Zakup Nieruchomości

Zakup nieruchomości z wtórnego rynku na Costa del Sol zajmuje około trzy miesiące od rezerwacji do dnia rejestracji na Twoje imię i kosztuje około 8,5% ponad cenę (około 12,7% dla nowych budów). Ten przewodnik obejmuje wszystko: jak szukać, ile zapłacisz, dziesięć kroków w porządku oraz jakie są koszty posiadania nieruchomości.

Jeden agent może Ci pokazać wszystko na sprzedaż

Warto wiedzieć na początek, bo zaoszczędzisz wiele czasu.

Tutaj agencje na wybrzeżu dzielą się swoimi ofertami. Willa wystawiona w jednej agencji może być sprzedana przez inną, a obie dzielą się prowizją sprzedawcy. Dlatego nie ma potrzeby rejestrowania się w każdej agencji w mieście i powtarzania swojej listy życzeń sześć razy.

To, co możemy Ci pokazać, pochodzi z czterech źródeł:

• Sieci MLS. Jesteśmy członkami sieci zbiorczych ofert, gdzie agencje na wybrzeżu dzielą się swoimi ofertami.
• Agencje partnerskie. Inne agencje, z którymi pracujemy wzdłuż wybrzeża.
• Portale nieruchomości. Wszystkie oferty na międzynarodowych i krajowych portalach.
• Nieruchomości off-market. Od właścicieli, którzy wolą sprzedawać dyskretnie niż reklamować się.

Razem to wszystko, co jest na sprzedaż na wybrzeżu, plus niektóre domy, które nigdy nie pojawiają się online. Nasza własna strona internetowa celowo pokazuje znacznie mniej: publikujemy tylko to, co sami sprawdziliśmy. Zapytaj nas o cokolwiek innego.

Jako kupujący nigdy nam nic nie płacisz. Sprzedawca płaci prowizję, za każdym razem, również wtedy, gdy dom, który kupujesz, jest wystawiony w innej agencji.

Jak to wygląda na co dzień:

• Mówisz nam o swoim budżecie, tym co jest niezbędne i tym co jest nie do zaakceptowania.
• Znalazłeś ofertę na portalu lub stronie innej agencji’s? Wyślij nam link. Możemy Ci ją pokazać.
• Wracamy z listą nieruchomości wartych Twojego czasu i omawiamy ją z Tobą.
• Planujemy widzenia, pogrupowane tak, aby zobaczyć je w jak najmniejszej liczbie dni.

Robimy to w Estepona od 1999 roku, dla ponad 400 rodzin z ponad 30 krajów.

Ile kosztuje zakup

Cena w ogłoszeniu to nie to, co zapłacisz. Zaplanuj około 8,5% ponad cenę dla wtórnego rynku i około 12,7% dla nowych budów. Różnica to podatek.

Kilka rzeczy, które większość przewodników pomija:

• Twój budżet to nie cena poszukiwania. Dysponując €500 000 do wydania łącznie, szukasz wtórnych nieruchomości do około €461 000 lub nowych budów do około €444 000. Wykonaj to obliczenie przed pierwszą wizytą.
• Podatek można naliczać od większej kwoty niż zapłaciłeś. Od 2022 roku podatek transferowy jest obliczany na podstawie tego, która kwota jest wyższa: Twoja cena lub referencyjna wartość właściwości ustalone przez urząd skarbowy (valor de referencia). Jeśli wynegocjujesz doskonałą umowę, podatek może być obliczony od wyższej kwoty. Poproś swojego prawnika, aby to sprawdził zanim się zobowiążesz.
• Timing jest inny. Przy zastrzeżeniu wszystko jest płacone na koniec. Off-plan, VAT jest płacony etapami wraz z każdą płatnością dla dewelopera.
• Poniżej 35? Kupujący poniżej 35 lat kupujący skromny pierwszy dom mogą kwalifikować się do obniżonego podatku transferowego 3,5%, w ramach limitów wartości i dochodów.
• Z hipoteką, bank teraz pokrywa większość kosztów założenia hipoteki. Zazwyczaj płacisz za wycenę nieruchomości przez bank.

Zagłębiamy się bardziej w to w ile naprawdę kosztuje zakup w Andaluzji. Lub wpisz poniżej cenę i zobacz sami liczby.

Krok 1, Przyjdź i obejrzyj okolicę

Można dużo badań online, ale wybrzeże zmienia się co kilka kilometrów. Estepona stare miasto, dolina golfowa w Benahavís i droga plażowa w Casares to są różne miejsca do życia. Spędź kilka dni tutaj zanim będziesz szukać konkretnych nieruchomości. Przejedź się po obszarach rano i wieczorem, i zrób zakupy w supermarkecie, które faktycznie robiłbyś. Nasze przewodniki po okolicach obejmują każdą dzielnicę, a Znajdź Swoją Okolicę daje Ci listę w kilka minut.

