Où va réellement votre argent lors de l'achat d'une construction neuve sur la Costa del Sol

Un programme neuf sur la Costa del Sol coûte plus que le prix catalogue du promoteur de deux façons : en sus, budgétisez environ 12,7 % supplémentaires pour les taxes et frais, 10 % d'IVA, 1,2 % de droit de timbre, plus les frais de notaire, d'enregistrement et juridiques ; et caché à l'intérieur, les taxes et charges publiques absorbent déjà environ un quart de ce qu'un logement neuf coûte pour être commercialisé. Sur un appartement de 800 000 euros, c'est plus de 100 000 euros de frais qui ne figurent jamais dans la brochure, et comprendre ces deux niveaux explique beaucoup de choses sur le fonctionnement de ce marché, y compris pourquoi les nouveaux programmes ici ressemblent à ce qu'ils font.

Ce que vous payez en sus : budgétisez environ 12,7 %

En Andalousie, une construction neuve porte deux impôts dès que vous l'achetez. IVA, la TVA espagnole, à 10 pour cent du prix d'achat, et le droit de timbre, connu sous le nom d'AJD, à 1,2 pour cent. C'est 11,2 pour cent avant que quiconque d'autre envoie une facture.

Viennent ensuite les professionnels. Les frais de notaire et d'enregistrement foncier ajoutent généralement entre mille et deux mille euros entre eux, et un avocat indépendant, ce que nous ne suggérerions jamais de contourner, facture généralement environ 1 %. Si vous financez l'achat, ajoutez une évaluation bancaire. Au total, un budget sensé est d'environ 12,7 % en sus du prix catalogue. Sur un appartement de 800 000 euros, c'est plus de 100 000 euros qui ne figurent pas dans la brochure.

À titre de comparaison, une revente en Andalousie paie un impôt forfaitaire de 7 % sur les mutations au lieu de la TVA et du droit d’enregistrement, un taux passant à 6,75 % à partir de 2027, de sorte que les frais supplémentaires sont considérablement inférieurs. Cet écart est l’une des plusieurs raisons pour lesquelles la prime de construction neuve concerne bien plus qu’une simple peinture fraîche, et il vaut la peine d’examiner les deux options ; notre Cancelada et La Resina les guides couvrent les zones où les deux options sont côte à côte.

Lo que está dentro del precio: la parte que nadie detalla

Les 10 pour cent d'IVA que vous payez chez le notaire ne sont que l'extrémité visible de la chaîne fiscale. Bien avant qu'un développement ne soit lancé, le promoteur a payé la TVA sur le terrain, les frais de licence municipale, les frais d'urbanisme, les taxes de connexion aux services publics et une pile d'impôts plus petits à chaque étape du processus. L'analyse indépendante en Espagne situe les impôts et les charges publiques à environ un quart du prix final d'une maison neuve une fois toute la chaîne comptabilisée.

Additionnez ce qui n’est pas fiscalisé. Les terrains constructibles sur cette côte sont rares et chers, souvent le poste budgétaire le plus important. Les coûts de construction ont grimpé fortement depuis 2020, dans les matériaux et encore davantage dans la main-d’œuvre qualifiée, qui est véritablement difficile à trouver. Le financement coûte de l’argent pendant les années entre l’acquisition du terrain et la remise des clés. Ce qui reste à la fin, la marge réelle du promoteur, est considérablement plus fine que la plupart des acheteurs l’imaginent.

Pourquoi cela façonne ce qui est construit

Faites ces calculs en tant que promoteur et une vérité difficile apparaît : les projets modestes à prix intermédiaire ne sont souvent simplement pas rentables. Le terrain est trop cher et les coûts fixes trop élevés pour des marges fines à volume. Ce qui fonctionne, c’est les projets plus petits, haut de gamme, ciblant les acheteurs qui valorisent le design et la localisation, ce qui explique pourquoi la côte’s génération actuelle de nouveaux projets immobiliers penche vers le boutique : des collections limitées d’appartements et villas plutôt que les vastes urbanisations d’il y a vingt ans.

C’est aussi pourquoi les nouveaux biens bien situés conservent leur valeur. La rareté n’est pas ici une formule marketing, c’est une caractéristique structurelle de la façon dont ces projets naissent, un sujet que nous avons traité en profondeur dans notre article sur pourquoi ce boom n’est pas une bulle.

Notes pratiques pour les acheteurs

Quelques points que nous expliquons à chaque client en accession neuve.

Premièrement, budgétisez les 12,7 % complets environ dès le jour un, afin que les frais de clôture ne deviennent jamais une mauvaise surprise chez le notaire. Deuxièmement, les versements échelonnés pendant la construction doivent être garantis par une garantie bancaire ou une police d'assurance ; votre avocat devrait vérifier que ces garanties existent avant tout mouvement d'argent, et ce n'est pas une formalité à négliger. Troisièmement, vérifiez le statut de licence du promoteur tôt. Un projet avec sa licence de construction accordée a un profil de risque différent de celui en attente. Et quatrièmement, souvenez-vous que sur un programme neuf, la négociation porte souvent non pas sur le prix, que les promoteurs protègent, mais sur les extras : parkings, rangements, forfaits d'amélioration, calendriers de paiement.

Rien de tout cela ne devrait vous décourager concernant les biens neufs, certains des meilleures propriétés sur cette côte en ce moment, comme Atalaya Emotion, sortent exactement de ce système. Mais vous achèterez mieux lorsque vous pourrez lire l’intégralité de la facture, et pas seulement le chiffre principal. Et si vous souhaitez que quelqu’un parcours les chiffres avec vous sur un projet spécifique, c’est une conversation que nous avons chaque semaine.

Craignez-vous que le risque l'emporte sur les économies ? l'achat sur plan en Espagne est plus sûr qu'il n'y paraît, à condition que les protections ci-dessus soient en place.

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