¿Enfrentándose a mora hipotecaria o a la amenaza de una subasta de propiedad?

Para propietarios en mora hipotecaria, enfrentándose a ejecución o subasta.

Negociamos con bancos y acreedores. Reestructuración de deuda, acuerdo, dación en pago, o venta privada antes de la fecha de subasta. El propietario conserva su patrimonio en lugar de perderlo en subasta.

Un impago de hipoteca en España no va directamente a subasta. El banco primero presenta una demanda ejecutiva ante el juzgado local, luego un requerimiento de pago da 10 días para pagar voluntariamente. De ahí, el propietario tiene otros 10 días para formular oposición formal, en bases legales limitadas. Si nada de eso lo detiene, la propiedad se publica en el Portal de Subastas del BOE con una ventana de pujas mínima de 20 días. De principio a fin, un caso no impugnado suele durar 10 a 18 meses, más si hay oposición o demanda paralela. Ese plazo es exactamente lo que permite que una venta privada o una salida negociada ocurra antes de que caiga el martillo.

Los postores deben depositar una fianza antes de participar, históricamente el 5’ de la tasación de la propiedad, elevada al 20’ conforme a una reforma de 2025 que aún se está implementando gradualmente en las subastas activas. Si la propiedad es la vivienda habitual del deudor, la ley establece un límite: nadie, ni el banco, puede quedársela por menos del 70’ de su valor de tasación. Este límite no protege a una segunda vivienda, donde la propiedad puede adjudicarse por menos. Es una razón más para que un propietario no residente con una propiedad vacacional se anticipe a la subasta, no durante ella.

La dáción en pago está reconocida en la ley española a través del Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), pero conlleva limitaciones reales. Solo cubre la vivienda habitual del deudor, el hogar donde vive realmente. Una segunda vivienda o inmueble vacacional está explícitamente excluida, según la propia redacción del Banco de España, sea cual sea la renta del deudor. El precio de compra original de la propiedad tampoco puede superar los €250.000, y la renta del hogar no puede exceder aproximadamente tres veces el IPREM, unos €25.200 anuales en 2026, un indicador congelado desde 2022. Dentro de estos límites, la dáción en pago puede solicitarse incluso cuando la subasta ya está convocada, y los honorarios notariales y registrales por cancelación de hipoteca se reducen a la mitad. Fuera de ellos, incluyendo la mayoría de segundas viviendas en la Costa del Sol, la dáción en pago sigue siendo posible, pero solo como un acuerdo que el banco acepta caso a caso, no como un derecho legal. Una venta privada controlada es normalmente el camino más realista para un propietario no residente en esa situación. En cualquier caso, cuanto antes nos involucremos, más opciones seguirán estando disponibles.

Los prestamistas españoles pueden perseguir el saldo pendiente más allá de las fronteras de la UE, incluso después de que el propietario haya abandonado España. Ignorar las cartas no hace que la deuda desaparezca. Hablar con nosotros sí hace algo al respecto.