Krok 2, Zdecyduj jak będziesz ją posiadać

Krok, który większość ludzi pomija, i najdroższy, aby go źle zrobić. Samodzielne imię, wspólne imiona lub firma: wybór wpływa na podatek dochodowy, podatek od majątku i, wiele lat stąd, ile będą płacić Twoi spadkobiercy. Zmiana imienia na hiszpańskim akcie najczęściej liczy się jako nowa sprzedaż i jest opodatkowana ponownie. Uzyskaj właściwą poradę w tej sprawie zanim zaczniesz wizytować.

Krok 3, Załatw pieniądze przed wizytą

Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, uzyskaj potwierdzenie od banku przed oglądaniem, a nie po tym, jak się zakochasz w domu. Poniżej orientacyjne informacje dla obcokrajowców:

• Banki zwykle udzielają kredytu na 60–70% wartości nieruchomości obcokrajowcom, do 80% dla rezydentów.
• Okresy spłaty trwają 25–30 lat, zwykle kończą się, gdy skończy się 70 lub 75 lat.
• Przygotuj się do pokazania dwóch lat zeznań podatkowych, ostatnich biletów wynagrodzeń i informacji o istniejących długach.
• Porównaj stałe i zmienne oferty od kilku banków. Broker może poprosić kilka naraz. Pracujemy z Mortgage Direct i chętnie cię im przedstawimy.

Krok 4, Wybierz jednego agenta

Spotkaj się z kilkoma agentami i pozostań z tym, który zadaje najlepsze pytania o to, jak chcesz żyć. Przekaż mu pełny obraz: budżet, must-have’y, przeszkody, harmonogram. Ponieważ jeden agent może przeszukać wszystko, współpraca z kilkoma agencjami naraz najczęściej daje ci te same domy trzy razy, od osób, które wiedzą mniej o tym, czego chcesz.

Uważaj na agenta, który naciśka na jeden anons lub ceny znacznie poniżej wszystkich wokół. Tania nieruchomość jest często tania z powodu przyczyny prawnej, takiej jak budynek dodatkowy, który nigdy nie został zalegalizowany, lub niezapłacone opłaty wspólnoty.

Krok 5, Uzyskaj NIE i rachunek bankowy w Hiszpanii

Twój NIE (número de identificación de extranjero) to numer podatkowy cudzoziemca. Potrzebujesz go, aby podpisać akt, otworzyć konto bankowe i podłączyć media. Są trzy sposoby, aby go uzyskać:

• W hiszpańskim konsulacie w twoim kraju.
• W Hiszpanii, przez umówienie wizyty w urzędzie policji ds. cudzoziemców.
• Przez hiszpańskiego prawnika z pełnomocnictwem, najłatwiejsza opcja, jeśli mieszkasz za granicą.

Opłata urzędowa wynosi €9,84 w 2026 r., plus opłata prawnika, jeśli go użyjesz. Więcej szczegółów w naszym przewodnikiem po NIE.

W przypadku konta bankowego wszystkie główne hiszpańskie banki oferują konta dla osób niebędących rezydentami. Poproszą Cię o NIE, paszport, potwierdzenie adresu i potwierdzenie dochodów ze względu na przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy. Konta dla osób niebędących rezydentami zwykle wiążą się z opłatą roczną, dlatego zapytaj przed otwarciem konta. Przygotuj to wszystko przed wyleceniem, a wszystko pójdzie szybciej.

Krok 6, Zarezerwuj nieruchomość

Gdy znajdziesz tę, którą chcesz, podpisujesz rezerwację i wpłacasz zadatek, zwykle €6 000–€10 000. Nieruchomość znika z rynku na dwa do czterech tygodni, podczas gdy Twój prawnik ją sprawdza.

W zależności od umowy, kaucja jest przechowywana przez agencję lub przez prawnika. Dwie rzeczy, na których musisz nalegać. Wiedz na piśmie, kto ją przechowuje i kiedy wraca, zanim zapłacisz. A rezerwacja mówi “subject to due diligence”, więc dostaniesz ją w całości, jeśli kontrole wykażą problem. Jeśli po prostu zmienisz zdanie, tracisz ją.

Formularze rezerwacji są napisane przez stronę sprzedającą. Twój prawnik powinien go przeczytać przed podpisaniem. Większość naszych kupujących korzysta z Pérez de Vargas, kancelarii prawnej, z którą współpracowaliśmy prawie we wszystkich naszych sprzedażach. Możesz wybrać dowolnego niezależnego prawnika, o ile pracuje dla Ciebie. Nigdy nie korzystaj z prawnika dewelopera lub sprzedawcy.

