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Mortgage Problems & Property Auction Prevention

Facing mortgage arrears or the threat of a property auction?

Falling behind on mortgage payments can quickly become overwhelming, particularly when a property in Spain is involved. The earlier we’re involved, the more options are usually available.

Bank building facade, representing mortgage and lender processes in Spain

Para propietarios en mora hipotecaria, enfrentándose a ejecución o subasta.

Negociamos con bancos y acreedores. Reestructuración de deuda, acuerdo, dación en pago, o venta privada antes de la fecha de subasta. El propietario conserva su patrimonio en lugar de perderlo en subasta.

Un impago de hipoteca en España no va directamente a subasta. El banco primero presenta una demanda ejecutiva ante el juzgado local, luego un requerimiento de pago da 10 días para pagar voluntariamente. De ahí, el propietario tiene otros 10 días para formular oposición formal, en bases legales limitadas. Si nada de eso lo detiene, la propiedad se publica en el Portal de Subastas del BOE con una ventana de pujas mínima de 20 días. De principio a fin, un caso no impugnado suele durar 10 a 18 meses, más si hay oposición o demanda paralela. Ese plazo es exactamente lo que permite que una venta privada o una salida negociada ocurra antes de que caiga el martillo.

La dación en pago está escrita en la ley española, no solo en la buena voluntad bancaria. Bajo el Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), un propietario cuya renta familiar no supere aproximadamente tres veces el IPREM, o cuya cuota hipotecaria suponga más de la mitad de la renta familiar, se acoge al “umbral de exclusión.” Dentro de ese umbral, la dación en pago puede solicitarse incluso una vez fijada ya la fecha de subasta, y los gastos notariales y registrales para cancelar la hipoteca se reducen a la mitad. Fuera del umbral, o una vez hay patrimonio negativo, una venta privada controlada suele ser la mejor ruta. De cualquier forma, cuanto antes nos impliquemos, más opciones siguen abiertas.

Los prestamistas españoles pueden perseguir el saldo pendiente más allá de las fronteras de la UE, incluso después de que el propietario haya abandonado España. Ignorar las cartas no hace que la deuda desaparezca. Hablar con nosotros sí hace algo al respecto.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio bancario en España?

Una ejecución hipotecaria no impugnada suele durar entre 10 y 18 meses desde la primera demanda del banco hasta la subasta, más tiempo si hay oposición o una demanda paralela. Ese plazo es exactamente lo que permite que ocurra una venta privada controlada o una salida negociada antes.

¿Puedo detener una subasta hipotecaria una vez que ya ha sido programada?

A menudo, sí. Una venta privada controlada todavía puede llevarse a cabo hasta la fecha de la subasta en muchos casos, y la dación en pago puede solicitarse incluso con una fecha ya fijada, si el propietario cumple los requisitos del umbral de exclusión. Antes siempre es mejor, pero una fecha programada no es automáticamente el final del camino.

¿Qué es la dación en pago y cómo sé si tengo derecho?

Es devolver la propiedad al banco a cambio de que se cancele la deuda hipotecaria. Según la ley española, está disponible si los ingresos del hogar no superan aproximadamente tres veces el IPREM, o la cuota hipotecaria representa más del 50% de los ingresos del hogar, y no hay patrimonio negativo. Verificamos la elegibilidad como parte de la primera consulta.

¿Seguirá el banco persiguiendo la deuda hipotecaria después de que me haya ido de España?

Sí. Los prestamistas españoles pueden y persiguen el saldo pendiente más allá de las fronteras de la UE. Marcharse no cierra el caso, e ignorar las cartas generalmente hace que el número final sea mayor, no menor.

Santina Property Solutions coordinates appropriate professional services according to the circumstances of each case. Appropriately qualified professionals provide legal, tax, and financial advice.