunt verkopen

Overlijdensakte, gelegaliseerd en vertaald indien buitenlands. Certificaat van het Registro de Últimas Voluntades waarin staat of er een Spaans testament is. Het testament, of een declaración de herederos abintestato bij een notaris als er geen is. Een NIE voor elke erfgenaam. Een akte van aanvaarding en toewijzing ondertekend door elke erfgenaam of hun gemachtigde bij een notaris. De erfbelastingaangifte en de plusvalía ingediend. Vervolgens het Kadaster. Pas daarna kan een verkoop worden ondertekend. De notaris noteert waar de erfgenamen het over eens zijn; niemand aan die tafel controleert of het huis ooit op naam van de overledene stond of of de hypotheek wordt betaald, en dat zijn de twee dingen die de meeste erfenissen aan deze kust doen vastlopen.

Geen testament, of een buitenlands testament

Zonder testament volgt de Spaanse erfopvolging zonder wilsbeschikking de kinderen, daarna de ouders, dan de echtgenoot, dan broers en zussen en hun kinderen, en vervolgens tot vierde-graads familieleden voordat de Staat erft. Voor een buitenlandse eigenaar is de EU-Erfregeling van toepassing op de wet van het land waar zij gewoonlijk woonden, tenzij hun testament hun nationale wet heeft gekozen. Een Britse eigenaar die fulltime in Marbella woonde en een Engels testament naliet zonder die keuze, kan Spaanse wettelijke erfrechtsregels zien toegepast op het Spaanse huis. Als niemand weet wie er überhaupt erft, dat is een afzonderlijke taak.

Erfgenamen in het buitenland

Niemand hoeft in te vliegen. Een volmacht ondertekend thuis, gelegaliseerd en vertaald, stelt iemand in Spanje in staat om de acceptatiedaad, de belastingaangiften en later de verkoop te ondertekenen. Elke erfgenaam heeft nog steeds een NIE nodig, die het Spaanse consulaat uitgeeft. Wanneer erfgenamen het niet eens zijn over de waarde of de verdeling, komt niets in beweging, en veel van het werk in die gevallen is bij broers en zussen in drie landen zitten met een realistische waardering.

Waar Santina past

Santina Property Solutions coördineert de notaris, de advocaat en de belastingadviseur zodat de keten in één keer sluit, zorgt ervoor dat de bank en de eigenaarsgemeenschap met elkaar spreken als geld verschuldigd is, en wanneer de familie wil verkopen, Santina Homes regelt de verkoop en de niet-inwonersvasthouding die daarmee gepaard gaat. Het townhouse in Cancelada waarvan we een plan opschreven, begon met een erfgenaam in Frankrijk, een achterstallige hypotheek en huurders die niet weg wilden, en werd zes maanden nadat we het oppakten verkocht. Wat de verkoop zelf kost staat in ons break-even bericht, en het bredere Andalusische belastingplaatje voor 2026 is hier.

Veelgestelde vragen