Krok 7, Pozwól twojemu prawnikowi ją sprawdzić

Trwa to trzy do czterech tygodni, ponieważ każda odpowiedź pochodzi z innego biura. Twój prawnik powinien sprawdzić:

• Nota simple z rejestru gruntów: kto jest właścicielem i czy jest na nim hipoteka lub zastaw.
• Pokwitowania IBI: lokalny podatek od nieruchomości jest opłacany na bieżąco.
• Community certificate: brak niezapłaconych opłat wspólnoty. Jeśli są, przechodzą na Ciebie wraz z nieruchomością.
• Town hall planning status: brak nielegalnych rozbudów i brak otwartych spraw planistycznych. To jest najważniejsze w starszych i wiejskich willach, gdzie to, co jest zbudowane i co jest zarejestrowane, często się nie pokrywa.
• Occupation licence dla nowszych domów (w Andaluzji teraz zwykle declaración responsable de ocupación).
• Świadectwo energetyczne, które każdy sprzedawca musi dostarczyć.
• Building inspection report (ITE) dla budynków starszych niż 50 lat.
• Regulaminy wspólnoty i protokoły: zasady wynajmu, zwierzęta domowe lub planowane prace, w które pomoże Ci zapłacić.

Wyjaśniamy, co każdy czek wyłapuje w cztery czeki, które decydują, czy powinieneś kupić.

Twój prawnik sprawdza dokumenty, a nie budynek. Jeśli chcesz wiedzieć o wilgoci, dachu lub basenie, zarezerwuj również rzeczoznawcę. Jest to opcjonalne, ale w starszej willi bym to zrobił.

Krok 8, Podpisz umowę przedwstępną sprzedaży i zapłać 10%

Po pomyślnym przejściu wszystkich kontroli podpisujesz prywatną umowę kupna (contrato de arras) i wpłacasz 10% ceny, zwykle pomniejszone o kaucję rezerwacyjną. To ustala datę finalizacji, stan nieruchomości oraz wszelkie warunki, takie jak zatwierdzenie hipoteki.

To, co się dzieje, gdy ktoś się wycofuje, zależy od rodzaju arras w umowie, więc zapytaj swojego prawnika, którą masz:

• Arras penitenciales (artykuł 1454 Kodeksu Cywilnego, a umowa musi to wyraźnie stwierdzać): każda ze stron może się wycofać. Jeśli to zrobisz, tracisz 10%. Jeśli to zrobi sprzedawca, zwraca ci je w podwójnej wysokości.
• Arras confirmatorias: nikt nie może się po prostu wycofać. Jeśli jedna strona nie dokończy transakcji, druga może wymusić sprzedaż lub domagać się odszkodowania.

Prawo nie ustala daty finalizacji. Jeśli potrzebujesz więcej czasu na zorganizowanie pieniędzy, wynegocjuj to tutaj.

Krok 9, Dzień zawarcia umowy u notariusza

Zwykle cztery do ośmiu tygodni po umowie prywatnej wszyscy zbierają się w biurze notariusza. Podpisujesz akt własności (escritura de compraventa), płacisz saldo, zwykle czekiem bankowym, i odbierasz klucze. Notariusz czyta akt na głos w języku hiszpańskim, więc weź tłumacza, jeśli go potrzebujesz, lub pozwól swojemu prawnikowi podpisać za ciebie pełnomocnictwem.

W tym dniu będziesz potrzebować:

• Saldo ceny.
• Podatki (podatek od przeniesienia, lub VAT i opłata skarbowa), często opłacane bezpośrednio z czeku bankowego.
• Opłata notariusza.
• Dowód pochodzenia pieniędzy.

Jeśli sprzedawca nie mieszka w Hiszpanii, zatrzymujesz 3% ceny i wpłacasz je do urzędu skarbowego za niego (Modelo 211). Zajmie się tym twój prawnik.

Zanim pójdziesz do notariusza, przejdź po nieruchomości ostatni raz. Robimy to przejście z tobą. Jeśli kupujesz umeblowaną, sprawdź inwentarz przed podpisaniem, a nie po.

Jedna rzecz, którą ludzie często źle rozumieją: w Hiszpanii notariuszu jest urzędnikiem publicznym, który świadczy uwierzytelnienie przy podpisaniu. Notariusz nie działa na twoją rzecz. To praca twojego prawnika.

