Står du inför bolåneförseningar eller hotet om en fastighetstvinning?

För fastighetsägare som ligger efter på bolånebetalningar och står inför verkställighet eller auktion.

Vi förhandlar med banker och fordringsägare. Skuldöverstrukturering, förlikning, dación en pago eller en privat försäljning innan auktionsdatum. Ägaren behåller sitt eget kapital istället för att förlora det på auktion.

En spansk bolånemisslyckande går inte direkt till auktion. Banken lämnar först in en demanda ejecutiva till den lokala domstolen, sedan ger en requerimiento de pago 10 dagar för frivillig betalning. Därifrån har ägaren ytterligare 10 dagar för att formellt invända, på begränsade juridiska grunder. Om ingenting av detta stoppar det går fastigheten till Portal de Subastas del BOE för ett minsta 20-dagars budgivningsfönster. Från början till slut löper ett okontroversiellt fall vanligtvis 10 till 18 månader, längre med ett motstånd eller ett parallellt anspråk. Exakt denna tidslinje är vad som ger en privat försäljning eller en förhandlad lösning rum att ske innan hammaren faller.

Budgivare måste deponera en depositionsbelöpp innan de deltar, historiskt sett 5% av fastighetens värderingsmässiga värde, höjt till 20% enligt en reform från 2025 som fortfarande fasas in över aktiva auktioner. Om fastigheten är gäldenärens vivienda habitual, fastställer lagen ett golv: ingen, inklusive banken själv, kan ta det för mindre än 70% av värderingsmässiga värde. Det golvet skyddar inte en andra bostad, där egendomen kan adjudiseras för mindre. Det är en anledning till varför en icke-bosatt ägare med en semesterfastighet bör flytta före auktionsdatumet, inte under det.

Dación en pago är själv lagfäst i spansk lag under Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012), men det kommer med riktiga begränsningar. Det täcker endast en gäldenärs vivienda habitual, det hem de faktiskt bor i. En andra bostad eller semesterfastighet är uttryckligen utesluten, enligt Spaniens Banks eget ordval, oavsett gäldenärens inkomst. Fastighetens ursprungliga köpeskilling kan heller inte överstiga €250 000, och hushållsinkomsten kan inte överstiga ungefär tre gånger IPREM, cirka €25 200 per år 2026, en indikator som har varit fryst sedan 2022. Inom dessa gränser kan dación en pago efterfrågas även när ett auktionsdatum redan är satt, och notarie- och registeravgifter för att säga upp inteckningen halveras. Utanför dessa gränser, inklusive för de flesta andra hem på Costa del Sol, är dación en pago fortfarande möjlig, men endast som en överenskommelse som banken godkänner från fall till fall, inte en laglig rättighet. En kontrollerad privat försäljning är vanligtvis den mer realistiska vägen för en icke-bosatt ägare i den positionen. Oavsett vilket, ju tidigare vi är inne, desto fler alternativ är fortfarande öppna.

Spanska långivare kan driva ett underskud över EU-gränser, även efter att en ägare har lämnat Spanien. Att ignorera breven gör inte skulden försvunnen. Att prata med oss gör något åt det.