Krok 10, Po otrzymaniu kluczy

Twój prawnik płaci podatki w ciągu miesiąca od podpisania i rejestruje akt w rejestrze gruntów. Jeden do dwóch miesięcy później nieruchomość jest zarejestrowana na twoje nazwisko, co chroni cię przed roszczeniami kogokolwiek innego.

Praktyczna lista na pierwszy tydzień:

• Woda, elektryczność i internet na twoje nazwisko.
• IBI i opłaty wspólnotowe w poleceniu zapłaty z twojego hiszpańskiego konta.
• Ubezpieczenie domu od dnia przejęcia posiadania.
• Poproś sprzedawcę o ważne numery: ogrodnika, konserwacji basenu, sprzątacza, firmy alarmowej, plus instrukcje i kody do wszystkiego.

Nie musisz tego robić sam. Mar opiekuje się naszymi klientami po zakończeniu sprzedaży: pomagając ci się osiedlić, rozwiązując praktyczne sprawy i pozostając w kontakcie długo po.

Jak długo to wszystko trwa

Od rezerwacji do wpisu do rejestru własności zwykła odsprzedaż trwa około trzech miesięcy. Może być szybciej, ale niewiele, bo większość tego czasu zajmuje urzędy publiczne wykonujące sprawdzenia, a te sprawdzenia są tym, co Cię chroni.

Koszty posiadania nieruchomości

Kiedy będzie Twoja, zaplanuj na te wydatki każdego roku:

• IBI, lokalny podatek od nieruchomości ustalany przez urząd miasta.
• Czesne wspólnoty, jeśli dom znajduje się w osiedlu. Zapytaj o aktualną wysokość i wszelkie planowane dodatkowe opłaty przed zakupem.
• Odbiór śmieci (basura), niewielka opłata lokalna.
• Ubezpieczenie domu.
• Podatek dochodowy od rezydentów zagranicą, jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii. Nawet gdy dom jest pusty, Hiszpania opodatkowuje dochód imputowany z niego (Modelo 210). Jeśli go wynajmujesz, płacisz podatek od wynajmu.
• Podatek majątkowy: Andaluzja zwolnia go całkowicie. Krajowy podatek solidarnościowy nadal obowiązuje od majątku netto powyżej 3 milionów €, więc zasięgnij porady, jeśli to Twój przypadek.

Planujesz wynajmować ją turystom? W Andaluzji musisz zarejestrować nieruchomość w regionalnym rejestrze turystyki jako vivienda con fines turísticos (VFT). Krajowy numer rejestracji wynajmu (NRUA) wprowadzony w 2025 już nie obowiązuje: Sąd Najwyższy unieważnił go w maju 2026. Od kwietnia 2025 wspólnota może również zakazać wynajmu krótkoterminowego głosowaniem trzech piątych właścicieli. Jeśli wynajem jest częścią twojego planu, sprawdź stanowisko wspólnoty przed rezerwacją.

Błędy, które widujemy najczęściej

• Korzystanie z prawnika dewelopera lub sprzedawcy. Zawsze miej swojego.
• Traktowanie ceny z ogłoszenia jako budżetu. Odejmij najpierw 8,5% lub 12,7%.
• Nieweryfikowanie wartości referencyjnej nieruchomości, którą kupiłeś tanio.
• Kupowanie willi z nielicencjonowanymi rozbudowami. Powszechne na nieruchomościach wiejskich. Porównaj to, co jest zbudowane, z tym, co jest zarejestrowane.
• Przeoczenie długów lub regulaminów społeczności, łącznie z wynajmami turystycznymi.
• Zapomnienie o wydatkach rocznych, łącznie z podatkiem dochodowym od rezydentów zagranicą.

Co dla Ciebie robimy na etapie transakcji

• Przeszukujemy cały rynek i pokazujemy Ci tuzin domów warte obejrzenia, nie sto, które zgadzają się na papierze.
• Negocjujemy cenę i warunki ze stroną sprzedawcy.
• Utrzymujemy Twojego prawnika, notariusza, bank i doradcę podatkowego poruszającego się w tym samym kierunku.
• Informujemy Cię o kwestiach prawnych lub budowlanych, które zauważymy przed rezerwacją, łącznie z sytuacją, gdy dom nie jest dla Ciebie odpowiedni.
• Pomagamy w wprowadzeniu: media, społeczność, meble, konstruktorzy.

Kupowanie z zagranicy

Nie musisz latać na każdy etap. Z pełnomocnictwem, odbędziesz jedną podróż i podpiszesz raz, a Twój prawnik może obsługiwać NIE, konto bankowe, umowę i finalizację za Ciebie.

Kiedy będziesz gotowy, spójrz na nasze nowe inwestycje i domy na pierwszej linii plaży, lub powiedz nam, czego szukasz.

Pytania, które ludzie zadają